Депозит в бетоне: «золотые» квадратные метры остаются самым понятным активом для инвестиций

Текст: Екатерина Горячева

По итогам первого полугодия 2026 года «высокий» первичный сегмент в Москве обновил сразу несколько исторических максимумов. В частности, объем предложения достиг 3,4 тыс. квартир и апартаментов, суммарная стоимость экспозиции впервые превысила 1 трлн рублей, подсчитали в NF Group. Меняется структура отрасли: сокращается доля массовых проектов, усиливаются «дорогие», констатируют аналитики жилого направления CORE.XP. Застройщики практически поголовно «уходят в премиум», соглашается Александр Канивец, сооснователь и операционный директор девелоперской компании «22/11 Девелопмент», — среди стартов первого полугодия в старой Москве массовых лотов практически нет, почти все пришлось на премиум и элитное жилье.

Однако параллельно и число сделок, и выручка сократились примерно на треть год к году. В августе же, например, сегмент «делюкс» на первичном рынке Москвы просел глубже всех: по оценкам BnMap.pro, стоимость квадратного метра в сделках упала к июлю на 18,6% до 2,05 млн рублей, а спрос на новостройки, по данным аналитиков Est-a-Tet, на 66,4%. Сегодня «элитка» уже совсем другой рынок, рынок покупателя, констатирует Григорий Ашихмин, владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнёры». Рост кадастровой стоимости в 2–3 раза по всей стране для новых элитных ЖК в Москве, например, означает попадание на «налог на роскошь» даже со сравнительно небольшой площади.

Между тем, средневзвешенная цена предложения в столице достигла исторического максимума — 2,291 млн руб./кв. м, увеличившись на 4% за полугодие и на 6% за год, сообщает Андрей Соловьёв, партнёр NF Group . В первом полугодии стартовали продажи в 11 новых комплексах и одной очереди реализуемого проекта. Это практически соответствует годовому результату 2024 года и более чем в полтора раза превышает показатель 2025-го. Часть спроса в итоге сместилась в сторону вторички, где порог входа ниже: ценовая разница между первичным и вторичным сегментами к концу июня достигла 44%. Анатолий Сокольцов, бизнес-директор классифайда Move.ru, указывает и на окончательное расслоение премиального и элитного сегментов. Если в 2021 году средний элитный лот стоил в 1,7 раза дороже премиального, то к первому полугодию 2026 года разрыв увеличился до 3,6 раза.

Впрочем, ценовые скачки последних полутора лет в значительной степени обусловлены ростом себестоимости (земля, СМР, соцнагрузка, обслуживание проектного финансирования), а не платежеспособного спроса, напоминает Григорий Ашихмин. Маржинальность девелоперов при этом не увеличивается, а классическая еще недавно схема «зашел на котловане — вышел на ключах» умирает как стратегия: эскроу убрал премию за ранние покупки, котлованная наценка сжалась в разы, а рассрочки съели остаток.

Последние вообще стали главным инструментом продаж: высокая ключевая ставка практически вымыла классическую ипотеку из элитного и премиального сегментов, говорит Майя Павлова, член правления AREA. Доля ипотечных сделок в элитном сегменте старой Москвы за год упала вдвое — с 2,2 до 1,1%. Спекулянтов на премиальном и элитном рынке больше нет — остались те, кто инвестирует и держит капитал в дефицитных активах, подчеркивает Александр Канивец.

«Элитный» российский инвестор вообще давно покупает не квартиру, но владение уникальным продуктом, трофейным, по сути, коллекционным активом, аналога которого в будущем может не появиться, поясняет Алексей Синявский, управляющий директор «Колди», называющий модель «экономикой дефицита». «Клиенты все чаще не мыслят категориями сиюминутного заработка, для них важнее сохранить и „припарковать“ деньги на будущее, преобразовав в актив, который точно вырастет в цене», — соглашается Валерий Ручий, директор по продажам UNIQ Development. В июле, например, был продан крупнейший за всю историю наблюдений на первичном рынке элитного жилья таунхаус площадью 975 кв. м в Stella di Mosca на Большой Никитской. Сделка заняла первое место по стоимости с начала 2026 года и оценивается аналитиками в 3,5 млрд рублей.

Люди как люди

Доля региональных покупателей премиальной и элитной недвижимости Москвы превысила 40%, подсчитали собеседники CRE. Инвесторами в «золотые метры» выступают как частные лица, так и инвестиционные фонды, крупные компании, а также, несмотря на геополитическую нестабильность, отдельные иностранные интересанты, перечисляет Екатерина Румянцева, основатель и президент экосистемы Kalinka. «За десять лет ушли экспаты, появились новые представители элит из производственного сектора, — рассуждает Георгий Новиков, директор департамента развития и перспективных проектов Sezar Group. — Основной объем квартир они покупают на финальной стадии строительства и после ввода, когда проект уже на 100% предсказуем».

Очевидные ценовые ориентиры для входа в сделку обобщаются экспертами как «не все так однозначно». Это обусловлено совокупным влиянием факторов, в числе которых общий рост цен в отрасли и значительное удорожание себестоимости девелоперских проектов, полагает Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки »Intermark Городская недвижимость».

Инвестиционная стратегия перестала быть универсальной: вместо «легкого выбора» — точечный экспертный подход. Всего три года назад типовой инвестиционный кейс был — «войти на старте, выйти на вводе», заработать 30–40% за цикл, повторяет Григорий Ашихмин. Сегодня это редкость: около 70% интересантов мотивированы не доходностью, а сохранением капитала. Это принципиально другой критерий: инвестор оценивает не потенциал роста, но глубину падения при плохом сценарии. В итоге горизонт вырос с 2–3 до 7–10 лет, частью модели стал расчет альтернативной стоимости капитала. «При сегодняшней ключевой ставке и депозитах, все еще дающих двузначную доходность, впервые массово считается не „сколько я заработаю на метре“, а „сколько я недозарабатываю, держа деньги в бетоне“», — поясняет г-н Ашихмин.

Массовым стал и дью-дилидженс. Консультант и брокер проверяют не только эскроу и разрешительную документацию, но оценивают структуру нарезки, число лотов, историю переуступок в доме, будущую УК. Усиливается диверсификация внутри самой недвижимости: интересанты нередко рассматривают пакет «жилье + коммерческое помещение».

Леон Абеядира, владелец бюро премиальной недвижимости Abeyadeera Estate, указывает на переход от условно-массового спроса и «рынка покупателя» к «рынку продавца» и качественного дефицита. «Многие думают, что сейчас все стагнирует и при наличии свободных денег у потенциального инвестора выбора стало намного больше, — поясняет он. — Но ликвидных, уникальных лотов и стартов качественных проектов по факту стало намного меньше».

Новый «премиально-элитный» инвестор «дерзок и небыстр», констатируют собеседники CRE. Он торгуется даже в де-люксе, требует расчетов и не покупает «по эмоции» с первого показа, перечисляет Григорий Ашихмин. Берет точечно 1–2 объекта с максимальной ликвидностью и для диверсификации портфеля, добавляет Леон Абеядира. Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, парирует: да, инвестор стал реже покупать обещания и чаще — доказанную ценность, но «эмоция» в высокобюджетных покупках никуда не исчезла. «Просто сегодня это уже не „эмоция демонстрации“, — поясняет эксперт. — Да и рациональность не означает исчезновения эмоций; в премиальном и элитном сегментах решение всегда остается личным».

Для покупателей эксклюзивных проектов сверхвысокая стоимость квадратного метра все чаще выполняет функцию своеобразного фильтра, убежден Дмитрий Новиков, директор по продажам жилой и загородной недвижимости R4S.

У большинства инвесторов в сегменте де-люкс уже есть недвижимость, и пополнять коллекцию они готовы только лотами с уникальными характеристиками, например пентхаусом с видом на Кремль. Ограниченность земельных участков в пределах Садового кольца — единственный по-настоящему надежный барьер для входа конкурентов, соглашается Григорий Ашихмин. Привлекателен для инвестиций и клубный формат: 20–40 резиденций против 300 — это априори управляемый вторичный рынок. Премию на последнем через 5–7 лет добавляет и уникальное архитектурное авторство. Ну и, конечно, репутация девелопера и предсказуемость сроков: в сегменте, где цикл 3–4 года, перенос ввода на год — минус год доходности и перегретая маркетинговая модель.

На авансцене и профессиональное управление, превращающее лот в актив с денежным потоком, а не замороженный капитал. «Поскольку основные поступления по финансовым моделям застройщиков в категориях „премиум“ и „де-люкс“ заложены на этап разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ни о каких массовых скидках на старте речи давно не идет — это мешает модели роста цены к сдаче (обычно плюс 45–50% к РНВ от старта), — констатирует Леон Абеядира. — За редким исключением, когда закрытые „вкусные“ лоты выводятся „для своих“ на самом старте (как произошло в проекте одного девелопера на Погодинской: лоты с террасами и видовой пентхаус были проданы сразу постоянному инвестору), купить сверхликвидный объект на старте стало сложнее, нужно владеть инсайдерской информацией, и это точно не паблики в мессенджерах».

Красивый адрес

Впрочем, со сверхликвидными адресами пока все «преимущественно по классике», указывают собеседники CRE. «„Золотая миля“ и ее продолжение — Остоженка, Хамовники, Пречистенка, — перечисляет Григорий Ашихмин, — это вообще самый узкий и защищенный рынок страны: предложение ведь просто физически не расширяется. На втором месте район Патриарших прудов как „Золотая миля 2.0“ — любые адреса здесь продают себя без рекламного бюджета. Активно застраивается и растет популярность Замоскворечья; самые высокие точки роста в ближайшие 5–10 лет будет иметь ранее недооцененный Басманный район». Анатолий Довгань выделяет, кроме того, направление Ленинградского проспекта.

В Петербурге в лидерах по инвестиционной привлекательности, помимо исторического центра, — проекты на Петровском, Крестовском островах и в Петроградском районе, рассказывает Игорь Матейкович, руководитель департамента коммерческой недвижимости Element. На Петроградскую сторону сейчас приходится около половины всего объема элитных новостроек Петербурга, уточняет Маргарита Чугаева, руководитель отдела инвестиционных продаж IPG.Estate (Санкт-Петербург). Однако эксперт рекомендует инвесторам не ограничиваться первичным рынком: высокий потенциал сохраняют объекты на вторичном рынке, в «тихом центре» и на Крестовском острове. Это недвижимость, которую сегодня практически невозможно заменить новым строительством, поясняет она.

Несмотря на привлекательность коллекционных активов, монополии исторических районов для премиального и элитного сегментов жилья в Москве и Петербурге все-таки уходят, считает Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI. «Высокие» проекты появляются за Садовым кольцом, приближаясь к ТТК. В первом полугодии ЮАО впервые вышел на первое место в Москве по количеству проданных премиальных лотов, потеснив традиционных лидеров, ЦАО и ЗАО, сообщает Анатолий Сокольцов. Аналогичные процессы начались в Петербурге: мест под застройку в традиционных локациях «золотого треугольника» практически не осталось, и премиально-элитный рынок начинает формироваться в других районах.

За пределами обеих столиц эксперты рекомендуют обратить внимание на только начинающий складываться рынок элитной и премиальной недвижимости в Крыму. Пока он развивается весьма неоднородно, но сейчас можно войти с хорошей премией в популярные видовые комплексы в развивающихся локациях.

В Сочи же высококлассные сегменты за последние 1,5–2 года прошли трансформацию от сезонного и во многом спекулятивного рынка со спросом на «второе жилье у моря» в фундаменте до более структурированного, рационального и зрелого подхода к лотам как диверсифицирующим инвестиционные портфели, сообщает Ольга Трояновская, коммерческий директор «Группы Мантера». Григорий Ашихмин оценивает рост доли, например, премиум-класса в экспозиции за полтора года с 12,3 до 23,1%. Число лотов дороже 1 млн руб./кв. м, по его словам, утроилось.

На первое место в регионе вышли элитные сервисные проекты: по данным «Группы Мантера», в апреле в общем предложении курортной недвижимости Сочи доля сервисных лотов достигла рекордных 74%. Довольно высок в сегменте и отложенный спрос — в компании оценивают его в 20–30%. Екатерина Румянцева считает, что сейчас вход в премиальные и элитные сочинские проекты особенно привлекателен — снижение цен в среднем по рынку на 11% открывает новые возможности приобретения активов с потенциалом восстановления и роста.

Еще один сочинский тренд — смещение инвестиционного спроса в горный кластер. Более 50% целевой аудитории рассматривает приобретение элитных активов в Сочи как инвестицию, констатирует Ольга Трояновская. Но три четверти игроков выбирают комбинированный вариант: в высокий сезон пользуются резиденциями для личного отдыха, а в остальное время сдают в аренду.

Еще один потенциально интересный для «премиально-элитных» инвесторов рынок — Калининград и область: предложение здесь сокращается, цены растут, что формирует классическую историю дефицитного роста, поясняет Екатерина Румянцева.

Доходное дело

По оценкам «Группы Мантера», средняя доходность формата сервисных резиденций в Сочи по рынку составляет 5–6% годовых, а в наиболее качественных проектах с профессиональным оператором может достигать 10%. Доход 48,3% покупателей премиальных резиденций оказался выше 3 млн рублей в месяц. Срок окупаемости, как правило, составляет 8–15 лет, при этом в премиальном сегменте он ближе к верхней границе за счет более высокой стоимости входа.

Что касается прогнозируемой доходности отдельных проектов в премиальном и элитном сегментах Москвы, то в «Колди» сообщают, что в «Хамовниках, 12», например, рост цены с момента старта продаж в марте 2023-го составил 70%; в «Дом 7 Даниловский» — почти 80%.

В CORE.XP  для сегмента де-люкс наиболее высокий инвестиционный потенциал выделяют у трех московских объектов. В «Доме Спорта» (Capital Group) при сегодняшней средневзвешенной цене 2,6 млн руб./кв. м (на 11% ниже средней по сегменту) прогнозируется рост стоимости около 4 млн руб./кв. м, что соответствует приросту 50–55%. Сопоставимый потенциал у клубного дома «Казачий» (MR Private), при актуальной средневзвешенной цене 2,3 млн руб./кв. м (на 23% ниже средней по классу) стоимость объекта может увеличиться до 3,5 млн руб./кв. м, что соответствует росту 50–55%. В «Тессинском, V„ (Element) при средневзвешенной цене 1,6 млн руб./кв. м ожидается рост до 2,5 млн руб./кв. м, или 52–58%.

Наиболее перспективными инвестиционными проектами старой Москвы в премиум сегменте аналитики компании назвали »C5», «Мастерс», «Сезар Будущее», Secret Garden и новый корпус «Преображенской площади». Средневзвешенная цена квадратного метра в ближайшие три года здесь может вырасти не менее чем на 35–60%. В проекте «Бадаевский» доходность от роста цен в ближайшие годы может составить от 12 до 15% годовых, учитывая высокую готовность, полагает Яна Кузина, президент Ассоциации АЭРН, генеральный директор »RE-Цифра».

Екатерина Румянцева предлагает оценить инвестиционный потенциал премиального комплекса в деловом кластере МоскваСити с «агрессивной ценовой политикой».

Стартовая цена — от 560 тыс. руб./кв. м при практически двукратном росте к июню 2026 года (до 1 млн руб./кв. м) обеспечила ранним инвесторам беспрецедентный прирост капитала почти на 80% всего за полтора года. Драйвером стала длительная рассрочка на 18 кварталов с первоначальным взносом всего 30%, поясняет она. Это позволило войти с минимальной нагрузкой на капитал и привлекло широкий круг игроков, разогнав темп продаж в 2025-м до показателя в 101 лот в месяц; в 2026 году темп продаж снизился до 6 лотов в месяц, что свидетельствует о нескольких важных процессах: во-первых, основная масса инвесторов, ориентированных на «вход в котлован», уже реализовала позиции и фиксирует накопленный рост, во-вторых, достигнутый уровень цен (1 млн руб./кв. м) приближается к психологическому потолку для премиум сегмента в данной локации, ограничивая приток новых покупателей, а в-третьих, охлаждение спроса отражает общерыночный тренд 2026 года (снижение активности в премиуме на 45% в первом полугодии) и переход части клиентов на вторичный рынок в поисках более сбалансированных цен.

Тем не менее проект сохраняет инвестиционную привлекательность для долгосрочных стратегий: завершение строительства, формирование полноценной инфраструктуры и уникальные видовые характеристики высотного комплекса могут обеспечить постепенный рост капитальной стоимости в горизонте 5–7 лет, а также потенциал арендного дохода, однако рассчитывать на повторный двукратный рост в краткосрочной перспективе уже не приходится.

В свою очередь, Александр Канивец для примера доходности инвестиций выделил три московских проекта: в каждом достаточно сделок и на котловане, и на поздней стадии, чтобы было удобно считать по медианам, а не по отдельным лотам (см. табл. «Три примера доходности инвестиций»). Метражи стандартизованы по фактическим медианам сегмента: двухкомнатная квартира площадью 72 кв. м, трехкомнатная — 103 кв. м. Из результата вычтены комиссия брокера 3% и НДФЛ 13% с прибыли — пятилетний срок владения по ДДУ идет с даты полной оплаты, так что налог выплачивается.

Порядок здесь важнее самих цифр, поясняет эксперт. Обогнал вклад дешевый премиум в Замоскворечье со входом 780 тыс. за кв. м. Проиграл на 50 млн де-люкс в Хамовниках со входом в проект в 1,7 млн рублей за «квадрат». «Показательно, что чем дороже был вход, тем хуже оказался результат, — ровно обратное тому, что обычно рассказывают про надежность лучших адресов, — рассуждает г-н Канивец. — Почему так? В верхнем бюджете покупателей на весь город считаные единицы в месяц, и девелопер физически не может „двигать прайс“ так, как двигает его в проекте на триста лотов с живым спросом. Дефицитный адрес защищает цену от падения, но роста не обещает. Я проверил то же самое по всем московским проектам класса премиум и де-люкс с полным циклом сделок. Всего их тридцать восемь, медиана — 17% годовых до налогов, ровно на уровне вклада. 19 обогнали депозит, 19 нет. Разброс между проектами от –4% годовых до +62%, и он больше, чем разница между рынком недвижимости и банком».

Для наилучших инвестиционных стратегий в Москве стоит обратить внимание на несколько нишевых сегментов, резюмирует Екатерина Румянцева: прежде всего лоты с парковой инфраструктурой в западных и северо-западных кластерах, которые демонстрируют устойчивый спрос и потенциал роста.

В Петербурге аналитики CORE.XP привлекательным для инвесторов называют клубный дом Cheval Court (Vos’hod) на Конюшенной площади; в Новосибирске — жилой комплекс «Маяковский» (ГК «БЭЛ Девелопмент»); в Казани —  клубный дом «Резиденция на Ленина». «Но сейчас рыночную арену и в Москве, и в Петербурге активно занимают небольшие частные девелоперы, выходцы из крупных игроков, с уже сформированной и обкатанной сильной юридической и финансовой экспертизой, — делится Леон Абеядира. — Внутри Садового кольца, на „Золотой миле“ в Москве и в историческом центре

Петербурга они запускают клубные проекты на 17–28 квартир с продвинутой архитектурой и инженерией. Новые форматы предпроектного финансирования позволяют им выходить на рынок быстрее и с меньшей финансовой нагрузкой для инвесторов».

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», сообщает и о растущей инвестиционной ценности синтеза традиционных характеристик высокобюджетных квадратных метров и якорной инфраструктуры, выделяя «Оне» (One), «Аурус Резиденции» и «Дом Спорта». В первом спроектирован самый высокий в Европе парк на 85-м этаже и кинотеатр, во втором — волновой бассейн с подогревом и крупный образовательный центр, в третьем — две ледовые арены мирового уровня, футбольное поле с искусственным газоном, 6 крытых падел-кортов, бассейн и т. д. «Уже сейчас капитал концентрируется в ограниченном числе действительно сильных проектов: в 2025 году всего 15 премиальных комплексов сформировали около 70% всех продаж в сегменте, — размышляет Владимир Щекин, совладелец и сооснователь „Группы Родина“. — И цены продолжают расти, несмотря на более избирательный спрос». Следующим драйвером рынка, по его словам, станет как раз «многофункциональная премиальная среда», когда жилье дополняют офисы, спорт, образование, сервисы и общественные пространства. На зрелых европейских рынках лоты в составе гольф-курортов, например, в среднем стоят на 20–30% дороже сопоставимой недвижимости за пределами таких комплексов, сообщает Иен Макиналли, генеральный директор Raevo Golf & Country Club.

Наши золотые

По оценкам «Метриум Премиум», около 45–47% инвесторов в премиальном и элитном сегментах ориентируется на среднесрочное и долгосрочное удержание актива. Около 40% игроков не выводят недвижимость в аренду, а сохраняют без отделки или полностью свободной от проживания, отмечает Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer.

Такой подход позволяет минимизировать физический износ актива и сохранить инвестиционную привлекательность. Эдакий «депозит в бетоне», поясняет Александр Канивец. Многие потенциальные покупатели на рынке элитного жилья не готовы приобретать жилье «с историей» даже в качественных проектах, воспринимая его как «секонд хэнд», напоминает Анна Раджабова. Экономически модель — чистая ставка на капитализацию, подходит для объектов с кадастровой стоимостью ниже 300 млн рублей, уточняет Григорий Ашихмин.

На втором месте — все-таки аренда, через брокера. Работает для формата 80–150 кв. м. Практика: эксклюзивный договор с одним из специализированных агентств элитной аренды, срок найма от года, всегда с меблировкой от собственника.

На третьем — аренда, но уже через УК/ сервисного оператора. Пока в России это нишевый, но самый перспективный сценарий — там, где девелопер изначально закладывает «гостиничный слой» сервиса, поясняет Григорий Ашихмин. Собственник получает пусть меньшую, но администрируемую доходность и не занимается «операционкой». Сдача в аренду вообще называется Анатолием Довганем весьма привлекательным сценарием: за счет новой отделки и современного состояния объекта арендная ставка может существенно превышать показатели аналогичных лотов в окружающем фонде — премия нередко достигает 50–60%. «Но вот смотрите: предложение элитной аренды +25%, спрос −10% за год — это классическая конфигурация для коррекции ставок, — подсчитывает Григорий Ашихмин. — Добавьте сюда растущую налоговую прозрачность найма и выход на рынок аренды тех самых инвестиционных квартир, купленных на котловане в 2021– 2022 годах, — и давление на арендодателя усилится еще как минимум на год-полтора».

На четвертом месте — выход по переуступке до ввода. Стратегия последних лет, которая сегодня работает хуже всего: покупателей на переуступку мало, а конкуренцию составляет сам девелопер с его рассрочками- скидками.

Ну и на пятом — флиппинг, или реновация под перепродажу: покупка «уставшего» элитного лота в топ-доме, полная переделка, выход из актива через 12–18 месяцев. Но это уже не инвестиция в чистом виде, а бизнес — с соответствующими требованиями к компетенциям, подчеркивает Григорий Ашихмин. Роман Амелин, директор по продажам агентства недвижимости Point Estate, впрочем, ожидает дальнейшего роста роли вторичного элитного рынка.

Перспективными «золотые» метры могут стать и для коллективных инвесторов, уверены собеседники CRE. Но с оговорками и не сразу. «Профессиональные ЗПИФ показывают 25–30% годовых в складах и 16–22% в торговой и офисной недвижимости — жилая „элитка“ на этом фоне со своими 4–6% арендной доходности выглядит не конкурентоспособно, как кеш-флоу (cash-flow) актив, — рассуждает Григорий Ашихмин. — Упаковать в фонд то, что не генерирует потока, можно только под идею роста капитала, — а это очень плохо продается розничному пайщику, привыкшему к ежеквартальным выплатам. Где перспектива реальна: девелоперский ЗПИФ для квалов — фонд входит в проект на ранней стадии и выходит после ввода. По сути, секьюритизация девелоперской маржи, а не арендного потока; здесь горизонт и риск честно совпадают с инструментом. Или фонд смешанного состава — элитное жилье плюс встроенная „коммерция“ и паркинги того же проекта. „Коммерция“ дает поток, жилье — рост „тела“. Рентал пул (rental pool) в брендированных резиденциях — юридически не ЗПИФ, но по сути коллективная упаковка: собственники передают лоты оператору, доход распределяется по пулу. В России формат почти не развит, и именно тут в ближайшие два года ожидается самое интересное».

При этом, эксперт напоминает, что имущественный ценз квалифицированного инвестора в 2026 году поднят до 24 млн рублей. Это сужает базу ровно там, где продукт наиболее уместен, и подталкивает индустрию к неквальным продуктам, для которых элитная жилая недвижимость плохо подходит по экономике.

За закрытой дверью

Все чаще в одном «пакете» с высокобюджетным жильем инвесторы запрашивают коммерческие помещения. Если средняя доходность от сдачи «элитной» квартиры составляет примерно 4–6% годовых, то качественные коммерческие лоты способны обеспечивать 10–14%, а в отдельных проектах — до 15–17% за счет долгосрочных договоров аренды с устойчивыми операторами, подсчитывает Евгения Виниченко.

Наиболее востребованы активы площадью 50–150 кв. м на первых этажах, однако купить их все сложнее. Во-первых, они исчисляются «буквально единицами», сообщает Ирина Буренко, заместитель генерального директора R4S. «Участков под новые элитные проекты на Патриарших, Остоженке, Никитской или в Хамовниках практически нет, — напоминает она. — Поэтому инвестор покупает не просто коммерческое помещение, а долю в уникальной городской среде. Именно эта „невоспроизводимость“ объясняет, почему премиальная коммерческая недвижимость со временем обретает черты трофейных активов».

Во-вторых, девелоперы нередко сохраняют коммерческие площади у себя либо реализуют их единым лотом институциональным игрокам. «Коммерческие помещения в премиальных ЖК уверенно дорожают, приносят больше прибыли, чем жилье, и быстро заполняются, но мы пересмотрели подход — нам выгоднее не продавать, а сохранять контроль над первыми этажами, — рассказывает Юлия Алякина, директор по аренде и продажам коммерческой недвижимости девелоперской компании „Мангазея“. — Продуманная концепция первых этажей становится не просто дополнительным доходом, а инструментом повышения привлекательности всего объекта, что положительно сказывается на стоимости квартир в доме. Инвестировать в такой актив по-прежнему можно, но теперь мы предлагаем не только классическую покупку на этапе строительства, но и гибкие партнерские форматы с индивидуальными условиями участия и прозрачной моделью распределения доходов».

Цена на вырост

По прогнозам Екатерины Румянцевой, в случае вывода новых проектов при сохранении умеренного спроса общий объем может дополнительно прирасти еще на 5% за полугодие. Ценовая динамика при этом будет дифференцированной — в классе де-люкс цены останутся устойчиво высокими (не ниже 3 млн руб./кв. м), тогда как в премиум сегменте динамика средневзвешенной цены будет определяться структурой предложения и объемом нового вывода. При ограниченном выходе положительная ценовая динамика сохранится, однако темпы прироста замедлятся, а общая средневзвешенная цена по рынку в целом удержится на отметке выше 2 млн руб./кв. м за счет высокой доли объектов де-люкс в общей структуре.

В среднесрочной перспективе рынок элитной жилой недвижимости, вероятнее всего, ожидает умеренное замедление роста цен по мере постепенного насыщения спроса — с сегодняшних 16–25% годовых до уровня 4–5%, приближенного к инфляционным значениям.

При этом фундаментальный дефицит нового качественного предложения сохранится, что удержит «рынок продавца», в частности, в сегменте де-люкс. «Переоцененный премиум будет стагнировать — сегодня точно стоит избегать крупных премиальных комплексов на 500+ лотов с сильной маркетинговой надстройкой над средним продуктом, — полагает Григорий Ашихмин. — Через три года после ввода инвестор в таком проекте конкурирует с сотней таких же игроков. А вот уникальные продукты „вне времени“, трофейные адреса и клубные форматы — будут расти быстрее рынка».

Правовой статус апартаментов, возможное ужесточение требований к рассрочкам, изменения налогообложения сделок и аренды, обязательное нотариальное сопровождение сделок — каждый из этих сценариев способен сдвинуть экономику инвестиционной покупки, перечисляет г-н Ашихмин. Яна Кузина основным риском для инвесторов считает разницу между фактической и заявленной стоимостью объекта; для оценки реальной ликвидности необходим многофакторный анализ, а не просто ориентация на цены в агрегаторах. Для проекта же со сдачей, например, в 2029–2030 годах важно учитывать не только вероятность задержки, но и альтернативную доходность капитала за четыре года. При ставке 14% и арендной доходности 4–6% удержание элитного лота стоит инвестору 8–10 процентных пунктов упущенной доходности в год, поясняет Григорий Ашихмин. Закрыть может только капитализация, поэтому очень важно тщательно оценивать ожидаемый рост цены и сроки реализации.

Есть и риски рассрочки как скрытого плеча. Лот с рассрочкой стоит дороже лота за наличные, а обязательство по остаточному платежу наступает независимо от того, удалось ли перепродать актив. При переносе сроков ввода инвестор остается с двойной нагрузкой: платеж есть, продать нельзя.

Георгий Новиков, впрочем, вообще не считает, что в высококлассной недвижимости у инвесторов есть «какие-то особенные риски». «Москва — город, который поглощает все, и квартиры в знаковых локациях и проектах с именем и репутацией будут всегда востребованы, не упадут в цене и останутся высоколиквидными десятилетиями, — убежден он. — Практика показывает, что на длинном горизонте такая недвижимость всегда растет в цене. Напомню лишь, что в ЖК „Садовые кварталы“ на этапе старта были цены в 370 тыс. руб./кв. м, а закончилась реализация при средней стоимости в 2,5 млн руб./кв. м».