Время «одной корзины» прошло

Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet

5786

Пожалуй, впервые за двадцать лет девелоперы столкнулись с тем, что быть «узкими специалистами» не выйдет при всем желании, а от грамотной диверсификации бизнеса зависит присутствие на кризисном рынке в принципе.

Я всегда говорю нашим клиентам о том, что диверсификация нужна на любом этапе цикла, и вне зависимости от сегмента. Еще три года назад заявление «строю только офисы» говорило именно о том, что офисы получаются у вас особенно хорошо. Сейчас любые «только» будут означать лишь то, что вы не слишком сильны в прогнозах и минимизации рисков.

Для меня всегда были показательны в этом смысле банковские оценки для проектного финансирования; банкиры всегда вам скажут – в первую очередь, мы дадим денег на жилье, затем на апартаменты, потом – на торговый центр, склады, может быть, на гостиницу, и уже только потом – на офис. Девелоперы, знакомые с финансистами, эту «шкалу ценностей» усвоили давно, что вовсе не значит, что они перестали строить офисы. Просто, помимо офисов, они решили положить в корпоративный портфель что-то другое.

Еще  недавно, казалось бы, такая «безрисковая» торговая недвижимость в кризис также продемонстрировала, что чудес не бывает. Нет денег у покупателей – нет торговых центров. Да, в разных регионах зачастую складывается кардинально отличная ситуация: где-то совсем перестали обедать вне дома, а где-то напротив – это стало своеобразной отдушиной в крзисное время. Однако, и во-первых, и во-вторых, точно просел fashion и упал трафик. Девелоперы, привыкшие к тому, что «придут все и купят всё», разумеется, в панике: как вернуть людей? Что будет с моими кредитами? Как удержать арендаторов, которые перестали зарабатывать и вот-вот разбегутся?.. Итог мы видим последние три года в виде появления очень странных и, зачастую, мертворожденных проектов «для трафика». Это хорошо, что вы придумали ярмарку русских дизайнеров. Плохо, что ошиблись с брендами-участниками, маркетингом, временем проведения и совсем ничего на ней не заработали. Бесплатная шахматная школа в атриуме – тоже прекрасно, плохо, если вы не продумали сопутствующие сервисы, за которые клиенты будут охотно платить.

В условиях, когда мало у кого получается заработать на «просто магазине» или «просто офисе», многие игроки уходят в сегмент МФК. Но здесь тоже есть свои ловушки: как, например, не ошибиться с пулом арендаторов, кого «посадить» в комплекс, на 20% состоящий из апартаментов, на 50% - из офисов и только на 30 – из ритейла? А может быть, вам вообще не нужны арендаторы, и пришло время заняться той самой диверсификацией бизнеса, взяв франшизу универмага, кинотеатра, ресторанного проекта или фермерского супермаркета? Или не взять франшизу, но, как ГК «Ташир», начать работать над такими проектами самостоятельно? Да, это заставит здорово потратиться на начальном этапе, однако на выходе вы приобретаете не просто независимость от арендаторов, но работающие бизнесы, с которыми можете входить и в чужие проекты.

Показательно, что девелоперы наконец перестали пытаться попасть пальцем в небо и оценили профессиональный консалтинг. Причем к экспертизе прибегают не только firsttime или выходящие в новые регионы девелоперы, но игроки с опытом 10-15 лет. Конечно, сыграли роль прошлые кризисы, когда многие бизнесы, работавшие по принципу «я знаю лучше вас», разорились или потеряли ведущие позиции. Но мне кажется, дело не только в этом, но в том, что именно текущий кризис привел российский рынок коммерческой недвижимости к тому, о чем все мечтают уже много лет: каждый должен заниматься своим делом. Именно поэтому, например, мы всегда и везде подтверждаем рекомендации и прогнозы цифрами, как бы ни хотел заказчик услышать от нас иное.

По этой же причине в рамках диверсификации бизнеса в кризис вряд ли посоветуем те самые «странные» проекты вроде шахматной школы в атриуме в чистом виде, но честно расскажем девелоперу обо всех рисках такого шага. Замечательно, если у заказчика есть средства на океанариум или просто огромный аквариум – это сегодня беспроигрышный вариант, но не менее качественный трафик можно создать с помощью, например, недорогих и профессиональных квеструмов или центров коммуникации. Или франчайзи-консалтинг, которым сейчас занимаются многие девелоперы, в результате получающие прекрасные fashion-галереи, состоящие исключительно из франчайзи - никто не назовет это больше «шанхаем», «ярмаркой ИП» и «непрофессиональным ритейлом». Скажу больше: потенциальные арендаторы сегодня как никогда ценят концепцию «одного окна», когда можно получить у вас «все и немного больше». Кроме того, если девелопер занимается смежными бизнесами на постоянной основе, для арендатора это еще и возможность получить скидку за счет девелоперских объемов, скажем, на отделке.

Нас часто спрашивают: а как же быть с теми торговыми центрами, где априори «все плохо» и кажется, что безнадежно? Рецептов здесь может быть три: реконцепция, реновация и диверсификация. Да, начинать нужно, конечно, с коммерческого аудита, под микроскопом рассмотрев всех старых и новых арендаторов, может быть, сменить «якорь», а, может быть, создать в рамках диверсификации новый «якорь» уже самостоятельно. Многие, кстати, недооценивают изменения «малой кровью» - например, частичное изменение интерьеров, даже фасада, а эти шаги, как ни странно, могут помочь существенно увеличить трафик. Поставьте другую мебель в зоне фудкорта – и вы увидите иную модель поведения клиентов. Привезите в атриум мягкие диваны и купите кофейные автоматы – и, как минимум, в холодное время года получите беспрецедентно лояльных посетителей, которые будут готовы приходить к вам как к себе домой.

Да, никто не отменял эха падения доходов, которое будет слышно как минимум весь 2017-й год. Однако в 2018-м мы все-таки вернемся к привычному рынку. К привычному, да не совсем: во-первых, российская коммерческая недвижимость придет к европейским значениям доходности на уровне 7-8%, и уже никто не будет в ужасе вздыхать от этих цифр; во-вторых, уже ни у кого больше не получится «строить только офисы». Да, чтобы иметь возможность держаться на плаву в любые периоды в России, бизнес нужно диверсифицировать – складывать все «в одну корзину» крайне рискованно.

 



иГРОКИ РЫНКА

RealJet

Шапошников Михаил

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Материалы по теме

KnowHow

Семь правил успешного редевелопмента

В последние годы внимание застройщиков часто обращается к реконструкции и редевелопменту промышленных территорий или отдельных объектов этого назначения. Существующие промышленные зоны либо перепрофилируются под другие промышленные сегменты, либо превращаются в деловые, профессиональные кластеры или кварталы со смешанной функцией. О том, каким образом успешно провести редевелопмент объекта, расскажет генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» Александр Балабин. 

19.05

Московский рынок привлекателен для девелопмента

По результатам исследования «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2014 г.», проведенного Urban Land Institute (ULI) и компанией PwC, Москва уверенно заняла четвертое место с точки зрения привлекательности для девелопмента, но не смогла удержаться в десятке городов-лидеров с точки зрения перспектив для существующих инвестиций. Однако небольшое перемещение с 9 на 13 место может быть неправильно воспринято.

31.01

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre