Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Московского региона

Основные тенденции

Московский регион по-прежнему остается общероссийским распределительным центром, однако эксперты отмечают замедление потребительской активности на рынке складов в Московском регионе. В свою очередь девелоперы ведут себя очень активно. Так, с начала текущего года был построен 1 млн кв. м складов. По итогам года эксперты ожидают рекордного ввода в эксплуатацию складской недвижимости. Однако в будущем эксперты прогнозируют сокращение роста нового предложения складских комплексов из-за повышения стоимости финансирования. Таким образом, эксперты ожидают, что практика по возведению объектов только при наличии конкретного клиента станет более распространенной на фоне снижения ликвидности на рынках капитала.

Кроме того, ожидается начало реализации проектов складских комплексов, планируемых на территориях, прилегающих к ЦКАД. На данный момент проект планировки земель, прилегающих к ЦКАД, находится в разработке, а утверждение первой очереди строительства планируется завершить до конца текущего года.

Предложение

С начала текущего года в эксплуатацию было введено 1 млн кв. м. качественных складских помещений, из которых 30% пришлось на 3 квартал (325 тыс кв. м). в свою очередь на 1 квартал пришлось 335 тыс кв. м, а на второй – 340 тыс кв. м.
До конца года ожидается еще 1,2 млн кв. м, однако, эксперты предполагают, что сроки ввода в эксплуатацию существенной части объектов перенесутся на 2015 год. Как прогнозируют аналитики S.A.Ricci, наиболее вероятный размер завершенного строительства в IV квартале составит 400-500 тыс.кв.м., за счет чего годовой прирост нового предложения может на 5-10% превысить докризисный уровень 2007 г. в 1,3 млн. кв.м. Эксперты ожидают, что потенциально с IV квартала 2014 г. по 2016 гг. может быть построено около 3,1 млн. кв.м складских и логистических комплексов, но дальнейшая динамика строительства будет определяться общеэкономической ситуацией.

Общий объем качественных складских площадей класса А и В на рынке составил 9,3 млн.кв.м. Большинство из них относится к классу А (75% площадей). Аналитики отмечают преобладание предложения по классу А в новом строительстве. Так, совокупно с начала года склады класса А составляют 90%, а в 3 квартале – 95% от общего объема вводимых площадей.

С начала года главным направлением по складскому девелопменту стал  Юго-восток, где появилось 330 тыс.кв.м складов, в составе таких объектов как I-ая очередь «Технопром Бритово» блоки 1,2 общей площадью 80 тыс.кв.м, «Инфрастрой Быково, корпус Л», площадью 62 тыс.кв.м, «GHP Томилино» (48 тыс.кв.м) и др. Для сравнения в целом за 2013 г. здесь было сконцентрировано не более 15% прироста площадей, тогда как с начала 2014 г. – 30%.

Как отмечают эксперты, на южном и северном направлениях сохранится основной прирост в будущие периоды, что в свою очередь создаст риск давления на ставки до момента восстановления баланса спроса и предложения. Перспективным называется и северо-восточное направление, в основном за счет планируемого ввода складских  площадей в индустриальном парке Холмогоры (Ярославское шоссе). Общая площадь объекта составляет 570 тыс. кв. м., а окончание строительства запланировано на середину 2015 г.

Наибольшая доля (75%) объема нового строительства в III квартале сфокусировалось на удалении свыше 20 км от МКАД (240 тыс.кв.м),  остальные 25% расположены на ближайшем удалении в радиусе 10 км от МКАД (85,5 тыс.кв.м).

Спрос

Общий объем спроса в III квартале 2014 г. оценивается в 205 тыс.кв.м., что на 45% ниже показателя предыдущего квартала (380 тыс.кв.м). За аналогичный период 2013 г. было арендовано и куплено конечными пользователями также почти на 40% больше складских помещений. Среднеквартальный уровень поглощения с начала 2014 г. снизился относительно прошлого 2013 г. с 305 тыс.кв.м до 260 тыс.кв.м.

Доля приобретаемых в собственность помещений в 3 квартале уменьшилась до 14% (с 27% во 2 квартале) и составила 30 тыс. кв. м. Крупнейшей стала покупка X5 Retail Group склада площадью 20,0 тыс.кв.м на Новорижском шоссе. Объем приобретаемых складских блоков остался на уровне 2013 г. и составил 23%, т.е. почти 180  тыс.кв.м.

Доля сделок в построенных объектах в структуре спроса достигла 80% - в III квартале  (144 тыс.кв.м), и превысила 60% (460 тыс.кв.м) с начала 2014 г. согласно данным аналитиков S.A.Ricci. В текущем году отмечается снижение интереса на складские объекты со стороны иностранных компаний. Так, с начала текущего года доля иностранных транзакций снизилась до 15%.

В структуре спроса по отраслевой принадлежности арендаторов доминировал сегмент интернет-торговли, на него пришлось 25% от совокупного объема арендованных и купленных складских площадей (45 тыс.кв.м). Как отмечают эксперты, принятые изменения о снижении беспошлинной нормы ввоза товаров, с большой вероятностью, окажут положительное влияние на дальнейшее увеличение использования складских помещений в российской интернет-торговле. Сопоставимый объем складских площадей был поглощен логистическими (24%) и торговыми операторами (23%), а также компаниями дистрибьюторами (20%). Однако существует риск замедления развития логистической отрасли из-за принятия новых санкций.

Вакансия

Средний уровень вакансии в 3 квартале увеличился на 1 п.п. и составил 4,5%. До конца года эксперты S.A.Ricci прогнозируют рост уровня вакансии до 7%.

Ставки

В 3 квартале было зафиксировано снижение средневзвешенной запрашиваемой стоимости аренды на складские помещения в среднем на 15-18%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $120/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $115-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год.

По мнению экспертов в ближайший год будет закрепление в сегменте складкой недвижимости Московской области «рынка арендатора», что, с большой вероятностью, отразится на дальнейшей корректировке средневзвешенных ставок вниз. Так, уже сейчас в условиях повышенной конкуренции собственники предлагают потенциальным арендаторам более выгодные условия аренды: увеличение арендных каникул,  фиксированные ставки по рублевому курсу, возможность досрочного выхода из договора. Как отмечают аналитики, уже сейчас заметно, что собственники, придерживающиеся политики рублевых цен, значительно быстрее реализовывают свободные помещения.

Прогноз

Как прогнозируют аналитики S.A.Ricci, объем купленных и арендованных складских площадей в Московском регионе хотя и окажется ниже показателей предыдущих двух лет 1,2-1,5 млн.кв.м, он все же превысит  кризисные значения и составит порядка 0,9-1,0 млн.кв.м. Основными двигателями роста будут крупные торговые сети, работающие в низком ценовом сегменте, и дистрибьюторы. Также продолжится увеличение объемов поглощения со стороны сегмента интернет-ритейла.