Так, из-за нехватки квалифицированных специалистов произошла перестановка сил и среди основных игроков. В частности, партнеры Beiten Burkhard Флориан Шнайдер и Роман Козлов, руководившие группой real estate (а с ними еще восемь сотрудников), перешли работать в компанию Salans. Практика Beiten Burkhard в сфере недвижимости временно приостановилась.
Помимо внутрикорпоративных проблем год был богат на изменения в законодательстве и громкие дела. Уже 1 января вступили в силу новые редакции Лесного и Водного кодексов. Похоже, что многострадальный Лесной кодекс ждут новые изменения: он по-прежнему вызывает критику как юристов, так и экологических организаций. Главное его новшество – упрощенная процедура перевода лесов (кроме защитных) в другие категории, – по понятным причинам не встретило поддержки у «зеленых». А по мнению юристов, закон пока просто не работает – для того чтобы применить нормы кодекса на практике, необходимо разработать лесхозрегламенты и лесной план субъектов РФ.
Водный кодекс серьезных нареканий не вызвал. Странно, что не многие обратили внимание на то, что уже год как разрешена застройка в водоохранных зонах. Разумеется, при условии обеспечения охраны водных объектов от загрязнения, засорения и истощения.
Также с начала года изменился Градостроительный кодекс. Был существенно упрощен порядок изменения категорий земель сельхозназначения. Землепользователям стало проще отказаться от прав бессрочного пользования (ПБП). Были ограничены права инспекторов пожарного надзора при согласовании процесса выбора земельных участков. Правда, на деле изменилось не многое. Если раньше к пожарным обращались за разрешением, то теперь речь идет о консультациях. В любом случае сдача объекта в эксплуатацию не обходится без согласования с пожарными, и, чтобы избежать неприятных сюрпризов на финише, стоит заранее узнать позицию пожнадзора.
В ноябре вступил в силу свод новых правил выкупа земельных участков для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей – собственников зданий, которые были ранее отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а также зданий, возведенных на их месте. Теперь покупка земельных участков в городах с населением свыше трех миллионов жителей (фактически речь идет только о Санкт-Петербурге и Москве) обойдется в 20% от кадастровой стоимости участка (для прочих мест цена составит 2,5% кадастровой стоимости). С 2010 года земля будет выкупаться по полной цене. Кроме этого для покупателей земли в Москве и Петербурге может быть установлен запрет на строительство и реконструкцию расположенных на земельных участках зданий. Снятие запрета может обойтись не более чем в 80% кадастровой стоимости.
Значительно изменился и Земельный кодекс. Теперь собственники могут выкупать в собственность участки даже в том случае, если уже оформлено право аренды. Внесены изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Стал невозможен залог «пятна» под зданием. Правда, как работать по новым правилам, пока не ясно. В некоторых случаях регистрирующие органы регистрируют договоры ипотеки зданий и залога прав на земельные участки под ними без согласия Департамента земельных ресурсов г. Москвы; в других – требуют такое согласие, которое можно получить лишь при полной оплате права на заключение сделок с арендными правами (что ограничивает права землепользователей).
Для многих участников рынка (равно как и поклонников спорта, далеких от коммерческой недвижимости) главным событием года стало заседание Международного олимпийского комитета, на котором было решено принести Сочи в жертву де Кубертену. Похоже, цены на недвижимость в городе и окрестностях начали стремительно расти еще до того, как в Гватемале закончилась 114-я сессия МОК. Интересы самых разных игроков сплелись в Сочи в огромный клубок, и небольшая территория превратилась в крайне интересный полигон. Здесь рождаются новые федеральные законы и разгораются скандалы всероссийского масштаба. Словом, юристы востребованы как никогда.
В связи с тем, что Сочи – особо охраняемая природная территория, Greenpeace, «Юнеско» и ряд общественных экологических организаций уже выступили с громкими заявлениями. По их мнению, масштабное строительство угрожает Сочинскому национальному парку и Кавказскому биосферному заповеднику. Прошел ряд процессов. Представители Greenpeace пытались обжаловать федеральную целевую программу развития Сочи как горно-климатического курорта. Верховный суд отклонил иск по формальным основаниям. А вот иск сопредседателя Международного социально-экологического союза Бриниха М.А., больше года оспаривавшего законность заключения государственной экологической экспертизы по зонированию Сочинского национального парка, судом был удовлетворен в полной мере. Отметился в Сочи иском к ресторану «Тинькофф» и Росприроднадзор.
Но экологические процессы – только вершина айсберга. В области стремительно набирает темпы процесс изъятия участков. Уже к августу было открыто более 200 дел по поводу самовольных построек. Заявлен снос более десяти многоэтажных зданий. И это, как уверяют юристы, только разминка.
По мнению экспертов, именно решение МОК вызвало на свет Закон о федеральном резервировании (ФЗ №69). Но хотя изначально закон создавался в расчете на подготовку к Олимпиаде 2014 года, последствия его предстоит ощутить на всем пространстве России. Закон существенно усложнил жизнь собственникам и облегчил работу чиновникам. Теперь для изъятия участка нет необходимости утверждать документы территориального планирования (например, генеральные планы городов) и ставить на кадастровый учет изымаемые участки. Кроме того, согласно новым правилам участок могут резервировать на семь лет – все эти годы собственник будет ждать окончательного решения: отнимут землю или нет?
30 октября 2007 года был принят Федеральный закон № 238-ФЗ «О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта», предусматривающий создание соответствующей государственной корпорации (некоммерческой организации) ГК «Олимпстрой». Также закон устанавливает ее функции: это организация строительства олимпийских объектов (включая спортивные, инфраструктурные, энергетические, природоохранные, туристические и иные объекты), мониторинг строительства, а также организация эксплуатации указанных объектов.
Также можно вспомнить ряд знаковых законопроектов. Прежде всего Минфин начал борьбу с использованием офшоров в российской практике и выступил с проектом о трансфертном ценообразовании. Власть решила использовать мягкую тактику: вместо штрафных санкций бизнесменов просто могут лишить экономической выгоды, которую несут с собой офшоры. МЭРТ отметился попыткой разработать Торговый кодекс, который бы ограничивал развитие крупных сетей гипер- и супермаркетов. А также явил на свет нашумевший проект, направленный против роста инвестиций иностранцев в стратегически важные отрасли.
Еще одной яркой тенденцией этого года стал активный передел собственности. На удивление часто использовалась 169-й статья Гражданского кодекса, о которой до этого практически не вспоминали (в ней речь идет о сделках, противоречащих основам правопорядка и нравственности). Прошел ряд процессов, в которых главным образом сталкивались интересы собственников и госучреждений. Можно вспомнить такие дела, как прокуратура против Giffels (запрет на строительство комплекса «Южные ворота» в Домодедово). Росимущество против ОАО «Авиасалон» (речь идет о сносе 20 выставочных павильонов на выставке МАКС). Дело Containership («Моби-Дик») против Росстроя, в ходе которого работа контейнерного терминала в Кронштадте оказалась попросту заблокирована. Суд компании «АВС Трейдинг» с КУГИ Санкт-Петербурга, военным прокурором и Минобороны РФ, в результате которого сделка по покупке артиллерийского завода была признана ничтожной. Любопытно, что основанием послужил тот факт, что заводские постройки практически полностью разрушены. Это и навело истцов на мысль о притворном характере сделки. Также можно вспомнить дело Coca-Cola против администрации Самары, в ходе которого корпорация лишилась своего завода на том основании, что не оказалось никаких документов, подтверждающих право собственности. До сих пор длится тяжба компании «Монаб», оспаривающей результаты тендера по застройке площадки гостиницы «Россия», с мэрией Москвы. Разумеется, нельзя обойти вниманием и нашумевший арест председателя совета директоров группы компаний «ВашЪ финансовый попечитель» Василия Бойко, считавшегося до визита на Петровку, 38, одним из главных отечественных ленд-девелоперов (его компания контролировала порядка 40 тыс. га земли).
Под следствием оказался ряд чиновников. В течение года внимание следователей привлекли экс-мэр Самары Георгий Лиманский, мэр Тольятти Николай Уткин и первый замглавы Пушкинского района Московской области Александр Святов.
Отдельной строкой идет активная деятельность Росприроднадзора. Глава ведомства Олег Митволь с завидной регулярностью появлялся на страницах газет и стал если не популярнее, то точно гораздо узнаваемее всех своих предшественников. Из наиболее резонансных дел можно вспомнить искусственный остров, найденный на месте строительства «Москва-Сити», попытку приостановить работу Очаковского завода и запрет турецкой компании Kurum Holding на строительство металлургического завода в Ростовской области.
И хотя федеральные законы нередко представляют собой просто некий план действия, нуждающийся в подробной проработке, уже видны попытки властей выработать четкое правовое поле, в котором могли бы работать участники рынка. Другой вопрос, что зачастую, задавая довольно жесткие рамки, государство стремится оставить себе широкие полномочия.
Назовите основные тенденции и знаковые события 2007 года
Владислав Иванов, юрист практики недвижимости White & Case
Самым важным событием 2007 года в области законодательства о недвижимости, на мой взгляд, является вступление в силу 30 октября 2007 года новых правил выкупа земельных участков для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей – собственников зданий, которые были ранее отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а также зданий, возведенных на их месте. Владельцы таких объектов вправе до 1 января 2010 года приобрести земельные участки в собственность по цене в пределах 20% кадастровой стоимости (для земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, то есть Москвы или Санкт-Петербурга), либо 2,5% кадастровой стоимости для земельного участка, расположенного в иной местности.
Новый закон предусматривает также, что в Москве и Санкт-Петербурге для лиц, приобретающих земельные участки на таких условиях, может быть установлен запрет на строительство и реконструкцию расположенных на земельных участках зданий. За снятие запрета может быть установлена плата в размере не более 80% кадастровой стоимости земельного участка.
После 1 января 2010 года продажа земельных участков собственникам расположенных на них зданий будет осуществляться по цене, не превышающей их кадастровую стоимость.
Ася Тахтаева, юрист международной юридической компании «Нёрр Штифенхофер Лутц»
Действующее федеральное земельное законодательство РФ характеризуется отсутствием четких терминов и процедур, связанных с оборотом земельных участков, в связи с чем на практике субъекты правоотношений сталкиваются с многочисленными противоречиями толкования и применения правовых норм на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.
В российском земельном и градостроительном законодательстве 2007 год отмечен принятием и вступлением в силу ряда нормативных актов, направленных на устранение указанных недостатков. Акты устанавливают новые принципы государственного кадастрового и технического учета объектов недвижимого имущества, сроки и условия приватизации земельных участков под объектами недвижимости, а также разграничивают полномочия государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками не разграниченной государственной собственности. В настоящее время также планируется внесение изменений в порядок предоставления земельных участков для строительства, изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также в порядок прекращения прав на участки в связи с их ненадлежащим использованием и пр.
За год произошли следующие важные изменения в законодательстве:
- В рамках реализации программы «Создание системы кадастра недвижимости (2006–2011 годы)» 4 июля 2007 года принят Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступающий в силу с 1 марта 2008 года. Этот документ определил сроки и порядок создания единого государственного кадастра недвижимости – системы учета всех объектов недвижимого имущества: и земельных участков, и иных расположенных на них объектов (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений и пр.). Кадастр позволит объединить все данные об объектах недвижимости, необходимые для вовлечения их в хозяйственный оборот.
- Вступивший в силу 30 октября 2007 года Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» продлил срок приобретения в собственность или в аренду земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам на праве постоянного бессрочного пользования, установил цены земельных участков, приобретаемых собственниками зданий, строений, сооружений, которые на них расположены, а также определил полномочия в отношении распоряжения земельными участками государственных или муниципальных предприятий.
Этот закон устанавливает «льготные» цены земельных участков для собственников расположенных на них объектов недвижимости, а также для землепользователей, пожелавших выкупить участки в собственность, – максимально в размере их кадастровой стоимости. Также определена «льготная» годовая арендная плата за пользование земельным участком – для лиц, переоформляющих право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды – максимально в размере двух процентов его кадастровой стоимости.
Лица, которые нарушат сроки переоформления своих прав пользования земельными участками на право собственности либо аренды, после 1 января 2010 года будут привлечены к административной ответственности (ст. 6), а также утратят возможность приобретения вышеуказанных прав по установленным данным законом «льготным» ценам. - Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 1 января 2007 года, ограничены полномочия органов государственной власти субъектов РФ по распоряжению земельными участками не разграниченной государственной собственности. Введенное изменение позволило уменьшить бюрократические помехи в процедуре предоставления участков.
Дополнительно следует отметить изменения действующего законодательства, планируемые к принятию Федеральным Собранием Российской Федерации. Рассматриваемые в Государственной Думе проекты федеральных законов предусматривают следующее:
- ограничение изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, порядок которого регламентируется земельным законодательством, от выкупа земельных участков в порядке и случаях, определяемых Гражданским кодексом РФ;
- установление Земельным кодексом порядка изъятия земельных участков у собственников в связи с их не использованием по целевому назначению либо в связи с нарушением правового режима использования участков;
- определение измененных правил предоставления земельных участков для строительства с четким перечнем оснований предоставления без торгов – например, для строительства объектов, определенных в ст. 49 Земельного кодекса РФ (об «Изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд»), объектов, строительство которых осуществляется в соответствии с концессионными соглашениями и т. п.
Все вышеуказанные нормативные акты также содержат нормы, направленные на установление единообразия терминов, применяемых в земельных, градостроительных отношениях, а также на выстраивание логически и экономически обоснованного порядка предоставления земельных участков не разграниченной государственной собственности.
Игорь Елисеев, юрист Hogan&Hartson
Был принят Федеральный закон № 212-ФЗ от 24 июля 2007 года. Закон принес с собой много важных изменений, но два из них можно назвать рынкообразующими.
Во-первых, установлено, что земля выкупается по кадастровой стоимости, и обозначен ряд льготных условий, при которых земля может выкупаться дешевле кадастра. Учитывая, что кадастровая стоимость земли очень высокая (например, в Подмосковье цены достигают $1 млн. за га), вопрос о льготах стоит довольно остро. С этой нормой мы часто сталкиваемся в практике. На льготы могут рассчитывать приватизированные предприятия. Нередко старые заводы реконструируются в офисы, причем, как правило, выстраивается довольно длинная цепочка между теми, кто выкупил завод, и девелопером. Люди выкупают завод по кадастровой стоимости с учетом льгот, а потом девелоперы вынуждены выкупать землю по рыночной цене, а это гораздо дороже. Речь идет о пятидесятикратном увеличении цены.
Второе ключевое изменение касается унитарных предприятий. Раньше унитарные предприятия использовались в легальной, но довольно специфической схеме приватизации земли. Земельный участок передавался унитарному предприятию, и оно им распоряжалось по своему усмотрению. Сейчас это запрещено. Установлено, что унитарные предприятия не могут арендованный земельный участок ни сдавать в субаренду, ни осуществлять перенайм. При этом сейчас существует очень много унитарных предприятий, владеющих большим количеством земли. Фактически старый механизм разрушен, что существенно повлияло на многие бизнес-операции. Это изменение ведет к упорядочиванию гражданских отношений и снижению злоупотреблений.
Ксения Казакова, старший юрист московского офиса компании Dewey&LeBoeuf
Нужно сказать, что спрос на юридические услуги в этой сфере настолько превышает предложение, что большинство юридических фирм раньше или позже вынуждены отказываться от предоставления услуг многим потенциальным клиентам. В значительной степени это связано с нехваткой квалифицированных кадров. Если попытаться коротко обозначить события, которые мы считаем важными для наших клиентов, можно отметить следующие (разумеется, это не полный перечень всех изменений):
Изменения на федеральном уровне:
- Федеральным законом № 212-ФЗ от 24 июля 2007 года статья 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» была дополнена пунктом 2.2, согласно которой «собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ». Ранее практика (в том числе судебная) шла по следующему пути: считалось, что если собственник после введения в действие Земельного кодекса оформил право аренды на земельный участок, то он теряет право на оформление права собственности на этот участок. Указанная новелла свидетельствует о том, что признано право собственников недвижимости на приобретение права собственности на земельные участки под соответствующей недвижимостью, даже если право аренды право аренды уже было оформлено.
Кроме того, были уточнены правила продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установленные в статье 2 данного Федерального закона. - 26 июня 2007 года Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был изменен таким образом, что стал невозможен залог «пятна» под зданием (т. е. части земельного участка, расположенного непосредственно под зданием), а допускается только залог всего земельного участка или прав на него. К сожалению, практические последствия данного изменения до сих пор не до конца ясны, особенно в г. Москве. Ранее в г. Москве действовало правило, согласно которому залог прав аренды на земельный участок, находящийся в собственности г. Москвы, был возможен, если арендатор полностью внес платеж за право заключения договора аренды и/или платеж за право совершения сделок с арендными правами. В противном случае залогу подлежало только право аренды на «пятно застройки». Теперь такое правило не соответствует федеральному законодательству, поэтому пока вопрос о залоге прав аренды решается по-разному: в некоторых случаях регистрирующие органы регистрируют договоры ипотеки зданий и залога прав на земельные участки под ними без согласия Департамента земельных ресурсов г. Москвы; в других – требуют такое согласие, которое можно получить лишь при полной оплате права на заключение сделок с арендными правами (что ограничивает права землепользователей).
- Был принят Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости», вступающий в силу с 1 марта 2008 года. Государственный кадастр недвижимости призван обобщить сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях (в том числе подземных), помещениях и объектах незавершенного строительства.
- В Земельный кодекс были внесены изменения, описывающие процедуру резервирования земель для государственных и муниципальных нужд.
- Федеральным законом № 136-ФЗ от 19 июля 2007 года действие требования о лицензировании проектирования и строительства зданий и сооружений (за исключением сооружений сезонного и вспомогательного назначения), а также инженерных изысканий для строительства таких зданий и сооружений было продлено до 1 июля 2008 года (ранее предполагалось, что такое требование утратит силу с 1 июля 2007 года).
Изменения по Москве:
Были приняты следующие нормативные акты:
- Постановление Правительства Москвы № 753-ПП от 28 августа 2007 года «Об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в г. Москве». Данное постановление, в частности, содержит правила в отношении установления публичных сервитутов в г. Москве.
- Постановление Правительства Москвы № 196-ПП от 27 марта 2007 года «О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов или их расторжение». Данное постановление устанавливает основания для внесения изменений в указанные договоры и процедуру их одобрения и оформления, а также процедуру применения мер ответственности за невыполнение условий таких договоров.
Изменения по Сочи:
30 октября 2007 года был подписан Федеральный закон № 238-ФЗ «О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта», предусматривающий создание соответствующей государственной корпорации (некоммерческой организации) ГК «Олимпстрой» и устанавливающий ее функции. Среди них организация строительства олимпийских объектов (включая спортивные, инфраструктурные, энергетические, природоохранные, туристические и иные объекты), мониторинг строительства, а также организация эксплуатации указанных объектов. В настоящее время до конца не ясно, каким образом ГК «Олимпстрой» будет действовать на практике: в частности, каким образом будут приниматься решения о привлечении к строительству третьих лиц (инвесторов, подрядчиков и т. п.) и что произойдет с проектами на территории г. Сочи, реализация которых уже была в той или иной степени начата.
Кроме того, разрабатываются проекты иных федеральных законов, связанных с подготовкой к проведению Олимпиады. Значительный общественный резонанс вызвало обсуждение проекта закона об изъятии земель в целях строительства олимпийских объектов. В проработке находятся нормативные акты о внесении изменений в налоговое и таможенное законодательство, которые предусматривают льготы лицам, привлеченным к строительству олимпийских объектов.
Законодательное регулирование данного вопроса находится на начальной стадии, и в 2008 году можно ожидать принятия значительного числа нормативных актов вопросам подготовки к Олимпиаде как на федеральном, так и на региональном и местном уровнях.
Виталий Можаровский, партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»
Можно выделить следующие знаковые события на национальном рынке коммерческой недвижимости.
Прежде всего – Сочи-2014. Решение МОК привело к взлету цен на недвижимость в Сочи и в Краснодарском крае и стало мощным толчком для экономики всего Южного региона. Здесь предстоит массовое строительство спортивных сооружений, инженерной инфраструктуры, лечебно-оздоровительных объектов, отелей и т. д. В таких условиях возможна практическая отработка концепции государственно-частного партнерства. Помимо этого стоит ждать многочисленных судебных разбирательств. Можно прогнозировать, что основными причинами для тяжб станут:
- экологические аспекты (иски Greenpiece, UNESCO и т. д.);
- самовольные постройки;
- отсутствие свободных земель;
- перспектива массового резервирования и изъятия земель для государственных и муниципальных нужд;
- отсутствие последовательной градостроительной политики и документации.
Также есть вероятность, что произойдет мощный толчок для развития федеральной игорной зоны на границе Краснодарского rрая и Ростовской области. Кроме того, Москва заявила о готовности продать 7500–8000 га земли в ближайшие 3 года.
Произошли изменения в законодательной области. Среди них:
- новые правила расчета цены земли при приватизации застроенных участков с «приватизационной историей» – снижение цен в 3–10 раз до 2010 года (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, где цена, наоборот, может быть поднята до уровня кадастровой стоимости);
- закон о порядке резервирования земель для государственных нужд;
- отмена потерь сельхозпроизводства при переводе сельхозземель в иные категории начиная с 1 января 2008 года;
- отмена потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в иные категории начиная с 1 января 2008 года;
- либерализация требований в отношении строительства в водоохранных зонах;
- усложнение сделок инвестирования в федеральную недвижимость (постановление № 505);
- отмена лицензирования строительной деятельности с 1 июля 2008 года.
