Время «одной корзины» прошло

Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet

5322

Пожалуй, впервые за двадцать лет девелоперы столкнулись с тем, что быть «узкими специалистами» не выйдет при всем желании, а от грамотной диверсификации бизнеса зависит присутствие на кризисном рынке в принципе.

Я всегда говорю нашим клиентам о том, что диверсификация нужна на любом этапе цикла, и вне зависимости от сегмента. Еще три года назад заявление «строю только офисы» говорило именно о том, что офисы получаются у вас особенно хорошо. Сейчас любые «только» будут означать лишь то, что вы не слишком сильны в прогнозах и минимизации рисков.

Для меня всегда были показательны в этом смысле банковские оценки для проектного финансирования; банкиры всегда вам скажут – в первую очередь, мы дадим денег на жилье, затем на апартаменты, потом – на торговый центр, склады, может быть, на гостиницу, и уже только потом – на офис. Девелоперы, знакомые с финансистами, эту «шкалу ценностей» усвоили давно, что вовсе не значит, что они перестали строить офисы. Просто, помимо офисов, они решили положить в корпоративный портфель что-то другое.

Еще  недавно, казалось бы, такая «безрисковая» торговая недвижимость в кризис также продемонстрировала, что чудес не бывает. Нет денег у покупателей – нет торговых центров. Да, в разных регионах зачастую складывается кардинально отличная ситуация: где-то совсем перестали обедать вне дома, а где-то напротив – это стало своеобразной отдушиной в крзисное время. Однако, и во-первых, и во-вторых, точно просел fashion и упал трафик. Девелоперы, привыкшие к тому, что «придут все и купят всё», разумеется, в панике: как вернуть людей? Что будет с моими кредитами? Как удержать арендаторов, которые перестали зарабатывать и вот-вот разбегутся?.. Итог мы видим последние три года в виде появления очень странных и, зачастую, мертворожденных проектов «для трафика». Это хорошо, что вы придумали ярмарку русских дизайнеров. Плохо, что ошиблись с брендами-участниками, маркетингом, временем проведения и совсем ничего на ней не заработали. Бесплатная шахматная школа в атриуме – тоже прекрасно, плохо, если вы не продумали сопутствующие сервисы, за которые клиенты будут охотно платить.

В условиях, когда мало у кого получается заработать на «просто магазине» или «просто офисе», многие игроки уходят в сегмент МФК. Но здесь тоже есть свои ловушки: как, например, не ошибиться с пулом арендаторов, кого «посадить» в комплекс, на 20% состоящий из апартаментов, на 50% - из офисов и только на 30 – из ритейла? А может быть, вам вообще не нужны арендаторы, и пришло время заняться той самой диверсификацией бизнеса, взяв франшизу универмага, кинотеатра, ресторанного проекта или фермерского супермаркета? Или не взять франшизу, но, как ГК «Ташир», начать работать над такими проектами самостоятельно? Да, это заставит здорово потратиться на начальном этапе, однако на выходе вы приобретаете не просто независимость от арендаторов, но работающие бизнесы, с которыми можете входить и в чужие проекты.

Показательно, что девелоперы наконец перестали пытаться попасть пальцем в небо и оценили профессиональный консалтинг. Причем к экспертизе прибегают не только firsttime или выходящие в новые регионы девелоперы, но игроки с опытом 10-15 лет. Конечно, сыграли роль прошлые кризисы, когда многие бизнесы, работавшие по принципу «я знаю лучше вас», разорились или потеряли ведущие позиции. Но мне кажется, дело не только в этом, но в том, что именно текущий кризис привел российский рынок коммерческой недвижимости к тому, о чем все мечтают уже много лет: каждый должен заниматься своим делом. Именно поэтому, например, мы всегда и везде подтверждаем рекомендации и прогнозы цифрами, как бы ни хотел заказчик услышать от нас иное.

По этой же причине в рамках диверсификации бизнеса в кризис вряд ли посоветуем те самые «странные» проекты вроде шахматной школы в атриуме в чистом виде, но честно расскажем девелоперу обо всех рисках такого шага. Замечательно, если у заказчика есть средства на океанариум или просто огромный аквариум – это сегодня беспроигрышный вариант, но не менее качественный трафик можно создать с помощью, например, недорогих и профессиональных квеструмов или центров коммуникации. Или франчайзи-консалтинг, которым сейчас занимаются многие девелоперы, в результате получающие прекрасные fashion-галереи, состоящие исключительно из франчайзи - никто не назовет это больше «шанхаем», «ярмаркой ИП» и «непрофессиональным ритейлом». Скажу больше: потенциальные арендаторы сегодня как никогда ценят концепцию «одного окна», когда можно получить у вас «все и немного больше». Кроме того, если девелопер занимается смежными бизнесами на постоянной основе, для арендатора это еще и возможность получить скидку за счет девелоперских объемов, скажем, на отделке.

Нас часто спрашивают: а как же быть с теми торговыми центрами, где априори «все плохо» и кажется, что безнадежно? Рецептов здесь может быть три: реконцепция, реновация и диверсификация. Да, начинать нужно, конечно, с коммерческого аудита, под микроскопом рассмотрев всех старых и новых арендаторов, может быть, сменить «якорь», а, может быть, создать в рамках диверсификации новый «якорь» уже самостоятельно. Многие, кстати, недооценивают изменения «малой кровью» - например, частичное изменение интерьеров, даже фасада, а эти шаги, как ни странно, могут помочь существенно увеличить трафик. Поставьте другую мебель в зоне фудкорта – и вы увидите иную модель поведения клиентов. Привезите в атриум мягкие диваны и купите кофейные автоматы – и, как минимум, в холодное время года получите беспрецедентно лояльных посетителей, которые будут готовы приходить к вам как к себе домой.

Да, никто не отменял эха падения доходов, которое будет слышно как минимум весь 2017-й год. Однако в 2018-м мы все-таки вернемся к привычному рынку. К привычному, да не совсем: во-первых, российская коммерческая недвижимость придет к европейским значениям доходности на уровне 7-8%, и уже никто не будет в ужасе вздыхать от этих цифр; во-вторых, уже ни у кого больше не получится «строить только офисы». Да, чтобы иметь возможность держаться на плаву в любые периоды в России, бизнес нужно диверсифицировать – складывать все «в одну корзину» крайне рискованно.

 



иГРОКИ РЫНКА

RealJet

Шапошников Михаил

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Материалы по теме

KnowHow

Семь правил успешного редевелопмента

В последние годы внимание застройщиков часто обращается к реконструкции и редевелопменту промышленных территорий или отдельных объектов этого назначения. Существующие промышленные зоны либо перепрофилируются под другие промышленные сегменты, либо превращаются в деловые, профессиональные кластеры или кварталы со смешанной функцией. О том, каким образом успешно провести редевелопмент объекта, расскажет генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» Александр Балабин. 

19.05

Московский рынок привлекателен для девелопмента

По результатам исследования «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2014 г.», проведенного Urban Land Institute (ULI) и компанией PwC, Москва уверенно заняла четвертое место с точки зрения привлекательности для девелопмента, но не смогла удержаться в десятке городов-лидеров с точки зрения перспектив для существующих инвестиций. Однако небольшое перемещение с 9 на 13 место может быть неправильно воспринято.

31.01

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 сентября)

Крупные открытия в знаковых ТРЦ Москвы, Петербурга и Новокузнецка, итоги премии CRE Federal Awards 2023, новости по проекту «Основы» в Большом Сити, крупный склад для Lazurit, реконцепция «Калейдоскопа комфорта и уюта», долгожданная продажа сети «Сибирский городок» и расширение офиса MR Group – в нашей традиционной подборке.
24.09
Источник: cre.ru
CRE Awards

Все победители CRE Federal Awards 2023

Поздравляем победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards!
21.09
Источник: «Телеграф»
Открытие

В «Ривьеру» придет «Телеграф»

Универмаг российских дизайнеров займет 2 000 кв. м в торгово-развлекательном центре. Консультантом сделки выступила консалтинговая компания RETEX.
20.09
Источник: Пресс-служба Malltech
Открытие

Новокузнецкой «Планете» добавили детства

В новокузнецком ТРЦ «Планета» открылся магазин Crockid.

21.09
Источник: Lazurit
Открытие

Lazurit получил склад на 19 тыс. кв. м в Раменском

Компания объявила о завершении строительства логистического комплекса в «PNK Парк Софьино».
20.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Государство, это мы

По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2023 года объем инвестиций в объекты с госучастием в России составил 34,2 млрд руб., что сопоставимо с показателями 2022-го (34,6 млрд руб.) и 2021 года (32 млрд руб.); в расчете учитывались инвестиционные сделки в коммерческую недвижимость объемом более 350 млн руб. Наибольший объем транзакций в 2023 году был закрыт в сегменте земельных участков под жилые проекты, в том числе по программе КРТ – 66%, в тройку лидеров также вошли торговая (12%) и офисная недвижимость (12%). Впрочем, российский бизнес продолжает активно выходить практически в любые проекты государственно-частного партнерства: в сложившейся геополитической ситуации такие инвестиции для многих игроков остаются одними из немногих рабочих инструментов. Однако риски для обеих сторон довольно высоки.
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE
19.09
Источник: Пресс-служба CORE.XP
Игроки рынка

CORE.XP поменяет «Калейдоскоп комфорта и уюта»

Крупный торговый центр Новосибирска меняет концепцию.
 
20.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм