Департамент управления активами NAI Becar подготовил краткий обзор рынков Москвы за III квартал 2016 г.
Согласно проведенному исследованию, объем инвестиций в московскую недвижимость в 3Q 2016 г. приблизился к показателю всего первого полугодия 2016 г. Несмотря на сложную ситуацию на рынке офисной недвижимости, классу А удалось зафиксировать снижение уровня вакансии. А вот в торговой недвижимости не все так гладко: арендные ставки падают, а вакансия при этом сильно растет.
Инвестиции
Общий объем инвестиций в недвижимость в 3Q 2016 г. составил 1 258 млн долл. (81 351 млн руб.), что сопоставимо с объемом вложений всего первого полугодия 2016 г., из них 82% приходится на коммерческую недвижимость, 18% - земельные участки, соответственно. Всего по итогам трех кварталов в недвижимость было инвестировано 192 737 млн руб. Данный показатель в рублях на 60% превышает результат аналогичного периода 2015 г.
По данным аналитиков NAI Becar, около 30% от общего числа сделок в офисном секторе пришлось на небольшие офисные здания площадью до 2 тыс. кв. м.
В 3Q 2016 г. состоялась единственная сделка с иностранным капиталом – приобретение немецкой компанией QueisserPharma офисного здания в центре Москвы площадью 711 кв.м.
Кроме того, за отчетный период наблюдался рост числа сделок приобретения офисных зданий с целью реконструкции под апартаменты (18% от общего числа сделок в 3Q 2016 г.).
В 4Q 2016 г. ожидается закрытие сделок на сумму порядка 770 млн долл. Общий прогнозируемый объем инвестиций в недвижимость Москвы в 2016 г. – 3 640 млрд долл. против прошлогодних 4 млрд долл.
Офисная недвижимость
В 3Q 2016 г. на рынок Москвы было выведено 171,9 тыс.кв. м GLA, что на 451% выше показателя предыдущего квартала. При этом всего за 3 квартала 2016 г. на рынок было введено 256 тыс.кв. м GLA. Как отмечают аналитики NAI Becar, данный показатель упал на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Средняя ставка аренды в БЦ класса А за отчетный период составила 2 010 руб./кв.м/мес. (-1,1% по отношению ко 2Q 2016 г.), класса В+ - 1 420 руб./кв.м/мес. (0%), класса В – 1 060 руб./кв.м/мес. (-2,6%), класса С – 910 руб./кв.м/мес. (-2,2%).
Уровень вакансии при этом в классе А упал на 3,4% и составил 25,4%. В класса В+ вакансия зафиксировалась на уровне 16,8% (+5,0), в классе В – 10,8% (-0,9%), в классе С – 9,4% (-2,5%).
Наибольшая доля вводимых площадей вновь наблюдается в классе В+ (порядка 63%).
В классе же А за счет существенного снижения арендных ставок (на 13%) и сокращения объемов ввода удалось добиться снижения уровня вакансии (на 2,5 п.п) по сравнению с началом 2016 г.
Кроме того, снижением ставок в низкоклассном сегменте удалось приостановить рост уровня вакансии.
В 4Q 2016 г. ожидается ввод 280 тыс. кв. м GLA, преимущественно класса А, а как следствие – повышение уровня вакансии в этом классе из-за больших объемов ввода.
В классе В+ в условиях роста конкуренции аналитики прогнозируют снижение арендных ставок.
Торговая недвижимость
В 3Q 2016 г. в эксплуатацию было введено 283,2 тыс. кв.м. GLA(+144% по отношению ко 2Q 2016 г).
Речь идет прежде всего о вводе ТЦ «Рига Молл» (80,0 тыс. кв. м. GLA), ТЦ «Океания» (59,4 тыс. кв. м. GLA), ТЦ «Хорошо!» (53,0 тыс. кв. м. GLA), ТРЦ «Косино Парк» (39,0 тыс. кв. м), 2-я очередь ТЦ «Метрополис» (38,0 тыс. кв. м. GLA), ТЦ «Нора» (13,8 тыс. кв. м. GLA).
Всего за 3 квартала 2016 г. на рынок торговой недвижимости Москвы вышло 448,2 тыс. кв.м. GLA, что на 25% превышает показатели аналогичного периода прошлого года.
Уровень вакансии в торговых центрах Москвы в 3Q 2016 г. составил 12%, превысив на 7,9% показатель предыдущего квартала.
Средняя ставка аренды для торговой галереи в 3Q 2016 г. зафиксировалась на уровне 38,3 тыс. руб./кв. м/год (-5,5 % по отношению ко 2Q 2016 г.); для якорных арендаторов – 13,2 тыс. руб./кв. м/год (-5,6%)
До конца 2016 г. на рынок торговой недвижимости Москвы может выйти около 200 тыс. кв. м (GLA). По подсчетам аналитиков группы Becar, ввод порядка 150 тыс. кв. м GLA, расположенных преимущественно в Московской области, может перенестись на 2017-2018 гг.
Складская недвижимость
В 3Q 2016 г. в эксплуатацию было введено 178 тыс. кв.м. площадей. Данный результат на 1,5% превышает показатели 2Q 2016 г. Всего за 3 квартала 2016 г. на рынок было выведено 406 тыс. кв. м. площадей, что на 29% ниже результатов аналогичного периода прошлого года. Средняя ставка в складских комплексах класса А за отчетный период составила 4 169 руб./кв.м./год (+5,2% по отношению ко 2Q 2016 г.); в классе В – 3 570 руб./кв.м./год (0%).
В классе А вакантными на текущий момент остаются 16,3% площадей и 13% в классе В, соответственно.
До конца года ожидается ввод еще порядка 70-80 тыс. кв. м. (GBA) складской недвижимости. Кроме того, к концу года арендные ставки стабилизируются и достигнут уровня 1Q 2016, а уровень вакансии может показать незначительное снижение на 1-2 п.п. в обоих классах.
Апартаменты
Объем предложения в 3Q 2016 г. составил 8 361 ап. в 99 комплексах, в том числе: апартаменты buy-to-live – 7 169 ап. в 85 комплексах; апартаменты buy-to-let – 1 192 ап. в 14 комплексах. Объем нового предложения - 1 069 ап. в 2 проектах («Only» и «Смольная 44» - проекты формата buy-to-live), что на 6,3% ниже, чем в предыдущем квартале. На текущий момент 11% приходится на объекты комфорт-класса, 74% - на объекты бизнес-класса и 15% - на объекты элит-класса.
Стоимость продажи одного квадратного метра в проектах комфорт-класса составила 146,6 тыс. руб. (на 9,4% ниже, чем во 2Q 2016 г.); в проектах бизнес-класса – 306,1 тыс. руб./кв. м (на 4,9% ниже, чем во 2Q 2016 г.); в проектах элит-класса – 410,1 тыс. руб./кв. м (на 14,0% ниже, чем во 2Q 2016 г.). Всего в 3Q 2016 г. было продано 400 юнитов, что на 4,7% ниже, чем во 2Q 2016.
Наибольшее количество апартаментов с начала года выводится на рынок в формате buy-to-live (11 проектов или 93% от общего объема нового предложения). В 3Q 2016 г. продолжилась «скупка» апарт-комплексов АИЖК для развития арендного бизнеса (МФК «Лайнер», 295 апартаментов).
В 4Q 2016 г. ожидается стабилизация цен продаж или их незначительный рост за счет повышения готовности проектов и замедления темпов вывода на рынок новых проектов. Спрос при этом может увеличиться на 3-5%.
Виктор Козин, вице-президент NAI Becar, комментирует: «Сейчас рынок коммерческой недвижимости проходит особый путь. Все его игроки вынуждены пересматривать правила игры и подстраиваться под них. На первый план выходят такие понятия, как «оптимизация», «диверсификация», «новые стратегии», «пересмотр концепций». Сейчас уже не достаточно просто осуществлять обслуживание зданий и заниматься генерацией арендных потоков. Собственники и арендаторы начинают слушать и слышать друг друга, понимая, что от слаженной, консолидированной и активной работы напрямую зависит успех в будущем как одних участников процесса, так и других».
