Компания Colliers International подвела итоги 2016 г. на рынке офисной, торговой и складской недвижимости Санкт-Петербурга и проанализировала, какие «окна возможностей» открываются для девелоперов и конечных пользователей коммерческой площадей в условиях дефицита нового предложения.
К основным тенденциям 2016 г. можно отнести стабилизацию рынка и начало восстановления показателей в ряде секторов недвижимости, в то время как девелопмент новых проектов коммерческой недвижимости остается ограниченным, собственники существующих объектов продолжают работы по их реновации.
Офисная недвижимость
Рынок офисов на протяжении всего года оставался самым активным сегментом коммерческой недвижимости. Суммарно к концу 2016 г. он достиг 2,75 млн кв. м: в классе А – 1,07 млн кв. м, в классе В – 1,68 млн кв. м. За год рынок пополнился около 260 тыс. кв. м новых площадей в 23 бизнес-центрах, что на 45% превысило показатели 2015 г. (179 тыс. кв. м) и стало рекордом за последние 7 лет. Из них всего 54% или 140 тыс. кв. м нового предложения вышло на рынок аренды, что сопоставимо с показателями предыдущего года – 150 тыс. кв. м (84%).
Девелопмент новых бизнес-центров пока находится на паузе. Объем ввода новых офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2017 г. снизится на 60 тыс. кв. м по сравнению с 2016 г. и составит около 200 000 кв. м. Только около половины нового предложения будет предлагаться в аренду. Также значительную часть (60%) нового предложения 2017 г. составят бизнес-центры, сроки реализации которых переносились («Наличная, 44», «Ренессанс бизнес-парк», «Премьер Лига»). Среди объектов, которые пополнят рынок аренды в 2017 г., можно отметить БЦ «Пономарев Центр» и «Сенатор» на Чапаева. «Девелоперы сегодня не спешат выходить на стройку, – говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Главные причины – это ограниченное финансирование и увеличившаяся себестоимость строительства. Мы посчитали, при какой ставке аренды девелоперам будет выгодно вновь заняться строительством бизнес-центров, на примере офисного здания класса А. Получилось, что при типовых параметрах строительства бизнес-центра класса А и требованиях девелоперов к доходности, ставка аренды для обеспечения эффективной экономики проекта должна быть не ниже 1 675 руб./кв. м, не включая НДС, включая операционные расходы, то есть на 20% выше существующей средней ставки для офисов класса А. Девелоперам будет выгодно реализовывать такие проекты в формате built-to-suit, то есть под конечного пользователя, и в ближайшее время будут появляться проекты, реализуемые по такой схеме. Также в 2017 г. мы сможем увидеть примеры реконструкции зданий под офисы для конечных пользователей».
При этом объем чистого поглощения на рынке офисов побил еще один рекорд, уже восьмилетней давности, и составил 250 000 кв. м. Несмотря на лидирующие позиции компании «Газпром» и ее спутников на рынке аренды, значительная часть офисных площадей была также арендована компаниями «несырьевого» сектора экономики – из сферы информационных технологий и телекоммуникаций (ИТиТ), девелопмента и инжиниринга, а также профессиональных услуг. Среди этих компаний наибольший рост спроса демонстрирует сектор ИТиТ, который каждый год увеличивает объем арендованных офисов на 20%.
Стабильно высокий спрос на офисные помещения привел к постепенному снижению доли вакантных площадей в целом по рынку до 11%, против 12% по итогам 2015 г. Наиболее заметное сокращение вакансии – на 5% – произошло в классе А, в то время как в классе В произошел рост на 1% в связи с вводом в эксплуатацию в четвертом квартале сразу двух бизнес-центров. Отмечается и восстановление ставок аренды: в классе А запрашиваемая ставка увеличилась на 8% за прошедший год и составила 1335 руб./кв. м/месяц (не вкл. НДС и вкл. операционные расходы), в классе B за год произошел небольшой рост на 2%, средневзвешенная ставка – 940 руб./кв. м/месяц (не вкл. НДС и вкл. операционные расходы). На фоне уменьшения вакансий и начала восстановления ставок аренды происходит «вымывание» офисных блоков от 3000 кв. м в существующих бизнес-центрах. Объем свободных площадей на рынке относительно стабилен и колеблется от 250 до 300 тыс. кв. м, но количество объектов, где в аренду предлагаются крупные блоки, крайне ограничено. Сегодня, по мнению экспертов Colliers International, завершается лучшее время для консолидации офисов крупных арендаторов: доля сделок большого метража в 2017 г. будет сокращаться.
Торговая недвижимость
Ключевыми тенденциями рынка торговой недвижимости в 2016 г. стали возобновление активного развития fashion-ритейлеров, прекращение падения операционных показателей большинства торговых центров, а также продолжение оптимизации бизнес-процессов собственниками существующих объектов.
2016 год ознаменовался сокращением числа операторов, заявивших об уходе с российского рынка, по сравнению с двумя предыдущими годами, в то время как новые игроки продолжали выходить в Петербург. Стимулирование покупательского спроса ритейлерами и адаптация потребителя к изменившимся ценовым реалиям способствовали развитию fashion-операторов, несмотря на прошлогодние пессимистичные прогнозы. На рыноквышли SWANK, ERES, Jil Sander Navy, Veta, Elis, O bag, Fashion House, Longines, Valentino, Brusnika. В Петербург вернулись сети Terranova и KIABI, расширялись Incity, Gloria Jeans, Befree, Familia, Baon, Elis, «Снежная Королева», 1001 Dress, KARI, Ralf Ringer и др. Из общего числа новых открытий и расширений присутствия в fashion-сегменте более 60% пришлось на российские бренды. Международные бренды тоже продолжили развитие. Открылись новые магазины европейских брендов Tom Tailor, Mango, Weekend Max Mara и др. Свое присутствие в городе закрепили японский бренд UNIQLO, австралийский Quiksilver и турецкий Koton.
«Несмотря на то что 2016 год оказался для рынка ритейла гораздо позитивнее, чем предыдущие два года, девелоперская активность на сегодняшний день сконцентрирована преимущественно в области перепрофилирования действующих торговых центров с целью привлечения новой целевой аудитории. Реконцепция и реновация ТЦ, зачастую без закрытия объектов на период проведения работ, становится тем «окном возможностей», которое девелоперы открывают для себя в попытке улучшить экономику проектов. Мы ожидаем, что одним из главных локомотивов этого сегмента в течение следующих двух лет станет обновление торговых центров, которые утратили свою актуальность или расположены в локациях, транспортная доступность которых стремительно меняется по мере реализации крупных инфраструктурных проектов», – говорит Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International Россия.
Примеров на рынке уже немало: продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» у ст. м. «Пионерская» в дисконт-центр, FORTGROUP перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично реновировав объект; произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе в ТЦ «Китай город» (часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров); компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1- я очередь) и ТРК «Балканский». Из анонсированных реконцепций – «Кировский универмаг» («Адмант»). В торговом сегменте также стоит отметить повышение интереса собственников к передаче объектов внешним профессионалам на фоне драматичного снижения доходных показателей многих ТЦ. Еще два-три года назад подобный интерес был существенно ниже, особенно со стороны компаний, владеющих несколькими торговыми центрами.
Общее предложение классических торговых центров по итогам 2016 г. составило 2,76 млн кв. м. В третьем квартале состоялись все запланированные открытия за весь год: суперрегиональный ТРЦ «Охта Молл» (GLA 78 тыс. кв. м) компании SRV и вторая очередь ТРК «Порт Находка» (GLA 10,9 тыс. кв. м) компании FORTGROUP. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге достигла 527 кв. м на 1 000 жителей.
По итогам 2016 г. доля вакантных площадей остается на уровне, сопоставимым с прошлым годом. Примечательно, что уровень вакансии в наиболее качественных торговых центрах остается низким, не превышая 2%. Затишье следующего года с точки зрения открытия новых торгово-развлекательных центров приведет к стабилизации рынка, снижению объема свободных площадей и возобновлению роста ставок аренды.
Строительство крупных торговых центров в текущих экономических реалиях по-прежнему остается ограниченным – на 2017 год не заявлено к вводу ни одного объекта. На начальном этапе строительства находится 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант». В 2017 г. в Приморском районе начнется строительство регионального торгового центра «Голливуд» (ввод в эксплуатацию планируется на 2019 год), а компания IKEA приступит к реализации своего третьего торгового комплекса «МЕГА-IKEA» на юге города.
Складская недвижимость
Складской сегмент в Петербурге в 2016 г. характеризовался низкой активностью девелопмента с точки зрения реализации новых спекулятивных складов. Всего к концу 2016 г. суммарный объем качественной складской недвижимости Петербурга достиг 2,83 млн кв. м, из них ввелось всего 201 000 кв. м, что на 20% больше ввода 2015 г. Основной объем ввода был сформирован складскими комплексами, реализованными либо конечными пользователями самостоятельно (33%), либо в рамках built-to-suit договоров (67%).
Объем сделок за 2016 год составил порядка 182 00 кв. м. Складской рынок остается ориентированным на удовлетворение спроса торговых и логистических компаний – на их долю пришлось порядка 39% и 36% всего объема закрытых сделок соответственно.
Производственный сектор, хоть и активный с точки зрения запросов (всего за прошедший год такие компании арендовали порядка 20% от общего объема закрытых сделок), пока еще не стал целевой аудиторией профессиональных складских девелоперов, поскольку компании этого сектора ориентируются на недорогие помещения площадью до 3 000 кв. м.
«Складской рынок еще продолжает подстраиваться под существующие экономические реалии. На фоне того, что ключевые ритейлеры, работающие на петербургском рынке, постепенно закрывают свои текущие потребности в складских площадях, новым окном возможностей для девелопмента может стать производственный сектор. Однако как девелоперам, так и производственным компаниям еще предстоит найти точки соприкосновения как по ценовым ожиданиям, так и по качеству помещений, предъявляемых производственными компаниями», – отмечает Вероника Лежнева.
