Первым подобным случаем стало дело «Вымпелком» – «Тизприбор», когда в кризис 2014 г. арендатор отказывался от оплаты по возросшим валютным ставкам, а суд попытался зафиксировать валютный коридор в 30 - 42 руб. Благо, вышестоящая инстанция отменила данное решение, не создав прецедент.
Вторым резонансным случаем стало дело «Сбербанка и Транснефти» - но уже не на рынке недвижимости, а на рынке финансов. Из-за валютных колебаний в 2014 г. компания «Транснефть» выплатила Сбербанку почти 67 млрд руб. пир покупке опционов. «Транснефть» обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. Арбитражный суд города Москвы удовлетворил требование, поскольку в данном случае «Сбербанк» не разъяснил «Транснефти» все возможные риски. Проблема данной ситуации: на момент судебного разбирательства и заключения сделки законодательных стандартов регулирования рынка деривативов и раскрытия рисков не существовало. Так, апелляционный суд не поддержал решения арбитражного суда.
Свежим кейсом, которое имеет все шансы стать прецедентом, стало дело «Связного логистики» против «Складов 104» на рынке складской недвижимости.
В 2013 г. компания Radius Group заключила сделку о строительстве и аренде здания на условиях build to suit (130 за кв. м) в форме предварительного договора, согласно которому ставки аренды были ниже, чем на рынке, в целом на 5,4%.
В 2014 г., несмотря на валютный кризис, склад сдается в срок, и «Связной» начинает эксплуатацию. Сам договор аренды был подписан сторонами в 2015 г.
Параллельно из-за кризиса ставки падают, а в «Связном» меняется мажоритарный акционер – вместе с ним меняется состав переговорщиков, после чего новая команда просит о корректировке ставок. Radius Group предоставляет арендатору отсрочку по уплате части арендной платы за 2015 год, перенося платежи на 2016-й, тем самым поддерживая бизнес последнего. «Связной», в свою очередь, в 2016 г. прекращает оплату арендных платежей по основному договору аренды, но продолжает эксплуатировать складские помещения, требует снижения арендной платы более чем на 70% и уменьшения арендуемых платежей.
«Связной» направляет заявление о расторжении основного договора аренды в одностороннем порядке и через некоторое время освобождает помещения, не оплатив стоимость аренды.
В июне 2016 г. на фоне продолжающихся переговоров «Связной» подает иск в суд о признании основного договора аренды недействительным, несмотря на то, что на протяжении практически 2 лет они использовали помещения, признавая тем самым договор действительным.
Три инстанции суда удовлетворили иск «Связного». Последнее слово - за Верховным судом.
«Складывается впечатление, что указанное решение представляет собой очередную попытку открыть ящик Пандоры пересмотра договоров, которые контрагент через какое-то время стал считать невыгодными для себя. Поэтому нельзя исключать вал аналогичных оспариваний договоров с использованием правовых позиций, примененных судом в данном деле», - отметил Олег Колотилов, партнер «Кульков, Колотилов и партнеры».
«Это абсурдное решение не укладывается в рамки сложившейся практики и закона в принципе. Даже если это решение не устоит, оно уже создает неблагоприятную инвестиционную среду, так как, по сути, речь о том, что можно так просто взять и попытаться оспорить действительность договора, если изменилась рыночная ситуация или курс валюты. Разумеется, такая непредсказуемость делает бизнес в России максимально непривлекательным. Другой вопрос, что несправедливыми решениями в России никого не удивишь и наша судебная система всегда вызывала множество вопросов», - отметил Рустам Алиев, Goltsblat BLP.
Данные довольно различные между собой кейсы объединяет общая черта - попытка добиться юридическими методами коммерческих целей в ситуации, когда одна из сторон пытается постфактум изменить условия договора или расторгнуть его, поскольку не предвидела валютные риски. При этом арендодатель, как правило, идет на встречу и снижает арендную плату, проявляя гибкость, однако курс валют диктует объективные ограничения.
При этом как в деле «Вымпелком» - «Тизприбор», так и в деле «Связной логистика» – «Склады 104» внимание приковано к рискам арендатора, притом, что риски арендодателя не учитываются. Девелопер, как правило, реализует проект на заемные средства, так что у арендодателя имеются свои обязательства перед банком.
Учитывая, что общая тенденция рынка – все большее строительство в формате build to suit, т.е. специально для арендатора, арендодатель несет большие риски, связанные с невысокой ликвидностью данного объекта.
Данные сделки являются крупными, а сами компании – профессиональными субъектами рынка, так что конфликты между ними, не урегулированные в частных переговорах и перенесенные в суд, так или иначе создают прецедент, даже когда дело «не прошло» в суде - компании, заинтересованные в расторжении договора, стараются использовать опыт чужих громких кейсов в своих делах. Таким образом, прецедент превращается в устоявшуюся практику, позволяющую судам де факто вмешиваться в договорные отношения между компаниями. В общей сложности, подобные ситуации дестабилизуют рынок – теперь уже даже на уровне обсуждения, не дошедшего до суда как финальной стадии.
Дестабилизация рынка, в свою очередь, усугубляется и способствует возникновению новых прецедентов.
«К сожалению, последние тенденции столь активного применения статьи 10 ГК РФ в комплексе с частью 2 статьи 168 ГК РФ в сфере предпринимательских отношений не являются обнадеживающими для бизнеса с точки зрения стабильности согласованных сторонами условий. Столь сложно вводимые в ГК РФ нормы о свободе договора перестают работать в случае, когда речь идет о нормах добросовестности и злоупотреблении правами, под которые при желании можно подвести очень многие достигнутые договоренности», - подчеркнула Анна Лаврухина, адвокат Адвокатского бюро DS Law.
В сложившейся ситуации остается только надеяться на то, что подобные прецеденты будут рассматриваться с большей тщательностью и без юридических накладок. На настоящий момент очевидно, что необходимо создание новой практики, которая будет принимать во внимание проблемы с законодательным регулированием и транслировать более справедливое решение, которое в состоянии защитить арендодателей и стабилизировать рынок.
