Несмотря на то, что почти 30 московских кластеров не имеют ни одного концептуального ТЦ, общая торговая площадь в столице сегодня превышает 10 тыс. кв.м (GLA). Рынок торговой недвижимости находится на стадии, близкой к окончательному формированию. Подтверждением этому является переход значительного количества торговых объектов на новый цикл существования, связанный с реконцепцией. Этот процесс связан также с существенным расширением такого направления деятельности профессиональных консультантов как «аудит проекта с последующей реконцепцией».
По данным группы компаний RRG, в различной степени реконцепции сегодня нуждается каждый четвертый столичный ТЦ. «Определенный процент таких случаев связан с изначально неудачной концепцией объектов, - говорит председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Однако значительная часть объектов, которым требуется реконцепция – это торговые центры «первой волны», которые устарели естественным образом. Их сегодняшнее состояние не является следствием изначальной ошибки в концепции, промахом с определением целевой аудитории и т.п.».
По словам эксперта, помимо того, что торговые объекты устаревают с развитием рынка, меняются и внешние обстоятельства, что также влияет на востребованность ТЦ. Примерами такого рода могут стать: изменение статуса микрорайона за счет сноса старого жилья и последующего строительства ЖК бизнес-класса, появление сильного объекта-конкурента в границах одного кластера, улучшение транспортной доступности за счет реконструкции дорог, изменение границ кластера и даже мегакластера в связи с появлением новых развязок или мостов и т.д. «В этих случаях собственник торгового центра должен реагировать на изменяющиеся обстоятельства – как минимум, улучшая отдельные параметры ТЦ: например, организуя более удобные условия пребывания или изменяя пул арендаторов – поясняет Денис Колокольников. – В более серьезных случаях требуется смена формата, либо реконструкция здания или даже его снос и строительство нового ТЦ».
Конечно, любой реконцепции предшествует аудит проекта. Сегодня, в большинстве случаев, собственники заказывают данные услуги у профессионалов – привлекают консалтинговые компании, либо держат соответствующих специалистов в штате: рынок уже достиг той стадии развития, когда собственники объектов четко понимают необходимость привлечения специалистов. «Рынок довольно долго шел к тому, чтобы периодический аудит проекта стал повсеместной практикой, - говорит Денис Колокольников. - Перелом ситуации наметился сразу после кризиса 2008-2009 г.г., когда произошло расслоение торгового рынка – появились очевидно успешные и неуспешные ТЦ. Целый ряд проектов превратились в «токсичные активы», являясь, по сути банкротами. И основной причиной неуспеха в большинстве случаев стала именно неудачная концепция».
Правда, возникла другая опасность: собственник стал зависим от консультанта, готовящего концепцию. «К сожалению, никто не застрахован от ошибок, даже профессионалы, - поясняет Денис Колокольников. – Поэтому собственник, конечно, крайне заинтересован в том, чтобы контролировать результат и, по возможности, ставить оплату специалистов в зависимости от успешности проекта. Как вариант решения этой проблемы, мы уже несколько лет предлагаем нашим клиентам такую услугу, как аудит объекта, разработку концепции, заполнение арендаторами и последующее управление. Так справедливость предложенной концепции проверяется на практике дальнейшей работой по управлению ТЦ».
