Согласно отчётам международных консалтинговых компаний, первое полугодие 2014 года для рынка офисных зданий класса А завершилось снижением арендных ставок на 2,5% -4% по сравнению с релевантным периодом прошлого года.
В первую очередь это связано с настороженностью компаний относительно принятия стратегических решений по текущим арендным договорам и переездам в новые помещения. Продление многих текущих договоров проходило с сохранением условий, арендаторы старались минимизировать риски, связанные с переездом, кроме случаев, когда существенная оптимизация затрат была необходима.
Вторым негативным фактором являлась высокая волатильность доллара и евро, которая не позволяла планировать расходы на аренду с высокой точностью. Третий фактор - потенциальное увеличение предложения в классе А. До 2016 года прогнозируется ввод в эксплуатацию до 1,4 млн. кв. м офисных помещений класса А, а процент вакантных площадей уже сейчас рекордно высок и составляет примерно 17%.
В условиях экономической нестабильности наиболее уязвимы продукты среднего класса (т.е. массового потребления), наименьшее влияние оказывается на самый нижний и самый верхний сегмент рынка. Это также характерно для рынка офисной недвижимости. Так, ставки аренды в офисах класса B за I полугодие 2014 года упали примерно на 7% по сравнению с релевантным периодом прошлого года. Офисные здания класса А (прим. - здания класса А с премиальным расположением) в текущей экономической ситуации не снизили арендные ставки. Средние ставки аренды остались на прежнем уровне - $1100-$1500 за помещения с отделкой (в отдельных случаях - до $2000/м2/год за видовые помещения с отделкой).
В соответствии с запретом на масштабное строительство коммерческой недвижимости в пределах Бульварного кольца, предложение ограничено в данном сегменте рынка, а спрос на него по-прежнему стабилен. Единственным зданием, запланированным к вводу в эксплуатацию в 2014 году в классе A, является третья очередь офисного комплекса «Романов Двор» в Романовом переулке.
Стабильность спроса обусловлена спецификой и высочайшими требованиями международных арендаторов к качеству здания, локации. Также важным является премиальное соседство. В запросах на предложение по аренде у многих международных компаний обязательно указывается требование к соседям по этажу/зданию. Отмечу, что арендаторы редко переезжают из помещений в офисных комплексах класса А, они выбирают собственника офисного здания в качестве партнера по бизнесу. В среднем договоры аренды в офисных зданиях класса А заключаются на 5-7 лет, в некоторых случаях - на 10 и 15 лет.
Имеют отражение и текущие политические реалии. Международные арендаторы страхуют риски своего бизнеса на всех уровнях, исключением не являются и договоры аренды. В них включаются опции по расторжению с обеих сторон: если по отношению к одной или другой стране участников сделки будут применены международные санкции.
