Комплексы развития: почему механизм КРТ пока не работает в регионах так, как в Москве

Текст: Екатерина Горячева

С 1 января 2021 года единый механизм заменил ранее использовавшиеся РЗТ, КОТ и комплексное развитие по инициативе муниципалитетов. Процесс был запущен на федеральном уровне, а значит — сразу для всех регионов, но быстрее и активнее остальных реализация проектов КРТ, конечно, шла в Москве. Столица и сегодня остается лидером по числу реализуемых проектов КРТ, но — «нежилых». КРТ жилой застройки в Москве в чистом виде не реализуется — обновление жилого фонда производится через программу реновации за счет бюджета города, указывает Денис Литвинов, управляющий партнёр Land Law Firm. За пределами столицы, напротив, около 50% решений принимаются в пользу КРТ жилой застройки (180 — за 2021–2025 гг.), сообщает Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP.

Сначала регионы еще примеряли на себя московский опыт, но вскоре стало понятно, что без отдельного механизма расселения, инфраструктурного софинансирования и длинного горизонта крупные проекты реализовывать сложно, вспоминает Юлия Токарева, партнёр, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP. Механизм КРТ институционально решил сразу несколько проблем, с которыми города не справлялись прежними инструментами: хроническое недофинансирование программ расселения аварийного и ветхого фонда, точечная застройка без социальной инфраструктуры, невозможность комплексного редевелопмента промышленных и неэффективных территорий из-за значительной раздробленности территорий и множества собственников. Для администраций это означало резкое снижение транзакционных издержек и управленческой неопределенности: есть одно решение о КРТ и один договор с понятными этапностью, санкциями и возможностью контролировать сроки ввода не только жилья, но и детсадов, школ, дорог, поясняет Василий Григорьев. Неудивительно, что именно на тех территориях, где эти проблемы были выражены наиболее ярко — в крупных региональных центрах, промышленных регионах и моногородах, — механизм КРТ получил наибольший отклик.

«Пионерами» КРТ за пределами Москвы стали в итоге Нижегородская, Свердловская, Кировская, Тюменская, Челябинская области, Пермский край и Крым. Эти регионы одними из первых разработали механизмы для адаптации федерального закона к НПА, подготовили пакет документов под конкретные продукты (разработали шаблоны решений о КРТ и договоров), обозначили регламенты включения объектов. Важным фактором для региональных игроков стала и разработанная методика определения начальной цены торгов, которая учитывает не только арендную стоимость земли, но и экономику самого проекта, что априори повышает предсказуемость для инвесторов и девелоперов.

Где деньги?

В классической модели КРТ именно частный девелопер берет на себя все расходы: снос, расселение (если речь о жилье), строительство инфраструктуры и собственно объекта, рассказывает Евгений Клец, коммерческий директор застройщика «Антей-Альянс». Бюджет может участвовать только в виде софинансирования социальных объектов, школ, детсадов, дорог, но это скорее исключение, чем правило. Например, в Нижегородской области по согласованным площадкам КРТ инвесторы взяли на себя обязательство построить 27 детских садов и 6 школ за бюджетные деньги.

Второй источник — кредитные средства. Банки начали активно заходить в КРТ, но только под конкретные проекты с понятной экономикой и гарантии региональных властей. Длинные и дешевые деньги для региональных КРТ по-прежнему в дефиците. Без субсидирования ставки или государственных гарантий большинство проектов просто не проходят банковский скоринг.

Третий источник — федеральные субсидии на инфраструктуру в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Здесь есть принципиальный нюанс: поддержка предназначена для регионов с самыми низкими бюджетными показателями. В итоге регионы-доноры, например Татарстан, этой поддержки не получили. Евгений Клец называет ситуацию парадоксальной: получается, что чем сильнее регион, тем сложнее ему привлечь федеральные средства на инфраструктуру для КРТ. «В Кавказских Минеральных водах, например, классического КРТ нет, зато есть 592 млрд рублей государственных инвестиций в инфраструктуру до 2030 года и растущий запрос девелоперов на реновацию санаторно-курортного фонда, — продолжает г-н Клец. — Денег на стройку у инвесторов достаточно, проблема в другом: на особо охраняемых курортных территориях до сих пор не создан понятный и предсказуемый механизм „захода на участок“».

Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа инвестиционной группы Accent:

— С точки зрения инвестиционной привлекательности важно понимать, что у региональных КРТ-проектов, как правило, спрос и ликвидность обычно куда менее предсказуемы, но они могут выигрывать за счет более низкой стоимости входа и потенциала масштабирования проектов.

Риски в проектах КРТ, как правило, значительно выше, и это требует большей вовлеченности и ответственности ключевых участников этого рынка: девелоперов, региональной администрации и кредитных учреждений. Особенно это ощущается в последнее время в условиях снижения спроса со стороны покупателей квартир в строящихся домах. Ухудшение рыночной конъюнктуры, кроме всего прочего, также может потребовать от девелоперов увеличения собственного капитала в проектах, а при реализации масштабных объектов это может стать серьезным препятствием даже для застройщиков федерального уровня.

Время первых

Показательно, но в чистом виде механизм КРТ пока не получил распространения даже в Петербурге, напоминает Екатерина Андреева, директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC Int. В городе до сих пор отсутствует профильный оператор программы и не определены локации для ее реализации.

Петербург вообще один из самых известных кейсов по части отмены или заморозки КРТ, делится Денис Литвинов. Он же и среди самых скандальных. Закон о КРТ здесь приняли в июне 2022 года, но после массовых протестов и коллективного иска жителей действие приостановили: сначала до 2024 года, затем до 2025-го. В декабре 2025 года Заксобрание Петербурга представило обновленную версию закона уже с учетом мнения жителей. Эта ситуация впервые на уровне страны продемонстрировала, что КРТ не только (и иногда не столько) градостроительство и экономика, но и политика. При этом дефицит земельных участков под жилую застройку в городе растет, в районах со сложившейся инфраструктурой находится много ветхого жилья, сообщает Екатерина Андреева. Однако без формирования понятных правил игры говорить перспективах механизма в Петербурге преждевременно. Механизм КРТ эксперт называет очевидно инте — ресным для реконструкции и некоторых имущественных комплексов — например, Апраксина двора и «Красного треугольника». Но препятствием выступает множество собственников.

Алексей Синявский, операционный директор «Колди»:

— Универсальной модели КРТ в России нет: каждый регион формирует собственную градостроительную политику исходя из локальных задач, экономики и потребностей территории. Поэтому сравнивать региональные проекты КРТ напрямую не всегда корректно — в каждом субъекте действует своя система регулирования, свой подход к предоставлению площадок и взаимодействию с девелоперами.

Важно понимать, что участие девелопера в проектах КРТ само по себе является определенным знаком качества для рынка и знаком высокого уровня доверия со стороны города к строительным мощностям, экспертизе и надежности компании. Это позволяет получить качественную площадку в городской черте и реализовать проект с заранее понятными параметрами развития территории и делает реализацию более предсказуемой как с точки зрения сроков, так и с точки зрения экономики проекта. Еще один момент: КРТ — не просто механизм строительства, а инструмент формирования сбалансированной городской среды. Если город видит потребность в гостиничной функции, офисной инфраструктуре, социальных объектах или общественных пространствах, эти элементы закладываются в проект еще на этапе его подготовки. В результате создаются не отдельные объекты, а полноценные городские районы, где жилье, рабочие места, сервисы и инфраструктура дополняют друг друга. В этом и заключается ключевое отличие КРТ от точечной застройки.

Евгений Клец, хотя и называет московские объемы «фантастическими», но подчеркивает: проекты КРТ в регионах — давно не «бледная копия» московских, но лишь принципиально иная экономическая модель. Если столичный рынок — «конвейер» готовых решений и понятных процедур, то региональный зачастую развивается на «ручном управлении» и умении девелопера работать с местной повесткой. Это одновременно может стать как ограничением, так и окном возможностей — прямо сейчас, например, в Нижегородской, Кировской областях, Татарстане. При этом вход на региональный рынок измеряется сотнями миллионов, а не миллиардами, что распахивает двери новому пулу игроков.

Самую высокую динамику в КРТ сегодня демонстрирует Кировская область, где количество заключенных договоров за год выросло в два раза; регион уже работает по 45 проектам на площади 325,5 га. Нижегородская же область при скромных по московским меркам 35 согласованных площадках обеспечила бюджету почти 1,5 млрд рублей только от торгов.

Марина Черненко, член правления по правовым вопросам Alias Group (ключевой актив — девелоперская компания «Неометрия»):

— Краснодарский край — лидер в ЮФО по объему строительства в рамках КРТ; здесь заключено 23 договора примерно на 5 млн кв. м жилья. С точки зрения КРТ территория неоднородна: районы с наиболее старой застройкой нуждаются в «реновации», с дру — гой стороны — требуется освоение незастроенных территорий, расширение границ населенных пунктов для обеспечения растущего населения жильем.

Мы начали реализацию проектов КРТ одними из первых в регионе, по сути, став пионером механизма на Черноморском побережье. Однако КРT по-прежнему требует либо значительных собственных средств девелопера на первом этапе (выкуп земельных участков, расселение, начало строительства инфраструктуры), либо использования инструментов ГЧП. Государство готово идти навстречу в этом вопросе: с 2024 года заработала новая программа федеральных субсидий регионам именно на софинансирование инфраструктуры в проектах КРТ. Это принципиально важно: государство помогает строить дороги, школы и коммуникации, тем самым снижая финансовую нагрузку и себестоимость квадратного метра. Однако для многих регионов препятствием остается то, что банки пока с осторожностью кредитуют «преддевелопмент» и расселение, считая это самым рискованным этапом. Поэтому многие проекты, особенно по инициативе правообладателей, стартуют на собственные средства застройщика, что ограничивает их масштаб.

Проекты КРТ здесь хорошо показывают, как один и тот же механизм работает в принципиально разных контекстах, добавляет Василий Григорьев. Например, в историческом квартале Гоголя — Нижегородской — Заломова в Нижнем Новгороде КРТ используется как инструмент работы с наследием: здесь планируется около 10 тыс. кв. м нового жилья, строительство поликлиники и одновременная реставрация/перенос нескольких ценных зданий, то есть обновление среды идет через «вшивание» новых функций в историческую ткань, а не через ее замещение.

Крупные региональные площадки в Бору и Кулебаках, напротив, демонстрируют применение КРТ на «полях роста» и показывают, как работает механизм в формировании новых городских районов. На 12,4 га в Бору пред — полагается расселить 17,7 тыс. кв. м старого фонда и построить около 180 тыс. кв. м новой недвижимости более чем для 4 тыс. жителей, а на 23,4 га в Кулебаках — создать около 250 тыс. кв. м жилья для почти 6 тыс. человек. «В регионах-лидерах есть либо большой объем неэффективно используемых земель, либо старый жилой фонд, либо бывшие промышленные зоны, которые уже невозможно оставлять в прежнем состоянии, — перечисляет Алексей Музыка, директор Domina Invest. — КРТ в таких случаях становится системной работой с территорией как со сложной социально-экономической структурой».

Ботагоз Кинжалинова, заместитель председателя правления ГК «Паритет Девелопмент» по стратегическому развитию:

— Мы реализуем проекты КРТ двух регионах: один — в Самарской области, два — в Тюменской области и четыре — в Екатеринбурге. Для Самарской области механизм КРТ пока остается относительно новым инструментом, тогда как Тюменская область уже обладает успешной практикой реализации подобных проектов и входит в число лидеров по объему ввода жилья в России.

В регионах затраты на реализацию проектов и требования могут быть ниже, однако и уровень цен на жилье существенно уступает московскому рынку. Поэтому инвестиционная привлекательность проектов КРТ оценивается индивидуально — с учетом градостроительных параметров, рыночной конъюнктуры и финансовой модели проекта.

Последние изменения законодательства более четко закрепили обязательства девелоперов по созданию социальной инфраструктуры в рамках проектов КРТ. Однако для компании такие требования не стали принципиально новыми. При подготовке проектов компания изначально учитывает в финансовых моделях весь объем социальной нагрузки. Современный покупатель выбирает не отдельный жилой дом, а полноценную среду для жизни. Особенно важными факторами остаются доступность образования, медицины, транспорта и общественных пространств. Поэтому проекты, реализуемые по принципам комплексного развития территорий, как правило, демонстрируют более устойчивый спрос и более высокие темпы продаж.

Среди других наиболее показательных региональных кейсов — Самара с проектами обновления центральных территорий, Новосибирск с крупными площадками на Черемховской и Кирова, Челябинск, где КРТ стало одним из инструментов работы со старым фондом и индустриальными районами, а также Екатеринбург, где механизм постепенно входит в практику через аукционы и отдельные городские площадки. Последний развивает 30 проектов на 240 гектарах с градостроительным потенциалом более 2,4 млн кв. м. жилья, сообщает Евгений Саурин, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. В областном центре есть показательный пример, когда застройщик («Страна Е1». — Ред.) — на улицах Шефской, Энтузиастов и Баумана расселил 200 семей из старого жилого фонда всего за полгода. В Новосибирске же городские власти в 2026 году говорили о 41 договоре КРТ общей площадью более 211 га и потенциале около 3 млн кв. м жилья с инфраструктурой. А вот успех с КРТ Уфы основан на модели, когда проекты реализуются без применения бюджетных средств для сноса и расселения. За три года в итоге заключены 19 договоров, которые привлекли 400 млрд рублей частных инвестиций, а доходы бюджета от торгов составили 774 млн рублей. В свою очередь, преобразование 370 га территории старого аэропорта в Ростове-на-Дону — пример КРТ, когда масштаб, транспортная доступность и подход позволяют создать новый «город в городе», добавляет Юлия Токарева.

Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент»:

— Важно, что в 2023 году появился оператор КРТ, а главное — разрешили вести проектную документацию параллельно с образованием участков, что сокращает инвестиционно-строительный цикл примерно на год. Для нас, девелоперов, это критически важно, потому что одна из главных сложностей проектов КРТ как раз длинный цикл и затраты на оформление земли своими средствами. Поэтому регионы сегодня не уступают Москве: да, в столице масштаб больше (почти 400 проектов), но там выше и конкуренция, и входной порог.

В Ростовской области доля КРТ в жилье выросла с 16 до 88% всего за год, а к концу этого года должна составить 90%. Мы сами запустили крупный проект в Краснодарской агломерации — в поселке Яблоновский (Адыгея): площадь более 300 тыс. кв. м, реализация в три очереди до 2030 года, в первой очереди — семь 17-этажных секций. И главное: школа и детский сад уже строятся за счет государственных средств в рамках КРТ. Спрос на юге высокий, люди готовы покупать качественное жилье. Государственная поддержка региональных КРТ также растет. Единственное, что реально тормозит — ключевая ставка, поэтому мы предлагаем вводить льготное финансирование на стадии проектной документации и давать землю не только в аренду, но и в собственность.

Кто-то не рискует

Но если в Москве КРТ по праву рождения — глобальный механизм по «перепрошивке» территорий и перераспределению дорогой городской земли под новую экономику, то в большинстве регионов — скорее, попытка найти инвестора, который за свой счет оживит площадку, до которой у муниципалитета годами не доходили ни руки, ни кошельки. В итоге риски — и для собственников, и для инвесторов, и для самих региональных властей — принципиально разнятся, размышляет Денис Литвинов.

Так, основная проблема с КРТ московской модели — дисбаланс силы между городом и частным собственником. Бизнес сейчас видит это так: если город территорию «увидел», вопрос уже не в том, будет ли КРТ, а в том — какую компенсацию получит собственник. В итоге вопросов на кону два — размер ком — пенсации и сроки освобождения территории. Плюс сверхрегулирование: в Москве проект часто настолько детально «собран» городом, что инвестор фактически получает обязательство реализовать придуманную модель: плотность, обязательную инфраструктуру и транспортные решения. То есть прибыльность проекта может существенно зависеть уже не от рынка, а от способности договориться с городом.

В регионах проблемы почти противоположные. Главный риск здесь — не административное давление, а слабость экономики и институтов. На многих территориях без постоянных льгот и господдержки проект просто не окупается. В ряде регионов муниципалитеты ожидают, что девелопер и документацию подготовит, и дороги построит, и сети переложит, и соцобъекты создаст, а иногда еще и «погасит» накопленные градостроительные ошибки территории, поясняет Денис Литвинов. При этом за пределами столицы намного выше риск внезапной смены позиции администрации или ее состава, пересмотра параметров застройки, корректировки ПЗЗ и прочее. «Получается, что фундаментом большинства московских рисков остается слишком сильный город, а в регионах — слишком слабый, — резюмирует г-н Литвинов. — Поэтому одинаковые нормы ГрК РФ о КРТ на практике и работают в стране совершенно по-разному».

Кроме того, значительная часть земель в регионах «имеет запутанную историю», добавляет Евгений Клец. Инвестор может получить площадку под КРТ, а потом выяснить, что треть участка принадлежит кому-то, кто, собственно, не планирует ни продавать, ни выходить из проекта. Еще одна особенность — публичные слушания: если в Москве это была отлаженная процедура с предсказуемым результатом, то в регионе, особенно если речь идет о курортной зоне или городе с активной общественностью, публичные слушания могут превратиться в настоящий референдум или демонстрации. Девелопер, который приходит в регион с попыткой «продавить» проект, по умолчанию обречен на провал, шансы на победу есть лишь у игроков, готовых объяснять и договариваться. Ну и еще один фактор — сроки: московский цикл КРТ — это три-пять лет от аукциона до ввода. Региональный может растянуться из-за бюрократических согласований на семь-десять лет, и на протяжении всех этих лет вложения инвестора заморожены.

Василий Григорьев напоминает и о том, что в марте Госдума приняла изменения в градостроительный кодекс, уточняющие обязанности застройщиков: теперь при реализации проекта КРТ обязательно строительство объектов согласно РНГП (региональным нормативам градостроительного проектирования). Девелопер вынужден строить объекты, а размер их будет определяться исходя из ТЭП проекта КРТ и планируемой нагрузки на социальную инфраструктуру. Ужесточение этого правила (ранее застройщики могли избежать строительства соцобъектов) приведет к росту цен на жилье и снижению прибыли застройщика.

Собеседники CRE указывают и на завершение ряда программ, в частности федерального «Стимула», действовавшего с 2011 по 2024 год для софинансирования строительства социальной и коммунальной инфраструктуры в новых жилых районах за счет федерального бюджета. В итоге девелоперы заходили в проекты КРТ с меньшей нагрузкой: часть капитальных затрат на школы, детские сады и школы, инженерную инфраструктуру покрывал бюджет, что делало финансовую модель региональных проектов сопоставимой с московской по соотношению доходности и рисков.

Впрочем, ряд механизмов привлечения бюджетного финансирования, которые частично могут заменить «Стимул», есть и сейчас. Василий Григорьев предлагает их условно разделить на территориальные меры и «инфраструктурное меню». К первым относятся прямые формы бюджетной поддержки, завязанные на конкретный субъект или муниципалитет, — сейчас они действуют на Дальнем Востоке и в Арктике. Это адресные федеральные субсидии на строительство школ, детсадов, дорог и инженерных сетей в границах КРТ, а также участие институтов развития (например, Фонда развития территорий) в софинансировании расселения аварийного фонда и отдельных инфраструктурных объектов. Такие средства направляются на финансирование наиболее капиталоемких элементов проекта для снижения финансового давления на девелопера.

Под «инфраструктурным меню» сегодня понимают набор льготных долговых и контрактных инструментов, через которые территория может профинансировать недостающую инфраструктуру. Сюда относятся ИБК/СКК, заемные средства, привлекаемые через инфраструктурные облигации, а также модели государственно-частного партнерства и концессий для коммунальных и транспортных объектов. Важно отметить, что применение всех этих механизмов в первую очередь необходимо прорабатывать региону/муниципалитету: без их участия инвестор не сможет реализовать проект наиболее эффективно.

Анна Жолобова, управляющий партнёр московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства:

— Значительную роль в рамках регулирования процедур КРТ играет законодательство на уровне регионов. Градостроительный кодекс РФ содержит только восемь основополагающих статей, регулирующих данный институт, включая определение понятия КРТ, его цели, виды, а также документы-основания. Процедурные вопросы регулирования, его особенности субъекты устанавливают самостоятельно, учитывая специфику региона, его потребности и уровень развития экономики. Более того, есть ряд регионов, в которых на сегодня установлен запрет на многоквартирное жилищное строительство иначе, как в рамках процедур КРТ (например, Краснодарский край, Новосибирская область). Таким образом, субъект РФ осознанно запретил на своей территории «точечное» строительство, отдав приоритет развитию и реновации целыми градостроительными единицами.

Очевидными нормативными плюсами вхождения в проекты КРТ является возможность в упрощенном порядке изменять имеющу — юся градостроительную документацию (в том числе ПЗЗ, генплан), строгое регламентирование сроков и объема исполнения социальных обязательств, в том числе в части налогового бремени, особые правила изъятия объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, возможность «бесторгового» приобретения смежных земельных участков в рамках планировочной структуры для возведения социальных объектов.

При этом судебная практика в части проектов КРТ складывается достаточно неопределенно, порождая дополнительные риски для успешной реализации проектов. Суды подчеркивают дискреционный характер принятия уполномоченными органами градостроительных решений в рамках политики развития городов. Следовательно, при вхождении в девелоперский проект, в том числе при приобретении земельного участка, необходимо оценивать потенциальную возможность попадания или уже текущее нахождение соответствующего актива в границах зоны КРТ, поскольку императивность полномочий публичного субъекта в данной ситуации не вызывает сомнений и не имеет перспектив для обжалования. Кстати, согласно логике законодателя, закрепление в градостроительной документации зоны КРТ еще не предусматривает начало соответствующей процедуры. Однако судебная практика ряда регионов воспринимает нормы законодательства о КРТ расширительно и не позволяет хозяйствующим субъектам реализовывать свои строительные проекты иначе, как по правилам КРТ. Особое внимание в данном вопросе стоит обратить на судебную практику Москвы и Санкт-Петербурга, согласно которой при попадании земельного участка в зону КРТ его правообладатель лишается возможности на получение градостроительного плана, разрешения на строительство, отсутствует возможность получения земельного участка в аренду (Определение Верховного Суда РФ от 15.08.2023 № 307-ЭС23-1848 по делу № А56- 103770/2021, Постановления девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2025 по делу № А40-45855/2025).

У нас отмена

Далеко не все проекты КРТ доходят до реализации. Причины системны, но на первом месте — возражения населения. Так, в Челябинске был отменен проект КРТ в Советском районе: собственники жилья проголосовали против включения их домов в границы развития, вспоминает Евгений Саурин. Аналогичная судьба у еще трех проектов в других районах города в результате «несогласия граждан».

Отменен был и проект КРТ в квартале «Красный просвещенец» в Нижнем Новгороде, сообщает Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор ГК «Кортрос». Мастер-план предусматривал снос 23 ветхих и аварийных домов, детского сада и хозяйственных построек; на их месте предполагалось возвести 14 новостроек. Однако по итогам общего собрания более 2/3 жителей 12 многоквартирных домов отказались от участия в проекте. В результате границы проекта КРТ были изменены.

В свою очередь, в Мурманске отменили программу КРТ «Больничный городок» — из-за кардинальных изменений на рынке жилья: когда проект планировался, был дефицит предложения, теперь же в регионе активно строят крупные игроки, перечисляет Евгений Саурин.

В Крыму одними из главных сдерживающих факторов развития КРТ остаются необходимость строительства и модернизации значительных объемов коммунальной инфраструктуры и нехватка ресурсных мощностей.

В Ростове-на-Дону проект пришлось скорректировать из-за нахождения территорий в охранных зонах объектов культурного наследия. В Омской области на застройку 24 участка в поселке Пушкино по механизму КРТ просто не нашлось желающих.

Еще один нереализованный проект КРТ — в Нарьян-Маре. В Ненецком автономном округе в рамках КРТ по инициативе застройщика планировалось строительство объектов жилого назначения в районе улицы Заводская. Однако договор о КРТ не был заключен, заявки не поступили, поскольку застройщик не обладал оборотными средствами для реализации проекта.

Сергей Григорьев, директор по развитию «Группы Голос», депутат Челябинской городской думы:

— Я бы не стал говорить, что КРТ развивается исключительно в Москве. В Челябинской области, например, принято уже более 50 решений о комплексном развитии, заключено 30 договоров. А квартал «4 Ленина», который мы как девелопер завершаем в этом году, вообще стал одним из первых в России примеров КРТ нежилой застройки — мы возвели его на площадке бывших заводских цехов, и проект позволил перезапустить среду для жизни в индустриальном районе Челябинска.

В Челябинске у нас еще два проекта КРТ на стадии строительства и несколько в разработке; в Магнитогорске реализуем уникальное КРТ на территории парка «Притяжение» — одного их самых масштабных городских курортов в России, который создают наши партнеры из Магнитогорского меткомбината. Это 400 гектаров, объединяющие парковую зону, спортивные объекты, образовательные и развлекательные площадки, включая горнолыжные трассы, искусственное озеро, светомузыкальный фонтан, термальный комплекс и т. д. Договор КРТ предполагает строительство 220 тыс. кв. м недвижимости. Наша задача — интегрировать квартал в парковую зону через пешеходные маршруты и озеленение. Во дворах представим общественные пространства, впервые в Магнитогорске сделаем подземный паркинг с доступом на лифте. В этом и видим роль инструмента КРТ — комплексно менять среду в городах. Причем с учетом интересов всех сторон: жителей, администрации, девелоперского бизнеса.

Интересное кино

Пока, несмотря на более высокий порог входа, московские проекты остаются более интересными для инвестора, считает Василий Григорьев: устойчивый спрос на жилье и офисы, более высокие ставки, развитые инструменты господдержки превращают КРТ в один из самых «понятных» и доходных форматов застройки.

В регионах инвестиционная активность ниже, а сами проекты менее маржинальны: по указанным выше причинам большинство решений предполагает строительство жилья и социальной инфра — структуры, и если жилье реализовать возможно, то инфраструктура, как правило, передается муниципалитету безвозмездно.

Катерина Гутрова, директор по продукту девелоперской компании «Разум»:

— Один из ярких примеров региональных проектов КРТ — «Вторчермет» в Екатеринбурге. Крупнейший проект редевелопмента города, который реализуют не один-два девелопера, а сразу десять, из них семеро девелоперов в рамках КРТ объединились под руководством мастер-девелопера с единой архитектурной концепцией, что позволило сохранить целостность пространства и одновременно запустить строительство всех очередей.

Алексей Музыка парирует: региональное КРТ привлекательно, но это «просто другой класс риска» по сравнению с московским рынком. Поэтому наиболее перспективны регионы и площадки, где заранее проработаны порядок расселения, инженерия, транспортная доступность, объем социальной нагрузки, градостроительные ограничения, рыночное позиционирование будущего продукта и финансовая модель возврата инвестиций.

По словам Кирилла Чебакова, управляющего партнёра WE-ON Group, региональные программы КРТ начнут полноценно работать тогда, когда их перестанут воспринимать исключительно как способ увеличить ввод жилья и начнут — как инструмент перезапуска городских территорий. Эксперт указывает на пример Екатеринбурга, где город пытается работать не только с окраинами, но и с уже сформированной городской тканью. Казань также применяет механизм КРТ в логике формирования новых городских центров и работы с депрессивными территориями старого промышленного и портового пояса. Для города с сильной идентичностью важно, что такие решения могут не просто давать метры, а менять структуру городской жизни.

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнёры»:

— Механизм КРТ наиболее эффективен, когда публичный субъект, устанавливая параметры застройки, активно работает с возможной экономикой проекта и понимает, что проект будет реализован только в ситуации, когда в нем есть экономический смысл для частного инвестора: если на нем нельзя заработать, то никто его брать и реализовывать не будет. С учетом того, что любое КРТ предполагает создание благоустроенной среды и существенные затраты на создание инфраструктуры для ее создания и существования, то продаваемые ТЭП должны давать возможность инвестору окупить затраты. Популярность КРТ в Москве обусловлена как раз тем, что Москва не ленится сделать расчеты и если обнаруживает, что проект не заинтересовал инвесторов, то готова менять ТЭП на более экономически привлекательные, а также это связано с учетом создаваемых объектов в применении льготы по платежам за изменение ВРИ в рамках программы по созданию мест приложения труда — жилищные девелоперы активно берут проекты нежилой застройки в КРТ для того, чтобы получить льготу по платежам за смену ВРИ, то есть появляется второй экономический рычаг для заинтересованности частного инвестора. В большинстве регионов КРТ воспринимается как способ возложить на застройщика все затраты либо ограничивать развитие территорий (например, в Санкт-Петербурге), а не развивать их. Чтобы КРТ заработало в целом нужно несколько принципиальных условий: политическая воля на реальную реализацию проектов КРТ, а не на создание видимости путем заключения неисполняемых договоров; операционная работа субъекта РФ по расчету экономической обоснованности решений о ТЭП, затрат на инфраструктуру и расселение, профессиональная работа по соотнесению затрат с возможной выручкой по проекту в рамках позитивного и негативного сценария; наличие экономических условий для возможности финансирования проектов девелоперами, то есть более доступные кредиты или наличие рассрочки платежей в пользу публичного субъекта РФ.

В свою очередь, Краснодар и Краснодарский край пытаются перейти от модели быстрого жилищного роста к схеме комплексного развития. Для Краснодара это принципиально: город много лет рос быстрее, чем инфраструктура, поэтому КРТ там должно стать способом закрепить школы, детские сады, дороги, поликлиники и общественные пространства как обязательную часть проекта. Отдельная ситуация — с Владивостоком и Приморским краем, где КРТ важно не только как жилищный механизм, но и как инструмент развития сложного рельефного города, дефицит подготовленной земли, инфраструктурные ограничения и высокая стоимость строительства в котором делают точечный подход особенно неэффективным.

Дальний Восток может быть потенциально интересным и для зарубежных партнеров, но скорее в части международных территорий опережающего развития, а не КРТ в чистом виде. В 2025 году правительство утвердило решения, связанные с запуском МТОР, а сам инструмент создается именно для привлечения крупных иностранных инвестиций на Дальний Восток с отдельными гарантиями и правилами. Собственно же проекты КРТ малопривлекательны для иностранных инвесторов, считает Василий Григорьев: погружение в российские нормативные документы остается для них высоким порогом входа, а фактическое отсутствие гарантии успешности проекта удерживает от вложения капитала. В условиях санкций и ограничений на трансграничные операции иностранные девелоперы и фонды предпочитают более прозрачные форматы, где пакеты гарантий и льгот формализованы и привязаны к федеральному законодательству о льготных режимах. «Важно просто грамотно разделять роли: иностранный участник не всегда должен быть девелопером жилья, — поясняет Кирилл Чебаков. — Он может быть промышленным „якорем“, оператором инфраструктуры, техно­логическим партнером, инвестором в коммерческую функцию или участником проекта через совместное предприятие. Но для этого регион должен предложить не идею, а подготовленный инвестиционный продукт с понятным правовым режимом и управлением рисками».

Станислав Чикишев, директор управления девелоперскими проектами девелоперской компании «Север»:

— В регионах КРТ, как правило, более чувствительно к экономике расселения и структуре прав собственности. Основная сложность здесь не в строительстве, а в этапе подготовки территории: работе с собственниками, юридических вопросах и фактическом переселении жителей.

Хорошо это видно на практике. Так, итогом наших проектов КРТ в Тюмени становится комплексная трансформация городских районов, не только новое жилье, но и более органичная и связная городская ткань: закрытые дворы без транзитного трафика, новые социальные объекты в шаговой доступности, качественные общедоступные локации и восстановленная прибрежная линия, которая ранее не использовалась как полноценная зона отдыха. Именно в этом заключается региональная специфика КРТ: результат напрямую зависит от того, насколько системно выстроен процесс работы с существующей застройкой и людьми. Даже при наличии правовых механизмов ключевым вызовом остается баланс интересов жителей, муниципалитета и девелопера.

Меньше, да лучше

КРТ в регионах демонстрирует наилучшие результаты там, где отказались от московских метрик, «уплотнительной» застройки и ориентируются на «экономику впечатлений», туризм и креативные индустрии, резюмирует Мария Николаева, руководитель архитектурного бюро MAD Architects. Эдакая «переупаковка» территорий под новый пользовательский опыт: исторические центры городов, бывшие промзоны на рекреационных территориях, кластеры вокруг уникальных природных объектов или ИТ-кластеры. Например, КРТ в Иннополисе в Татарстане стал фундаментом для ИТ-сообщества, «Гранд Каскад» в Сочи — реализован в типологии «городской курорт» и т. д. Эксперт вообще предлагает рассматривать КРТ в первую очередь как инструмент создания новой идентичности и экономики территории и уверена, что самые интересные регионы для механизма — те, где есть незакрытый туристический спрос и природная или культурная уникальность. На Кавказе это, например, Чечня, Дагестан, Карачаево-Черкесия. Однако для комплексного развития территорий наиболее перспективны не курортные зоны, а городские агломерации — Грозный, Махачкала, Черкесск и их города-спутники, подчеркивает Мария Николаева. Там активно работает механизм КРТ жилой застройки: создание современной социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Правда, высокая сейсмика до 9–10 баллов (особенно в Дагестане и Чечне) требует особых конструктивных решений: сейсмоизоляции, специальных каркасов и более строгого геотехнического надзора, что прямо влияет на смету и сроки строительства.

Наталья Синельник, директор по развитию земельного банка BM Group Development, и Андрей Логошин, заместитель директора по взаимодействию с органами государственной власти BM Group Development:

— Механизм КРТ не обеспечивает гарантий подключения к инженерным сетям. Заключив договор, девелопер не знает, есть ли на площадке вода, канализация, достаточные мощности электричества. Часто требуется дорогая реконструкция сетей, что существенно увеличивает себестоимость реализации проекта.

Еще одна проблема — ограниченная емкость рынка. В малых городах и даже областных центрах сложно прогнозировать темп продаж. Комплексная застройка (много домов) приводит к большому объему нераспроданных квартир после ввода, а ограниченные сроки договора КРТ заставляют строить быстро, плюс иногда возводить соцобъекты за свой счет — это делает проект убыточным.

Сказывается и недостаток опыта у регионов. Площадки часто не проработаны, а механизм внесения изменений в договор (сроки, технико-экономические показатели и др.) очень сложен. Это мешает адаптировать проекты под реальную ситуацию.

Или Алтайский край, долгое время оставав — шийся в тени, но сейчас один из самых перспективных регионов для КРТ, который еще и не перегрет вниманием инвесторов. Барнаул, Бийск, Рубцовск — сотни гектаров бывших промзон и ветхого жилья. Нет сейсмики, ниже перегрев рынка земли, меньше конкуренция, чем в Новосибирске или Казани, поясняет г-жа Николаева. Уже есть первые проекты КРТ, и главное преимущество сейчас — предсказуемость бюджета, а не громкое имя региона. Инвестору, который ищет вход в КРТ с понятным бюджетом, Алтайский край сегодня интереснее разрекламированных столиц. С ней согласен Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF Group, также предлагающий обратить внимание и на Алтай, и на Краснодарский край, где условия и спрос позволяют развивать новые концепции. Такие проекты, по его словам, можно эффективнее поддерживать за счет льготного финансирования: это повысило бы их привлекательность для девелоперов и ускорило развитие механизма КРТ.

На какие в принципе группы регионов стоит обратить внимание инвесторам? Первая — сильные миллионники и агломерации с устойчивым спросом: Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Пермь, Тюмень, Краснодар, Ростов-на-Дону. Здесь КРТ имеет рыночную основу и может быть интересно как федеральным, так и сильным региональным девелоперам, поясняет Кирилл Чебаков.

Вторая — регионы с большим объемом промышленных и коммунальных территорий внутри города. Там КРТ может стать инструментом создания новых городских центров, деловых кластеров и смешанной застройки, а не только жилья.

Третья — Дальний Восток, прежде всего Владивосток и крупные центры Приморья, Хабаровского края, Амурской области. Сложнее экономика, но выше стратегический эффект: КРТ может решать одновременно жилищные, инфраструктурные и демографические задачи.

Четвертая группа — города, где региональная власть готова выступать активным партнером, а не только регулятором. Для КРТ это принципиально: инвестор идет не просто в регион, он идет в управленческую систему. Если система зрелая, проект можно структурировать. Но если нет — даже хороший участок может стать проблемой.

Алексей Скрипкин, руководитель пермского филиала строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг»:

— Перед выходом в новый регион мы анализируем более двадцати рыночных показателей: от объема ввода жилья и динамики спроса до особенностей потребительских предпочтений.

В Перми по КРТ реализуем клубный пригород «Мы» — один из крупнейших комплексных проектов региона.

В ноябре вышли в новый для себя регион — Нижний Новгород, где также рассматриваем развитие проектов комплексного освоения территорий. По нашей метрике Нижний Новгород показывает высокий потенциал для развития.

В Новинках планируем масштабный проект комплексной застройки на участке площадью 46 гектаров. В рамках него будет возведено более 400 тыс. кв. м жилья, сформирован новый район, рассчитанный на 14,7 тыс. жителей, а застройщик передаст городу два детских сада и современную школу. Это подтверждает, что интерес к КРТ в регионах сохраняется, несмотря на высокую стоимость финансирования и длительные сроки окупаемости.

Но для всего этого нужен единый региональный центр компетенций по КРТ — не комиссия «по случаю», но постоянный проектный офис с воронкой территорий, исходными данными, синхронизацией сетей, транспорта, социальной инфраструктурой, земли, правообладателей и финансовой модели. Девелоперу вообще категорически нельзя продавать неопределенность, считает г-н Чебаков: на входе должны быть понятны границы, градпотенциал, ограничения, состояние сетей, стоимость расселения, обязательства по инфраструктуре, этапность и позиция власти. Чем лучше подготовлена площадка, тем выше конкуренция и на выходе — лучше экономика для города.

Ну и главная головная боль почти всех проектов — взаимодействие с жителями и правообладателями: КРТ начинается не с торгов, а с доверия. Если резиденты узнают о проекте из слухов, они будут сопротивляться даже хорошему решению. Впрочем, именно искусство работать с любыми возражениями и на всех уровнях, договариваться и «ловить волну», по словам собеседников CRE, для проектов КРТ как механизма перезапуска территорий и федерального девелопмента становится доминирующим во всех регионах.

Юлия Ружицкая, коммерческий директор девелоперской компании Unikey:

— Регионы объективно проигрывают столице в рентабельности, хотя разрыв сокращается. Для инвестора ключевой вопрос — маржинальность: за пределами Москвы цены продаж ниже, тогда как себестоимость расселения нередко сопоставима со столичной. Именно поэтому коммерчески состоятельные проекты концентрируются там, где есть либо сильный платежеспособный спрос (Екатеринбург, Казань, Тюмень), либо прямое государственное субсидирование.

• «Новый Ростов» (Ростовская область) — КРТ на территории бывшего аэропорта Ростова-на-Дону, реализуется АО «Региональная корпорация развития». Один из немногих региональных примеров масштабного редевелопмента аэропортовой территории.

• Проекты КРТ в Новосибирске при участии Банка Дом.РФ — пилотный проект с финансированием строительства жилья, детских садов и школ на месте ветхих кварталов.

• КРТ «СмартСити Новосибирск» — масштабный проект создания современного городского квартала, постановление принято в 2025 году.

• Проекты в Тюмени и Екатеринбурге — крупный федеральный застройщик с долей 19,5% в совокупном объеме всех проектов КРТ по инициативе власти, является лидером рынка.

• Многоквартирный дом «Премьера» во Владивостоке — жилой проект с участием китайского капитала через механизм ТОР/СПВ, показательный пример международного партнерства на Дальнем Востоке.

КАК СДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ МЕХАНИЗМ КРТ В РЕГИОНАХ РАБОТАЛ КАК В МОСКВЕ?

1 СОЗДАТЬ ИНСТИТУТ ЕДИНОГО ОПЕРАТОРА Как предлагает мэр Москвы, оператор мог бы взять на себя подключение к инженерным сетям, избавив застройщиков от этой сложной и дорогостоящей процедуры.

2 УПРОСТИТЬ ПРОЦЕДУРЫ И СИНХРОНИЗИРОВАТЬ ДОКУМЕНТЫ Сокращение инвестиционно-строительного цикла может стать одним из основных факторов успеха. Сейчас наилучший опыт в этом направлении у Москвы, Сахалинской и Магаданской областей, что показывает принципиальную достижимость результата в регионах. Важно вносить изменения в правила землепользования и застройки до утверждения проекта КРТ, а не после.

3 ОБЕСПЕЧИТЬ ФЕДЕРАЛЬНОЕ СОФИНАНСИРОВАНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ Самый сложный момент для регионов — необходимость строить за свой счет инфраструктуру (дороги, школы, поликлиники). Новый механизм субсидий (120 млрд руб. до 2030 года) призван решить именно эту проблему, снимая с инвестора непосильную нагрузку.

4 МАСШТАБИРОВАТЬ УСПЕШНЫЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ МОДЕЛИ Опыт Уфы, где проекты КРТ идут без бюджетного финансирования расселения, привлекая сотни миллиардов рублей частных инвестиций, достоин тщательного изучения и адаптации. Главный актив, который есть у регионов, — это земля, и ее нужно эффективно монетизировать, запуская проекты, выгодные и городу, и бизнесу.

5 УЧИТЫВАТЬ МЕСТНУЮ СПЕЦИФИКУ И РАБОТАТЬ С ЛЮДЬМИ Укрупненные расчеты «как в Москве» в регионах не работают. Нужен тонкий расчет экономики под каждую конкретную территорию, а также открытый диалог с жителями, чтобы избежать сценария отмены проектов из-за их возражений.

Источник: IBC Real Estate