Торговый рынок Воронежа – есть куда расти

Эксперты компании IDEM рассказали, что происходит с торговой недвижимостью в Воронеже.

7147

Социально-экономическое положение

Воронеж является административным центром Воронежской области, входящей в состав Центрального федерального округа.

Современный Воронеж представляет из себя один из крупнейших экономических центров России. Ведущие отрасли: пищевая, химическая, радиоэлектронная промышленность, машиностроение и розничная торговля.

На 1 января 2010 г. население города составляло 847 620 человек, а в границах городского округа — 928 505 человек. Резкий скачок численности населения города в 2010-м был вызван тем, что в городской округ были включены более двух десятков пригородных поселков, после чего численность населения на 1 января 2012 г. составила 991,3 тыс. человек. На 17 декабря 2012 г. население Воронежа превысило миллионный рубеж.

Еще не являясь городом-миллионером, Воронеж образовал Воронежскую агломерацию численностью 1,3 млн человек и площадью 10,5 тыс. кв. км, которая включает, помимо городского округа город Воронеж, также городской округ — город Нововоронеж - и муниципальные районы: Семилукский, Нижнедевицкий, Верхнехавский, Новоусманский, Каширский, Рамонский и Хохольский, а также части Лискинского, Острогожского и Панинского районов.

Воронежская область граничит с Белгородской, Курской, Орловской, Липецкой, Тамбовской и Волгоградской областями. Также поблизости находятся зарубежные территории, в том числе Луганская и Харьковская области.

По территории Воронежской области проходит участок федеральной трассы М-4 «ДОН», являющейся основной автомобильной артерией, по которой россияне перемещаются из Центрально-европейской части страны на курорты Краснодарского края.

Рынок торговой недвижимости

В городе функционируют порядка 35 значимых торговых объектов, оказывающих влияние на потребительское поведение жителей и формирующих основные покупательские потоки. В их числе 22 торговых центра, 11 отдельно стоящих гипермаркетов и 2 крытых рынка, расположенных в капитальных зданиях.

В настоящее время в Воронеже функционирует 18 объектов качественной торговой недвижимости, общей площадью 955 889 кв. м, в том числе арендопригодной — 548 987 кв. м.

Под качественным/ профессиональным торговым центром консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 тыс. кв. м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.

Активный период развития торговых центров в городе пришелся на 2007-2010 гг. В 2010 г. был введен в эксплуатацию концептуальный молл суперрегионального значения ТРЦ «Сити Парк «Град». В конце 2010 г. была открыта 2-я очередь ТРЦ «Галереи Чижова», доведя его масштаб также до суперрегионального значения. Оба этих торговых центра привлекли на свою площадку большое количество федеральных и иностранных ритейлеров и в значительной степени повлияли на ситуацию на рынке торговой недвижимости в городе.

В целом рынок торговой недвижимости города можно охарактеризовать как развитый и конкурентный. По состоянию на начало 2017 г., обеспеченность торговыми площадями в г. Воронеж оставляет 527 кв. м /1000 чел.

В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости Воронежа присутствуют объекты следующих типов:

- Суперрегиональный – 2,

- Региональный – 3,

- Окружной – 4,

- Районный – 9.

Река Воронеж делит город на две условные части: правобережную и левобережную. На правом берегу располагаются Коминтерновский, Советский, Ленинский, Центральный районы. Эта часть является историческим, деловым и культурным центром города. В левобережной части находятся Левобережный и Железнодорожный районы.

Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в правобережной части города – 14 торговых центров, в том числе оба суперрегиональных торговых центра (Галереи Чижова, Сити Парк Град), два региональных (Московский Проспект, Арена). На левом берегу находятся 4 торговых центра, в том числе один региональный (Максимир).

Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города. Обеспеченность Левобережной части качественными торговыми площадями (305 кв. м/1000 чел.) более чем в два раза ниже Правобережной (641 кв. м/1000 чел.).

Консультантами отмечено, что качественными, популярными и посещаемыми торговыми объектами города являются 13 торговых центров: ТРЦ «Сити Парк Град», ТРЦ «Галереи Чижова», ТРЦ «Максимир», ТРЦ «Московский Проспект», ТК «Арена», ТРЦ «Армада», ТЦ «Солнечный Рай», ТЦ «Юго-Запад», ТЦ «Аксиома», ТК «Южный Полюс», ТРЦ «Левый Берег», ТЦ «Центр Домашнего Мира» (ЦДМ), ТК «Твой Дом».

В силу ряда причин, некоторые объекты не могут быть признаны качественными, однако имеют большинство признаков объекта качественной торговой недвижимости. К «условно качественным» относятся 5 объектов: МФК «Атмосфера», ТЦ «Мир», ТЦ «Европа», ТЦ «Лента», ТЦ «Карусель».

Ритейл

С экономико–географической точки зрения город занимает благоприятное положение для развития торговли. Ввиду близости расположения к Москве и другим значимым областным центрам вход в город федеральных и региональных сетевых операторов торговли не вызывает затруднений.

Консультанты компании «IDEM» отмечают, что рынок ритейла в Воронеже достаточно развит и представлен большим количеством сетевых торговых операторов, как федеральных и региональных, так и местных.

Больше всего сетевых операторов представлено в ТРЦ «Сити парк «Град» и ТРЦ «Галереи Чижова». Это в первую очередь обусловлено их форматами и размерами.

Значительная часть сетевых операторов также представлена в ТРК «Арена», ТРЦ «Максимир», ТРЦ «Московский проспект», ТЦ «Солнечный Рай» и ТРЦ «Армада».

В ТРЦ «Сити Парк «Град» представлены операторы в формате гипер. К ним относятся АШАН, LeroyMerlin, Hoff, Decathlon, MediaMarkt, H&M, Zara, Lady & GentlemanCITY, Familia, Детский Мир, КаРаПуЗик.

В ТРЦ «Максимир»также представлено значительное количество операторов в большом формате: DNS, Эльдорадо, Спортмастер, Кораблик, Familia, Modis, Takko Fashion, Zolla, O’stin, Adidas/Reebok, ФабрикаОбуви.

Особенностью ТРЦ «Галереи Чижова» является то, что здесь наиболее широко представлены операторы в категориях одежда и обувь различных ценовых сегментов. Это в совокупности с расположением объекта в центре города характеризует его как Центр моды (Fashion Center).

В ТРЦ «Сити Парк «Град» представлено наибольшее количество уникальных торговых операторов, в их числе такие крупные якорные арендаторы, как гипермаркет «АШАН», гипермаркет товаров для дома «Hoff», гипермаркет спортивных товаров «Decatlon» и гипермаркет DIY «Leroy Merlin». Однако в настоящее время в городе ведется строительство второго гипермаркета DIY «Leroy Merlin».

В ТРЦ «Галереи Чижова» представлено большое количество уникальных фешн-операторов в формате «выше среднего».

В ТРЦ «Армада», ТК «Южный Полюс», ТРЦ «Левый Берег», МФК «Атмосфера», ТЦ «Лента», ТЦ «Европа», ТЦ «Карусель» и ТЦ «ЦДМ» уникальных сетевых операторов не представлено.

Самый высокий процент уникальных торговых операторов находится в «Галереях Чижова» и ТРЦ «Сити Парк Град».

Только 4 объекта имеют в своем составе уникальных якорных арендаторов, что обеспечивает им отстройку от конкурентов:

1. СитиПаркГрад - АШАН, Leroy Merlin, Hoff, Decathlon;

2. Максимир – Старт;

3. Твой Дом - Твой Дом;

4. Аксиома – Бегемот.

Перспективы развития рынка

В 2012 г. Ассоциация «Галереи Чижова» обнародовала параметры третьей очереди своего многофункционального центра, в рамках которой планировалось строительство третьей очереди торгового центра, а также жилых апартаментов и гостиничного комплекса. После окончания строительства общая площадь МФК составит 270 000 кв. м. Окончание реализации данного проекта неоднократно откладывалось. В январе 2017 г. для посетителей были открыты торговые галереи с первого по пятые этажи.

В 2016 г. была введена первая очередь реконструкции ТЦ «Центр Домашнего Мира». В настоящее время ТЦ находится в стадии реконструкции второй очереди, которую планируется закончить в 2017 г.

Также ранее были анонсированы строительство второй очереди ТЦ «Юго-Запад» и второй очереди ТРЦ «Армада». Реализация этих проектов имеет неясные перспективы.

В 2009 г. на выезде из Воронежа в направлении Курска на проспекте Патриотов екатеринбургской компанией «КИТ-Кэпитал» было начато строительство ТЦ «КИТ», но закончено не было из-за банкротства компании. В 2014 г. стало известно, что девелопером проекта выступит ГК «Мегион». Сдача объекта анонсировалась в 4-м квартале 2016 г. Однако в конце 2014 г. строительство было вновь заморожено. В настоящее время на сайте компании сроком реализации проекта называются 2018-2019 гг.

В январе 2016 г. Курская «Корпорация «ГРИНН» приступила к строительству третьего гипермаркета «Линия» в г. Воронеж, запуск которой планировался в октябре 2016 г. В мае 2016 г. в отношении ЗАО «Корпорация «ГРИНН» было возбуждено дело об административном правонарушении. Кроме того, земельный участок, на котором велись работы, прилегает к взлетной полосе ПАО «Воронежское акционерное самолетостроительное Общество», с которым застройщик также не согласовал строительство. В результате строительные работы приостановлены до оформления разрешительной документации. В настоящее время строительство объекта не ведется.

Компания «IKEA» с 2005 г. не оставляет попытки выйти на воронежский рынок, однако сложности в процедуре согласования проекта с местными властями, а также внутренние перестановки в руководстве российского подразделения «IKEA» вынудили компанию передвинуть сроки реализации проекта на неопределенный срок. В 2009 г. компания «IKEA» приобрела в Новоусманском районе земельный участок и получила разрешение на строительство, но с открытием магазина решено было повременить. В 2015 г. компания вернулась к вопросу строительства торгового центра в г. Воронеж. Анонсировалось открытие гипермаркета «IKEA» в конце 2017 г., а завершение строительства ТРЦ «МЕГА» - в 2023 г. Но по состоянию на июль 2017 г. строительство так и не было начато. Как сообщает «Интерфакс» со ссылкой на руководителя департамента экономического развития Воронежской области Анатолия Букреева, строительство в г. Воронеж магазина «IKEA» отложено.

Воронежский девелопер ООО «Ритейл-Парк» ведет активное освоение территории 36 Га в Новоусманском районе, реализуя проект в новом для города формате - ритейл-парк, где в первой очереди строительства разместятся гипермаркеты международных ритейлеров: DIY, FMСG, товаров для дома, спортивных товаров, объединенные единой парковкой. Осенью 2017 г. будет открыт первый гипермаркет Leroy Merlin.

Консультанты компании «IDEM» отмечают высокую насыщенность воронежского рынка качественными торговыми площадями, а также развитость различных типов и форматов торговой недвижимости. Конкуренция на рынке идет в основном на уровне суперрегиональных, региональных и окружных ТЦ. Наличие двух масштабных суперегиональных центров задает высокую планку, формирует культуру шопинга и покупательские предпочтения. В конкурентной борьбе выигрывают современные, качественные ТЦ с хорошим местоположением, активной маркетинговой политикой и хорошим tenant-mix магазинов и предприятий услуг. Большое значение также имеет наличие достаточной и комфортной парковки и расширенного сервиса (гардеробы, комнаты матери и ребенка и пр.). Тенденция к развитию крупных форматов торговой недвижимости, имеющих в своем составе предприятия общественного питания и развлекательную составляющую, обусловлена исторически сложившимися в России факторами — посещение торговых центров является неким видом досуга.

Консультанты отмечают неравномерность развития торговой недвижимости города относительно географического распределения. Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города, таким образом, левобережная часть имеет значительный потенциал для развития ритейла. В случае реализации всех заявленных проектов ТЦ, прирост к концу 2019 г. может составить 27%, а обеспеченность жителей качественными торговыми площадями составит 700 кв. м на 1000 человек.

 



Материалы по теме

Исследования рынка

Воронеж возглавил рейтинг городов-миллионников по обеспеченности торговыми площадями

В городе пять крупных торговых центров. 
17.07
Исследования рынка

Исследование рынка гостиничной недвижимости Воронежа

Воронеж является одним из древнейших городов России, административным центром Воронежской области. Расположен на берегах Воронежского водохранилища, в 8,5 километрах от впадения её в реку Дон, в 500 км от Москвы. 
06.02
Экспертный анализ

Гостиничные операторы активизировались в Воронеже

Первый квартал 2011 года показал заметное оживление на гостиничном рынке Черноземья. Вслед за AZIMUT Hotels Company о своем выходе на рынок Воронежа объявили другие международные  операторы.
07.04

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усиливает финансы

Александр Ситников назначен финансовым директором девелоперской группы.
 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: CRE
Проект

«Дочка» Газпромбанка может построить логопарк

В строительство складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе  «ГПБ-Инвест» может вложить около 10 млрд рублей.
12.07
Источник: CRE
Переговоры

Radius Group и Ozon готовят сделку года

Маркетплейс может арендовать все 270 тыс. кв. м строящегося логопарка «Северные врата». Это может стать крупнейшей сделкой за 2024 год по аренде площадей на складском рынке. Годовые арендные платежи маркетплейса могут достигать 3,5 млрд рублей.
15.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre