Антикризисные практики в управлении бизнес-центрами

Мария Онучина, директор департамента управления объектами  NAI Becar

Мария Онучина, директор департамента управления объектами  NAI  Becar

На сегодняшний день в Москве сложилась достаточно тяжелая ситуация на рынке офисной недвижимости. Новые проекты продолжают вводиться в эксплуатацию, а уровень вакантных площадей увеличивается. Для повышения заполняемости объектов необходимо применять новые, нестандартные решения, в частности, прибегая к опыту привлечения арендаторов в торговые центры, а также уделяя особое внимание сервисной инфраструктуре в бизнес-центрах.

В этом году планируется невысокий объем ввода офисной недвижимости - порядка 600 тыс. кв. м, что станет причиной снижения уровня вакансии в классе А - до 26-27%, в классе В+ - до 15-16%. Арендные ставки перестанут падать не ранее второго полугодия 2016 г. Девелоперы большинства проектов, находящихся на стадии проектирования, берут тайм-аут и либо пробуют перепрофилировать свои объекты, либо переносят сроки окончания строительства на более поздние даты - 2017-2018 гг. Продолжают строительство только те, у кого есть гарантированный потребитель или стройку остановить уже невозможно.

Таким образом, возникает вопрос – что делать в сложившейся ситуации?

Все предыдущие кризисы демонстрируют появление демпингующих игроков, как правило,  такая практика применяется для некачественных объектов класса С. Демпинг одного приводит к цепочке дисконтов ставок. Такая цепочка дисконтов является прямолинейным инструментом, который не дает выгоды ни одной, ни второй стороне. Все-таки на сегодняшний день существует наработанный опыт и практики, которые необходимо использовать. Безусловно, они требуют гораздо больше времени и сил, но по-хорошему так надо работать всегда.

В частности, бизнес-центры начали прибегать к прямому поиску арендаторов. Если торговые или складские комплексы достаточно давно привлекают арендаторов таким способом, вырабатывая концепцию для объекта, в рамках которой заполняют площади и подбирают конкретных арендаторов, то в бизнес-центрах это неочевидная практика. Еще недавно большинство собственников давали объявление о новых помещениях или передавали информацию брокерам, затем проводили презентацию объекта и ждали, пока появится арендатор. Однако сегодня такая схема не работает, поскольку предложений, в том числе качественных, очень много. Арендаторов уже не заманить только ценой и расположением объекта,  они стали ценить комплексность подхода и обращать внимание на широту и качество сервисов, а также наличие профессиональной управляющей компании. Конкурентные преимущества четко оцениваются арендаторами.

Второй метод, который сегодня можно применять в бизнес-центрах, уже давно используется в торговых объектах, а именно – процент с оборота. Конечно, в офисах процент с оборота взять нельзя, поскольку там отсутствуют прямые покупатели, однако собственник должен понимать, сколько зарабатывает арендатор на его объекте. Также важно понимать структуру себестоимости арендатора, тенденции в его отрасли и даже разбираться в его бизнесе. Только так можно понять, каково реальное положение дел арендатора, как долго он пробудет еще на объекте и где та точка, которую нужно поставить в переговорах о скидке по аренде.

Ни для кого не секрет, что торговые центры уже давно стали не столько местом для совершения покупок, сколько для развлечений, отдыха и возможности воспользоваться необходимыми сервисами.  Однако если здесь люди оказываются далеко не каждый день, то в бизнес-центрах они начинают проводить намного больше времени. В стандартной ситуации арендаторы пребывают на объекте минимум 8 часов, но на сегодняшний день и по 12, в том числе появляясь на работе в выходные. В период кризиса сотрудники всегда начинают больше работать и, соответственно, хотят оптимизировать свое время на различные сопровождающие функции в жизни. Поэтому наиболее актуально и комфортно находиться на объекте, где есть все необходимые компоненты инфраструктуры: химчистка, салон красоты, небольшой супермаркет, парикмахерская, магазин подарков и т.д. Безусловно, в бизнес-центре площадью 10 тыс. кв. м организовывать широкую инфраструктуру не выгодно, но можно предоставить эти услуги в пешей доступности от объекта. В этом смысле наиболее выигрышное положение - у бизнес-парков, на территориях которых возможно организовать  максимально необходимые сервисы для арендаторов. Именно в результате повышения комфортности для сотрудников арендаторы в бизнес-центрах все чаще думают и организовывают такие сервисы, как детские сады, например. Минимальная услуга, которая ничего не стоит собственнику и управляющей компании, - это информация обо всех арендаторах бизнес-центра и профиле, которым они занимаются. Таким образом, синергия бизнеса внутри бизнес-центра приобретает сегодня особое значение.

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Сделка

Hyundai Motor выбрал ОКО

Российская штаб-квартира Hyundai Motor переезжает в бизнес-центр ОКО, где займет 2 этажа. Переезд из «Северной Башни» запланирован на конец 2020 г.
14.01
Игроки рынка

Легендарный «Сотый» станет комьюнити-центром

Универмаг в центре Москвы станет комьюнити-центром «Сотый».
 
15.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre