Влияние снижения рубля на ставки аренды

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
На большинство высококачественных офисных помещений ставки аренды фиксируются в долларах США, а договор аренды, как правило, заключается на 5 и более лет. В этом случае, когда все тонкости закреплены контрактом, у арендатора не остается юридических прав для требования снижения арендной ставки в случае изменения валютного курса. В результате увеличение арендной платы в рублевом эквиваленте может значительно ударить по прибыли арендатора.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Слабый рубль, по нашему мнению, меньше всего повлияет на ставки в действующих торговых центрах, так как структура договора аренды в них отличается от договоров на рынке офисов. Часто ставка аренды в торговых центрах зависит от оборота, другими словами –арендная плата привязана к объему продаж. В условиях роста стоимости импортной продукции в рублевом эквиваленте, арендодателю будет очень трудно повышать плату за аренду, а давление на розничные продажи, скорее всего, будет способствовать росту рисков снижения ставок аренды.
Также не редкостью является и фиксированная ставка аренды в ТЦ, которая устанавливается в долларах или евро. Слабеющий рубль в результате даст рост цен на импортируемые товары, а это может привести к снижению продаж (так как импортные товары становятся неконкурентоспособными для потребителя). В случае снижения розничного товарооборота, арендатор может попробовать договориться о снижении ставки аренды, установленной в иностранной валюте.
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Влияние на складскую недвижимость будет зависеть от типа использования площадей. Если помещение занимает ритейлер, то, по нашему мнению, негативный эффект на прибыль (как импортера товаров) может привести к инициированию торговым оператором переговоров о снижении арендной ставки, чтобы возместить хотя бы часть своих потерь. В случае если арендатором является логистическая компания, первостепенное значение будет иметь состояние макроэкономики в целом, хотя в долгосрочной перспективе снижение розничных продаж может повлиять и на этих игроков рынка.
ОБЩЕЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА
Снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость. В особенности это относится к офисному сектору, где был зафиксирован рекордно низкий уровень купленных и арендованных площадей в 4 квартале 2013года – на уровне 381 252 кв. м по сравнению с 604 695 кв. м в
4 квартале предыдущего года. В сочетании с высоким уровнемсвободных площадей, особенно за пределами Центрального Делового Района, это увеличит давление на уровень арендных ставок в сегменте.
В секторе торговой недвижимости мы ожидаем рекордный объем ввода новых площадей на рынке Москвы в 2014году – около
600 000 кв. м качественных площадей. Учитывая прогнозируемый рост уровня свободных площадей до 4%по итогам года (по сравнению с 2,5% в 2013 году), существуют риски снижения арендных ставок, хотя, как мы полагаем, максимальные ставки в качественных объектах будут менее уязвимы.
В складском секторе мы продолжаем наблюдать низкий уровеньвакантных площадей – в 1,4% в конце 2013 года. Несмотря на значительное количество новых площадей,ожидаемых к выходу в 2014 году (1,6 млн кв. м), в долгосрочной перспективе ставки аренды будут по-прежнему поддерживаться относительно небольшим количеством свободных помещений. Согласно предварительному прогнозу, уровень свободных складских площадей в Московском регионе к концу этого года может достичь 4%, что по-прежнему будет уступать среднеевропейскому уровнюв 7,9%.