Что ждет сервисные апартаменты?

Компания Hospitality Income Consulting совместно с Blackwood Real Estate и Noerr Group выпустила исследование, касающееся особенностей сервисных апартаментов. 

Сервисные апартаменты. Мировой и российский рынок

Апартаменты остаются все еще новационным для России продуктом, который благодаря активности девелоперов в разных частях страны быстро набирает обороты. Современная концепция сервисных апартаментов сформировалась в США в 70-е годы 20-го века и постепенно приобрела чрезвычайную популярность в странах Азии. Так, например, годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90% уже несколько лет, что является лучшим показателем по всему миру.

Очень популярны сервисные апартаменты в Индии, где молодые супружеские пары, студенты, командированные являются основной целевой аудиторией. В то же время в Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно.

В крупных европейских городах апарт-сегмент развивается более равномерно благодаря стабильному числу деловых туристов и путешественников. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе – это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания): Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид.

В целом для мирового рынка апартаментного размещения характерен ежегодный рост на 5-20% в зависимости от страны за период 2014-2016 гг. Несмотря на мировое развитие курортных апарт-отелей, Россия пока отстает от данной практики.

Около 7 лет назад рынок апарт-размещения пришел и в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов.

В 2005–2008 гг. на рынке крупных деловых центров, городов-миллионников стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы на рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Так, в Москве в 2007 г. был открыт MaMaison Pokrovka Suite (84 номера), в Петербурге — апарт-отель «Кронверк». Затем, в 2011 г., в Санкт-Петербурге открылся апарт-отель Staybridge Suites (183 номера, IHG). Постепенно развивался и московский рынок: к 2016 г. в Москве действовало уже 28 гостиничных объектов с возможностью апарт-размещения.

Региональные апарт-отели малочисленны, обладают незначительным числом номеров, а также часто имеют неудобное расположение (окраина города), невысокий уровень комфорта, ограниченный набор услуг, часто не соответствующий заявленной категории. Значительно чаще встречаются отели,  в чьей инфраструктуре предусмотрено несколько апартаментов с кухнями как часть предложения типового проживания.

В последние 2 года отмечается активное развитие рынка апартаментов в формате «жилье без права прописки». Об этом свидетельствует большое количество введенных в эксплуатацию и строящихся объектов, а также только анонсированных, от эконома до премиума класса.

Загрузка

Пик снижения загрузки апартаментов пришелся на первую половину 2009 г. К началу 2010 г. наблюдался рост загрузки апартаментов, который продолжился на протяжении следующих пяти лет. Согласно годовым отчетам крупных операторов и игроков, загрузка апартаментов в 2015 г. и начале 2016-го также показала тенденцию роста и достигала в большинстве своем +5-6% к загрузке гостиниц города, то есть около 65-78% в год.

Стоит заметить, что мы прогнозируем удержание позиций загрузки апарт- комплексов в России в среднесрочной перспективе (3-5 лет) на уровне 70-80% в год.

Период пользования сервисными и гостиничными апартаментами будет снижаться до среднего периода аренды сроком в 90 - 120 дней. На рынке уже появились апарт-проекты, где ограничивается минимальный срок пребывания, например, апарт-комплекс YES!. От 5 015 - 24 190 руб./сутки варьируется стоимость аренды двухкомнатных апартаментов в Москве.

Ключевые факторы, увеличивающие доходность апарт-проектов-2016:

1. Lifestyle Marketing. Стиль проекта - в формате создания социальной среды, удобной для проживания представителей целевой аудитории: магазины, школы, работа, театры - все на расстоянии удобной доступности.

2. Innovative governance structure. Инновационные системы управления апарт-объектом, которые позволяют предложить уникальный продукт, сервисы и услуги (начиная от элементов гостиничного сервиса и заканчивая заботой об окружающей среде).

3. Long-term contract. Ориентация на заключение долгосрочных партнерских контрактов, как с эксплуатационными компаниями, так и с клиентами (от 20-40% апартов сдаются на долгосрочной основе - более 3 лет - и 60-80% - до 120 дней).

4. Exective cost controls. Четкий и последовательный контроль расходов на всех стадиях (инвестиционной и операционной).

5. Custmer relationship management. Возможность создавать и управлять взаимоотношениями с клиентами и проживающими в апартах с использованием инновационных CRM систем.

Юрисдикция не определена

Российское законодательство (по состоянию на 01.03.2016) отрывочно и противоречиво регулирует статус апартаментов. По документам – это нежилые помещения. По факту – они предназначены и используются для более или менее продолжительного (а иногда и постоянного) проживания физических лиц.

Если для гостиничных апартаментов есть отдельные специальные нормы, то для жилых апартаментов, которые последнее время стали стремительно развиваться, специальные нормы в законодательстве вообще отсутствуют. Отношение властей к жилым апартаментам выражается в классическом «казнить нельзя помиловать»: предоставление земельных участков под строительство жилых апартаментов на будущее запретили, а что будет с уже начатыми проектами, до сих пор не ясно. Обещанная федеральными властями в 2014 г. «амнистия» жилых апартаментов пока не реализовалась в опубликованные проекты нормативных актов.

Расходы по оплате коммунальных услуг в апартаментах превышают аналогичные расходы в квартирах и других жилых помещениях. Для апартаментов как нежилых помещений налог на имущество физических лиц выше, чем для большинства жилых помещений. Для апартаментов как нежилых помещений ставка налога составляет 0,5% или 2% от кадастровой стоимости. Применяемая ставка налога зависит от назначения (разрешенного использования) здания: если апартаменты являются частью многофункционального комплекса, то применяется ставка 2%; если апартаментный комплекс считается гостиницей (иным объектом недвижимости), то применяется ставка 0,5%.

Подводя итоги

Эксперты Blackwood Real Estate, Hospitality Income Consulting и Noerr отмечают, что на основании полученных данных прогнозируется продолжение роста данного сегмента рынка, в котором сервисные апартаменты в сочетании с гостиничными услугами, но вне отельных объектов недвижимости заняли свою прочную нишу. Данный рост будет обеспечиваться следующими факторами:

- Развитие новой потребительской ниши / роста потребности в данном продукте;

- Увеличение знаний потребителей обо всех преимуществах объектов долгосрочного проживания, дополнительных услугах в сочетании с гибкой и привлекательной ценовой политикой;

- Ограничение развития других типов коммерческой недвижимости в центральных районах городов и, как следствие, поиск девелоперами альтернативных форматов;

- Мобильность международного и российского бизнеса, миграция между регионами.

Одновременно стоит заметить, что прогнозируется удержание позиций загрузки апарт-комплексов в среднесрочной перспективе (3-5 лет) на уровне 70-80% в год.

Прогнозируется также достижение баланса между апарт-комплексами, сдаваемыми в аренду, и жилыми комплексами апартаментов на продажу, в то время как сегодня перевес в сторону последних достигает 60-70% от общего предложения. Таким образом, у клиентов появится возможность выбирать между приобретением жилья в собственность, арендой в частном секторе или арендой в качественном коммерческом секторе.

Продуктовая дифференциация предложения продолжит быть трендом данного сегмента рынка: игроки рынка будут стремиться создавать продукты, которые способны максимально облегчить жизнь клиентов.

На рынке апартаментов начали появляться проекты под управлением международных брендов. Возможно, из-за нестабильной экономической ситуации их активность снизится на ближайшее время.

Также высока возможность выхода на рынок таймшер проектов, правда, предварительно изменивших «название» из-за плохой репутации, сложившейся в начале 90-х.

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Консалтинг и брокеридж

Hospitality Income Consulting

Юридическая поддержка

Noerr Group

Гостиничные операторы

IHG

Материалы по теме

Исследования рынка

Апартаменты: все ближе к жилью

Согласно отчету, подготовленному Департаментом аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», рынок апартаментов в уходящем 2016 г. охарактеризовался следующими тенденциями.

16.12
Экспертный анализ

Апартаменты кредитуют почти наравне с квартирами

Обзор ипотечных программ, распространяющихся на апартаменты, показал, что в большинстве случаев условия кредитования практически не отличаются от тех, что предлагаются покупателям квартир (если не учитывать программы ипотеки с господдержкой).

30.11

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12
Управление недвижимостью

CBRE займется МФК AQUATORIA

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду и продаже офисных площадей в составе МФК AQUATORIA.
04.12
Сделка

Louis Vuitton купил особняк в центре Москвы

Moet Hennessy—Louis Vuitton приобрела особняк в Столешниковом переулке, в котором располагается бутик бренда.
 
03.12
Открытие

В БЦ «Кусково» зашли новые арендаторы

Кроме того, несколько действующих арендаторов увеличили арендуемые площади.
03.12
События

«Романов двор» приобщит к искусству

В бизнес-пространстве «Романов двор» открылась Altmans Gallery.
 
04.12
Игроки рынка

Акционер ГК «Основа» инвестирует в сеть парков развлечений

В Москве откроется 10 парков развлечений Challenge Park.
06.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre