Дела идут в гору: почему девелоперы хотят строить на Алтае

Текст: Екатерина Горячева

Только в прошлом году Минэкономразвития одобрило льготное кредитование 18 новых туристических проектов в Алтайском крае совокупной стоимостью свыше 80 млрд рублей. Пока самыми громкими в регионе остаются всесезонный курорт Манжерок, ОЭЗ «Бирюзовая Катунь», игорная зона «Сибирская монета» и Белокуриха с «Белокурихой Горной».

Основные игроки — Сбербанк, АФК «Система», Cosmos Hotel Group, BN Group и ГК «Эталон». АФК «Система» и Cosmos Hotel Group развивают »Cosmos Stay Бирюзовая Катунь» 4* и »Cosmos Collection Алтай Резорт» 5*. BN Group реализует проект загородной недвижимости «ЗаГорье» на территории »Cosmos Collection Алтай Резорт» 5*; ГК «Эталон» же рассматривается как потенциальный участник крупных проектов комплексного развития и рекреационной недвижимости, включая строительство таунхаусов и развитие территории вокруг «Алтайских лугов», перечисляет Ольга Широкова, партнёр NF Group. В свою очередь, Blazon Hotels из ОАЭ (основана экс-CEO Kempinski Рето Виттвером) с привлечением российских партнеров из Rusland SP ведет разработку сразу нескольких площадок под гостиницы, апарт-отели и премиальные санатории формата longevity («долголетие»), в том числе комплексное развитие участка 140 га в селе Анос, добавляет Борис Гелайко, соучредитель агентства недвижимости «Земля Алтая». Еще один заметный игрок на Алтае с международными корнями — Domina; в «Бирюзовой Катуни» уже представлены Domina Altai Shambala на 36 премиальных шале и пятизвездочный «Domina Алтай „Мороз и солнце“». Активна и Azimut Hotels, заявившая о реализации двух проектов — санатория 5* на 220 номеров в Белокурихе и отеля 5* «Либра Отель Седьмое Небо Алтай» на 130 номеров в Чемальском районе.

ВСЁ БУДЕТ МАНЖЕРОК

Сбербанк выступает ключевым инвестором курорта Манжерок, который постепенно трансформируется из преимущественно горнолыжного проекта в круглогодичный кластер. По словам Германа Грефа, после завершения развития зоны здесь появятся 3,5 тыс. гостиничных мест, 150 км горнолыжных трасс, 4 тыс. парковочных лотов.

Именно Манжерок определил всю последующую стратегию развития Алтайского края, после чего в регион начали подтягиваться и другие крупные интересанты, в том числе окологосударственнные (АФК «Система» с »Cosmos Collection Алтай Резорт» и «Марьин остров», РЖД с санаторием «Транссиб», Azimut Hotels с премиальным пятизвездочным санаторным комплексом в Белокурихе, AVA Group с масштабным курортным кварталом «Кедры» и пр.), рассуждает Дарья Канева, основатель, генеральный директор DSS Consulting Services. Системные предприятия и взяли на себя строительство с нуля дорогостоящей инфраструктуры, которая тогда в регионе отсутствовала, но была необходима для комплексного развития территории и повышения туристического потенциала. «Всего за шесть лет Алтай прошел путь от стихийного придорожного туризма до единственного в стране примера, где один инвестор де-факто стал девелопером целого региона, — соглашается Станислав Ахмедзянов, управляющий партнёр IBC Global. — В 2021–2022 годах Сбербанк перестал искать покупателя на проект „Манжерок“, которого не мог найти восемь лет, и начал строить сам: сегодня инвестиции банка в курорт превышают 200 млрд рублей, а это половина всех инвестиций в регион, и еще 20 млрд вложено в саму республику». Плюс аэропорт Горно-Алтайска, который в 2024 году вошел в группу «Сбера» и за первое полугодие 2026 года обслужил 260 тыс. пассажиров, на 15,8% больше год к году».

В 2026 году в Манжероке при поддержке «Туризм.РФ» запустил пять новых канатных дорог, оснащенных гондолами; теперь здесь доступен дополнительный 31 км трасс, рассказал CRE Виталий Воронов, исполнительный директор «Корпорации Туризм.РФ». В рамках национального проекта «Туризм и гостеприимство» «Туризм.РФ» оказывает проекту поддержку в виде софинансирования, а также доступа к льготному кредитованию для строительства канатных дорог, лыжных трасс и закупки оборудования для системы оснежения, пояснил г-н Воронов. Интересанты, развивающие инвестпроекты на Алтае, вообще активно используют все доступные меры государственной поддержки: льготное кредитование, субсидии на создание обеспечивающей инфраструктуры, различные форматы государственно-частного партнерства, подчеркнул эксперт.

Роль «Сбера», безусловно, гораздо шире, чем оператор или инвестор одного горнолыжного курорта: через связанные структуры он участвует в развитии самого Манжерока, аэропортовой инфраструктуры, а также контролирует развитие проекта КРТ в Майминском районе, уточняет Борис Гелайко. Федеральное КРТ Майминского района — даже более фундаментальная история, чем отдельный курорт, убежден он. «Важно, что государство начинает воспринимать территорию вокруг Манжерока не как набор отдельных земельных участков, но единый объект пространственного развития, — поясняет Борис Гелайко. — В федеральных документах также предусмотрены мероприятия по увеличению пропускной способности Чуйского тракта на подъезде к Манжероку и реконструкции отдельных участков дороги».

Анонсированный же Германом Грефом город- спутник — попытка решить одну из ключевых проблем развития рынка туризма в регионе: нехватку рабочих рук, размышляет Марина Мережко, партнёр, департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP. Сейчас Алтай очевидно проигрывает в конкурентной борьбе с другими регионами, развивающими крупные инфраструктурные проекты и требующими вовлечения большого числа специалистов разного уровня квалификации, отмечает она. И прежде всего из-за выраженного дефицита качественной жилой и социально-бытовой инфраструктуры. «Персонал в регион привлекать очень сложно: нет даже приемлемого жилья, — поясняет г-жа Мережко. — О конкурентных местах для отдыха, занятий спортом, развлечениях, детских садах и школах, кружках и секциях для детей и речи не идет». Марина Жукова, руководитель отдела стратегического и управленческого консалтинга CORE.XP, поддерживает: кадровый голод на Алтае можно победить только жильем.

Впрочем, как сообщили CRE в Банке «Дом.РФ», рынок жилья в регионе уже активно развивается. «Банк „Дом.РФ“ постепенно наращивает долю объема кредитования жилья в регионе, на сегодня она составляет 25%, — поделились в компании. — Портфель ПФ в крае представлен 10 проектами, все они находятся в Барнауле. Лимит кредитования — 23,6 млрд рублей. Клиентами банка являются 5 строительных групп региона».

Станислав Ахмедзянов оценивает прирост населения в результате строительства нового города в 7–8%. «И это только одним проектом, — указывает он. — Для российского рынка — прецедент нового класса актива: корпоративного арендного жилья с якорным работодателем, которое тянет за собой школы, медицину, ритейл и склады последней мили. Если модель сработает, ее будут копировать все крупные курортные кластеры страны. Но есть ряд сложностей, в том числе инженерные: вода, очистные сооружения, тепло и сети в предгорье — самая дорогая и долгая часть проекта. Плюс модельная: жилье должно остаться арендным фондом под контролем оператора: если лоты уйдут в розничную продажу, инвесторы просто пересдадут их туристам, и город для персонала превратится во второй слой апартаментов».

Минстрой уже опубликовал и «Согласованный Правительственной комиссией проект федерального решения о КРТ в Республике Алтай (Майминский район)». По проекту, как сообщает пресс-служба губернатора региона, под застройку попадает более 11 тыс. га земли сразу в трех сельских поселениях: Манжерокское, Соузгинское и Усть-Мунинское. Реализация рассчитана на десять лет, предельный срок действия — 31 декабря 2035 года. Для сравнения: площадь застройки в 11081,5 га — в тысячу раз больше, чем площадь уже построенного комплекса «Манжерок»; или почти в 40 раз больше, чем площадь застройки Олимпийского парка и Красной поляны в Сочи перед Олимпиадой-2014. Инициатива направлена на качественное изменение прикатунской части Майминского района. Губернатор Алтая Андрей Турчак назвал проект крупнейшим в России по масштабу нежилой застройки.

В свою очередь, на территории ОЭЗ «Бирюзовая Катунь» сейчас работают 34 резидента с общим объемом заявленных инвестиций более 38 млрд рублей. Зона была образована в 2007 году, но финансирование и господдержку получила лишь в 2016-м, напоминает Дарья Канева.

Инвестиционный бум последних шести лет в регионе все собеседники CRE оценивают как беспрецедентный. «Белокуриха как новые Карловы Вары, „Сибирская монета“ вместо Монте-Карло, Манжерок на смену Куршевелю», — перечисляет импортозамещающие проекты Евгений Саурин, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. Активно строятся и новые логистические проекты, включая совместный контейнерный терминал РЖД и китайской Swift.

Интересы китайских игроков на Алтае, впрочем, лежат сразу в нескольких сегментах. В частности, на ПМЭФ-2026 Российский фонд прямых инвестиций подписал соглашение с китайскими Beijing Zhongnongxintou Ecology Co и Yanrui Technology о создании в Алтайском крае инфраструктуры для выращивания и переработки лекарственного растительного сырья; объем инвестиций оценивается в 80 млрд рублей. Предполагается, что участвовать в реализации будут агропредприятия с земельными участками площадью до 250 тыс. га. «Государство на Алтае не строит, но как раз создает стоимость легализацией, а для инвестора это не менее важно, чем стройка, — поясняет Станислав Ахмедзянов. — Окологосударственная история, например, сама земельная амнистия в декабре 2024-го: количество классифицированных средств размещения выросло со 168 до почти 1,7 тыс., отрасль вышла из серой зоны. Кадастровая стоимость амнистированных участков выросла в среднем в 48 раз, ставка земельного налога поднялась с 0,3 до 1,5%, туристический налог принес муниципалитетам 83 млн рублей за 2025 год с ожиданием более 200 млн в 2026-м. Но девелоперский слой пока по ряду причин очень точечный, а рынок Алтая скорее двухэтажный. Верхний этаж — „Сбер“, который в одиночку держит курорт, аэропорт, будущий город-спутник и даже школу гастрономии более чем за 800 млн рублей. Нижний — почти 1,7 тыс. малых форматов: гостевые дома, базы отдыха, глемпинги, которые и формируют массовый продукт региона».

НАБОР ВЫСОТЫ

За последние шесть лет в регионе было открыто 1,3 тыс. номеров, что более чем в два раза увеличило здесь общий объем качественного фонда, подсчитывает Ольга Широкова. В прошлом году поступления в бюджет от туризма, по словам главы Республики Алтай Андрея Турчака, составили почти 1,8 млрд рублей, что в 1,5 раза больше, чем годом ранее. Количество средств размещения выросло с 168 в начале 2025 года до 1529 в мае; число налогоплательщиков в 1,6 раза — с 1679 до 2619. Недавно Турчак отметил и важность принятого в прошлом году закона, который позволил установить новый формат особо охраняемых территорий — природные рекреационные зоны — и завершить перевод 726 участков, выведя туристические объекты на этих участках из серой зоны.

Александр Биба, президент Cosmos Hotel Group, оценивает туристический рост с 2021 по 2025 год в Республике Алтай и Алтайском крае в 75%. Позитивная динамика сохранилась и в по итогам первого полугодия 2026 года: суммарно в двух регионах количество туристов в средствах размещения выросло на 11,5%. Среднегодовая загрузка, например, в »Cosmos Collection Алтай Резорт», по оценкам г-на Бибы, стабильно удерживается на уровне 55–60%. В июне под брендом Cosmos Stay компания открыла еще один объект на территории всесезонной «Бирюзовой Катуни». Во второй половине 2026 года откроется также отель под управлением Cosmos Hotel Group на 150 номеров рядом с природным парком Рериха. Инвестором и застройщиком выступает группа компаний «Амтек»; объект будет работать как »Cosmos Алтай Парк Отель».

Марина Мережко парирует: вся статистика и показатели пока характеризуют лишь «официальную» часть туристского потока: туристов, которые выбирают для размещения «официальные» КСР, оставляя «за бортом» гостей, которые посуточно снимают дома/квартиры, путешествуют дикарем или ночуют у друзей и родственников. Разрыв с 2022 года пытается восполнить Росстат, «досчитывая» туристский поток с учетом описанных выше сегментов спроса. По его оценкам, в 2025-м турпоток в Республику Алтай составил более 1 млн человек, в Алтайский край — 1,9 млн человек. Таким образом, объем «серого» рынка туризма на Алтай оказывается практически равен его «официальному» значению. Иными словами, спрос на посещение Алтая кратно превышает его возможности принять всех желающих.

Качественного предложения в регионе катастрофически не хватает, и только в рамках программы льготного кредитования к реализации заявлено более 4,5 тыс. номеров. К августу в NF Group оценивали количество качественных средств размещения в 2,3 тыс. Основной объем предложения (46%) приходится на объекты категории 4*, доля категории 5* — 41%, 3* — всего 13%. Среди наиболее значимых объектов 2026-го в компании называют «Катунь Река» 4* на 150 номеров под управлением Cosmos Hotel Group и «Мороз и Солнце» 5* на 78 номеров под управлением Domina Hotels (реализуется в рамках курорта «Сибирская монета»). Помимо гостиницы, на курорте также будет запущен проект горнолыжного комплекса, состоящего из четырех трасс общей протяженностью 3,7 км.

Еще одной очевидной точкой роста для инвесторов остается санаторное направление. Сейчас в Республике Алтай и Алтайском крае суммарно функционируют 28 санаторно-курортных организаций совокупным номерным фондом около 4 тыс. номеров. Лидирует Белокуриха, где суммарный объем действующего номерного фонда на 2026 год составляет 2,5 тыс. номеров. При этом развитие санаторно-курортной отрасли региона в последние 5–6 лет обеспечивалось преимущественно не новым строительством, а качественной модернизацией и реновацией существующего фонда.

В рамках нового строительства на ближайшие годы также анонсирован запуск ряда объектов: проект Azimut в Белокурихе в сегменте 5* на 220 номеров (2028 год), реконструкция санаторно-гостиничного комплекса 5* на 180 номеров на месте санатория «Аврора» в Белокурихе (2028 год), а также оздоровительный комплекс бренда Pinewood на 40 номеров в Майминском районе (2027 год). «Для Cosmos Hotel Group Алтай остается одним из ключевых регионов присутствия, здесь мы развиваем несколько объектов разных форматов и ценовых сегментов, что позволяет оценивать спрос не на уровне отдельного отеля, а в масштабе территории, — рассказывает Александр Биба. — Значительный потенциал видим как раз в доступном и среднем ценовом сегментах — в семейных и оздоровительных отелях категорий три-четыре „звезды“. Расширение предложения в разных ценовых категориях позволит принимать более широкий круг туристов и поддержит дальнейший рост турпотока в регионе».

ПОЕЗДНАЯ БРИГАДА

У региона есть очевидное преимущество перед более насыщенными курортными рынками вроде Сочи: там бизнес давно упирается в плотность и ограниченность территории. Однако пока любая девелоперская активность на Алтае существенно ограничена из-за дефицита инженерных мощностей и транспортной доступности. Так, в наиболее востребованной зоне первой линии Катуни, в пределах примерно часа-полутора от аэропорта, по оценкам Бориса Гелайко и данным предложений, участки под гостиничный девелопмент с ВРИ 4.7 сегодня предлагаются примерно по 55–90 млн рублей за гектар. При этом встречаются лоты по 100–200 млн рублей за гектар, которые могут «стоять» на рынке годами. «Конечно, дорогая земля сама по себе не означает дорогой, хороший актив, нужно смотреть на ГПЗУ, высотность, мощность сетей, подъезд, водоохранные ограничения, возможность сформировать полноценный гостиничный продукт и влияние КРТ, — перечисляет эксперт. — Алтай — это тупиковое направление для сетей, поэтому получить на проект 3–10 мегаватт становится почти нереальной задачей на коротком периоде, и в ход идут креативные решения, в том числе крупные газгольдеры для собственных нужд. Так что цена земли всегда идет в ногу с техусловиями».

В итоге пока единственным массовым направлением не летнего отдыха Алтая остается все тот же горнолыжный комплекс «Манжерок», констатирует Марина Мережко. Большинство же мест размещения Алтая расположено на пути следования туристских маршрутов, которые «уходят» на север от ГорноАлтайска и «рассыпаются» по его удаленным территориям, и, соответственно, работают сезонно. Это преимущественно мелкие игроки: базы отдыха и гостевые дома, однако на них приходится основной спрос со стороны туристов, которые хотят посетить Алтай, подчеркивает эксперт. Железнодорожная ветка до Горно-Алтайска обозначена в мастер-плане «Большой Алтай» как ключевой инфраструктурный проект, но ее строительство приостановлено и не реализовано, напоминает Марина Жукова. Ближайшая станция находится в Бийске.

Безусловно, повысит привлекательность региона модернизация аэропорта Горно-Алтайска, которая ведется в рамках поручения президента России. Новый этап развития аэропорта начался в 2024 году, когда АО «Аэропорт Горно-Алтайск» вошло в состав Группы «Сбер»; в декабре 2024-го стартовало проектирование нового аэровокзального комплекса, сообщил CRE Андрей Метцлер, генеральный директор аэропорта Горно-Алтайск. В марте 2025 года Правительство России присвоило аэропорту Горно-Алтайск международный статус. В июле 2025 года были открыты отдельный терминал прилета для внутренних рейсов и постоянный многосторонний воздушный грузопассажирский пункт пропуска через государственную границу РФ. Тогда же, перед Международной экологической конференцией на курорте Манжерок, начал работу международный терминал, первыми посетителями которого стали участники и гости мероприятия.

В первом полугодии регулярными внутрироссийскими рейсами воспользовались 259 870 пассажиров — это на 15,8% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Рост пассажиропотока обусловлен как количественным, так и качественным расширением авиасообщения, поясняет г-н Метцлер. Существенно расширилась маршрутная сеть: к I полугодию 2026 года число авиакомпаний, обслуживаемых в аэропорту, достигло десяти.

По словам Андрея Метцлера, дополнительным стимулом к росту транспортной доступности региона стали соглашения, достигнутые на ПМЭФ в июне 2026 года, между Правительством Республики Алтай и авиакомпаниями «Аэрофлот» и S7 Airlines. Они предусматривают системную работу по расширению географии полетов и увеличению пассажиропотока. К 2028 году планируется ввод в эксплуатацию четырехэтажного пассажирского терминала общей площадью более 30 тыс. кв. м с суммарной пропускной способностью до 1100 пассажиров в час (из них 800 — по внутренним направлениям, 300 — по международным). Параллельно будет завершено удлинение взлетно-посадочной полосы до 2800 м. Ожидается, что после 2030 года годовой пассажиропоток превысит 1,3 млн человек.

Транспортная доступность и повышение качества перевозок повысят и привлекательность любой курортной недвижимости на продажу. Интересантов много уже сейчас, однако до реализации доходят в основном небольшие инвесторы, которые строят базы отдыха на ключевых туристских маршрутах, рассказывает Марина Мережко. Игроки, рассматривающие для себя развитие туристских территорий от нескольких десятков и сотен гектаров в конечном счете упираются во все то же отсутствие мощностей, риск существенного срыва сроков реализации и, как следствие, сокращение сроков окупаемости и недостижение целевых показателей доходности. «В последние несколько лет через нас прошло значительное количество инвесторов с интересными проектами, большинство из которых или „на стопе“, или медленно реализуются, но в существенно сокращенном относительно первоначальных масштабных планов виде, — поделилась г-жа Мережко. — Это сокращение касается, конечно, прежде всего объектов туристской инфраструктуры, то есть того, что могло бы привлечь туриста в низкий сезон и сгладить фактор сезонности». Инвесторы готовы «сажать» свои новые объекты на уже сформированную инфраструктуру, но, с учетом описанных выше рисков, не готовы вкладываться в создание туристского потока, подчеркивает эксперт.

«Мы системно ведем переговоры с собственниками и девелоперами по работе над потенциальными проектами в регионе, — сообщает Евгения Игнатова, заместитель директора по развитию UPRO Group. — Пиковая загрузка курорта — уже 7 тыс. человек в день. Это цифры, при которых регион перестает быть нишевой историей для энтузиастов и становится полноценным федеральным туристическим направлением — а значит, ему нужна такая же федеральная гостиничная инфраструктура и управление, а не только локальные операторы».

ЧТО СТОИТ ДАЛЬШЕ СТРОИТЬ

Говорить об Алтае только как о туристическом регионе, конечно, уже нельзя, убежден Борис Гелайко. Важно понимать: инфраструктурный драйвер здесь не один, но связка «Сбер — Манжерок — аэропорт — Чуйский тракт — КРТ— новые гостиничные операторы», поясняет он.

Самое интересное для инвестиций и строительства же в регионе, очевидно, то, чего пока нет, то есть среднего институционального этажа, считает Станислав Ахмедзянов. «Сетевые отели 4 „звезды“ на 120–200 номеров, качественные апарт-комплексы под профессиональным управлением, придорожные комплексы — ниша между мегапроектом и гостевым домом практически пуста, и именно в нее мы рекомендуем заходить инвесторам, — перечисляет эксперт. — Мы считаем такие проекты через yield on cost — отношение

чистого операционного дохода к вложениям — и сравниваем с ключевой ставкой, которая после июльского снижения составляет 14%. Это фильтр: все, что стабилизированно дает меньше, живет только на субсидируемом долге. Крупные отели 4–5 «звезд»: стабилизированный yield on cost качественного курортного объекта здесь — 10–14%, окупаемость 10–15 лет. Экономика таких проектов собиралась на льготном кредите под 3–5%, но лимиты программы исчерпаны, и новые отборы не планируются — дальше доходность придется добирать через механизмы КРТ и региональные меры».

За инвестиционные перспективы же формата сервисных апартаментов, по словам г-на Ахмедзянова, «розница уже проголосовала рублем»: лоты в »Cosmos Stay Алтай Катунь» выросли с 14 млн рублей в 2024 году до примерно 21 млн сегодня, цена метра подходит к 1 млн рублей. Рантье-доходность он оценивает в 6–9% годовых плюс переоценка, а «заявленные девелопером 200% дохода ранних инвесторов — это эффект входа на котловане первой очереди, на текущих ценах он не повторится».

По итогам I полугодия 2026 года на первичном рынке недвижимости Алтая было представлено шесть курортных объектов на продажу, подсчитывает, в свою очередь, Ольга Широкова. Объем предложения курортной недвижимости в формате апартаментов на первичном рынке, по данным на конец I полугодия 2026 года, почти достиг 580 лотов; все предлагаются с финишной отделкой и меблировкой. Средневзвешенная цена предложения, по данным NF Group, составляет 650 тыс. руб./ кв. м, а средняя стоимость лота — около 30 млн рублей.

Объем предложения коттеджей на конец июня 2026 года, по оценкам на конец июня, составил 60 лотов. Средневзвешенная цена предложения в КП «Грушевый цвет» и «ЗаГорье» достигает 550 тыс. рублей, средний бюджет — более 200 млн рублей. КП «Предгорье» экспонируется в более доступном ценовом сегменте — средневзвешенная цена здесь составляет около 300 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет предложения — чуть меньше 20 млн рублей, уточняет Ольга Широкова. По уровню цен на качественные апарт-отели Алтай уже уверенно опережает горнолыжные курорты Архыз и Шерегеш, и впереди еще один виток цен, прогнозирует Борис Гелайко.

Марина Мережко парирует: проекты частных инвестиций в объекты курортного жилья обещают доходность от 13–15% годовых при достаточно высоком пороге входа (от 500 тыс. руб./кв. м), однако поверить в это достаточно сложно с учетом выраженного фактора сезонности и прогнозируемого объема выхода на рынок жилья в составе строящихся и заявленных к реализации жилых кластеров. Большая часть квартир в новых проектах так или иначе будет конкурировать с имеющимся и строящимся предложением в гостиницах и апарт-отелях, поясняет г-жа Мережко. «На рынке сейчас много предложений от застройщиков и агентств вообще с заявленной доходностью 25–30% годовых на юниты в апарт-комплексах Манжерока, — поддерживает Евгения Игнатова. — К таким цифрам я всегда советую относиться настороженно: это, как правило, валовая доходность без вычета операционных расходов, налогов и сезонных провалов загрузки, а не то, что инвестор реально увидит на своем счете. Наш опыт по сопоставимым курортным проектам на юге страны показывает, что реалистичная чистая доходность качественно управляемого курортного актива после выхода на плановую загрузку обычно находится в диапазоне 8–10% годовых, а не 25%+ — и именно эта, более скромная, но устойчивая цифра должна быть отправной точкой для серьезного инвестора, а не витринная цифра из рекламного объявления». Проекты апарт-комплексов в целом интересны для покупателей, но спрос в последнее время неравномерен, подчеркивает Владислав Фадеев, директор направления «Строительство и недвижимость», Центр экономического прогнозирования, аналитический департамент, Газпромбанк. Обсуждаемые поправки в 214-ФЗ, которые нацелены на регулирование реализации номеров в апарт-отелях через механизмы долевого участия, дадут дополнительный стимул для развития этого рынка, полагает эксперт. Однако есть необходимость уточнения отдельных формулировок в законопроекте, что пока не дает понимания о сроках принятия соответствующего закона.

Впрочем, из-за специфики управления любые гостиничные лоты остаются одним из наименее доходных типов коммерческой недвижимости: даже при благоприятном сценарии речь, как правило, идет о 8–10%, подсчитывает Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG. Estate. «Ну и небольшие застройщики, прежде всего непрофильные, заходящие в регион, делают отчаянно плохие проекты, поэтому ни о какой заявляемой доходности там речи не идет, — резюмирует Дарья Канева. — Зато ожидания у них самые высокие — по миллиону за квадрат. В итоге некачественные гостиничные проекты, сделанные под копирку на жилой лад и не имеющие ничего общего с реальной инвестиционной доходностью, растут как грибы. По сути, это повторяет сценарий Сочи, Кавказских Минеральных Вод и других курортных регионов. Да, алтайский рынок будет расти, но насколько такие объемы будут поглощаться — пока не понятно. Хорошие показатели IRR в 25–35% могут достигаться только при эффективном девелопменте. При других раскладах — это 20–30 лет окупаемости».

Интересны инвесторам и малые форматы, то есть глемпинги, базы, шале: самый высокий yield on cost на удачных локациях 20–30%, но это почти всегда операционный бизнес с личным участием, а не рента, добавляет Станислав Ахмедзянов. Марина Жукова полагает, что необходимо и интересно строить и арендное жилье для персонала за пределами заявленного города-спутника: его понадобится намного больше, чем предложит один «Сбер». Формат — компактные лоты 30–40 кв. м с отделкой (сейчас на рынке ее нет ни у кого) для персонала и релокантов, поясняет она.

Плюс бизнес- и премиум-поселки для постоянного проживания. Не просто «дача в горах», но полноценный продукт с охраной, инфраструктурой, сервисом, рестораном, клубом, инженерными сетями и нормальным управлением, перечисляет Борис Гелайко. Этот сегмент только начинает формироваться: цена гостиничных домов с оператором может превышать 750 тыс. рублей за кв. м с возможностью роста, тогда как обычные дома сопоставимого качества без оператора стоят 350–450 тыс. рублей за кв. м.

Перспективны и термальные комплексы: действующих объектов в республике нет, рынок пустой, окупаемость по России 5–7 лет, а формат идеально ложится на автомобильный сценарий поездки и снимает сезонность, предлагает Марина Жукова.

Наконец, смежные сегменты — склады, придорожный сервис, торговая инфраструктура. Это самая недооцененная и интересная часть рынка, настаивает Станислав Ахмедзянов: BTS— объект под оператора питания или дистрибуции в майминском узле при длинном контракте способен давать yield on cost 13–16%, выше новосибирских бенчмарков, потому что арендатор здесь платит не за метры, но за отсутствие альтернатив в сотнях километров. «Все ведь сейчас смотрят на витрину, то есть отели и подъемники, а узкое место региона — тыл, — рассуждает Станислав Ахмедзянов. — Между тем территория с 2,8 млн туристов в год живет без единого квадратного метра качественной складской недвижимости, снабжение идет с плечом в сотни километров из Новосибирска и Барнаула. Жизненно необходим мультитемпературный распределительный узел на 10–20 тыс. кв. м в майминской зоне под HoReCa и ритейл, а рядом — лайт индастриал под локальную переработку, пекарни, прачечные и сервисные производства для отелей. Спрос на эти метры уже создан, просто обслуживается издалека. Второй пояс — придорожные комплексы вдоль Чуйского тракта: федеральная программа поддержки прямо расширена на этот формат, а трафик растет вместе с турпотоком».

Нужны и придорожные сервисы и «вывеска региона» на выезде из аэропорта. До 1,5 тыс. транзитных туристов в день в высокий сезон (май — сентябрь) — а сегодня этот поток монетизируется исключительно случайным образом, уточняет Марина Жукова. «В общем, витрина у Алтая уже есть, следующие пять лет — время тех, кто построит тыл», — резюмирует Станислав Ахмедзянов.

ДАВАЙТЕ СКИНЕМСЯ

Станислав Ахмедзянов называет курортную недвижимость следующим классом активов для ЗПИФ после складов и офисов, и «Алтай здесь кандидат номер один»: якорный инвестор минимизировал инфраструктурный риск, а розничный спрос на лоты по 20 млн рублей подтвержден продажами апартаментов. Паевой формат с чеком в сотни тысяч рублей расширяет эту воронку на порядок, поясняет он.

Потенциальные интересанты — управляющие компании крупных банков, гостиничные операторы в связке с УК и девелоперы апартаментов, упаковывающие очереди в фонды. Ориентир по доходности — рентные 8–12% годовых плюс потенциал переоценки, который на растущем турпотоке выше складского. Ключевое условие: пайщику нужен не рассказ «про место силы», а договор с оператором, прозрачный NOI и стратегия выхода, указывает Станислав Ахмедзянов. «За последние шесть лет Алтай заметно изменился, прежде всего с точки зрения структуры приходящего капитала, — соглашается Диана Одинцова, коммерческий директор спецдепозитария „Инфинитум“. — Дело не столько в количестве новых строек, сколько в переходе из преимущественно региональной инвестиционной истории в поле интересов институциональных игроков. Отдельно привлекательна „Бирюзовая Катунь“, где ЗПИФ „Северная Эгида — Региональный“ через ООО „Алтай регион“ контролирует проектные компании, реализующие туристические проекты на территории ОЭЗ. Это показательный пример того, что ЗПИФ может использоваться не только как инструмент приобретения уже готовой недвижимости с денежным потоком, но и как часть структуры владения инвестиционным проектом».

Эксперт считает, что особенно показательно и привлекательно для рынка расширение самих инструментов государственного и квазигосударственного капитала. ВЭБ.РФ, «Туризм.РФ», «Сбер» участвуют в развитии туристической инфраструктуры, причем речь идет не только о традиционном долговом финансировании. Крупные государственные институты используют собственные управляющие компании и фондовые конструкции, включая ЗПИФ, через которые капитал может направляться в создание туристической недвижимости и кластеров. Для рынка коллективных инвестиций, по словам Дианы Одинцовой, это важный процесс: туризм постепенно становится классом активов, для которого используются те же механизмы структурирования капитала, которые уже получили распространение в других сегментах недвижимости.

Сам масштаб инвестиционного контура региона позволяет говорить о формировании крупного рынка проектов; портфель из 50 проектов регионального значения в Республике Алтай оценивается более чем в 146 млрд рублей. При этом речь идет не только о туристических объектах, но и об инфраструктуре, необходимой для их дальнейшего развития. Здесь Алтай особенно интересен, потому что коллективный капитал уже присутствует в регионе, причем потенциально в разных моделях. ЗПИФ для квалифицированных инвесторов могут входить в проекты еще на стадии девелопмента, принимать соответствующий риск и владеть проектными компаниями. Схожую конструкцию уже можно наблюдать в «Бирюзовой Катуни».

Для более широкого круга инвесторов органичнее готовая недвижимость с подтвержденным денежным потоком, поэтому часть создаваемых сейчас гостиничных и особенно логистических объектов потенциально может заинтересовать фонды уже после ввода и выхода на устойчивую эксплуатацию.

По мере того как сегодняшние девелоперские проекты будут переходить в стадию работающих объектов с понятной экономикой, начнет формироваться и новый пул активов, потенциально подходящих для включения в ЗПИФ. Таким образом, следующая инвестиционная волна может быть связана уже не только со строительством, но и с переходом созданной недвижимости в институциональный инвестиционный оборот.

Для коллективных инвесторов Алтай выглядит перспективно именно потому, что курорт растет быстрее, чем успевает формироваться профессиональное предложение размещения — а значит, у входящего сейчас интересанта есть шанс зайти до того, как рынок номерного фонда насытится, полагает Евгения Игнатова. Но схема «купил номер — получаю доход» работает только при одном условии: управляет профессиональный оператор с прозрачной финансовой моделью, а не сам застройщик по совместительству. «Полноценной статистики сделок и ставок капитализации именно по Республике Алтай практически нет, поэтому по большинству сегментов я бы не выдавал цифры за официальную региональную статистику, — констатирует Борис Гелайко. — Но для сравнения: по итогам 2025 года на российском рынке доходность ЗПИФ от арендного потока составляла примерно 12–15% по складам, 10–15% по офисам и 9–14% по торговой недвижимости; средний IRR фондов был 17–32%. Поэтому пока рынок не перегрет, для Алтая я бы закладывал дополнительную премию на ликвидность и региональные риски».

РИСКОВОЕ ДЕЛО

Алтай завершает период перехода от туристического направления к полноценной курортной агломерации под ключ. Выигрывать будут те, кто «мыслит территорией», поясняет Борис Гелайко: гостиница, жилье для персонала, дороги, энергетика, торговля, медицина, развлечения и сервис должны складываться в единую экономическую модель.

Однако на пути — все те же энергетические риски, соглашается с другими собеседниками CRE Евгения Игнатова. Республика Алтай официально энергодефицитный регион: дефицит мощности закрывается перетоками из соседнего Алтайского края, а рекорд потребления регулярно обновляется. При этом курортная инфраструктура растет кратно быстрее, чем генерирующие и сетевые мощности региона, и в отдельных районах эта нехватка уже выливается в реальные отключения электричества, а не остается абстрактной цифрой в энергобалансе.

Станислав Ахмедзянов убежден, что основным ограничителем для инвестиций и девелоперов останется логистика. «Регион живет на одной магистрали, Чуйском тракте, а ближайшие распределительные мощности в Новосибирске и Барнауле, за сотни километров, — напоминает он. — Каждый килограмм продуктов и каждый метр кабеля для стройки едут через одно горлышко. Стройка в предгорье с привозными материалами и инженерией дороже равнинных бенчмарков, и крупнейшей статьей бюджета в таких проектах становится не конструктив, а инженерные сети. Усиливаются и риски регуляторики и экологии: охраняемые природные территории, разрабатываемый архитектурный код, ужесточение контроля после амнистии — ставка земельного налога уже выросла в пять раз. Для операторов инфраструктуры отдельно выделим сезонные пики до 7 тыс. человек в день на курорте, нагрузку на воду и очистные сооружения и дефицит линейного персонала в высокий сезон».

Марина Жукова напоминает и еще об одном регуляторном риске, все еще недооцененном федеральным и локальным рынками: с 1 марта 2026 года в Республике Алтай введен запрет на розничную продажу алкоголя в магазинах, расположенных в многоквартирных домах, плюс жесткие временные ограничения (в будни 11:00–19:00, в пятницу до 16:00, в субботу до 14:00, полный запрет в 14 праздничных дней). В итоге, например, встроенные коммерческие помещения в жилых домах теряют якорный формат, торговлю приходится выносить в отдельно стоящие здания, и это меняет экономику всех жилых и многофункциональных проектов региона.

Впрочем, главный риск Алтая ближайших лет, по словам Бориса Гелайко, все же не отсутствие спроса, а избыток слабого продукта; даже в курортном сегменте продолжает расти число проектов, которые продаются как «премиум», а с точки зрения технологий гостиничного бизнеса являются скорее качественными «тремя звездами». «Ну и пока большая часть проектов в регионе вообще субсидиарная, — резюмирует Дарья Канева. — По сути, это либо государственные субсидии, либо собственные вложения крупных корпораций („Сбера“, АФК, РЖД и так далее). Так что до объективной привлекательности в общей массе еще очень далеко».