Аналитики IDEM подготовили обзор рынка торговой недвижимости г. Тамбова, в котором рассказали о специфике региона, его преимуществах и «болевых точках».
Рынок качественной торговой недвижимости в Тамбове в принципе развивается неравномерно. В 2007 г. в городе был открыт первый качественный торговый центр – ТРЦ «Фестиваль Парк», GLA 15 000 кв. м. В 2009 г. был открыт гипермаркет «Real» с помыкающей к нему торговой галереей, GLA 14 000 кв. м (сейчас «Галерея АШАН»).
Ситуация на рынке существенно изменилась в 2013 г., когда он увеличился более чем в два раза – были введены окружные торговые центры ТРЦ «Европа 42», ТРЦ «Акварель», ТЦ «Bravo city». С этого времени в городе началась серьезная конкуренция между качественными ТЦ за счет появления новых концепций, форматов, состава арендаторов.
В 2014 г. состоялось знаковое событие на рынке торговой недвижимости Тамбова – в город зашел сетевой девелопер ГК «Ташир», который открыл здесь ТРЦ «РИО», GLA 16 000 кв. м. Он привлек на свою торговую площадку местных и федеральных ритейлов и быстро обрел статус торгово-развлекательного центра городского значения.
Консультанты компании IDEM выделяют в Тамбове шесть объектов качественной торговой недвижимости, общей площадью 138 829 кв. м, арендопригодной – 91 370 кв. м.
Под качественным/профессиональным торговым центром консультанты IDEM понимают торговый центр арендопригодной площадью от 5 000 кв. м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами.
Не смотря на скромные размеры, в Тамбове, несомненно, присутствуют качественные торговые центры.
В структуре рынка торговой недвижимости преобладают объекты окружного типа. К торговым центрам регионального типа можно отнести только ТРЦ «РИО». Торговых центров суперрегионального типа в городе не представлено.
На конец первого полугодия 2016 г. обеспеченность торговыми площадями в Тамбове составляла 317 кв. м/1 000 чел.
Обеспеченность качественными торговыми площадями в городе невысокая (многие города- миллионники преодолели отметку 500 кв. м на 1000 человек), при этом уровень вакансии консультанты компании оценивают на уровне порядка 20%. Уровень вакансии сейчас выше во всех городах РФ. Однако в качественных ТЦ вакантны площади либо в новых, открывшихся в течение года ТЦ, где идет естественный процесс поглощения, который тормозится за счет слабого развития ритейлеров, либо в ТЦ, где в управлении, маркетинге или изначальной концепции допущены серьезные ошибки (обычно это центры старше 7 лет). В Тамбове несколько качественных ТЦ испытывают трудности с привлечением арендаторов, и кроме указанных выше причин консультанты также видят следующие: одновременный выход на рынок нескольких объектов, низкое качество концепций, отсутствие УТП и низкая маркетинговая активность.
Есть и еще одна интересная особенность, присущая малым городам – определенная инертность аудитории, сохранение лояльности к «рыночным» форматам торговли, высокая чувствительность к цене на товары.
Консультанты IDEM отмечают интересную особенность рынка в Тамбове – в 2016 г. были закрыты магазины «О’кей» (ТРЦ «Акварель») и «Перекресток» (ТРЦ «РИО»), а ведь даже на кризисном рынке редко происходят закрытия продовольственных операторов. Можно предположить, что в силу низких доходов население ориентировано на дисконт форматы. Также консультанты отмечают неудачное расположение указанных супермаркетов в ТРЦ, что в совокупности, возможно, и стало причиной их закрытия.
В настоящее время в Тамбове функционирует порядка 50 объектов,
именующих себя торговыми центрами. В их числе ТЦ «ATRIUM», МФЦ «Галерея», ТД «Дом купца
Аносова», ТЦ «Улей».
В городе присутствуют и специализированные торговые центры, такие как ТЦ «Олимп» (товары для спорта и туризма) и ТЦ «Мебельный континент» (мебель).
В городе функционируют популярный среди населения «Тамбовский городской рынок», претерпевший реконструкцию, и ряд районных рынков, которые в последнее время вытесняются торговыми центрами.
Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в Октябрьском округе Тамбова, при этом в Советском округе не представлено ни одного качественного торгового центра.Большинство торговых центров («РИО», «АШАН», «Фестиваль парк») располагаются на главных улицах города – на улице Советская и на пересекающем ее бульваре Энтузиастов, которые находятся в Октябрьском районе.
Для городов с населением менее 500 тыс. чел. в целом характерно размещение деловых и торговых объектов в «историческом центре». Это связано в первую очередь с культурно-историческими факторами, а также с компактностью размещения таких городов.
Ритейл в торговых центрах Тамбова
С экономико-географической точки зрения город занимает благоприятное положение для развития торговли. Ввиду близости расположения к Москве и другим значимым областным центрам вход в город федеральных сетевых операторов торговли не вызывает проблем.
Консультанты компании IDEM отмечают, что рынок ритейла в Тамбове достаточно развит и представлен большим количеством сетевых торговых операторов.
В 2013 г. на месте бывшего «Real» открылся гипермаркет «АШАН» с торговой галереей.
В торгово-развлекательном центре «РИО» открылся первый в городе McDonald’s в формате «in store» с летней террасой.
В 2014 г. в ТРЦ «РИО» состоялось открытие нового магазина международного fashion-бренда NewYorker (78-го по счету для бренда), торговая площадь которого - 900 кв. м. В этом же году в ТРЦ «РИО» был открыт специализированный магазин детских товаров «Кораблик» (второй по счету магазин в Тамбове).
Также в 2014 г. в ТЦ «Акварель» открылся магазин федерального бренда «Savage» формата Fight Light. Данный формат предполагает торговую площадь 100-200 кв. м, он создан специально для городов с количеством населения до 500 тыс. человек.
В 2015 г. открылись первые продуктовые гипермаркеты формата «у дома», принадлежащие федеральной сети «Дикси» (ул. Коммунальная, д. 21А, ул. Куйбышева, д. 13Б).
В Тамбове успешно функционирует сеть «Европа», основанная группой компаний «Промресурс». Компания имеет два основных направления в бизнесе – собственные розничные магазины и развлекательные центры, а также строит торгово-развлекательных центры и супермаркеты с последующей сдачей их в аренду. ТС «Европа» состоит более чем из 50 торговых предприятий, расположенных на территории Курской, Липецкой, Воронежской, Белгородской, Орловской, Брянской, Рязанской, Тамбовской и Тульской областей. Большинство предприятий сети представляют собой многофункциональные торговые комплексы, в состав которых обычно входят: продуктовые супермаркеты и гипермаркеты с собственным кулинарным производством, торговые предприятия арендаторов, развлекательные центры, рестораны, кафе, кинотеатры.
Ставки аренды и вакансия в торговых центрах Тамбова
Многие торговые центры были вынуждены пересмотреть свои арендные ставки, которые ощутимо снизились относительно докризисного периода. В 2015 г. ставки продолжили коррекцию в зависимости от качества и расположения торгового объекта.
В целом ситуация с уровнем арендных ставок в Тамбове схожа с общей ситуацией на рынке торговой недвижимости РФ.
В 2015 г. средняя ставка аренды для помещения до 100 кв. м на первом этаже в качественном торговом центре находилась в коридоре от 800 до 3 000 руб. за кв. м в месяц, а в не концептуальных торговых центрах - в коридоре от 300 до 1 100 руб. за кв. м в месяц. Ставка аренды на помещения свыше 250 кв. м варьировалась в зависимости от этажа и целей использования и составляла в качественных торговых центрах от 500 до 600 руб. за 1 кв. м в месяц.
Ставки аренды зависят от качества торгового объекта, места его расположения, от этажа, площади, а также от группы товаров арендатора.
После некоторой стабилизации рынка в 2016 г. консультанты компании IDEM фиксируют небольшой рост арендных ставок в некоторых качественных торговых объектах с хорошей заполняемостью и активной маркетинговой политикой, однако о возвращении ставок к докризисным говорить пока преждевременно.
Текущая ситуация на рынке заставила сетевых операторов уделить больше внимание оптимизации расходов операционной деятельности.
Многие торговые сети были вынуждены сократить розничную торговлю в регионах, в том числе и в Тамбове, что привело к росту вакансии в торговых центрах города.
Рост вакантных площадей коснулся не только не концептуальных центров, но и объектов качественной недвижимости. В 2016 г. с рынка Тамбова ушли два крупных оператора продовольственной группы: в ТРЦ «Рио» закрылся супермаркет «Перекресток», а в ТРЦ «Акварель» закрылся гипермаркет «О’кей».
Рынок Тамбова сегодня характеризуется ротацией арендаторов между существующими объектами качественной торговой недвижимости. В погоне за покупательскими потоками некоторые арендаторы перебрались в центр города. Вакансия площадей в торговых центрах, расположенных на периферии, увеличивается, а в центре, напротив, уменьшается.
Перспективы развития рынка торговых центров Тамбова
В Тамбовской области был утвержден план мероприятий по развитию торговли на 2015-2017 гг., согласно которому по области должны быть открыты 10 новых розничных рынков, 25 крупных магазинов и торговых центров, около 30 предприятий общественного питания.
На сегодняшний день в связи со сложной экономической обстановкой многие запланированные на 2015 – 2016 гг. пуски объектов так и не состоялись.
Консультанты IDEM считают, что вероятнее всего в 2017 г. в эксплуатацию будут введены Lifestyle-центр по ул. Советская и торговый центр на ул. Гиляровского.
Выводы
По мнению консультантов IDEM, торговая недвижимость Тамбова находится в стадии развития. Существенную долю составляет street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается.
Рынок торговых центров Тамбова уже достаточно конкурентен, но на сегодняшний день многие торговые центры города морально и физически устарели и нуждаются в реконцепции.
В конкурентной борьбе выигрывают новые, современные, качественные ТЦ с хорошим местоположением, где ведется активная маркетинговая политика, демонстрируется лояльность к арендаторам. Большое значение также имеет наличие комфортной парковки.
На рынке торговой недвижимости города Тамбова наблюдается дефицит уникальных концепций торговых центров. И хотя в последнее время девелоперы стремятся инвестировать в концептуальные проекты современного формата, их количество недостаточно. Фактически обеспеченность города качественными торговыми центрами не велика.
Перспективы для девелопмета торговой недвижимости присутствуют, но развитие в этой области осложняется состоянием общей экономической ситуации в стране и в городе.
К особенностям рынка торговой недвижимости Тамбова можно отнести недостаток в пуле арендаторов фитнес-центров и составляющей entertainment. Из шести отмеченных консультантами качественных ТЦ только четыре имеют в своем составе детские/семейные развлекательные центры и кинотеатры.
Перспективными направлениями являются концепции, включающие в себя развитие развлекательной составляющей, расширение разнообразной зоны общественного питания, а также качественную синергию торговых площадок и фитнес-индустрии.
Относительно медленные темпы развития в Тамбове федеральных и иностранных ритейлеров связаны с размерами города (до 300 тыс. чел.) и платежеспособным спросом – в первую очередь ритейлеры начинают освоение региона с крупных городов, в которых наибольшие доходы на душу населения (приоритетны Москва, МО и СПБ, малые города рассматривают в последнюю очередь). В сложившихся условиях местные ритейлеры входят в проекты на привлекательных для них условиях.
Однако несмотря на ограничение интереса крупных федеральных сетевых торговых операторов к городу, крупные российские сети все же постепенно заходят на рынок Тамбова - преимущественно в таких направлениях, как торговля продуктами питания, электроникой и обувью.
В городе представлены и развиваются региональные сети из Тамбова, Курска, Липецка, Воронежа, такие как «Тамбовчанка», «Европа», «Усадьба», «Порядок».
В современных экономических условиях спрос смещается в сторону более дешевых сегментов. Хорошие перспективы есть у сетей в сегменте «дисконт» - торговых операторов, представляющих ассортимент недорогих товаров.
Выгодное логистическое расположения города благоприятствует развитию федерального ритейла. Однако сложная и нестабильная социально-экономическая ситуация в городе, низкая платежеспособность большей части населения, невысокая его численность в целом негативно сказываются на развитии рынка торговой недвижимости города.
