Что ждет сервисные апартаменты?

Компания Hospitality Income Consulting совместно с Blackwood Real Estate и Noerr Group выпустила исследование, касающееся особенностей сервисных апартаментов. 

9742

Сервисные апартаменты. Мировой и российский рынок

Апартаменты остаются все еще новационным для России продуктом, который благодаря активности девелоперов в разных частях страны быстро набирает обороты. Современная концепция сервисных апартаментов сформировалась в США в 70-е годы 20-го века и постепенно приобрела чрезвычайную популярность в странах Азии. Так, например, годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90% уже несколько лет, что является лучшим показателем по всему миру.

Очень популярны сервисные апартаменты в Индии, где молодые супружеские пары, студенты, командированные являются основной целевой аудиторией. В то же время в Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно.

В крупных европейских городах апарт-сегмент развивается более равномерно благодаря стабильному числу деловых туристов и путешественников. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе – это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания): Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид.

В целом для мирового рынка апартаментного размещения характерен ежегодный рост на 5-20% в зависимости от страны за период 2014-2016 гг. Несмотря на мировое развитие курортных апарт-отелей, Россия пока отстает от данной практики.

Около 7 лет назад рынок апарт-размещения пришел и в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов.

В 2005–2008 гг. на рынке крупных деловых центров, городов-миллионников стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы на рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Так, в Москве в 2007 г. был открыт MaMaison Pokrovka Suite (84 номера), в Петербурге — апарт-отель «Кронверк». Затем, в 2011 г., в Санкт-Петербурге открылся апарт-отель Staybridge Suites (183 номера, IHG). Постепенно развивался и московский рынок: к 2016 г. в Москве действовало уже 28 гостиничных объектов с возможностью апарт-размещения.

Региональные апарт-отели малочисленны, обладают незначительным числом номеров, а также часто имеют неудобное расположение (окраина города), невысокий уровень комфорта, ограниченный набор услуг, часто не соответствующий заявленной категории. Значительно чаще встречаются отели,  в чьей инфраструктуре предусмотрено несколько апартаментов с кухнями как часть предложения типового проживания.

В последние 2 года отмечается активное развитие рынка апартаментов в формате «жилье без права прописки». Об этом свидетельствует большое количество введенных в эксплуатацию и строящихся объектов, а также только анонсированных, от эконома до премиума класса.

Загрузка

Пик снижения загрузки апартаментов пришелся на первую половину 2009 г. К началу 2010 г. наблюдался рост загрузки апартаментов, который продолжился на протяжении следующих пяти лет. Согласно годовым отчетам крупных операторов и игроков, загрузка апартаментов в 2015 г. и начале 2016-го также показала тенденцию роста и достигала в большинстве своем +5-6% к загрузке гостиниц города, то есть около 65-78% в год.

Стоит заметить, что мы прогнозируем удержание позиций загрузки апарт- комплексов в России в среднесрочной перспективе (3-5 лет) на уровне 70-80% в год.

Период пользования сервисными и гостиничными апартаментами будет снижаться до среднего периода аренды сроком в 90 - 120 дней. На рынке уже появились апарт-проекты, где ограничивается минимальный срок пребывания, например, апарт-комплекс YES!. От 5 015 - 24 190 руб./сутки варьируется стоимость аренды двухкомнатных апартаментов в Москве.

Ключевые факторы, увеличивающие доходность апарт-проектов-2016:

1. Lifestyle Marketing. Стиль проекта - в формате создания социальной среды, удобной для проживания представителей целевой аудитории: магазины, школы, работа, театры - все на расстоянии удобной доступности.

2. Innovative governance structure. Инновационные системы управления апарт-объектом, которые позволяют предложить уникальный продукт, сервисы и услуги (начиная от элементов гостиничного сервиса и заканчивая заботой об окружающей среде).

3. Long-term contract. Ориентация на заключение долгосрочных партнерских контрактов, как с эксплуатационными компаниями, так и с клиентами (от 20-40% апартов сдаются на долгосрочной основе - более 3 лет - и 60-80% - до 120 дней).

4. Exective cost controls. Четкий и последовательный контроль расходов на всех стадиях (инвестиционной и операционной).

5. Custmer relationship management. Возможность создавать и управлять взаимоотношениями с клиентами и проживающими в апартах с использованием инновационных CRM систем.

Юрисдикция не определена

Российское законодательство (по состоянию на 01.03.2016) отрывочно и противоречиво регулирует статус апартаментов. По документам – это нежилые помещения. По факту – они предназначены и используются для более или менее продолжительного (а иногда и постоянного) проживания физических лиц.

Если для гостиничных апартаментов есть отдельные специальные нормы, то для жилых апартаментов, которые последнее время стали стремительно развиваться, специальные нормы в законодательстве вообще отсутствуют. Отношение властей к жилым апартаментам выражается в классическом «казнить нельзя помиловать»: предоставление земельных участков под строительство жилых апартаментов на будущее запретили, а что будет с уже начатыми проектами, до сих пор не ясно. Обещанная федеральными властями в 2014 г. «амнистия» жилых апартаментов пока не реализовалась в опубликованные проекты нормативных актов.

Расходы по оплате коммунальных услуг в апартаментах превышают аналогичные расходы в квартирах и других жилых помещениях. Для апартаментов как нежилых помещений налог на имущество физических лиц выше, чем для большинства жилых помещений. Для апартаментов как нежилых помещений ставка налога составляет 0,5% или 2% от кадастровой стоимости. Применяемая ставка налога зависит от назначения (разрешенного использования) здания: если апартаменты являются частью многофункционального комплекса, то применяется ставка 2%; если апартаментный комплекс считается гостиницей (иным объектом недвижимости), то применяется ставка 0,5%.

Подводя итоги

Эксперты Blackwood Real Estate, Hospitality Income Consulting и Noerr отмечают, что на основании полученных данных прогнозируется продолжение роста данного сегмента рынка, в котором сервисные апартаменты в сочетании с гостиничными услугами, но вне отельных объектов недвижимости заняли свою прочную нишу. Данный рост будет обеспечиваться следующими факторами:

- Развитие новой потребительской ниши / роста потребности в данном продукте;

- Увеличение знаний потребителей обо всех преимуществах объектов долгосрочного проживания, дополнительных услугах в сочетании с гибкой и привлекательной ценовой политикой;

- Ограничение развития других типов коммерческой недвижимости в центральных районах городов и, как следствие, поиск девелоперами альтернативных форматов;

- Мобильность международного и российского бизнеса, миграция между регионами.

Одновременно стоит заметить, что прогнозируется удержание позиций загрузки апарт-комплексов в среднесрочной перспективе (3-5 лет) на уровне 70-80% в год.

Прогнозируется также достижение баланса между апарт-комплексами, сдаваемыми в аренду, и жилыми комплексами апартаментов на продажу, в то время как сегодня перевес в сторону последних достигает 60-70% от общего предложения. Таким образом, у клиентов появится возможность выбирать между приобретением жилья в собственность, арендой в частном секторе или арендой в качественном коммерческом секторе.

Продуктовая дифференциация предложения продолжит быть трендом данного сегмента рынка: игроки рынка будут стремиться создавать продукты, которые способны максимально облегчить жизнь клиентов.

На рынке апартаментов начали появляться проекты под управлением международных брендов. Возможно, из-за нестабильной экономической ситуации их активность снизится на ближайшее время.

Также высока возможность выхода на рынок таймшер проектов, правда, предварительно изменивших «название» из-за плохой репутации, сложившейся в начале 90-х.

 



Материалы по теме

Исследования рынка

Апартаменты: все ближе к жилью

Согласно отчету, подготовленному Департаментом аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», рынок апартаментов в уходящем 2016 г. охарактеризовался следующими тенденциями.

16.12
Экспертный анализ

Апартаменты кредитуют почти наравне с квартирами

Обзор ипотечных программ, распространяющихся на апартаменты, показал, что в большинстве случаев условия кредитования практически не отличаются от тех, что предлагаются покупателям квартир (если не учитывать программы ипотеки с господдержкой).

30.11

журнал CRE 4 (424)

Апрель
Вышел из печати апрельский CRE №4 (424) Номер подготовлен при поддержке: MD Facility Management MMG Raven Russia Metrika Investments S.A. Ricci ГАЛС Группа компаний Спектрум МR Group KR Properties CORE.XP NF Group Comcity Central Properties PLT Sawatzky Property Management Столица Менеджмент УК Zeppelin RRG В НОМЕРЕ: Тема номера НЕ ВСЕГДА ГОТОВЫ В гибких офисах и коворкингах по-прежнему «все сложно»   Актуально РУК НЕ ХВАТАЕТ Кадровый голод стал катастрофическим  ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (20-26 марта)

Офисная конференция, складские сделки, проект нового «Сити» в Коммунарке, результаты X5 Group и ТРЦ «Небо», а также новый материал из журнала CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
26.03
Источник: CRE
Сделка

«Пионер» нашел покупателя на бизнес-центр

Отдельный корпус площадью 22,3 тыс. кв. м в Ostankino Business Park приобрела компания «Астра», специализирующаяся на разработках программного обеспечения. Опрошенные изданием эксперты оценивают сделку в 2,7-3,5 млрд рублей, что на наш взгляд больше похоже на оценку себестоимости строительства. По нашей оценке, сумма должна быть не менее 5,5 млрд рублей.
29.03
Источник: CRE
Открытие

Флагманский Love Republic открылся во Владивостоке

Магазин площадью 756 кв. м расположился в ТВК «Калина Молл». Для Love Republic это 160-й магазин собственной розничной сети.
27.03
Источник: CRE
Аукцион

«Правда» снова продается

Комплекс зданий общей площадью около 19,5 тыс. кв. м выставлен на торги по начальной цене 565 млн рублей.
28.03
Источник: IBC
Проект

Во Владивостоке построят склад класса А на 17 тыс. кв. м

Мультитемпературный складской комплекс планируется построить на территории опережающего социально–экономического развития (ТОР) «Надеждинская» в 2024 году. Брокериджем объекта занимается IBC.
31.03
Источник: Пресс-служба «Ферро-Строй»
Проект

«Белая Дача парк» получит 6-этажный паркинг

Компания «Ферро-Строй» спроектировала шестиэтажный паркинг в Котельниках.

27.03
Источник: IBC Real Estate
Назначения

IBC Real Estate в Петербурге возглавил Сергей Владимиров

Сергей более 10 лет работал в JLL, а также в определенный период представлял интересы инвестиционной компании AVICA.
28.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre