Аналитики группы компаний RRG сравнили современное «самочувствие» двух главных торговых коридоров страны – петербургского Невского и столичной «Тверской . Результаты оказались несколько неожиданными. Выяснилось, что большим потенциалом обладает главная улица северной столицы.
Про машины и людей
Начальные данные у Невского (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и Тверской (включающей Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую) во многом схожи: длина - около 2,9 км, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая – 3-6 м.
Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне 50-80 тыс. в сутки. Правда, для формата street-retailчасто важнее трафик не автомобильный, а пешеходный и вот тут уже начинаются серьезные различия.
Согласно подсчетам RRG, на Невском проспекте этот показатель равен 40-55 тыс. чел в сутки. В то время как на Тверской (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади) ежедневно проходит от 35 до 50 тыс. человек, а от площади Маяковского до площади Тверской заставы – от 7 до 10 тыс. чел. в сутки.
Также на Невском выше суммарный трафик через станции метро. На главной улице Питера этот показатель составляет 595 тыс. человек в сутки, а на Тверской - 311,8 тыс. человек в сутки,
Из чего уже следует, что Невский переигрывает Тверскую хотя бы по числу потенциальных посетителей объектов формата street-retail.
Крайне важными показателями являются также «непрерывная плотность витрин» (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим). Главный Санкт-Петербургский торговый коридор в этом плане выглядит опять же предпочтительнее: здесь есть 3 участка «непрерывных витрин» 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков 4, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м.
Специализация
Сегодня «объединенная» Тверская представлена 245 объектами street-retail, в то время как на Невском 288 помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений.
Невский проспект выполняет функцию не только главного торгового, но и главного туристического маршрута. Поэтому примерно треть помещений street-retail – это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы. Более того, уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая по сути представляет собой «фуд-корт» под открытым небом.
Что касается Тверской, то это более деловая улица. «Первую скрипку» там тоже играют предприятия общепита, но их доля составляет лишь 23%. В то же время почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской - каждое третье помещение), что опять же вполне обосновано: здесь гораздо больше офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.
Ставочный рост
Уровень вакантных площадей на обеих улицах низкий: на объединенной Тверской он составляет 5-6%, на Невском – 4-5%. Что говорит о более высоком уровне востребованности петербургского торгового коридора по сравнению с московским.
Еще более любопытным выглядит сравнение арендных ставок двух улиц. В докризисном 2007г. Тверская с показателем 10 тыс. долл. за кв.м. серьезно обгоняла Невский проспект, на котором ставки на топовые локации держались на уровне 6 тыс. долл. за кв.м. в год. В кризисном 2009г. серьезное падение наблюдалось и там и там: Невский «упал» до 1,5-2,5 тыс. долл. за кв.м. в год, Тверская – до 3-4 тыс. долл. за кв.м. в год. Сегодня Невский в лучших местах достиг показателя 5-6 тыс. долл. за кв.м. в год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки 8,5 тыс долл., еще очень далека от докризисных показателей.
При этом цены продаж на Тверской (в классической ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от 50 тыс. до 70 тыс. долл. за «квадрат». первого этажа, а на Невском еще можно уложиться в диапазон от 30 тыс. до 50 тыс. долл. за «квадрат», даже в лучших локациях.
Возможности для инвесторов.
Эксперты отмечают, что цены, скорее всего в ближайшее время на Невском «пойдут в рост». В первую очередь - из-за открытия в начале Невского новой станции метро «Адмиралтейская», появление которой существенно увеличило пешеходный поток.
Тверская же пока не может похвастаться такими результатами. Увеличение проходимости в ее самой «слабой» части, на отрезке между площадью Маяковского и Белорусским вокзалом, возможно после окончания реконструкции площади Тверской Заставы. Хотя поскольку подземного ТЦ не будет, трафик серьезно не вырастет.
Впрочем, при всех «спорах» Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, отмечают аналитики. Исторически торговые улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими «голубыми фишками» коммерческой недвижимости.
