Несмотря на сложную экономическую ситуацию, санкционное давление и другие негативные факторы, в 2015 г. рынок складских помещений не оправдал негативных прогнозов экспертов. В отличие от жилой и офисной недвижимости, он был стабильным. В первую очередь устойчивым оставался объем сделок по купле-продаже складов класса А, т.к. ведущие игроки рынка видели инвестиционный потенциал этой недвижимости. Такие помещения в 2015 г. покупали крупные розничные сети для собственных нужд, а также инвесторы, планирующие заработать на сдаче площадей в аренду.
Негативные прогнозы не оправдались
Несмотря на то, что аналитики прогнозировали отрицательный рост рынка, спрос на складскую недвижимость по итогам 2015 г. был достаточно высоким. Впервые за долгое время количество купленных площадей превысило объемы нового строительства. На конец года количество свободных помещений по Московской области составило 12%, а общая площадь незанятых складов класса А – 1 млн кв. м.
Как одну из основных тенденций сферы можно выделить интерес к складам, расположенным в логистических центрах, например, таких как «Сынково». Здесь были заключены две успешные, по меркам текущей ситуации, сделки в формате built-to-suit. Также большое влияние на статистику рынка оказали крупные игроки. Наиболее значимые покупки провели международный бренд спортивных товаров и российская продовольственная сеть.
Сложившаяся ситуация – это очищение рынка
Текущее положение прокомментировал представитель холдинга «Строительный альянс» Александр Никишов: «Устойчивый спрос на логистическую недвижимость является прогнозируемым. В условиях кризиса девелоперы сталкиваются с падением спроса со стороны средних и мелких заказчиков, что приводит к снижению стоимости качественных проектов. Кроме того, большинство сделок заключается в рублях, что делает покупку выгодной».
В «Строительном альянсе» пояснили, что стабильность рынка поддерживается в первую очередь за счет крупных компаний, у которых есть средства для развития бизнеса в условиях кризиса. Вложение средств в логистические проекты оправдает себя в долгосрочной перспективе. Кроме того, покупка складов позволяет стабилизировать расходы в условиях кризиса. Таким образом, покупатели защищаются от рисков, связанных с возможным повышением арендных ставок в будущем.
В то же время представитель холдинга отметил, что текущая ситуация не сохранится долго, т. к. цены на недвижимость, скорее всего, достигли дна и постепенно будут расти. Такие выводы можно сделать на основе того, что положение девелоперов сейчас непростое. Многие игроки вынуждены пересматривать условия аренды, объем доступных займов для реализации новых проектов — небольшой, а стоимость кредитов — высокая. При этом реализация новых проектов связана с рисками. Все эти факторы будут приводить к постепенному уменьшению объемов рынка, снижению количества строящихся объектов, что при сохранении текущего спроса приведет к постепенному возрастанию цен.
Комментарии девелопера подтверждают данные аналитики. По прогнозам, в 2016 г. объем ввода новых площадей снизится до 600 тыс. кв. м. При этом большая часть сделок будет совершаться с крупными игроками в формате buil-to-suit.
Дополнительные факторы
Хотя основу стабильности рынка обеспечивают крупные компании, приобретающие недвижимость для собственных нужд, определенную роль играют участники, которые видят перспективы в инвестировании в экономическую инфраструктуру.
Так, некоторую часть средств рынок складов класса А получает в рамках пенсионных проектов. Кроме того, потенциал логистической недвижимости видят некоторые иностранные и российские инвесторы. Они приобретают проекты для дальнейшей сдачи в аренду. Хотя число таких вложений сейчас невелико, все же они оказывают влияние на ситуацию.
Кроме того, в привлечении средств к логистической недвижимости заинтересовано правительство. Коммерческие объекты, по мнению властей, — это прочная основа для роста экономики страны. Такие проекты позволяют развивать регионы за счет появления новых рабочих мест, как во время возведения объекта, так и после начала работы логистической недвижимости. Кроме того, склады, расположенные за пределами крупных городов, способствуют созданию полноценных коммуникаций с регионами.
Представитель «Строительного альянса» дополнил статистку замечанием. Он отметил, что заинтересованность инвесторов вызывают не все проекты. Большое влияние на популярность проекта оказывает географическое положение объекта. В первую очередь инвестиционный потенциал имеют логистические парки, построенные недалеко от крупных городов. Такое расположение делает их привлекательными для розничных сетей, поставляющих товары в города.
Инвестиционный потенциал профессиональной логистической недвижимости подтверждает недавно анонсированная информация о переговорах по поводу покупки складских комплексов. РФПИ и Mubadala Development (ОАЭ) на данный момент ведут переговоры о крупной сделке, предполагающей приобретение 100 тыс. кв. м в «Чехово-3» и 106 тыс. кв. м в индустриальном парке «Северное Шереметьево».
Перспективы сделок по купле-продаже складов класса А
Качественные складские помещения даже в условиях нестабильной банковской системы остаются интересным инвестиционным проектом, что является причиной устойчивого объема сделок. Это подтверждает статистика за 2015 год.
Но эксперты отмечают, что вложения в такие проекты оправдают себя только в долгосрочной перспективе. Этот тезис подтверждается тем, что сегодня незаполненными остаются около 10% площадей, что является значительным показателем для данной сферы. Впрочем, с учетом того, что девелоперы не анонсируют ввод крупных объектов в следующем году и в основном работают по схеме built-to-suit, можно предполагать, что объем незанятых площадей снизится.
Несмотря на благоприятные прогнозы, не стоит забывать об определенных рисках, связанных с нестабильностью банковского сектора и экономики в целом. С другой стороны, вероятность потери средств на рынке логистической недвижимости сейчас значительно ниже, чем в сфере офисных или жилых проектов. В целом можно ожидать, что в 2016 г. большинство компаний продолжит реализовывать склады класса А по схеме built-to-suit, что позволит эффективно управлять рисками как девелоперам, так и покупателям.
