Эпоха отбора: как высокая ставка переписала правила рынка недвижимости

Банк России не ожидает быстрого возвращения дешевых денег: по прогнозу регулятора, нейтрального диапазона 7,5–8,5% ключевая ставка достигнет только в 2029 году. В 2027-м она составит в среднем 12,5–13,5%, в 2028-м — 9–10%.

С лета 2025 года ЦБ снизил ее с 21 до 14%, но затем был вынужден притормозить: осложнилась ситуация на рынке топлива, а возвращение к бездефицитному бюджету было перенесено на более поздний срок.

Для рынка недвижимости это не просто макроэкономический фон. Пока стоимость денег выше арендной доходности, депозиты и ОФЗ выигрывают у квадратных метров по соотношению риска и отдачи, считает старший инвестиционный консультант ФГ «Финам» Тимур Нигматуллин. «Сейчас часто разумнее зафиксировать доходность в длинных ОФЗ и возвращаться к недвижимости ближе к ставке 10%, когда заработает индексация аренды и переоценка объектов», — советует он.

Когда рынок оживет

Сама по себе цифра ставки еще не определяет, когда рынок оживет. Для инвесторов важнее ее соотношение с арендной доходностью и стоимостью финансирования, объясняет генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов. «Заметно больше сделок можно ожидать при устойчивом снижении ставки к уровню около 9–10%, который ЦБ закладывает на 2028 год. Более полноценное восстановление транзакционной активности и девелопмента связано с нейтральным диапазоном 7,5–8,5% в 2029 году», — говорит он.

Чем крупнее проект, тем ниже должна опуститься ставка. Для торговых центров, гостиниц и больших складских комплексов планка составляет около 7–8%, считает начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев. «Пока этот уровень не достигнут, крупные спекулятивные проекты, видимо, будут заморожены», — предупреждает он.

Это не значит, что сделки прекратятся вовсе — меняется их качество. «Инвесторы будут внимательнее оценивать арендный поток, качество объекта, надежность арендаторов и реальную доходность, а не рассчитывать на быстрый рост стоимости», — уверен Агапов. Ликвидные склады, современные производственные объекты и офисы с долгими договорами, по его словам, сохранят спрос, а проекты с высокой вакансией и слабой арендной историей могут столкнуться с дисконтом.

Девелоперы: финмодели под давлением

Если инвесторы могут переждать, то девелоперам, которые строят на заемные деньги, ждать сложнее. «Проекты, которые окупались при ставке 10 или 12%, при 14% и выше просто становятся убыточными», — объясняет Абелев. Отсюда, по его словам, риск роста проблемной задолженности и финансовых трудностей у девелоперов коммерческой недвижимости, а в следующем году банки будут еще осторожнее кредитовать новые проекты. 

Нигматуллин добавляет, что при высокой ставке значительная часть операционного денежного потока девелоперов уходит на проценты, и прибыль оказывается под давлением.

Рассчитывать на новые льготы тоже не стоит. Объем кредитов по субсидируемым ставкам, по оценке ЦБ, уже приблизился к 19 трлн руб., или 14% всех рублевых кредитов. «Множить программы льготного кредитования — это тупик», — заявила Набиуллина. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин видит в этом смену подхода: «Главный посыл последних решений заключается в уходе от модели „дешевые деньги избранным“».

Для коммерческой недвижимости это означает более жесткую борьбу за капитал, считает Абелев. Если жилищное строительство продолжит получать льготную поддержку, оно будет забирать часть банковской ликвидности, и девелоперам придется искать небанковские источники — закрытые ЗПИФы, партнерства с институциональными инвесторами или продажу готовых объектов с дисконтом.

Склады: классика падает, производство держится

Заметнее всего высокая ставка уже повлияла на рынок складской недвижимости. По словам Набиуллиной, в первом полугодии инвестиции в основной капитал в физическом объеме снизились примерно на 10%. На складах спад оказался гораздо глубже: «В первом полугодии спрос на склады снизился на 26% год к году, а инвестиции в сегмент сократились более чем вдвое», — приводит данные Агапов.

Падение затронуло не всех одинаково. «Классические склады страдают, а производственные форматы нет», — уточняет Абелев. По его данным, в первом квартале в Петербурге и Ленинградской области было реализовано чуть меньше 40 тыс. кв. м складских площадей — на 80% меньше, чем годом ранее, а в Екатеринбурге спрос на покупку складов упал на 35%, на аренду — на 20%. Промышленники, напротив, остаются активны: в Петербурге и области на них приходится порядка 45% запросов на инфраструктуру, больше, чем у электронной коммерции. Тот же сдвиг закрепила и Москва, исключив классические склады из программы создания мест приложения труда и сохранив в ней производственные объекты и light industrial.

У нынешней паузы есть и обратная сторона. Рекордный ввод складов 2025–2026 годов не повторится в том же объеме за счет дешевого проектного финансирования, считает Кутьин. «Рынок получит паузу для „переваривания“ предложения и естественную нормализацию арендных ставок», — говорит он. Но если строить почти перестанут, через пару лет площадей может не хватить: «риск дефицита новых площадей ближе к 2028–2029 годам становится вполне рабочим сценарием», предупреждает аналитик.

Безопасность как новая статья расходов

На этом фоне ЦБ сделал одно заметное исключение. «Мы точечно смягчили банковское регулирование таким образом, чтобы банки были заинтересованы в выдаче кредитов на защиту производства и инфраструктуры от атак», — сообщила Набиуллина.

Расходы на безопасность уже все чаще закладываются в новые проекты, отмечает Агапов: «видеонаблюдение, охрана периметра, резервирование инженерных систем, киберзащита и антидроновые меры становятся частью базовой программы объекта». 

По оценкам Абелева, пока это «скорее надстройка над проектом, чем обязательный элемент»: в презентациях индустриальных парков системы безопасности упоминаются, но «редко выделяются в отдельную строку бюджета».

Будет ли спрос на сами кредиты, зависит от расчета, считают эксперты. «Владельцы индустриальных парков и складов — это все равно бизнес, который считает деньги», — говорит Абелев. Если кредит окупится за счет снижения страховых премий, интерес появится, если нет — даже льготные условия вряд ли заставят брать обязательства при ставке 14%. Зато в регионах с повышенными рисками защита уже стала конкурентным преимуществом: арендатор готов платить больше за площадку, где риски учтены, добавляет эксперт.

Кто сохранит позиции

«Главным фильтром станет не доступность льгот, а экономика конкретного проекта», — считает Агапов. Отрасль, по его словам, ждут консервативные финансовые модели, ставка на предпродажи и предаренды, поэтапный ввод и поиск частного капитала.

«Сигнал ЦБ — это не приговор рынку, это просто фиксация правил игры на ближайшие два-три года», — говорит Абелев. Устойчивее других, по его мнению, окажутся девелоперы, которые работают в форматах с гарантированным спросом, таких как light industrial и производство, и готовы к дорогому финансированию. А вот модель «построил — продал» в коммерческой недвижимости в ближайшие два года вряд ли будет работать, считает он.