Тюмень: кто не успел, тот опоздал

«Дело в том, что несколько лет назад игроки федерального уровня были поглощены идеей развития своих сетей в городах с населением от миллиона человек, – вспоминает генеральный директор компании «Партнер-Инвест» Алексей Курковский. – И предложения выйти в Тюмень не рассматривали». Сегодня, уловив нетипичную для полумиллионного города повышенную платежеспособность горожан, столичные компании красной строкой вписали Тюмень в планы своего развития. Но поздно. Сегодня здесь их уже никто не ждет.

Нобелевский размах
Даже сегмент офисной недвижимости, который в небольших городах традиционно находится в зачаточном состоянии, в Тюмени растет и активно развивается. Судите сами: по данным компании «Лекс», сегодня в городе открыто более 10 бизнес-центров общей площадью 100 тыс. кв. м. Список действующих деловых центров состоит как из объектов редевелопмента, например БЦ «Нобель» (бывший производственный корпус) или БЦ «Сибирь» (бывший Дом быта), так и из объектов нового строительства, например БЦ «Демидофф». При этом следует отметить, что объекты редевелопмента – это не просто покрашенные новой красочкой свидетели советской власти, а ухоженные объекты с необходимой инфраструктурой – связью, парковкой и даже профессиональным управлением. В качестве примера можно привести БЦ «Нобель» – один из самых популярных в городе. В 2004 году у убыточного предприятия «Геотрон» появился новый хозяин, который решил, что хотя бы один из корпусов производства должен приносить прибыль, и произвел реконструкцию одного из зданий «Геотрона». «Для разработки концепции нового объекта была привлечена компания Becar, – вспоминает Елена Чуклина, директор УК «Нобель». – Мы надстроили несколько этажей корпуса, увеличив площадь объекта с 3500 до 8500 кв. м, произвели ремонт здания, и в результате получился офисный центр В+». Собственник дал новому бизнес-центру название «Нобель» и создал одноименную управляющую компанию, которая сегодня предлагает свои услуги на внешнем рынке. Совместными усилиями владелец и УК повысили ставки аренды в «Нобеле» до $350/кв. м в год. «До реконструкции они не превышали $80/кв. м в год», – отмечает г-жа Чуклина. Сегодня общий уровень арендных ставок на офисные помещения в Тюмени колеблется от $220 до $700/кв. м в год.
Сегодня собственник ведет строительство второй очереди «Нобеля», которая будет занимать площадь около 15 тыс. кв. м и включать в себя офисную (класса В+) и гостиничную составляющие. Офисный центр планируется открыть в конце 2008 года. Чуть позже, по словам Елены Чуклиной, будет запущена гостиница. «Концепцию гостиничного объекта мы разрабатываем совместно с компанией Hotel Consulting & Development Group, – рассказывает директор «Нобеля». – Объект площадью 10–12 тыс. кв. м будет включать в себя 266 номеров и 20 апартаментов. Мы планируем, что отель будет находиться в категории 3–4*». Управлять будущей гостиницей в «Нобеле» планируют самостоятельно.
Надо отметить, что многие тюмен­ские девелоперы сегодня отдают предпочтение многофункциональным центрам с офисно-гостиничными площадями. Так, например, из 17 заявленных объектов с офисной составляющей (общая площадь будущих объектов составит 200 тыс. кв. м) как минимум три будут включать в себя гостиничные площади. К 2009 году на пересечении ул. Республики и М. Тореза офисно-гостиничный «микс» планирует построить компания «Сибинтел». «В 40-х годах площадка, на которой сейчас мы планируем строительство офисно-гостиничного комплекса, была окраиной города, – говорит Сергей Зыбелев, заместитель генерального директора холдинга «Сибинтел». – Сейчас же это его центральная часть, поэтому перспективы у проекта довольно хорошие. Объект будет иметь общую инфраструктуру. Управлять гостиничной составляющей будет один из международных операторов. Открыть объект мы планируем в 2009 году». Отметим лишь, что это не единственный проект «Сибинтела» в Тюмени. Холдинг, построивший первые цивилизованные торговые центры в городе, также планирует строительство 30 тыс. кв. м торгово-офисного центра «Петр Великий» на пр-те 50-летия Октября, где под офисы будет отведено 13 тыс. кв. м.
Впрочем, в Тюмени есть и более масштабные проекты. В первую очередь речь идет о строительстве в Тюмени своего «сити» – его «вынашивает» администрация города. Проект строительства технопарка планируется реализовать на участке в 100 га в одном из спальных районов города. Второй объект уже реализует местная девелоперская компания «Партнер-Инвест». Сегодня компания строит многофункциональный комплекс площадью 60 тыс. кв. м в центральной части города, на пересечении ул. Первомайская и Советская. Объект будет состоять из двух башен – 20 и 28 этажей, одна из них будет отведена под гостиницу с номерным фондом в 252 номера, вторая – под офисные площади класса А. Также проектом предусматривается наличие конгресс-центра и спортивного комплекса. Проект стоимостью $100 млн. планируется реализовать в 2009 году. «Архитектурный проект комплекса разрабатывался с учетом местоположения будущего объекта, – рассказывает Алексей Курковский. – Две башни станут своеобразной доминантой района, так как лучи ведущих магистралей города будут сходиться к объекту». Примечательно, что девелоперская компания во время проектирования обратилась к ведущим международным консультантам, архитекторам и банкам, что позволило привлечь на столь ранней стадии управляющую компанию – Radisson SAS, которая возьмет в управление не только гостиничную составляющую, но и офисные площади. Это без лишних слов свидетельствует о качестве будущего объекта.

Премьера «Премьера»
Рынок торговой недвижимости Тюмени также радует разнообразием. Город уже пережил стадию, которую принято называть «переход от рынков к цивилизованным формам торговли», и активно потребляет построенные и строящиеся ТЦ. «Когда мы начали строить первый торговый центр – «Премьер», проект очень сложно реализовывался, – вспоминает Сергей Зыблев. – Операторы с трудом соглашались выходить в Тюмень, кроме того, они не доверяли и нам, так как это был первый девелоперский проект нашей компании. На этом проекте мы «наломали опыта». Сейчас ситуация в корне изменилась».
К наиболее цивилизованным сегодня в городе можно отнести ТЦ «Гудвин» (принадлежит «Сибинтелу»), ТЦ «Премьер» (первый ТЦ «Сибинтела»), ТЦ «Южный» (собственник – «Партнер»), ТЦ «Зеленый берег» («Партнер») и два гипермаркета, кстати, расположенные рядом друг с другом, – «Лента» и Metro сash & сarry. Площадь этих объектов колеблется от 10 тыс. до 30 тыс. кв. м. Популярностью также пользуется ТЦ «Привоз» (ранее самый известный в городе рынок) площадью 10 тыс. кв. м. Сегодня УК «Мост», которая управляет ТЦ «Привоз», разрабатывает концепцию расширения объекта, который вырастет до 65 тыс. кв. м. Кроме того, «Мост» планирует расширение еще одного своего объекта – ТЦ «Солнечный», к 2009 году на месте 15 тыс. кв. м ТЦ должен появиться объект в 40 тыс. кв. м. В конце 2007 года компания «Тюменьоблснабсбыт» введет в эксплуатацию ТРЦ «Столица» общей площадью 42 тыс. кв. м.
По разным оценкам, к концу 2008 года рынок торговой недвижимости Тюмени пополнится минимум на 220 тыс. кв. м (данные London Consulting & Management Company) и максимум на 400 тыс. кв. м (данные УК «Мост»). Среди крупных проектов – строительство ТРЦ «Планета» (девелопер «РосЕвроДевелопмент») общей площадью 120 тыс. кв. м. Всего же, по данным компании «Лекс», в городе ведется строительство сразу 14 ТЦ. Ставки аренды в ТЦ Тюмени, по данным LCMC, на данный момент составляют от $550 до $1300/кв. м в год.

Все складно!
Общий объем складской недвижимости в городе в компании «Лекс» оценивают в 200 тыс. кв. м. Разумеется, львиная доля, а именно 90% этих площадей, приходится на бывшие производственные корпуса и овощебазы. И лишь один складской комплекс – «Барабинский» (28 тыс. кв. м) – можно причислить к более-менее качественным объектам. Однако компания «Партнер-Инвест» планирует потеснить монополию УК «Статус» (собственник «Барабинского»), построив на юго-востоке складской комплекс для собственных нужд, но при этом сдав часть площадей в аренду. Также о планах строитель­ства в Тюмени складской недвижимости заявляла компания «Евразия Логистик». Сегодня ставки аренды на складские помещения колеблются от $30 до $70/кв. м в год.
По данным компании «Лекс», в Тюмени работает 19 гостиниц с номерным фондом в 2500 номеров. К категории 4* можно отнести «Президент Отель» и гостиницу «Тюмень» (ныне Quallity). Остальные отели, хоть и имеют прайс 3–4-звездочных гостиниц, классифицируются с трудом. Однако сегодня в городе заявлено о реализации свыше 5 гостиничных проектов. О намерении работать в Тюмени заявили сети Marriott, Kempinski, Accor и др. Пожалуй, это единственные «завоеватели», которых все еще ждут в Тюмени.