Редевелопмент бывших промышленных территорий практикуется во всем мире уже несколько десятилетий и не менее 20 лет в Москве, пройдя путь от первых проектов с освоением старых фабричных зданий без значительных интервенций, каким был, например, первый «Artplay» до создания принципиально новых по структуре и содержанию проектов на базе исторической недвижимости, например, «Суперметалл» или «Большевик».
У работы с исторической недвижимостью есть ряд ограничений, которые усложняют проект – в первую очередь это касается зданий с охранным статусом. Поэтому многие девелоперы любой работе с наследием предпочитают новое строительство. Из других сложностей – некоторая непредсказуемость подлинной сохранности здания, а значит, вложений. Зачастую надежные на первый взгляд постройки требуют существенной переделки и усиления конструкций. Кроме того, нередко нужна работа с сообществом, которое порой болезненно воспринимает изменение привычных городских ландшафтов, особенно если речь идет о заметных интервенциях, как например, это происходит с Бадаевским заводом.
Тем не менее, плюсов у таких проектов существенно больше. Первый и самый значимый – сохранение истории места. Во-первых, город сохраняет свою историческую архитектуру, пусть и обновленную/измененную. Это привычные объемы и ориентиры, любимые места и здания, то, что так важно москвичам, на долю которых выпало жить в слишком стремительно меняющемся городе. Кроме того, за каждым заводом и фабрикой стоят люди, которые прежде здесь работали, а их дети и внуки относятся к старым корпусам неравнодушно. Если копнуть, то сразу всплывают истории про «елки на фабрике, куда я ходил малышом», и «завод, где 50 лет проработал мой дедушка». И для девелопера прямая выгода здесь не в сентиментальности, а в принятии нового квартала горожанами: любой проект сохранения и адаптации уже на старте вызывает больше симпатии, чем снос и новое строительство. Кроме того, богатое прошлое места играет на руку маркетингу. Как известно, «истории продают», а здесь их не надо генерировать – все уже придумано до нас.
Еще один плюс редевелопмента, пока не самый обсуждаемый в России, но бесспорно значимый – это устойчивость такого подхода: отказываясь от полного сноса, девелоперы, во-первых, минимизируют количество строительного мусора, а во-вторых, максимально рационально используют новые строительные материалы и ресурсы. Так что бережная перестройка существующих зданий это не просто забота о прошлом – это очень серьезный вклад в будущее.
Исторически сложилось, что именно проекты редевелопмента притягивают интересных творческих арендаторов, что позволяет создавать не стандартный офисный бизнес-центр, а кластер со своим уникальным пулом компаний и соответствующей атмосферой, частью которой очень хочется быть, в том числе и серьезным компаниям, чувствующим здесь созвучность своей корпоративной культуре. Причем, уровень и набор арендаторов задан качеством самой коммерческой недвижимости. К примеру, ЦТИ «Фабрика» это небольшие креативные компании, художники; модный «Суперметалл» – микс из технологичных стартапов и представителей медиаиндустрий, не меньше стильного интерьера поддерживающие особый дух места (здесь просто не сдадут офис респектабельной, но скучной бухгалтерской компании); «Даниловская мануфактура» – место где исторически располагаются интернет-СМИ, телевизионный и кино-бизнесы; «Artplay» – архитектурные компании и строительно-дизайнерские бизнесы; якорным арендатором «Красной розы» стал «Яндекс», подтянувший за собой весь квартал, где тут же открылся антуражный ритейл, элегантные рестораны и кафе. Яркие арендаторы полностью преображают кварталы, в которые хочется приходить, а не сторониться. Один из ярких примеров «Арма» – то, что было неуютной территорией бывшего завода газовой арматуры стало живым районом, где приятно провести время и погулять среди нарядных краснокирпичных корпусов, заглядывая в дизайнерские магазины или рестораны.
Успешный прием – когда на территории кластера появляются свои музеи, галереи, которые привлекают в квартал не только работников компаний арендаторов, но и горожан. В этом плане удачные проекты «Фабрика Станиславского» со своим театром, или БЦ «Большевик» с Музеем русского импрессионизма.
Одним из последних примеров преображения бывших промтерриторий Москвы стал реализованный в 2023 году проект редевелопмента зданий старейшей фармацевтической фабрики «Мосхимфармпрепараты» им. Н.А. Семашко на ул. Сергия Радонежского в Таганском районе.
Часть построек фармацевтической фабрики, возведенных на площадке почти 2 га с 1875 по 1980 год, превратились в креативный офисный кластер. Квартал получил название P.A.N.G.A.E.A, в честь суперконтинента, от которого образовались все существующие сегодня континенты. Подобные предложения в пределах ТТК выгодны не только городу, девелоперу, но и арендаторам: они позволяют снизить затраты на аренду офисов, а соседство творческого и бизнес-направлений создает особую привлекательную рабочую атмосферу.
Fee-девелопер проекта «БКЛ Недвижимость», реализовавший проект P.A.N.G.A.E.A, максимально сохранил имеющие архитектурную ценность фасады фабрики аптекаря Кёлера, восстановил и подчеркнул историческую кладку внутренних пространств. Концепцию, преображения квартала разработало ведущее архитектурное бюро WALL, изящно объединив старое, новое и добавив благоустройство территории. Название P.A.N.G.A.E.A передает эстетику проекта: у него несколько локаций, соединенных концептуально в единое целое.
«На улице Сергия Радонежского главная сюжетная линия реконструкции строится на вышивании поверхности земли как ковра, сочетающего разные паттерны поверхностей, материалов и сюжетов, таких как японский сад, белая площадь, путь. Тем самым формируются разные по сценарию и содержанию общественные пространства. Сами здания очищаются до изначально кирпичной поверхности, а некоторые обретают новые золотые фасады – в тех случаях, когда кирпич потерял свои несущие и эстетические свойства», – описывает проект Рубен Аракелян, главный архитектор бюро WALL.
У работы с исторической недвижимостью есть ряд ограничений, которые усложняют проект – в первую очередь это касается зданий с охранным статусом. Поэтому многие девелоперы любой работе с наследием предпочитают новое строительство. Из других сложностей – некоторая непредсказуемость подлинной сохранности здания, а значит, вложений. Зачастую надежные на первый взгляд постройки требуют существенной переделки и усиления конструкций. Кроме того, нередко нужна работа с сообществом, которое порой болезненно воспринимает изменение привычных городских ландшафтов, особенно если речь идет о заметных интервенциях, как например, это происходит с Бадаевским заводом.
Тем не менее, плюсов у таких проектов существенно больше. Первый и самый значимый – сохранение истории места. Во-первых, город сохраняет свою историческую архитектуру, пусть и обновленную/измененную. Это привычные объемы и ориентиры, любимые места и здания, то, что так важно москвичам, на долю которых выпало жить в слишком стремительно меняющемся городе. Кроме того, за каждым заводом и фабрикой стоят люди, которые прежде здесь работали, а их дети и внуки относятся к старым корпусам неравнодушно. Если копнуть, то сразу всплывают истории про «елки на фабрике, куда я ходил малышом», и «завод, где 50 лет проработал мой дедушка». И для девелопера прямая выгода здесь не в сентиментальности, а в принятии нового квартала горожанами: любой проект сохранения и адаптации уже на старте вызывает больше симпатии, чем снос и новое строительство. Кроме того, богатое прошлое места играет на руку маркетингу. Как известно, «истории продают», а здесь их не надо генерировать – все уже придумано до нас.
Еще один плюс редевелопмента, пока не самый обсуждаемый в России, но бесспорно значимый – это устойчивость такого подхода: отказываясь от полного сноса, девелоперы, во-первых, минимизируют количество строительного мусора, а во-вторых, максимально рационально используют новые строительные материалы и ресурсы. Так что бережная перестройка существующих зданий это не просто забота о прошлом – это очень серьезный вклад в будущее.
Исторически сложилось, что именно проекты редевелопмента притягивают интересных творческих арендаторов, что позволяет создавать не стандартный офисный бизнес-центр, а кластер со своим уникальным пулом компаний и соответствующей атмосферой, частью которой очень хочется быть, в том числе и серьезным компаниям, чувствующим здесь созвучность своей корпоративной культуре. Причем, уровень и набор арендаторов задан качеством самой коммерческой недвижимости. К примеру, ЦТИ «Фабрика» это небольшие креативные компании, художники; модный «Суперметалл» – микс из технологичных стартапов и представителей медиаиндустрий, не меньше стильного интерьера поддерживающие особый дух места (здесь просто не сдадут офис респектабельной, но скучной бухгалтерской компании); «Даниловская мануфактура» – место где исторически располагаются интернет-СМИ, телевизионный и кино-бизнесы; «Artplay» – архитектурные компании и строительно-дизайнерские бизнесы; якорным арендатором «Красной розы» стал «Яндекс», подтянувший за собой весь квартал, где тут же открылся антуражный ритейл, элегантные рестораны и кафе. Яркие арендаторы полностью преображают кварталы, в которые хочется приходить, а не сторониться. Один из ярких примеров «Арма» – то, что было неуютной территорией бывшего завода газовой арматуры стало живым районом, где приятно провести время и погулять среди нарядных краснокирпичных корпусов, заглядывая в дизайнерские магазины или рестораны.
Успешный прием – когда на территории кластера появляются свои музеи, галереи, которые привлекают в квартал не только работников компаний арендаторов, но и горожан. В этом плане удачные проекты «Фабрика Станиславского» со своим театром, или БЦ «Большевик» с Музеем русского импрессионизма.
Одним из последних примеров преображения бывших промтерриторий Москвы стал реализованный в 2023 году проект редевелопмента зданий старейшей фармацевтической фабрики «Мосхимфармпрепараты» им. Н.А. Семашко на ул. Сергия Радонежского в Таганском районе.
Часть построек фармацевтической фабрики, возведенных на площадке почти 2 га с 1875 по 1980 год, превратились в креативный офисный кластер. Квартал получил название P.A.N.G.A.E.A, в честь суперконтинента, от которого образовались все существующие сегодня континенты. Подобные предложения в пределах ТТК выгодны не только городу, девелоперу, но и арендаторам: они позволяют снизить затраты на аренду офисов, а соседство творческого и бизнес-направлений создает особую привлекательную рабочую атмосферу.
Fee-девелопер проекта «БКЛ Недвижимость», реализовавший проект P.A.N.G.A.E.A, максимально сохранил имеющие архитектурную ценность фасады фабрики аптекаря Кёлера, восстановил и подчеркнул историческую кладку внутренних пространств. Концепцию, преображения квартала разработало ведущее архитектурное бюро WALL, изящно объединив старое, новое и добавив благоустройство территории. Название P.A.N.G.A.E.A передает эстетику проекта: у него несколько локаций, соединенных концептуально в единое целое.
«На улице Сергия Радонежского главная сюжетная линия реконструкции строится на вышивании поверхности земли как ковра, сочетающего разные паттерны поверхностей, материалов и сюжетов, таких как японский сад, белая площадь, путь. Тем самым формируются разные по сценарию и содержанию общественные пространства. Сами здания очищаются до изначально кирпичной поверхности, а некоторые обретают новые золотые фасады – в тех случаях, когда кирпич потерял свои несущие и эстетические свойства», – описывает проект Рубен Аракелян, главный архитектор бюро WALL.
