CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2017 г.
Макроэкономика
2016 год ознаменовался улучшением макроэкономической конъюнктуры: цены на нефть сохранялись стабильными в диапазоне 40-50 долларов за баррель марки Brentс апреля. Это позволило многим экспертам по макроэкономике России пересмотреть свои прогнозы в сторону более позитивных уже во II кв. 2016 г.
В соответствии с прогнозами, российская экономика останется в статистически незначимой негативной зоне в 2016 г., а в 2017-м продемонстрирует небольшой рост – от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития (МЭР) предполагает снижение на 0,2% в 2016 г. и рост на 0,8% в 2017-м.
Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России, стоимость банковского финансирования все еще не позволяет девелоперам начинать новые проекты. При этом они эффективно используют возникшую паузу: присматривают площадки, согласовывают параметры новых проектов и получают разрешительные документы. Это позволит им воспользоваться улучшением конъюнктуры долгового рынка, ожидаемой в следующем году.
2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, сменой настроений арендаторов – с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.
Уходящий 2016 год запомнится следующими тенденциями:
- Продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объемы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими;
- Сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объемы офисных площадей;
- Ставки аренды прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах;
- Объем сделок продлений и пересмотр условий договоров сократились на треть. При этом с середины года мы ощутили рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях;
- Для Москвы 2016 год стал прорывным с точки зрения развития инфраструктуры: были открыты станции метро Румянцево и Саларьево в Новой Москве, запустили Московское Центральное Кольцо, до конца года планируется ввод первого участка Третьего пересадочного контура.
Динамика рынка коммерческой недвижимости в 2016 г. во многом совпала с прогнозами CBRE – произошла окончательная стабилизация рынка, а активность арендаторов увеличилась во второй половине года. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка в 2017-м.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций: «Объем инвестиций в 2016 г. увеличится на 29% и составит 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд руб.). При этом на 40% этот объем был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.
Российский капитал доминировал в 2016 г., составив 96% от всего объема сделок. Доля иностранного капитала в объеме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов, уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.
Лидерами по объему инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 г. была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) – девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.
Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок.
По нашим оценкам, объем собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость, составляет около 3,5 млрд дол. (более 50% которых – деньги иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов - для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 10 млрд дол. ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.
На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 г. - объем инвестиций, по нашим прогнозам, может увеличиться до 5 млрд дол. США. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности».
Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений: «Первая половина 2016 г. находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 г.: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств.К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» – Сбербанку.
Со второй половины 2016 г. индикаторы состояния спроса улучшились – наметилась тенденция на увеличение объема новых сделок, заключаемых на рыночных условиях.
Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 г. стало снижение вакансии. Наиболее ощутимо доля свободных площадей снизилась в сегменте класса А: в конце 2015 г. вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по нашим оценкам, она снизится до 19,8%. В 2017 г. мы прогнозируем стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей – с 15,2% на конец 2016 г. до 14% в 2017 г.
Согласно нашим оценкам, объем нового ввода по итогам 2016 г. составит 355 тыс. кв. м, что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 г., согласно заявленным анонсам, будет введено 440 тыс. кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объем придется на Москва-Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых качественных объектов способствует дальнейшему «вымыванию» качественного продукта с рынка для крупных пользователей.
Ставки аренды стабильны и на конец 2016 г. сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 – 900 кв. м/в год, для класса А – 18 000 – 35 000 руб./кв. м/год, для класса В – 13 000 – 28 000 руб./кв. м/год (все ставки - без учета операционных расходов и НДС).
В 2017 г. номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%».
Склады
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости:«2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка.
Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объемах спроса во II-III кварталах. Тем не менее, ближе к концу года произошло восстановление деловой активности: объем сделок IV квартала может составить 300 тыс. кв. м, что является самым высоким показателем за год.
Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в движении ключевых индикаторов рынка – доли свободных площадей и ставок аренды. Рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счет выхода на рынок объектов конечных пользователей, быстро сошел на нет. Доля свободных площадей сохраняется стабильной на протяжении последних 6 месяцев. В то же время ставки аренды удерживаются на одном уровне уже три квартала.
В 2016 г. мы увидели появление новых трендов в структуре спроса и предложения. Деловая активность все больше стимулируется новыми драйверами – переездом со старых складов на более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.
Эти изменения в характере спроса, в свою очередь, стимулировали дифференциацию предложения. Девелоперы предлагают различные решения для разных категорий клиентов. Это могут быть высокотехнологичные склады built-to-suit, рассчитанные на нужды крупного бизнеса, который продолжает свой рост. Компаниям, которые хотели бы переехать в новое качественное здание, но более ограничены в финансовых ресурсах, предлагаются стандартизированные склады класса А с базовым набором спецификаций.
В 2017 г. рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объемы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.
Прогнозируемый объем сделок на 2017 год может составить не менее 800 тыс. кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создает предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды».
Торговые помещения, Москва
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве:«Объем ввода торговых площадей в Москве в 2016 г. составит порядка 427 тыс. кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 г. Данный объем является значительным для рынка, и ввод 7 новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии в течение года, которая повысилась до отметки в 11,4% к III кварталу. Но уже по итогам этого года мы ожидаем ее планомерное снижение и, благодаря сокращению объема ввода, достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 г.
Объем совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составит 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями – 456 кв. м на 1000 человек.
В 2017 г. ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 тыс. кв. м, что на 36% меньше объема 2016 г. При этом один из объектов следующего года – Бутово Молл (54 000 кв. м GLA) - изначально был заявлен к открытию в 2016 г.
Среди крупнейших торговых центров 2016 г. стоит отметить Ривьеру (91 200 кв. м GLA), Океанию (60 000 кв. м GLA) и Хорошо! (53 000 кв. м), 2 фазу Метрополиса (38 000 кв. м GLA). Уровень вакансии на момент открытия в новых объектах сильно разнится в зависимости от расположения и концепции. В среднем новые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 г. уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии.
На московский рынок за 11 месяцев 2016 г. вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые магазины в столице до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 г., когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 г. против 11 в 2015 г.
Прайм ставка аренды в Москве составила 100 000 руб. за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 г. В 2017 г. мы прогнозируем стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.
Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяет собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.
По итогам 2016 г. в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов».
Торговые помещения, регионы
Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений: «По итогам 2016 г. прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 тыс. кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объем ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах – на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 г. стоит отметить МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).
В 2017 г. в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объема ввода новых торговых площадей – до уровня 637 тыс. кв. м, что на 11% меньше 2016 г. При этом некоторые объекты 2017 г. были изначально заявлены к вводу в 2016 г., но впоследствии сроки были перенесены.
В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Хабаровск, Чита, Ставрополь, Махачкала, Ноябрьск и другие.
Доля вакантных площадей сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 г. в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.
Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 г. были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. В начале года ими были заявлены амбициозные планы по развитию в Москве и регионах: Лента – 40 гипермаркетов, Пятерочка – 1000 магазинов, Магнит – 950 магазинов и 80 гипермаркетов. Текущее состояние рынка позволило сетям успешно реализовать анонсированные планы экспансии. Также довольно активно в региональных городах развиваются DIY ритейлеры LeroyMerlin и OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки».
Гостиницы
Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства: «Основным фактором воздействия на гостиничный рынок Москвы в 2016 г. стал рост туристического трафика. По предварительным данным, по итогам года число туристов только в Москве составит порядка 17,5 млн человек, доля туристического потребления в ВРП столицы превысит 4% и может достичь 470 млрд руб. Таким образом, из этого объема доля доходов гостиниц может составить порядка 60 млрд руб. к концу года.
Несмотря на то, что подавляющую часть туристов составляют россияне (70-75%), прирост потока иностранных туристов сейчас так же реально ощутим, как и тот факт, что он происходит, в первую очередь, за счет азиатского рынка в целом и китайских туристов в частности. По оценкам Ростуризма, увеличение потока только за счет этой группы туристов составит к концу 2016 г. порядка 40%.
Таким образом, в 2016 г. загрузка в гостиницах Москвы достигла рекордных показателей, превысив уровень 70% по отдельным сегментам. Рост загрузки, в свою очередь, вызвал рост тарифов на размещение в гостиницах, повысив средний ADR на 8% за 9 месяцев 2016 г.
Наиболее ярко позитивная динамика средней стоимости номера проявилась в сегменте качественных дорогих отелей, где наиболее значительный рост ADR до отметки в 20-22 тыс. руб. был зафиксирован в группе лидеров этого сегмента (к примеру, такие премиальные отели как Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).
В то же время большинство отелей люксового сегмента проявляют осторожность и не увеличивают ADR, сохраняя его на уровне 12-15 тыс. руб. Таким образом, в сегменте наиболее дорогих отелей ADR сейчас в среднем составляет порядка 18 тыс. руб.
В сегменте «средний» и «ниже среднего» роста тарифов размещения в 2016 г. не произошло. На гостиничном рынке до сих пор сильны демпинговые настроения, и поэтому многие отельеры не повысили цены вне зависимости от роста спроса.
В течение 2016 г. количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера, из которых 1 511 относится к Московскому региону. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже.
На 2017 год в России анонсировано 11 отелей под управлением международных брендов с общим номерным фондом 2 566, из которых 3 отеля должны быть открыты в Москве: Four Points By Sheraton в аэропорту Внуково, Radisson Blu в МФЦ Novion на Олимпийском проспекте и Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park в рамках комплексной застройки ВТБ Динамо на Ленинградском проспекте».
