Эксперты: особняк за рубль или проблема на миллион?

Программа льготной аренды столичных особняков «1 рубль за квадратный метр в год», принятая Департаментом культуры столицы в отношении памятников архитектуры и объектов культурного наследия столицы, действует уже больше года. О том, кому интересно данное предложение, о его преимуществах и недостатках, а также об экономике проекта, рассказывают специалисты компании Praedium.
6753

Дефицит особняков

Качественные особняки являются таким же штучным товаром на рынке офисной недвижимости, как и офисы небольших метражей в бизнес-центрах высокого класса. Найти в аренду качественный офисный особняк сложно. Это связано с ограниченностью предложения, низкой ротацией арендаторов, неудовлетворительным состоянием здания и внутренних коммуникаций предлагаемых объектов, отмечают эксперты. 

Востребованные особняки обычно сдаются по долгосрочным договорам аренды и освобождаются редко. Это связано со спецификой целевой аудитории. Представительства западных компаний, банковские и инвестиционные структуры, формирующие основной спрос на офисных особняков, ориентированы на длительную аренду.

Если учесть низкое качество предлагаемых особняков, зачастую отсутствие центральных инженерных систем и неприглядный внешний вид (вне зависимости от того, относятся они к памятникам культурного наследия или нет), то круг ликвидных объектов сужается до минимума.

Кому это интересно

Основной мотив для инвестора проекта особняка «1 рубль за квадратный метр                 в год» – получение «нишевого» продукта в ЦАО, который все 49 лет будет востребован на рынке и будет расти в цене, Даже при возможных кризисных явлениях ценовое падение по особнякам будет минимальным, а восстановление – максимально быстрым относительно прочих сегментов рынка коммерческой недвижимости. К тому же особняк, являющийся памятником архитектуры, застрахован от сноса и постройки на его месте, к примеру, жилого комплекса, что также минимизирует риски.

Проект Департамента культуры интересен определенной группе инвесторов, уже владеющих портфелем проектов и желающих диверсифицировать вложения в недвижимость. Цель приобретения может быть как инвестиционная (получение дохода от сдачи в аренду), так и для последующего использования под собственные нужды (либо совмещения двух вариантов) после реставрации.

Итоги

Для города проект интересен с точки зрения сохранения и поддержания памятника культуры при минимальных затратах на реставрацию объекта.

В 2012 году на торги было выставлено порядка 20 памятников-особняков, в текущем году планируется увеличения их количества до 55-60.

Если говорить о возврате инвестиций для арендатора, то срок может составить 10 лет и более. Средняя стоимость квадратного метра нежилых особняков в пределах Садового кольца составляет около 35 тыс. рублей в год. Годовая аренда особняка площадью 300 квадратных метров обойдется примерно в 10,5 млн. рублей. Таким образом, стоимость десятилетней аренды будет составлять порядка 105 млн. рублей, что приблизительно и будет равно затратам на реставрацию и выплате арендной ставки во время реставрации.



Материалы по теме

Недвижимость с характером: особняки офисного назначения

На рынке коммерческой недвижимости есть сравнительно редкие объекты, которые не поддаются стандартной классификации. К таким объектам эксперты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» отнесли особняки офисного назначения.
18.02
Рейтинг

Рейтинг лучших офисных особняков Москвы

«Офисные особняки внутри Садового Кольца всегда привлекали к себе внимание банков, финансовых корпораций, крупных западных компаний в разрезе открытия в них представительского офиса для руководства», - отмечает Сергей Чагин, зам. директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar.
25.11
Исследования рынка

Особняки – отдельный сегмент рынка офисной недвижимости

По оценкам специалистов CORE GROUP, 600 - 900 тыс. кв.м. офисных площадей в Москве приходится на особняки.

29.06

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre