10 фактов о заключении договора найма коммерческого помещения

В компании «НДВ-Недвижимость» изучили, какие  пункты в  договоре чаще всего приводят к горячим спорам. Как показывает практика,  ключевыми являются нюансы, связанные  с изменение коммерческих условий. Например, если изначально арендодатель  озвучивает стартовую стоимость, но потом, к моменту подписания договора,  желает изменить цены. В целом все  зависит от того, насколько каждая из сторон заинтересована в сотрудничестве.

Рассмотрим самые распространенные ситуации, которые становятся причиной для жарких дискуссий. Как правило, споры возникают по следующим пунктам: размер  арендной ставки, уровень ежегодной индексации, продолжительность «каникул» на ремонт, объем обеспечительного платежа, срок действия договора, условия расторжения договора и прочее. 

1.    Нередко арендную ставку завышают.  Но такая политика может не принести результата, ведь на рынке будут схожие предложения по более выгодной цене. Эти объекты арендаторы станут рассматривать в первую очередь, а до других предложений  вряд ли дойдут.

2.    Ежегодная индексация арендной ставки нередко становится камнем преткновения. Если собственник желает заработать как можно больше, то арендатор заинтересован в минимизации затрат.  Обычно  размер ежегодной индексации не превышает  10%. Иногда привязка идет к ставке рефинансирования ЦБ РФ. Если компания достаточно крупная и является якорным арендатором, то условия по  ежегодной индексации могут быть  довольно льготными – на уровне 3-5%. Однако в таком случае собственник не заинтересован в заключении договора на длительный период.

3.    Каникулы на ремонт могут предоставляться на срок от 2-х недель до 6 месяцев. Их продолжительность  зависит от ряда условий – размера самого помещения, наличия отделки, необходимости  выполнения перепланировки. Часто арендатору требуются более длительные  каникулы, нежели те, которые изначально предлагает арендодатель. Нужно отметить, что собственник всегда просит пояснить, для каких целей требуется столь большой период. Хотя это может быть связано с дорогостоящим ремонтом в помещении, с необходимостью перепланировки помещения, с длительным сроком поставки торгового оборудования.

4.    Обеспечительный платеж   перечисляется в размере  арендной платы за 1-4 месяца. Большую сумму просят торговые центры.  Обычно арендаторы редко готовы «заморозить» большое количество денежных средств, поэтому оптимальное условие по обеспечительному платежу – 2-месячная арендная плата, за первый и последний месяц аренды.

5.    Крупные торговые западные компании заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве. Требуемый срок договора – 10 лет. При этом сразу же остро встает вопрос о ежегодной индексации. Таким образом, нужно найти   вариант, который устроит обе стороны и по сроку договора, и по проценту индексации. В противном случае договориться не удастся.

6.    Еще одно условие, подлежащее обсуждению – прекращение сотрудничества. Собственник может настаивать на отказе в досрочном расторжении договора и предусмотреть в таком случае штрафные санкции в размере обеспечительного депозита.  Однако обязательным  условием  является уведомление арендодателя о намерении расторгнуть договор за 1 – 2 месяца до предполагаемой даты.

7.    Также стороны обсуждают  возможность сдачи помещения в субаренду. Иногда арендаторы просят прописать данное условие в договоре, поскольку это позволяет им пригласить партнера с целью сотрудничества и продажи товаров и услуг на одной территории. Такой вариант аренды помещения позволяет снизить арендную нагрузку за счет субарендатора, но не всегда собственник  помещения согласен на такие условия.  Есть риск, что арендатор может просто зарабатывать на субаренде, не используя при этом помещение самостоятельно. Если стороны приходят к компромиссу, то в договоре появляется такая формулировка: арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду после получения письменного согласия арендодателя.

8.    Все чаще в договор аренды вносят пункт, касающийся   обязательного страхования нежилого помещения от риска случайной гибели или причинения вреда третьими лицами. Собственник определяет сумму страхового покрытия и указывает ее в договоре. На данное условие арендаторы соглашаются не очень охотно, так как оно приводит к дополнительным затратам.

9.    Предметом горячих споров становятся и штрафные санкции. Такие меры предусмотрены за ненадлежащее исполнение условий договора. Это несвоевременная выплата арендных платежей, нецелевое использование помещения, досрочное расторжение договора, сдача объекта в субаренду и выполнение перепланировки  без получения разрешения со стороны арендодателя  и прочее. Все эти моменты важны для владельца помещения,  так как они позволяют контролировать поведение арендатора в отношении сдаваемого объекта.

10.    Есть и ряд других вопросов, которые больше относятся к частным случаям. Практика показывает, что стороны могут обсуждать договор достаточно долго. Нужно  прийти к согласию  по многим пунктам. Даже если в одном вопросе  арендатор и собственник не сойдутся, договор не будет заключен. Изначально советуем обращать внимание на все возможные  нюансы. Такой подход  обеспечит прозрачные отношения между сторонами, при которых не придется возвращаться к повторным обсуждениям и внесению изменений в договор.

Материал подготовила Елена Орлова, заместитель руководителя департамента коммерческой  недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».