В 2013 г. было осуществлено несколько крупных инвестиционных транзакций: приобретение группой БИН складского объекта в Томилино и портфеля компании MLP, покупка завода Tinkoff компанией «А+ Девелопмент», покупка компанией «Аквион» здания в складском комплексе «ПНК-Внуково», а также приобретение компанией RB Invest здания в складском комплексе «ПНК-Чехов – это почти 15% от общего объема инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости.
Важным трендом на рынке качественной складской недвижимости России в 2013 г. стало увеличение активности в регионах – на Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар и Ростов-на-Дону пришлось более 80% всего объема поглощения в региональных городах (без учета московского региона Санкт-Петербурга и Ленобласти). Важно отметить начало развития рынка качественной складской недвижимости в Дальневосточном регионе. В 2014 г. к вводу в эксплуатацию запланировано несколько складских объектов классов А и В общей площадью порядка 40 тыс. кв. м. Активный спрос на складские комплексы в регионе позволяет ожидать заполнения проектов арендаторами еще на этапе строительства. Однако значительного увеличения доли инвестиционных сделок с региональными объектами в ближайшие несколько лет не произойдет, отмечают аналитики, поскольку при низкой ликвидности уровень риска остается высоким.
В целом по России общий объем сделок по аренде и покупке качественных складских площадей составил порядка 1,9 млн кв. м, из которых 70% пришлось на столичный регион, 18% на Санкт-Петербург, 12% на другие регионы. В московском регионе объем поглощения качественных складских площадей достиг очередного исторического рекорда: в 2013 г. было арендовано и куплено почти 1,5 млн. кв. м. Основной спрос (около 70%) на региональные складские площади предъявляют торговые компании (операторы online и offline торговли, дистрибьюторы). Около 20% арендуют и покупают производственные компании, остальные 10% приходятся на логистических операторов.
Средний размер сделки в московском регионе вырос до 18 тыс. кв. м, против 11 тыс. кв. м в 2011 г. и 13 тыс. кв. м в 2012 г. Объем сделок по покупке конечными пользователями удвоился за год, составив почти 600 тыс. кв. м по всей России (из них около 400 тыс. кв. м в московском регионе). Такое увеличение произошло за счет большого размера сделок, их количество при этом практически не изменилось по сравнению с 2012 г.
Уходящий год наглядно показал, к каким изменениям на рынке складской недвижимости могут привести изменения в транспортном регулировании. Ограничение движения грузового транспорта внутри МКАД привело к тому, что компании, оперирующие в Москве, стали рассматривать склады в непосредственной близости от нее, а арендаторы, которые обслуживают со своего дистрибуционного центра несколько городов, напротив, были заинтересованы объектами в районе Московского Малого кольца. Ожидаемое строительство ЦКАД должно улучшить транспортную ситуацию, однако, эти изменения произойдут с временным шагом – в 2-3 года. Уже сейчас выросли в цене участки, расположенные у шоссе, где ведется активное строительство. Наиболее востребованными направлениями со стороны арендаторов и покупателей складов являются Ленинградское шоссе, а также южные и юго-западные направления: Минское, Киевское, Симферопольское и трасса М4 «Москва-Дон».
В следующем году ожидается сокращение спроса до уровня 1 млн. кв.м, при этом объем ввода в эксплуатацию будет находиться на рекордно высоких отметках: на 2014 год заявлено к строительству около 1,7 млн кв.м качественных складских объектов, из которых, по оценкам экспертов, будут построены и введены в эксплуатацию порядка 950 тыс. кв. м. Однако вероятнее всего доля вакантных площадей не превысит 5%. Возможно появление отдельных географических зон, где ситуация может отличаться от средней по рынку. Как, например, в северном направлении, где будут введены в эксплуатацию порядка 45% от всех строящихся складских помещений.
«Уходящий год снова демонстрировал рекорды, которые вряд ли удастся превзойти в ближайшие несколько лет. В 2014 г. мы также увидим дальнейшее развитие складской недвижимости в регионах, причем преимущественно благодаря усилиям локальных девелоперов. Благодаря активному спросу доля объема сделок в регионах может вырасти до 20% от общего объема поглощения. При этом в московском регионе ожидается максимальный за всю историю рынка годовой объем ввода в эксплуатацию современных складов», - резюмирует Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS.
