Ставки на премиальные офисы и ТЦ: Москва уверенно в топ-5 по Европе

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе за первое полугодие 2017 года составили 90,3 млрд евро, что на 8% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем транзакций во втором квартале 2017 года составили 43,3 млрд евро, что немного ниже уровня предыдущего квартала.

Германия остается самым активным и привлекательным рынком среди европейских городов. В течение первого полугодия объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 22,4 млрд евро, что на 41% выше уровня первого полугодия 2016 года. Германия на фоне британского рынка, находящегося под влиянием политической неопределенности, стала основным европейским рынком для североамериканских и европейских инвесторов.

Рынок Великобритании привлек 22,1 млрд евро, что на 19,9% ниже уровня первого полугодия 2016 года, несмотря на увеличение объема азиатского капитала, поступающего на местный рынок.

Французский инвестиционный рынок «взял паузу» на время выборов, объем вложений составил 6,4 млрд евро, что на 43,1% ниже аналогичного периода прошлого года. Но существующий прогноз по поступлению инвестиций до конца года позволяет говорить аналитикам, что объемы транзакций во втором полугодии увеличатся.

Во втором полугодии 2017 года ожидается закрытие крупнейшей в истории европейского рынка сделки в размере 12,25 млрд евро по приобретению инвестиционной корпорацией China Investment логистической компании Logicor, основанной Blackstone Group.

Общеевропейский тренд падения доходности премиальной офисной недвижимости продолжился во II квартале, в том числе в Москве, Амстердаме, Брюсселе, Милане, Вене и других городах. Европейский индекс доходности премиальной офисной недвижимости Knight Frank снизился на 9 базисных пунктов за квартал до нового минимума – 4,35%.

Ставки капитализации на московские премиальные активы значительно отличаются от общеевропейских: 9.75-11% в отличие от 3-5% в остальных европейских городах. Директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Алан Балоев объясняет это ограниченным спросом на московские премиальные активы со стороны крупных международных инвестиционных фондов. Для них московский рынок недвижимости остается гораздо более рискованным и волатильным, чем традиционные европейские, даже несмотря на более привлекательную доходность. Поэтому количество иностранных фондов, присутствующих на российском рынке недвижимости остается стабильным на протяжении достаточно длительного времени. Кроме того, сдерживает доходность и стоимость заемного финансирования, которая несравнима с условиями на европейских рынках.

Тем не менее, ставки аренды на премиальные офисы выросли за год в 10 европейских городах из 26. Несмотря на снижение ставок в Москве, столица России продолжает входить в топ-5 городов с самыми высокими арендными ставками на офисы (см. таблицу 2) – 684 евро за 1 кв. м. в год. Такие ставки есть в следующих бизнес-центрах: «Романов двор», «Воздвиженка Центр», «Лотте Плаза», «Знаменка». В среднем за год ставки аренды в премиальных бизнес центрах снизились незначительно – на 3-5%.

В сегменте торговых центров Москва входит в топ-3 со ставкой аренды 3067 евро за кв. м в год. Лидеры рейтинга – Лондон (5444 евро за кв. м в год) и Дублин (3500 евро за кв. м в год). Максимально высокие ставки аренды в Москве демонстрируют некоторые торговые объекты, например, ГУМ, ТЦ «Европейский и «Атриум». За год средний показатель ставки аренды увеличился на 2,8%.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы в I полугодии 2017 г.

Пятерка стран Европы с высокими показателями арендных ставок и ставок капитализации по итогам 12 месяцев (I полугодие 2016 - I полугодие 2017)

Источник: Knight Frank Research