Компания Colliers International подвела итоги развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2016 г. По данным экспертов, за прошедшие шесть месяцев в офисном, торговом и складском сегментах рынка произошла стабилизация показателей и наметился рост. Это выражается в прекращении падения ставок аренды и восстановлении спроса, о чем свидетельствует снижение уровня вакансии во всех сегментах.
Несмотря на наметившиеся положительные тренды, число новых проектов коммерческой недвижимости все еще остается небольшим – ставки аренды растут не так быстро, как себестоимость строительства, а доступное финансирование остается ограниченным. Тем не менее возросшая активность девелоперов позволяет ожидать запуска новых проектов в 2016 г.
Офисы: предложение и спрос бьют рекорды
По подсчету Colliers International, до конца 2016 г. в Санкт-Петербурге ожидается максимальный объем ввода офисов с 2009 г. Если заявленные сроки не будут перенесены, в эксплуатацию будет введено около 264 тыс. кв. м офисных площадей, что на 30% превысит средний показатель за последние семь лет. Однако столь значительные объемы нового ввода не окажут существенного влияния на рыночные показатели, поскольку не все новые бизнес-центры будут экспонироваться на рынке аренды. Более половины нового предложения будет использоваться под собственные нужды конечными пользователями (арендаторами, заключившими договоры на стадии строительства объектов, или собственниками зданий) либо предлагаться для продажи конечным пользователям.
Суммарный объем чистого поглощения офисных площадей по итогам I полугодия 2016 г. в 2,7 раз превысил результаты аналогичного периода прошлого года и составил 135 тыс. кв. м. Такой высокий показатель был достигнут в связи с выходом на рынок заполненных объектов, как, например, вторая фаза БЦ «Виктория Плаза», а также бизнес-центров в составе выставочного комплекса «Экспофорум», где разместятся подразделения компании «Газпром энергохолдинг», «ТГК-1» и «ОГК-2», а также закрытием ряда крупных сделок, включая, например, аренду компанией «СтройГазКонсалтинг» бизнес-центра «Фландрия Плаза».
Масштабное поглощение площадей в офисных центрах класса А, где уровень вакансии снизился за прошедшие полгода с 14,8% до 9,6%, привело к заметному сокращению объема вакантных площадей в целом по городу. По сравнению с результатами на конец 2015 г. снижение среднего уровня вакансии составило 1,7 п.п. или 24 тыс. кв. м в абсолютном выражении. На текущий момент объем свободных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составляет 10,5% против 12,2% в конце прошлого года.
В бизнес-центрах класса А за I полугодие произошло повышение анонсируемых ставок аренды на 4,5% - до 1 254 руб./кв. м/месяц (не включая НДС и включая операционные расходы). В классе В, напротив, наблюдалось небольшое снижение анонсируемых ставок, в пределах 2%, что обусловлено вымыванием ликвидного предложения, а также выходом на рынок новых объектов в локациях, расположенных на значительном удалении от центра города, где ставки ниже среднерыночных. Средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса В на текущий момент составляет 910 руб./ кв. м/месяц (не включая НДС и включая операционные расходы).
С начала года высокую активность на рынке аренды офисов проявляют IT-компании, развиваются компании-представители фармацевтического кластера, которые расширяли занимаемые площади и открывали новые офисы. Активизации рынка аренды способствовала и реструктуризация пакета недвижимости страховых компаний, которые под влиянием кризиса сокращались или поглощались конкурентами, а также банковского сектора, представители которого прошли через ряд санаций и консолидаций. С начала года компании-сателлиты ПАО «Газпром» арендовали порядка 35 тыс. кв. м офисных площадей, и ожидается, что их доля в объеме поглощения будет постепенно нарастать.
Ритейлеры в поиске новых площадок
По данным Colliers International, до 2018 г. в Санкт-Петербурге не появятся новые крупные торговые центры. Планы по девелопменту по-прежнему остаются ограниченными: разрешение на строительство получил ТРЦ «Голливуд», а несколько торговых центров районного формата, которые будут обслуживать новые районы жилищного строительства в восточной и северо-восточной части города, пока находятся на стадии проектирования.
За I полугодие 2016 г. на петербургском рынке ритейла не открылся ни один новый проект, таким образом, объем качественных торговых площадей в торговых центрах остался на уровне 2,69 млн кв. м. В течение следующих шести месяцев ожидается открытие двух качественных торговых комплексов – второй очереди ТРК «Порт Находка» (GLA – 10 860 кв. м) компании FORTGROUP и ТРЦ «Охта Молл» (GLA – 76 000 кв. м) компании SRV Group.
Низкий уровень девелопмента торговых центров приводит к повышению спроса ритейлеров на помещения в существующих торговых центрах. Наиболее успешные из них, такие как «Галерея», «Лето», «МЕГА Дыбенко», «Невский центр», «Европолис» и ряд других проектов, остаются для развивающихся операторов «точками входа» на рынок. В таких торговых комплексах уже сегодня существуют «листы ожидания». В то время как некоторые торговые центры по-прежнему испытывают сложности с заполнением пустующих помещений и формируют определенный уровень «постоянной» вакансии на рынке. Однако постепенно число свободных помещений в торговых центрах сокращается – по итогам I полугодия 2016 г. на рынке наблюдалось небольшое снижение среднего уровня вакансии до 8%.
В условиях ограниченного количества новых качественных площадок ритейлеры также продолжают рассматривать помещения в центральных торговых коридорах. По данным Colliers International, по итогам I полугодия 2016 г. объем вакансии на центральных улицах Петербурга уменьшился вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 3%. Ротация арендаторов также снизилась до 3-5% против 8-11% в прошлом году.
Основными игроками за первые шесть месяцев 2016 г. были операторы общественного питания, продуктовые супермаркеты, которые продолжили развиваться в районах с многоэтажной плотной жилой застройкой. Незначительная активность наблюдалась и со стороны fashion-ритейлеров.
На фоне снижающихся доходов населения и товарооборота с начала года на рынок активно выходили новые заведения общественного питания, большая часть которых работает в невысоком ценовом сегменте в формате fast-food: Food Truck, Shaweroll, «Моко бургер» ресторанной сети Ginza Project, Amsterdam Chips Company, The Buddy, Joly Woo, Fjord и пр. Развитие продемонстрировали российские fashion-операторы: в Петербурге открылись первые магазины женской одежды SWANK, продолжают расширяться сети Gloria Jeans и Elis.
Из новых международных fashion-операторов, вышедших на рынок Петербурга, можно отметить Veta и Jil Sander Navy. Итальянский бренд Patrizia Pepe открыл монобрендовый бутик в ТРЦ «Галерея». До конца года новые магазины намерены открыть такие сети, как Uniqlo, LC Waikiki и TOM TAILOR. Новые магазины открыли обувные операторы KARI, Ralf Ringer, Francesco Donni, BarceloBiagi, «1000 и одна туфелька».
Петербургские сети также рассматривают для дальнейшего развития московский рынок. Так, состоялось открытие первого в Москве ресторана Market Place, в июле ожидается открытие ресторана Italy. Активити-парки Joki Joya и HLOP-TOP, которые активно развиваются в Петербурге, вышли на московский рынок. Также продолжают экспансию в столице и в регионах сети «Домовой», «Юлмарт» и «Детский мир».
Склады уходят «под заказчика»
Рынок складов с каждым годом все более тяготеет к отказу от спекулятивного девелопмента. По данным Colliers International, на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга объем нового строительства к концу первого полугодия 2016 г. достиг 133 тыс. кв. м, подавляющее количество которого – 81% – составили объекты built-to-suit, в большинстве своем реализованные компанией «А Плюс Девелопмент» еще в прошлом году. Экономическая обстановка не позволяет девелоперам вкладываться в строительство крупных проектов – объемы ввода до конца года остаются весьма незначительными – всего 40 тыс. кв. м.
Снижение спекулятивного предложения на фоне сохраняющегося спроса приводит к уменьшению вакансии – свободными остаются порядка 150 тыс. кв. м площадей – это 5,9% против 6,6% в 1 квартале 2016 г. С начала года суммарный объем сделок на складском рынке составил около 50 тыс. кв. м, что ниже прошлогодних показателей за аналогичный период (97 тыс. кв. м). Основной спрос на складские площади формируют по-прежнему ритейлеры – на их долю приходится 54% от всего объема закрытых сделок. Чуть менее активно в этом году выступает сегмент продуктового ритейла – несмотря на сохраняющийся интерес к строительству объектов под себя, операторы более тщательно подходят к формированию своего предложения по новым складам в силу изменения стоимостных показателей нового строительства в новых экономических реалиях. Впервые в структуре сделок до 32% увеличилась доля производственных компаний – мы видим повышенный интерес к аренде небольших площадей со стороны компаний пищевой отрасли, производства мебели, одежды и т.д.
Ставки аренды на складские площади в I полугодии 2016 г. стабилизировались и находятся на уровне 4 200 руб./кв. м/год. До конца года можно ожидать их повышения в пределах 5%.
