Складам класса А кризис не страшен

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, санкционное давление и другие негативные факторы, в 2015 г. рынок складских помещений не оправдал негативных прогнозов экспертов. В отличие от жилой и офисной недвижимости, он был стабильным. 
6180

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, санкционное давление и другие негативные факторы, в 2015 г. рынок складских помещений не оправдал негативных прогнозов экспертов. В отличие от жилой и офисной недвижимости, он был стабильным. В первую очередь устойчивым оставался объем сделок по купле-продаже складов класса А, т.к. ведущие игроки рынка видели инвестиционный потенциал этой недвижимости. Такие помещения в 2015 г. покупали крупные розничные сети для собственных нужд, а также инвесторы, планирующие заработать на сдаче площадей в аренду.

Негативные прогнозы не оправдались

Несмотря на то, что аналитики прогнозировали отрицательный рост рынка, спрос на складскую недвижимость по итогам 2015 г. был достаточно высоким. Впервые за долгое время количество купленных площадей превысило объемы нового строительства. На конец года количество свободных помещений по Московской области составило 12%, а общая площадь незанятых складов класса А – 1 млн кв. м.

Как одну из основных тенденций сферы можно выделить интерес к складам, расположенным в логистических центрах, например, таких как «Сынково». Здесь были заключены две успешные, по меркам текущей ситуации, сделки в формате built-to-suit. Также большое влияние на статистику рынка оказали крупные игроки. Наиболее значимые покупки провели международный бренд спортивных товаров и российская продовольственная сеть.

Сложившаяся ситуация – это очищение рынка

Текущее положение прокомментировал представитель холдинга «Строительный альянс» Александр Никишов: «Устойчивый спрос на логистическую недвижимость является прогнозируемым. В условиях кризиса девелоперы сталкиваются с падением спроса со стороны средних и мелких заказчиков, что приводит к снижению стоимости качественных проектов. Кроме того, большинство сделок заключается в рублях, что делает покупку выгодной».

В «Строительном альянсе» пояснили, что стабильность рынка поддерживается в первую очередь за счет крупных компаний, у которых есть средства для развития бизнеса в условиях кризиса. Вложение средств в логистические проекты оправдает себя в долгосрочной перспективе. Кроме того, покупка складов позволяет стабилизировать расходы в условиях кризиса. Таким образом, покупатели защищаются от рисков, связанных с возможным повышением арендных ставок в будущем.

В то же время представитель холдинга отметил, что текущая ситуация не сохранится долго, т. к. цены на недвижимость, скорее всего, достигли дна и постепенно будут расти. Такие выводы можно сделать на основе того, что положение девелоперов сейчас непростое. Многие игроки вынуждены пересматривать условия аренды, объем доступных займов для реализации новых проектов — небольшой, а стоимость кредитов — высокая. При этом реализация новых проектов связана с рисками. Все эти факторы будут приводить к постепенному уменьшению объемов рынка, снижению количества строящихся объектов, что при сохранении текущего спроса приведет к постепенному возрастанию цен.

Комментарии девелопера подтверждают данные аналитики. По прогнозам, в 2016 г. объем ввода новых площадей снизится до 600 тыс. кв. м. При этом большая часть сделок будет совершаться с крупными игроками в формате buil-to-suit.

Дополнительные факторы

Хотя основу стабильности рынка обеспечивают крупные компании, приобретающие недвижимость для собственных нужд, определенную роль играют участники, которые видят перспективы в инвестировании в экономическую инфраструктуру.

Так, некоторую часть средств рынок складов класса А получает в рамках пенсионных проектов. Кроме того, потенциал логистической недвижимости видят некоторые иностранные и российские инвесторы. Они приобретают проекты для дальнейшей сдачи в аренду. Хотя число таких вложений сейчас невелико, все же они оказывают влияние на ситуацию.  

Кроме того, в привлечении средств к логистической недвижимости заинтересовано правительство. Коммерческие объекты, по мнению властей, — это прочная основа для роста экономики страны. Такие проекты позволяют развивать регионы за счет появления новых рабочих мест, как во время возведения объекта, так и после начала работы логистической недвижимости. Кроме того, склады, расположенные за пределами крупных городов, способствуют созданию полноценных коммуникаций с регионами.

Представитель «Строительного альянса» дополнил статистку замечанием. Он отметил, что заинтересованность инвесторов вызывают не все проекты. Большое влияние на популярность проекта оказывает географическое положение объекта. В первую очередь инвестиционный потенциал имеют логистические парки, построенные недалеко от крупных городов. Такое расположение делает их привлекательными для розничных сетей, поставляющих товары в города.

Инвестиционный потенциал профессиональной логистической недвижимости подтверждает недавно анонсированная информация о переговорах по поводу покупки складских комплексов. РФПИ и Mubadala Development (ОАЭ) на данный момент ведут переговоры о крупной сделке, предполагающей приобретение 100 тыс. кв. м в «Чехово-3» и 106 тыс. кв. м в индустриальном парке «Северное Шереметьево».

Перспективы сделок по купле-продаже складов класса А

Качественные складские помещения даже в условиях нестабильной банковской системы остаются интересным инвестиционным проектом, что является причиной устойчивого объема сделок. Это подтверждает статистика за 2015 год.

Но эксперты отмечают, что вложения в такие проекты оправдают себя только в долгосрочной перспективе. Этот тезис подтверждается тем, что сегодня незаполненными остаются около 10% площадей, что является значительным показателем для данной сферы. Впрочем, с учетом того, что девелоперы не анонсируют ввод крупных объектов в следующем году и в основном работают по схеме built-to-suit, можно предполагать, что объем незанятых площадей снизится.

Несмотря на благоприятные прогнозы, не стоит забывать об определенных рисках, связанных с нестабильностью банковского сектора и экономики в целом. С другой стороны, вероятность потери средств на рынке логистической недвижимости сейчас значительно ниже, чем в сфере офисных или жилых проектов. В целом можно ожидать, что в 2016 г. большинство компаний продолжит реализовывать склады класса А по схеме built-to-suit, что позволит эффективно управлять рисками как девелоперам, так и покупателям.



иГРОКИ РЫНКА

Холдинг «Строительный Альянс»

Никишов Александр

Инвестиции

Российский фонд прямых инвестиций, РФПИ

Материалы по теме

Исследования рынка

Склады – ротация площадей и вымывание объектов

CBRE озвучила результаты исследования рынка складской недвижимости Московского региона в I квартале 2016 г. 

30.03
Исследования рынка

Склады – баланс спроса и предложения вернется

По данным CBRE, 2015 год стал ключевым с позиции кардинального изменения условий работы для всех участников складского рынка. Дисбаланс спроса и предложения сформировал уровень вакансии, характерный для зрелых рынков, что привело к существенному снижению ставок, которые отсекли несистемных девелоперов по критерию эффективности. 
10.03
Экспертный анализ

Склады – самые крупные сделки 2015-го. Кто определяет спрос?

В 4-м квартале 2015 г. ввод качественных складских площадей в Московском регионе снизился почти в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. (663 тыс. кв. м) и составил 129 тыс. кв. м, подсчитали аналитики компании JLL. 
24.02

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 июня)

Uniqlo популярнее Zara и Nike, Минстрой фиксирует рост качества городской среды, X5 Group строит новый склад под Калугой, «Фасадные Решения» займутся строительством отелей и light industrial, а Vasilchuki запускают девять новых концепций. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке.
15.06
Источник: Пресс-служба ГК «Самолет»
Проект

«Самолет» займется водным туризмом

Марина на 150 яхт появится в Тверской области в рамках курорта от компании «Самолет».
 
16.06
Источник: CRE
Сделка

Mars выбрала логопарк у Level Group

Американская корпорация арендовала более 40 000 кв. м складских площадей в логопарке «Level Box Терехово», который планируется ввести в 2026 году.
16.06
Источник: Интерфакс
События

Газпром продал активы на 20 млрд

За 2024 год «Газпром» продал недвижимость на сумму около 20 млрд рублей, включая ключевые объекты в Москве и Подмосковье.
17.06
Источник: CORE.XP
Игроки рынка

CORE.XP приступила к управлению эксплуатацией БЦ «Арена»

Площадь 24-этажного бизнес-центра в составе «ВТБ Арена Парк» составляет более 37 000 кв. м. Управляющая компания возьмет на себя обслуживание инженерных систем, обеспечение безопасности и проведение комплексной уборки помещений и прилегающей территории.
17.06
Источник: «Хочу Пури»
Открытие

«Хочу Пури» откроется в ТРЦ «Жемчужная Плаза»

Ресторан площадью 400 кв. м станет третьей точкой, открытой по франшизе в Петербурге.
17.06
Источник: CRE
Законодательство

К весне 2026 года придется менять все вывески

Госдума приняла в третьем чтении закон о защите русского языка, согласно которому все вывески, указатели и информационные таблички должны быть написаны кириллицей.  
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre