Дефицит особняков
Качественные особняки являются таким же штучным товаром на рынке офисной недвижимости, как и офисы небольших метражей в бизнес-центрах высокого класса. Найти в аренду качественный офисный особняк сложно. Это связано с ограниченностью предложения, низкой ротацией арендаторов, неудовлетворительным состоянием здания и внутренних коммуникаций предлагаемых объектов, отмечают эксперты.
Востребованные особняки обычно сдаются по долгосрочным договорам аренды и освобождаются редко. Это связано со спецификой целевой аудитории. Представительства западных компаний, банковские и инвестиционные структуры, формирующие основной спрос на офисных особняков, ориентированы на длительную аренду.
Если учесть низкое качество предлагаемых особняков, зачастую отсутствие центральных инженерных систем и неприглядный внешний вид (вне зависимости от того, относятся они к памятникам культурного наследия или нет), то круг ликвидных объектов сужается до минимума.
Кому это интересно
Основной мотив для инвестора проекта особняка «1 рубль за квадратный метр в год» – получение «нишевого» продукта в ЦАО, который все 49 лет будет востребован на рынке и будет расти в цене, Даже при возможных кризисных явлениях ценовое падение по особнякам будет минимальным, а восстановление – максимально быстрым относительно прочих сегментов рынка коммерческой недвижимости. К тому же особняк, являющийся памятником архитектуры, застрахован от сноса и постройки на его месте, к примеру, жилого комплекса, что также минимизирует риски.
Проект Департамента культуры интересен определенной группе инвесторов, уже владеющих портфелем проектов и желающих диверсифицировать вложения в недвижимость. Цель приобретения может быть как инвестиционная (получение дохода от сдачи в аренду), так и для последующего использования под собственные нужды (либо совмещения двух вариантов) после реставрации.
Итоги
Для города проект интересен с точки зрения сохранения и поддержания памятника культуры при минимальных затратах на реставрацию объекта.
В 2012 году на торги было выставлено порядка 20 памятников-особняков, в текущем году планируется увеличения их количества до 55-60.
Если говорить о возврате инвестиций для арендатора, то срок может составить 10 лет и более. Средняя стоимость квадратного метра нежилых особняков в пределах Садового кольца составляет около 35 тыс. рублей в год. Годовая аренда особняка площадью 300 квадратных метров обойдется примерно в 10,5 млн. рублей. Таким образом, стоимость десятилетней аренды будет составлять порядка 105 млн. рублей, что приблизительно и будет равно затратам на реставрацию и выплате арендной ставки во время реставрации.
