Что приведет к подорожанию офисов в 2017 г.?

Наступивший год станет годом роста арендных ставок и снижения доли вакантных площадей в офисах средней ценовой категории, уверены эксперты ГК «ЭКООФИС». Причем это произойдет независимо от продления западных санкций и изменения курса валют (за исключением резкой девальвации). Специалисты приводят 5 аргументов в пользу данного тезиса.

6842

Малый бизнес приспособился к новым условиям

Основные арендаторы офисов класса В и С – представители малого и среднего бизнеса. Именно они пострадали более всего от падения рубля в 2014 г., именно они разорялись или делали офисы в собственных квартирах в 2015-м. Однако уже в 2016 г. люди стали осваиваться и учиться зарабатывать в новых условиях.

«К началу прошлого года шок от резких изменений в экономике прошел. И владельцы малого и среднего бизнеса – люди активные и предприимчивые – стали искать пути для ведения бизнеса в новых условиях, ориентируясь на новый уровень платежеспособности и потребностей своих клиентов, - считает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. – Собственники стали чувствовать себя более уверенно и «позволять себе» расходы на офис, их бизнес начал развиваться и потребовал расширения офисных площадей».

Результатом данной тенденции уже в 2016 г. в сегменте офисов В и С класса стали и сделки с новыми арендаторами, и расширение уже существующих договоров.

Сдача «зависших» площадей к концу 2016 г.

В 2015 г. сдать крупные или дорогие офисные площади было практически невозможно даже с существенным дисконтом. У арендаторов просто не было свободных денег, и все усилия были направлены на сокращение бюджетов, - рассказывает Андрей Ковалев. – Сейчас компании уже готовы вкладывать значительные суммы в аренду хороших площадей. Разумеется, речь идет о качественных объектах и адекватных ценах».

Среди заявленных крупных сделок прошедшего года достаточно вспомнить объявление об аренде компанией Яндекс 10 000 кв. м в БЦ «Аврора», сдачу пустующих до этого почти два года площадей в Москва-Сити по ставке 48 000 руб. за метр в год и другие.

«Лист ожидания» в офисных проектах с мелкой нарезкой

Подобно тому как дешевые однокомнатные квартиры являются «градусником» рынка жилья, в коммерческой недвижимости показателем назревающих на рынке трендов является спрос на маленькие помещения.

Конечно, интерес к небольшим помещениям есть всегда в силу их низкой общей стоимости. И активный рост спроса наблюдался в начале 2015 г., когда компании снижали расходы на аренду. Тогда собственники бизнес-центров и бизнес-парков также говорили о наличии листа ожидания в некоторых проектах. Однако в течение 2016 г. спрос на подобные помещения был стабилен, вакантность в проектах была не высокой, но и не нулевой.

«Основная часть сделок проходила с уже существующими арендаторами, которые готовы были немного расширять существующие площади, - говорит Андрей Ковалев. - А вот с началом осеннего делового сезона, в сентябре-октябре, наблюдалось некоторое увеличение спроса на маленькие помещения со стороны новых арендаторов. Это компании, которые восстановились после краха 2015 г., а также совершенно новые представители малого бизнеса». В результате в адекватных с точки зрения соотношения цена-качество объектах спрос на такие помещения стал превышать предложение. И если год назад это были единичные случаи в уникальных проектах, то сейчас специалисты говорят об этом как о тенденции.

Новые арендаторы снимают офис по более высоким ставкам

По сути, так называемое латентное повышение цен на офисы средней ценовой категории уже началось. Уже в октябре-ноябре новые сделки по аренде небольших помещений в этом сегменте заключались по цене на 5-10% выше тех, по которым арендовали те же помещения прежние арендаторы. Правда, в данном случае это является ростом ставок по сравнению с теми, которые сформировались в предыдущий год в связи с кризисом: арендодатели компенсируют те уступки, на которые им пришлось пойти в процессе переговоров со своими арендаторами в 2015 г.

Кроме того, управляющие компании стали выставлять в рекламу занятые ликвидные помещения с целью определения их реальной рыночной цены и по возможности – пересдаче по более высоким ставкам.

Новые налоги

Наконец, еще одной причиной неминуемого роста ставок стала переоценка кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости в столице. Проведенная переоценка повысит размер налога на имущество, причем в ряде случаев – в 3-5 и более раз. И эти выросшие многократно дополнительные затраты на владение недвижимостью «потянут» за собой рост арендных ставок.

«Для офисов класса В и С доля такого повышенного налога в структуре себестоимости составит порядка 18%. Это при том, что доходность сейчас составляет 5-8%. Понятно, что у собственника в этой ситуации только два варианта: повышать ставки или банкротиться», - поясняет Андрей Ковалев. Таким образом, резкий рост себестоимости придется компенсировать ростом расценок на аренду.



иГРОКИ РЫНКА

ЭКООФИС

Ковалев Андрей

Управление и эксплуатация недвижимости

ЭКООФИС

Материалы по теме

Исследования рынка

Где размещать офисы?

Деловой квартал Neopolis совместно с компанией HeadHunter провел исследование и выяснил, что, выбирая место работы, соискатели ориентируются в первую очередь на саму компанию, а не на локацию бизнес-центра. 

13.03
Исследования рынка

Офисы Москвы – итоги 2016 г. от Welhome

По данным консалтинговой компании Welhome, по итогам 2016 г. объем ввода офисных площадей Москвы составил всего 277,3 тыс. кв. м GLA, что почти в 2 раза ниже аналогичного показателя 2015 г. и составляет около 47% от заявленного на начало 2016 г. объема ввода.
22.02
Исследования рынка

Кто арендует офисы в «Москва-Сити»?

Colliers International проанализировала состав арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити» и составила портрет резидента этого делового района. На текущий момент 66% занятых площадей в «Москва-Сити» приходится на российские компании и 34% - на иностранные. 
09.12

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: Глория Джинс
Игроки рынка

Максим Басов - новый генеральный директор Глория Джинс

Лилия Булатова возглавила блок создания и развития продукта ритейлера.
17.06
Источник: CORE.XP
Проект

CORE.XP реализовала «Столешники Хаус»

Площадь здания составляет 7 000 кв. м, а его резидентами стали именитые рестораторы. Команда CORE.XP изначально была автором коммерческой концепции проекта, разработанной в 2017 году, после чего приступила к реализации с началом строительных работ.
17.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: Магнит
Игроки рынка

«Магнит Маркет» планирует нарастить московскую сеть ПВЗ до 1000 точек

Сейчас в столице работают 300 ПВЗ сети. При этом об официальном начале работы ритейлер объявляет только сейчас, до этого проект работал в тестовом режиме.
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre