Подводные камни инвестиций в недвижимость

«Частному инвестору не хватает профессионального опыта для выбора предмета инвестиций. Это, безусловно, на руку игрокам рынка, которые готовы помогать ему в выборе привлекательных направлений и объектов», - к такому выводу пришли участники панельной дискуссии «Инвесторы «по карману: вкладываем в недвижимость», прошедшей в рамках PROESTATE 2017. 

6646

В элитном сегменте не наблюдается единой ценовой динамики, поэтому инвестор вынужден разбираться в рынке на уровне настоящего профессионала. О тонкостях и об основных инструментах частного инвестирования рассказал Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Первые сложности могут возникнуть на этапе выбора объекта: сейчас на рынке представлены проекты с реальным ростом цен, с завуалированным под видом акций и скидок снижением цен, и переоцененные проекты, выходящие на рынок по завышенной стоимости, - сказал эксперт. – Здесь инвестору хоть и сложно, но еще возможно справиться самостоятельно. Однако уже на следующем шаге потребуется помощь профессионала. Так, например, до выхода объекта на рынок его могут запустить в закрытую продажу в тестовом режиме для оценки спроса и концепции - о таких предложениях может знать всего несколько крупных агентств. Найти их самостоятельно будет невозможно. Глубокое знание и экспертиза рынка также потребуются при выборе квартиры уже внутри объекта. Не всегда девелопер оценивает все лоты верно - на часть из них цена может быть завышена, а часть может недооцениваться (дисконт доходит до 15-20%). Обычно это также встречается на старте продаж, когда анализируется спрос, а цены не до конца выверены».

«На вторичном рынке ситуация еще более сложная, - продолжает Роман Попов. - Здесь присутствует субъективный фактор. Скажем, кто-то может переоценивать свой объект, а кто-то наоборот спешит скорее продать (в такой ситуации большую роль играет наличие денег у клиента «на руках»). Преимущество вторичного рынка для инвестиций очевидно – при продаже объекта вам не придется конкурировать с лотами девелопера в этом же проекте. У вас может оказаться уникальная локация с очень ограниченным, но востребованным предложением».

В ситуации, когда частный инвестор не так свободно ориентируется в рынке или  не располагает достаточным объемом инвестиций,  риски могут быть сведены к минимуму при использовании инструментов совместных инвестиций. О работе с ПИФами рассказала Людмила Корнеева, заместитель руководителя направления спецдепозитарного обслуживания «Инфинитум», отметив недостаточный уровень финансовой грамотности у населения.

«Если говорить о ликвидности, то всегда важно внимательно выбирать проекты, основываясь на профессиональной оценке, - комментирует руководитель проектов по зарубежной недвижимости Knight Frank Жанна Овчинникова. – Коллективные инвестиции – отличный вариант для тех, кто не готов рисковать деньгами и задумывается о дополнительном доходе».

Отдельно на конференции прозвучала тема инвестиций в апарт-отели. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YES, поделился примером: «Идеология нашего проекта в том, что собственники не знают о сложностях. Они получают лишь отчеты от управляющей компании. У каждого есть инвестиции в пенсионный фонд – здесь все работает аналогично. Доходность – 10 % в год от операционной деятельности. За период стройки проект подорожал на 10%, после - еще на 30% - очень неплохие возможности». Аналогичные примеры есть и в Петербурге – о них рассказал представитель сети апарт-отелей «Вертикаль»: «Преимущество вложений в апарт-отели - в независимости стоимости актива от объема рынка, ведь работаем мы скорее не в недвижимости, а в туризме». 

Интересным проектом возвращения историческим доходным домам их целевого использования поделился Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties: «Мы провели большое исследование по поиску исторических доходных домов. В Санкт-Петербурге нашли более 1000 объектов, в Москве – около 700-800. Эти объекты изначально были построены под сдачу в аренду. Сейчас же в большинстве из них - офисы и административные помещения. Мы хотим вернуть этим проектам их изначальное предназначение. Первый проект такого бутик-отеля мы планируем создать на территории квартала «Красная Роза».

Подвел итоги конференции Алексей Богданов, управляющий партнер компании S.A. Ricci: «Как ни крути, частные инвестиции требуют профессионального подхода. Ну а нам с вами, коллеги, как и всему рынку недвижимости, финансовая безграмотность населения на руку. Ведь тогда наши услуги будут всегда востребованы, а значит, бизнес будет процветать».

 



иГРОКИ РЫНКА

KR Properties

Подусков Александр

S.A. Ricci

Богданов Алексей

Консалтинг и брокеридж

Kalinka Group

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank Russia

Девелопмент

KR Properties

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

Материалы по теме

Исследования рынка

Почему инвесторы пока неактивны?

В III кв. 2017 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 532 млн дол. Данный показатель на 69% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. (1,7 млрд дол.).  

11.10
Экспертный анализ

Российские инвесторы вкладываются в европейскую торговлю

Kalinkа Group отмечает повышенный спрос со стороны российских инвесторов на торговую недвижимость Европы. С начала года данный показатель вырос на 20%. 
28.08
Экспертный анализ

Инвесторы просыпаются

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России во 2-м квартале 2017 г. составил 1,4 млрд долл., что более чем вдвое превышает результат аналогичного периода прошлого года. 
12.07

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (1 - 7 августа)

AFI Development завершила строительство офиса для «Тинькофф», ФНС хочет почти миллиарда от Zenden, на логопарк «Южные врата» претендует девелопер жилья, а CRE Federal Awards 2022 всё ближе. Об этом и многом другом – в нашей традиционной еженедельной подборке.
07.08
Источник: CRE
Аукцион

ТРЦ «Торговый квартал» продают с понижением

Торги по голландской схеме назначены на 9 сентября. Начальная цена составит 3,3 млрд рублей, минимальная – 2,1 млрд.

04.08
Источник: Radius Group
Переговоры

Vesper претендует на «Южные врата»

Стоимость логопарка площадью 650 тыс. кв. м может составлять около 30 млрд рублей.
04.08
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Русские идут

Уже в мае представители российских марок заявили, что готовы занять места уходящих иностранных брендов в сегменте стрит-ретейла – правда, лишь в том случае, если собственники помещений «вернутся с другой планеты по ставкам». И хотя первые магазины некоторые игроки уже открыли или готовятся открыть, тотального импортозамещения на знаковых «тяжелолюксовых» улицах Москвы и Петербурга ждать не стоит.
 
05.08
Источник: CRE
Сделка

Строители арендовали особняк в ЦАО

Площадь объекта на улице Раевского составляет 3 830 кв. м.
04.08
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Сделка

Складская техника пришла в СК «Технопарк Мебельный»

Компания «Ноблелифт Рус», представляющая на российском рынке международного производителя складского оборудования, арендовала 3,5 тыс. кв. м складов в Петербурге.
04.08
Источник: ВкусВилл
Игроки рынка

ВкусВилл осваивает торговлю в офисах

Ритейлер открыл в 2022 году более 200 микромаркетов (всего работает уже свыше 500 микромаркетов ВкусВилл в офисах Москвы и Санкт-Петербурга). Формат подразумевает до нескольких холодильников и сухих стеллажей, и кассу самообслуживания.
04.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre