0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Антикризисные практики в управлении бизнес-центрами

Мария Онучина, директор департамента управления объектами  NAI Becar

Мария Онучина, директор департамента управления объектами  NAI  Becar

На сегодняшний день в Москве сложилась достаточно тяжелая ситуация на рынке офисной недвижимости. Новые проекты продолжают вводиться в эксплуатацию, а уровень вакантных площадей увеличивается. Для повышения заполняемости объектов необходимо применять новые, нестандартные решения, в частности, прибегая к опыту привлечения арендаторов в торговые центры, а также уделяя особое внимание сервисной инфраструктуре в бизнес-центрах.

В этом году планируется невысокий объем ввода офисной недвижимости - порядка 600 тыс. кв. м, что станет причиной снижения уровня вакансии в классе А - до 26-27%, в классе В+ - до 15-16%. Арендные ставки перестанут падать не ранее второго полугодия 2016 г. Девелоперы большинства проектов, находящихся на стадии проектирования, берут тайм-аут и либо пробуют перепрофилировать свои объекты, либо переносят сроки окончания строительства на более поздние даты - 2017-2018 гг. Продолжают строительство только те, у кого есть гарантированный потребитель или стройку остановить уже невозможно.

Таким образом, возникает вопрос – что делать в сложившейся ситуации?

Все предыдущие кризисы демонстрируют появление демпингующих игроков, как правило,  такая практика применяется для некачественных объектов класса С. Демпинг одного приводит к цепочке дисконтов ставок. Такая цепочка дисконтов является прямолинейным инструментом, который не дает выгоды ни одной, ни второй стороне. Все-таки на сегодняшний день существует наработанный опыт и практики, которые необходимо использовать. Безусловно, они требуют гораздо больше времени и сил, но по-хорошему так надо работать всегда.

В частности, бизнес-центры начали прибегать к прямому поиску арендаторов. Если торговые или складские комплексы достаточно давно привлекают арендаторов таким способом, вырабатывая концепцию для объекта, в рамках которой заполняют площади и подбирают конкретных арендаторов, то в бизнес-центрах это неочевидная практика. Еще недавно большинство собственников давали объявление о новых помещениях или передавали информацию брокерам, затем проводили презентацию объекта и ждали, пока появится арендатор. Однако сегодня такая схема не работает, поскольку предложений, в том числе качественных, очень много. Арендаторов уже не заманить только ценой и расположением объекта,  они стали ценить комплексность подхода и обращать внимание на широту и качество сервисов, а также наличие профессиональной управляющей компании. Конкурентные преимущества четко оцениваются арендаторами.

Второй метод, который сегодня можно применять в бизнес-центрах, уже давно используется в торговых объектах, а именно – процент с оборота. Конечно, в офисах процент с оборота взять нельзя, поскольку там отсутствуют прямые покупатели, однако собственник должен понимать, сколько зарабатывает арендатор на его объекте. Также важно понимать структуру себестоимости арендатора, тенденции в его отрасли и даже разбираться в его бизнесе. Только так можно понять, каково реальное положение дел арендатора, как долго он пробудет еще на объекте и где та точка, которую нужно поставить в переговорах о скидке по аренде.

Ни для кого не секрет, что торговые центры уже давно стали не столько местом для совершения покупок, сколько для развлечений, отдыха и возможности воспользоваться необходимыми сервисами.  Однако если здесь люди оказываются далеко не каждый день, то в бизнес-центрах они начинают проводить намного больше времени. В стандартной ситуации арендаторы пребывают на объекте минимум 8 часов, но на сегодняшний день и по 12, в том числе появляясь на работе в выходные. В период кризиса сотрудники всегда начинают больше работать и, соответственно, хотят оптимизировать свое время на различные сопровождающие функции в жизни. Поэтому наиболее актуально и комфортно находиться на объекте, где есть все необходимые компоненты инфраструктуры: химчистка, салон красоты, небольшой супермаркет, парикмахерская, магазин подарков и т.д. Безусловно, в бизнес-центре площадью 10 тыс. кв. м организовывать широкую инфраструктуру не выгодно, но можно предоставить эти услуги в пешей доступности от объекта. В этом смысле наиболее выигрышное положение - у бизнес-парков, на территориях которых возможно организовать  максимально необходимые сервисы для арендаторов. Именно в результате повышения комфортности для сотрудников арендаторы в бизнес-центрах все чаще думают и организовывают такие сервисы, как детские сады, например. Минимальная услуга, которая ничего не стоит собственнику и управляющей компании, - это информация обо всех арендаторах бизнес-центра и профиле, которым они занимаются. Таким образом, синергия бизнеса внутри бизнес-центра приобретает сегодня особое значение.

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестерам, закрыты или существенно ограничены примерочные. Внутренний голос Потери российской...

Популярное

Открытие

В Москве открывается Eat Market Юго-Западная

На Юго-Западе Москвы начинает работу самый большой Eat Market.
 
06.08
Сделка

East Real рассказала о крупной сделке

Компания «АИРТ» арендовала помещения в новом бизнес-центре класса В+ в Петербурге.
 
05.08
Власть

Московскому монорельсу приходит конец

Мэрия Москвы все-таки закроет единственный в России монорельс из-за его неэффективности.
 
06.08
Сделка

«Ориентир» продал «Север-1»

РФПИ с иностранными партнерами купили логистический парк в Подмосковье.
 
07.08
Переговоры

Vesper интересуется штаб-квартирой «Моспромстроя»

Компания Михаила Гуцериева продает свою штаб-квартиру в Москве.
 
07.08
Сделка

Tekta Group покупает Cherry City

Стоимость проекта по строительству жилого комплекса площадью 72,4 тыс. кв. м оценивается в 2-2,3 млрд рублей.

05.08
Сделка

«БОСС» арендовал здание в Мневниках под коворкинг

Входящая в ассоциацию КОКОН компания «Рентавик» стала консультантом сделки по аренде отдельно стоящего здания площадью 1235 кв. м.

04.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre