Время «одной корзины» прошло

Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet

5871

Пожалуй, впервые за двадцать лет девелоперы столкнулись с тем, что быть «узкими специалистами» не выйдет при всем желании, а от грамотной диверсификации бизнеса зависит присутствие на кризисном рынке в принципе.

Я всегда говорю нашим клиентам о том, что диверсификация нужна на любом этапе цикла, и вне зависимости от сегмента. Еще три года назад заявление «строю только офисы» говорило именно о том, что офисы получаются у вас особенно хорошо. Сейчас любые «только» будут означать лишь то, что вы не слишком сильны в прогнозах и минимизации рисков.

Для меня всегда были показательны в этом смысле банковские оценки для проектного финансирования; банкиры всегда вам скажут – в первую очередь, мы дадим денег на жилье, затем на апартаменты, потом – на торговый центр, склады, может быть, на гостиницу, и уже только потом – на офис. Девелоперы, знакомые с финансистами, эту «шкалу ценностей» усвоили давно, что вовсе не значит, что они перестали строить офисы. Просто, помимо офисов, они решили положить в корпоративный портфель что-то другое.

Еще  недавно, казалось бы, такая «безрисковая» торговая недвижимость в кризис также продемонстрировала, что чудес не бывает. Нет денег у покупателей – нет торговых центров. Да, в разных регионах зачастую складывается кардинально отличная ситуация: где-то совсем перестали обедать вне дома, а где-то напротив – это стало своеобразной отдушиной в крзисное время. Однако, и во-первых, и во-вторых, точно просел fashion и упал трафик. Девелоперы, привыкшие к тому, что «придут все и купят всё», разумеется, в панике: как вернуть людей? Что будет с моими кредитами? Как удержать арендаторов, которые перестали зарабатывать и вот-вот разбегутся?.. Итог мы видим последние три года в виде появления очень странных и, зачастую, мертворожденных проектов «для трафика». Это хорошо, что вы придумали ярмарку русских дизайнеров. Плохо, что ошиблись с брендами-участниками, маркетингом, временем проведения и совсем ничего на ней не заработали. Бесплатная шахматная школа в атриуме – тоже прекрасно, плохо, если вы не продумали сопутствующие сервисы, за которые клиенты будут охотно платить.

В условиях, когда мало у кого получается заработать на «просто магазине» или «просто офисе», многие игроки уходят в сегмент МФК. Но здесь тоже есть свои ловушки: как, например, не ошибиться с пулом арендаторов, кого «посадить» в комплекс, на 20% состоящий из апартаментов, на 50% - из офисов и только на 30 – из ритейла? А может быть, вам вообще не нужны арендаторы, и пришло время заняться той самой диверсификацией бизнеса, взяв франшизу универмага, кинотеатра, ресторанного проекта или фермерского супермаркета? Или не взять франшизу, но, как ГК «Ташир», начать работать над такими проектами самостоятельно? Да, это заставит здорово потратиться на начальном этапе, однако на выходе вы приобретаете не просто независимость от арендаторов, но работающие бизнесы, с которыми можете входить и в чужие проекты.

Показательно, что девелоперы наконец перестали пытаться попасть пальцем в небо и оценили профессиональный консалтинг. Причем к экспертизе прибегают не только firsttime или выходящие в новые регионы девелоперы, но игроки с опытом 10-15 лет. Конечно, сыграли роль прошлые кризисы, когда многие бизнесы, работавшие по принципу «я знаю лучше вас», разорились или потеряли ведущие позиции. Но мне кажется, дело не только в этом, но в том, что именно текущий кризис привел российский рынок коммерческой недвижимости к тому, о чем все мечтают уже много лет: каждый должен заниматься своим делом. Именно поэтому, например, мы всегда и везде подтверждаем рекомендации и прогнозы цифрами, как бы ни хотел заказчик услышать от нас иное.

По этой же причине в рамках диверсификации бизнеса в кризис вряд ли посоветуем те самые «странные» проекты вроде шахматной школы в атриуме в чистом виде, но честно расскажем девелоперу обо всех рисках такого шага. Замечательно, если у заказчика есть средства на океанариум или просто огромный аквариум – это сегодня беспроигрышный вариант, но не менее качественный трафик можно создать с помощью, например, недорогих и профессиональных квеструмов или центров коммуникации. Или франчайзи-консалтинг, которым сейчас занимаются многие девелоперы, в результате получающие прекрасные fashion-галереи, состоящие исключительно из франчайзи - никто не назовет это больше «шанхаем», «ярмаркой ИП» и «непрофессиональным ритейлом». Скажу больше: потенциальные арендаторы сегодня как никогда ценят концепцию «одного окна», когда можно получить у вас «все и немного больше». Кроме того, если девелопер занимается смежными бизнесами на постоянной основе, для арендатора это еще и возможность получить скидку за счет девелоперских объемов, скажем, на отделке.

Нас часто спрашивают: а как же быть с теми торговыми центрами, где априори «все плохо» и кажется, что безнадежно? Рецептов здесь может быть три: реконцепция, реновация и диверсификация. Да, начинать нужно, конечно, с коммерческого аудита, под микроскопом рассмотрев всех старых и новых арендаторов, может быть, сменить «якорь», а, может быть, создать в рамках диверсификации новый «якорь» уже самостоятельно. Многие, кстати, недооценивают изменения «малой кровью» - например, частичное изменение интерьеров, даже фасада, а эти шаги, как ни странно, могут помочь существенно увеличить трафик. Поставьте другую мебель в зоне фудкорта – и вы увидите иную модель поведения клиентов. Привезите в атриум мягкие диваны и купите кофейные автоматы – и, как минимум, в холодное время года получите беспрецедентно лояльных посетителей, которые будут готовы приходить к вам как к себе домой.

Да, никто не отменял эха падения доходов, которое будет слышно как минимум весь 2017-й год. Однако в 2018-м мы все-таки вернемся к привычному рынку. К привычному, да не совсем: во-первых, российская коммерческая недвижимость придет к европейским значениям доходности на уровне 7-8%, и уже никто не будет в ужасе вздыхать от этих цифр; во-вторых, уже ни у кого больше не получится «строить только офисы». Да, чтобы иметь возможность держаться на плаву в любые периоды в России, бизнес нужно диверсифицировать – складывать все «в одну корзину» крайне рискованно.

 



иГРОКИ РЫНКА

RealJet

Шапошников Михаил

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Материалы по теме

KnowHow

Семь правил успешного редевелопмента

В последние годы внимание застройщиков часто обращается к реконструкции и редевелопменту промышленных территорий или отдельных объектов этого назначения. Существующие промышленные зоны либо перепрофилируются под другие промышленные сегменты, либо превращаются в деловые, профессиональные кластеры или кварталы со смешанной функцией. О том, каким образом успешно провести редевелопмент объекта, расскажет генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» Александр Балабин. 

19.05

Московский рынок привлекателен для девелопмента

По результатам исследования «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2014 г.», проведенного Urban Land Institute (ULI) и компанией PwC, Москва уверенно заняла четвертое место с точки зрения привлекательности для девелопмента, но не смогла удержаться в десятке городов-лидеров с точки зрения перспектив для существующих инвестиций. Однако небольшое перемещение с 9 на 13 место может быть неправильно воспринято.

31.01

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: Invest 7
Игроки рынка

Invest 7 зовет на «Завод»

Компания на эксклюзиве займется реализацией площадей формата Light Industrial в строящемся индустриальном парке «Завод» в Люберцах. К середине 2026 года запланирован ввод первой очереди площадью около 9 000 кв. м, а общая площадь проекта составит свыше 50 000 кв. м.
11.07
Источник: CRE
Сделка

Особняк у Лубянки сменил владельца

Совкомбанк реализовал офисное здание площадью 6,7 тыс. кв. м в центре Москвы. Новый владелец — West Wind Group.
11.07
Источник: CRE
Рейтинг

Топ-5 исследований рынка за июнь 2025 года

Уже не первый год мы регулярно составляем Топ-10 новостей за неделю по одному единственному показателю - читаемости. Пришло время попробовать составить похожий рейтинг аналитических материалов, но с оговоркой - попадают туда только материалы из разделов "Исследования рынка" и "Экспертный анализ", а количество мы сократили до пяти - эти материалы лидируют по читаемости с заметным преимуществом.
14.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Кто не рискует: как защищены участники фондов коллективных инвестиций

Фонды коллективных инвестиций уже стали для российского рынка недвижимости массовым продуктом, однако управляются они пока преимущественно в ручном режиме. Практически нет и «упакованных» решений для минимизации профильных рисков, в том числе страховых. Это беспокоит как собственников, управляющие компании и инвесторов, так и соответствующие государственные ведомства, и может затормозить развитие сегмента.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.07
Источник: CRE
Аукцион

РАД реализует активы «Почты России»

Российский аукционный дом выставил на торги в Москве 11 непрофильных активов «Почты России» общей стоимостью более 5 млрд рублей. Крупнейшими из них стали объекты на Мясницкой улице и в Ростокине.
16.07
Источник: Пресс-служба ХСА
Сделка

«Альфа-Капитал» докупил «квадратов» в Industrial City

«Альфа-Капитал» увеличил портфель площадей в парках Industrial City до 40 000 кв. м.
 
 
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre