«Связной» и «Склады 104» - еще один валютный прецедент

Уже третьим за последние два года  крупным делом на российском рынке и вторым на рынке недвижимости, вызванным недовольством арендатора валютными рисками, стало дело «Связной» против «Склады 104». Как и его предшественники, данное дело рискует стать юридическим прецедентом. 

8439

Первым подобным случаем стало дело «Вымпелком» – «Тизприбор», когда в кризис 2014 г. арендатор отказывался от оплаты по возросшим валютным ставкам, а суд попытался зафиксировать валютный коридор в 30 - 42 руб. Благо, вышестоящая инстанция отменила данное решение, не создав прецедент.

Вторым резонансным случаем стало дело «Сбербанка и Транснефти» - но уже не на рынке недвижимости, а на рынке финансов. Из-за валютных колебаний в 2014 г. компания «Транснефть» выплатила Сбербанку почти 67 млрд руб. пир покупке опционов. «Транснефть» обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. Арбитражный суд города Москвы удовлетворил требование, поскольку в данном случае «Сбербанк» не разъяснил «Транснефти» все возможные риски. Проблема данной ситуации: на момент судебного разбирательства и заключения сделки законодательных стандартов регулирования рынка деривативов и раскрытия рисков не существовало. Так, апелляционный суд не поддержал решения арбитражного суда.

Свежим кейсом, которое имеет все шансы стать прецедентом, стало дело «Связного логистики» против «Складов 104» на рынке складской недвижимости.

В 2013 г. компания Radius Group заключила сделку о строительстве и аренде здания на условиях build to suit (130 за кв. м) в форме предварительного договора, согласно которому ставки аренды были ниже, чем на рынке, в целом на 5,4%.

В 2014 г., несмотря на валютный кризис, склад сдается в срок, и «Связной» начинает эксплуатацию. Сам договор аренды был подписан сторонами в 2015 г.

Параллельно из-за кризиса ставки падают, а в «Связном» меняется мажоритарный акционер – вместе с ним меняется состав переговорщиков, после чего новая команда просит о корректировке ставок. Radius Group предоставляет арендатору отсрочку по уплате части арендной платы за 2015 год, перенося платежи на 2016-й, тем самым поддерживая бизнес последнего. «Связной», в свою очередь, в 2016 г. прекращает оплату арендных платежей по основному договору аренды, но продолжает эксплуатировать складские помещения, требует снижения арендной платы более чем на 70% и уменьшения арендуемых платежей.

«Связной» направляет заявление о расторжении основного договора аренды в одностороннем порядке и через некоторое время освобождает помещения, не оплатив стоимость аренды.  

В июне 2016 г. на фоне продолжающихся переговоров «Связной» подает иск в суд о признании основного договора аренды недействительным, несмотря на то, что на протяжении практически 2 лет они использовали помещения, признавая тем самым договор действительным.

Три инстанции суда удовлетворили иск «Связного». Последнее слово - за Верховным судом.   

«Складывается впечатление, что указанное решение представляет собой очередную попытку открыть ящик Пандоры пересмотра договоров, которые контрагент через какое-то время стал считать невыгодными для себя. Поэтому нельзя исключать вал аналогичных оспариваний договоров с использованием правовых позиций, примененных судом в данном деле», - отметил Олег Колотилов, партнер «Кульков, Колотилов и партнеры»

«Это абсурдное решение не укладывается в рамки сложившейся практики и закона в принципе. Даже если это решение не устоит, оно уже создает неблагоприятную инвестиционную среду, так как, по сути, речь о том, что можно так просто взять и попытаться оспорить действительность договора, если изменилась рыночная ситуация или курс валюты. Разумеется, такая непредсказуемость делает бизнес в России максимально непривлекательным. Другой вопрос, что несправедливыми решениями в России никого не удивишь и наша судебная система всегда вызывала множество вопросов», - отметил Рустам Алиев, Goltsblat BLP

Данные довольно различные между собой кейсы объединяет общая черта - попытка добиться юридическими методами коммерческих целей в ситуации, когда одна из сторон пытается постфактум изменить условия договора или расторгнуть его, поскольку не предвидела валютные риски. При этом арендодатель, как правило, идет на встречу и снижает арендную плату, проявляя гибкость, однако курс валют диктует объективные ограничения.

При этом как в деле «Вымпелком» - «Тизприбор», так и в деле «Связной логистика» – «Склады 104» внимание приковано к рискам арендатора, притом, что риски арендодателя не учитываются. Девелопер, как правило, реализует проект на заемные средства, так что у арендодателя имеются свои обязательства перед банком.

Учитывая, что общая тенденция рынка – все большее строительство в формате build to suit, т.е. специально для арендатора, арендодатель несет большие риски, связанные с невысокой ликвидностью данного объекта.  

Данные сделки являются крупными, а сами компании – профессиональными субъектами рынка, так что конфликты между ними, не урегулированные в частных переговорах и перенесенные в суд, так или иначе создают прецедент, даже когда дело «не прошло» в суде - компании, заинтересованные в расторжении договора, стараются использовать опыт чужих громких кейсов в своих делах. Таким образом, прецедент превращается в устоявшуюся практику, позволяющую судам де факто вмешиваться в договорные отношения между компаниями. В общей сложности, подобные ситуации дестабилизуют рынок – теперь уже даже на уровне обсуждения, не дошедшего до суда как финальной стадии.

Дестабилизация рынка, в свою очередь, усугубляется и способствует возникновению новых прецедентов.  

«К сожалению, последние тенденции столь активного применения статьи 10 ГК РФ в комплексе с частью 2 статьи 168 ГК РФ в сфере предпринимательских отношений не являются обнадеживающими для бизнеса с точки зрения стабильности согласованных сторонами условий. Столь сложно вводимые в ГК РФ нормы о свободе договора перестают работать в случае, когда речь идет о нормах добросовестности и злоупотреблении правами, под которые при желании можно подвести очень многие достигнутые договоренности», - подчеркнула Анна Лаврухина, адвокат Адвокатского бюро DS Law.

В сложившейся ситуации остается только надеяться на то, что подобные прецеденты будут рассматриваться с большей тщательностью и без юридических накладок. На настоящий момент очевидно, что необходимо создание новой практики, которая будет принимать во внимание проблемы с законодательным регулированием и транслировать более справедливое решение, которое в состоянии защитить арендодателей и стабилизировать рынок.

 



иГРОКИ РЫНКА

Ретейл

Связной

Девелопмент

Radius Group / Радиус Групп

Юридическая поддержка

ALUMNI Partners

Материалы по теме

Советы юристов

Дело Вымпелкома: станет ли рынок коммерческой аренды рублевым?

Февраль ознаменовался важным событием для российского рынка коммерческой недвижимости: Арбитражный суд города Москвы наконец опубликовал полный текст резонансного решения по иску ПАО «Вымпел-Коммуникации» (Вымпелком) к ПАО «Тизприбор» (Тизприбор), в рамках которого суд внес изменения в договор аренды и установил верхнюю и нижнюю границы курса доллара США, который должен использоваться сторонами для расчета рублевого эквивалента номинированной в долларах США арендной платы.


18.02
Советы юристов

«ВымпелКом» и «Тизприбор» наконец нашли общий язык

Арбитражный суд Московского округа утвердил мировое соглашение между ПАО «ВымпелКом» (арендатор) и ПАО «Тизприбор» (арендодатель), которое входит в Eastern Property Holdings (EPH). 
24.08

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических проектов на территории бывших республи...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 ноября)

Крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, первый двухэтажный магазин SELA в рамках проекта Melon Fashion Group по увеличению всех своих форматов, открытие новых торговых центров ADG Group, успехи AFI Development в заполнении офисных площадей, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
27.11
Источник: CRE
Сделка

SRV Group продала «Охта Молл»

ТРЦ площадью 140 тыс. кв. м был крупнейшим активом финской группы в России. Консультантом сделки выступила CORE.XP.
21.11
Источник: Melon Fashion Group
Открытие

SELA открыла первый двухэтажный магазин

Площадь торговой точки SELA Moms & Monsters в сочинском ТРЦ «МореМолл» составляет 733 кв. м.
22.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

Осторожно, двери открываются

2022-й уже назван годом рухнувших надежд для начавших восстанавливаться после пандемии коронавируса торговой недвижимости и ритейла. Однако новые объекты продолжают открываться, причём, некоторые по принципу – несмотря и вопреки.

Текст: Влад Лория. CRE Retail, ноябрь 2022г.
22.11
Источник: CRE
Открытие

ADG Group открывает «Киргизию» и «Бирюсинку»

«Место встречи Киргизия» площадью 27,8 тыс. кв. м должен распахнуть двери для посетителей в пятницу, а «Место встречи Бирюсинка» на 7 тыс. кв. м получил разрешение на ввод.
24.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

То густо, то пусто

Санкции, уход и отказ от работы с российскими компаниями иностранных бизнесов, переформатирование логистики и способов оплаты – эксперты говорят, что в отдельных сегментах уже сейчас начинается «дефицит всего»: от стройматериалов, алкоголя и косметики до ПО и компьютерного «железа».
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
24.11
Источник: AFI Development
Игроки рынка

AFI Development заполнила офисный кластер на Павелецкой набережной

«AFI на Павелецкой» был полностью сдан моноарендатору, в «Плаза Н2О» вакантность достигла 3% (исторический минимум). Доля свободных площадей в принадлежащих компании деловых центрах класса «B» в Даниловском районе столицы не превышает 1%.

21.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre