БЦ необходим качественный пул арендаторов стрит-ритейла

Компания Colliers International провела анализ торговой инфраструктуры в 27 бизнес-центрах класса А, расположенных в различных районах Москвы в пределах МКАД, в том числе в объектах ММДЦ «Москва-Сити». 
4682

Компания Colliers International провела анализ торговой инфраструктуры в 27 бизнес-центрах класса А, расположенных в различных районах Москвы в пределах МКАД, в том числе в объектах ММДЦ «Москва-Сити». Согласно проведенному исследованию, наибольшую долю в структуре арендаторов торговых галерей в БЦ занимают предприятия общественного питания (37%), сферы услуг (20%) и банки (9%).

Операторы общественного питания формируют основную долю спроса в структуре арендаторов торговых галерей в бизнес-центрах класса А - на них приходится 37% от общего количества арендаторов или 33% от общей площади арендованных помещений. В количественном выражении наименее представлены в сегменте общепита в БЦ форматы столовых, пекарен и фаст-фуда. Как правило, для одного БЦ является достаточным наличие одной-двух точек общепита данных категорий.

Второе месте в структуре арендаторов первых этажей БЦ занимают компании из сферы услуг, которые формируют пятую часть от общего числа арендаторов. В их число входят салоны красоты, дома быта, медицинские центры, турфирмы, языковые школы и т.д. Существенная доля арендаторов приходится на отделения банков (9%), причем отделения таких банков, как «Райффайзенбанк», «Росбанк» и «Россельхозбанк», представлены сразу в нескольких бизнес-центрах.

В среднем в московских бизнес-центрах класса А вакантно порядка 10% от общего количества торговых помещений, при этом самую низкую вакантность демонстрируют БЦ «Белая Площадь» и деловой квартал «Новоспасский».

Торговая инфраструктура ММДЦ «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити»), в отличие от большинства исследуемых БЦ класса А, рассчитана исключительно на внутренний спрос работающих и проживающих в апартаментах на территории «Сити» людей. Больше трети арендаторов торговых галерей составляют предприятия общественного питания, несмотря на соседство с одним из крупнейших московских ТРЦ «Афимолл Сити», в котором представлена обширная ресторанная зона. Такое распределение связано с крайне высоким спросом на предприятия общепита со стороны сотрудников «Сити», особенно в период бизнес-ланчей. При этом данные точки в БЦ имеют ограничения по времени работы, в частности, закрыты для посетителей в выходные дни.

На долю предприятий сервиса и услуг приходится четверть от числа арендованных точек, что связано с транспортной изолированностью ММДЦ. Особая аудитория ММДЦ, включающая офисных работников и обеспеченных жителей апартаментов, привлекла в состав торговых галереей БЦ и арендаторов узкоспециализированной тематики, рассчитанной на премиальной спрос: в их числе, например, расположенные в БЦ «Город Столиц» магазин товаров для гольфа Golfeast, автомобильное тюнинг-ателье Zart, магазин селективной парфюмерии Parfume Palace.

Согласно исследованию Colliers, существенное влияние на состав торговой инфраструктуры в бизнес-центре оказывает его месторасположение.  Если БЦ отличается выгодной локацией (первая линия улицы, близость к метро, высокий пешеходный и автомобильный трафик), пул арендаторов торговой галереи может быть разнообразным и интересным, а вакантность торговой части проекта минимальна. Кроме того, качественный пул арендаторов торговой функции БЦ с уникальными операторами может самостоятельно генерировать внешний трафик в вечерние часы и в выходные дни. Например, подобным «якорем» может выступать гастрономическая зона с разнообразными ресторанами, в том числе видовыми, как в БЦ «Белая Площадь» или «Романов Двор», сетевой фитнес-центр в случае расположения бизнес-центра вблизи жилых домов или апартаментов, как World Class в бизнес-центрах «Ситидел» или «Город Столиц».

Если БЦ находится на удалении от оживленных районов, ритейл составляющая, в первую очередь, должна быть ориентирована на локальный спрос и ограничена необходимым минимумом с точки зрения точек питания и пула услуг.

Второй фактор, который оказывает влияние на ритейл-составляющую офисных проектов, - наличие рядом крупного торгового центра, который зачастую становится более привлекательным для большинства сетевых операторов, особенно сегмента fashion, общепита и продовольствия. Примерами таких торговых центров, расположенных вблизи БЦ класса А, являются «Метрополис» (БЦ «Метрополис»), «Кунцево Плаза» (БЦ «Кунцево Плаза»), «Атриум» (БЦ «Ситидел»). Исключением является ММДЦ «Москва-Сити», где ТРЦ «Афимолл Сити» не конкурирует, а дополняет имеющуюся торговую инфраструктуру офисных башен.

Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International, подчеркивает: «Качественная и разнообразная инфраструктура является неотъемлемой составляющей бизнес-центра класса А. В текущей экономической ситуации возрастающая конкуренция на рынке офисной недвижимости заставляет управляющие компании все больше внимания уделять, в том числе, функциональной составляющей бизнес-центров. Несмотря на то, что критерий наличия качественной торговой инфраструктуры не является определяющим при выборе компанией-арендатором бизнес-центра (в отличие, например, от его локации и ставки аренды), все же он играет не последнюю роль в условиях растущей конкуренции в офисном сегменте».

Екатерина Подлесных, руководитель направления стрит-ритейла по России Colliers International, отмечает: «В целом торговая инфраструктура бизнесов-центров имеет схожую структуру от проекта к проекту и основной целью ее реализации является удовлетворение ежедневного спроса арендаторов офисных площадей, то есть их максимально комфортное пребывание в БЦ. Как правило, наибольшую долю арендаторов бизнес-центров составляют предприятия общепита и сферы услуг, которые ориентированы, прежде всего, на внутренний спрос. При формировании состава торговой галереи стоит ориентироваться не только на расположение офиса, но и на находящиеся рядом торговые центры, чтобы данные объекты не конкурировали друг с другом».

 



иГРОКИ РЫНКА

JLL

Подлесных Екатерина

Colliers

Зименкова Вера

Консалтинг и брокеридж

Colliers

Материалы по теме

Точка зрения

Как сократить вакансию в БЦ?

Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»

20.09
Экспертный анализ

Сколько инвесторы готовы вложить в общественные пространства БЦ?

По данным международных консалтинговых компаний, за последние 3 года на московский рынок вышло всего 10% деловых комплексов с благоустроенными общественными территориями. Остальные 90% относятся к объектам со стандартной инфраструктурой. 
18.02

журнал CRE 18 (396)

Октябрь 2
Вышел из печати второй октябрьский CRE №18 (396). Журнал выпущен при поддержке: Алютех https://alutech-group.com/   Raven Russia www.rrpa.ru   Группа компаний «Пионер» pioneer.ru   Knight Frank www.kf.expert   Apleona Group https://ru-hsg.apleona.com/   ФМ Сервис https://fmservice.ru/   Lynks Property Management www.lynkspm.com В НОМЕРЕ: Репортаж CRE FEDERAL AWARDS 2021: БЕЗ ПРОИГРАВШИХ! Регионы выходят из тени столицы! Именно эти слова рефреном звучали на прот...

Популярное

Проект

Radius Group расширяет «Южные Врата»

Radius Group приступил к строительству нового склада в индустриальном парке «Южные Врата». Площадь объекта составит более 30 000 кв. м.
19.10
Сделка

Чемпионы мира по Dota 2 сняли офис

Команда откроет новое креативное пространство и тренировочную базу площадью 824 кв. м в БЦ «Сибирский», сообщает агентство премиальной недвижимости Point Estate, выступившее брокером сделки.
22.10
Сделка

Кинотеатры ADG Group станут спортивнее

Фитнес-клубы DDX появятся в 5 районных центрах «Место встречи»: «Место встречи София», «Место встречи Ангара», «Место встречи Будапешт», «Место встречи Байконур» и «Место встречи Экран».
19.10
Власть

Собянин закроет ТЦ с 28 октября

Временный локдаун в Москве продлится с 28 октября по 7 ноября. Из сферы торговли работать будут только продуктовые магазины и аптеки.
21.10
Проект

ПИК построит два бизнес-центра в Москве

ПИК построит общественно-деловой центр площадью 12, 1 тыс. кв. м во 2-м проезде Перова Поля. Второй БЦ будет расположен на Озерной улице в Очаково-Матвеевском – площадь объекта составит 37,9 тыс. кв. м. 
19.10
Экспертный анализ

Жилая планета

Текст: Евгений Арсенин

На фоне ипотечного и строительного бума эксперты уже полтора года назад заявляли о масштабном переформатировании торговой недвижимости в составе или рядом с жилыми массивами: ожидания резидентов от ретейла и услуг растут вместе с ценами на квартиры.
 
20.10
Открытие

Samsung откроется на Васильевском острове

Фирменный магазин Samsung площадью 130 кв. м откроется на Васильевском острове в бизнес-центре Gustaf. 
21.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre