Подводные камни инвестиций в недвижимость

«Частному инвестору не хватает профессионального опыта для выбора предмета инвестиций. Это, безусловно, на руку игрокам рынка, которые готовы помогать ему в выборе привлекательных направлений и объектов», - к такому выводу пришли участники панельной дискуссии «Инвесторы «по карману: вкладываем в недвижимость», прошедшей в рамках PROESTATE 2017. 

8305

В элитном сегменте не наблюдается единой ценовой динамики, поэтому инвестор вынужден разбираться в рынке на уровне настоящего профессионала. О тонкостях и об основных инструментах частного инвестирования рассказал Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Первые сложности могут возникнуть на этапе выбора объекта: сейчас на рынке представлены проекты с реальным ростом цен, с завуалированным под видом акций и скидок снижением цен, и переоцененные проекты, выходящие на рынок по завышенной стоимости, - сказал эксперт. – Здесь инвестору хоть и сложно, но еще возможно справиться самостоятельно. Однако уже на следующем шаге потребуется помощь профессионала. Так, например, до выхода объекта на рынок его могут запустить в закрытую продажу в тестовом режиме для оценки спроса и концепции - о таких предложениях может знать всего несколько крупных агентств. Найти их самостоятельно будет невозможно. Глубокое знание и экспертиза рынка также потребуются при выборе квартиры уже внутри объекта. Не всегда девелопер оценивает все лоты верно - на часть из них цена может быть завышена, а часть может недооцениваться (дисконт доходит до 15-20%). Обычно это также встречается на старте продаж, когда анализируется спрос, а цены не до конца выверены».

«На вторичном рынке ситуация еще более сложная, - продолжает Роман Попов. - Здесь присутствует субъективный фактор. Скажем, кто-то может переоценивать свой объект, а кто-то наоборот спешит скорее продать (в такой ситуации большую роль играет наличие денег у клиента «на руках»). Преимущество вторичного рынка для инвестиций очевидно – при продаже объекта вам не придется конкурировать с лотами девелопера в этом же проекте. У вас может оказаться уникальная локация с очень ограниченным, но востребованным предложением».

В ситуации, когда частный инвестор не так свободно ориентируется в рынке или  не располагает достаточным объемом инвестиций,  риски могут быть сведены к минимуму при использовании инструментов совместных инвестиций. О работе с ПИФами рассказала Людмила Корнеева, заместитель руководителя направления спецдепозитарного обслуживания «Инфинитум», отметив недостаточный уровень финансовой грамотности у населения.

«Если говорить о ликвидности, то всегда важно внимательно выбирать проекты, основываясь на профессиональной оценке, - комментирует руководитель проектов по зарубежной недвижимости Knight Frank Жанна Овчинникова. – Коллективные инвестиции – отличный вариант для тех, кто не готов рисковать деньгами и задумывается о дополнительном доходе».

Отдельно на конференции прозвучала тема инвестиций в апарт-отели. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YES, поделился примером: «Идеология нашего проекта в том, что собственники не знают о сложностях. Они получают лишь отчеты от управляющей компании. У каждого есть инвестиции в пенсионный фонд – здесь все работает аналогично. Доходность – 10 % в год от операционной деятельности. За период стройки проект подорожал на 10%, после - еще на 30% - очень неплохие возможности». Аналогичные примеры есть и в Петербурге – о них рассказал представитель сети апарт-отелей «Вертикаль»: «Преимущество вложений в апарт-отели - в независимости стоимости актива от объема рынка, ведь работаем мы скорее не в недвижимости, а в туризме». 

Интересным проектом возвращения историческим доходным домам их целевого использования поделился Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties: «Мы провели большое исследование по поиску исторических доходных домов. В Санкт-Петербурге нашли более 1000 объектов, в Москве – около 700-800. Эти объекты изначально были построены под сдачу в аренду. Сейчас же в большинстве из них - офисы и административные помещения. Мы хотим вернуть этим проектам их изначальное предназначение. Первый проект такого бутик-отеля мы планируем создать на территории квартала «Красная Роза».

Подвел итоги конференции Алексей Богданов, управляющий партнер компании S.A. Ricci: «Как ни крути, частные инвестиции требуют профессионального подхода. Ну а нам с вами, коллеги, как и всему рынку недвижимости, финансовая безграмотность населения на руку. Ведь тогда наши услуги будут всегда востребованы, а значит, бизнес будет процветать».

 



иГРОКИ РЫНКА

KR Properties

Подусков Александр

Консалтинг и брокеридж

Kalinka Group

Ricci

Богданов Алексей

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Исследования рынка

Почему инвесторы пока неактивны?

В III кв. 2017 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 532 млн дол. Данный показатель на 69% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. (1,7 млрд дол.).  

11.10
Экспертный анализ

Российские инвесторы вкладываются в европейскую торговлю

Kalinkа Group отмечает повышенный спрос со стороны российских инвесторов на торговую недвижимость Европы. С начала года данный показатель вырос на 20%. 
28.08
Экспертный анализ

Инвесторы просыпаются

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России во 2-м квартале 2017 г. составил 1,4 млрд долл., что более чем вдвое превышает результат аналогичного периода прошлого года. 
12.07

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: CRE
Переговоры

Radius Group и Ozon готовят сделку года

Маркетплейс может арендовать все 270 тыс. кв. м строящегося логопарка «Северные врата». Это может стать крупнейшей сделкой за 2024 год по аренде площадей на складском рынке. Годовые арендные платежи маркетплейса могут достигать 3,5 млрд рублей.
15.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усиливает финансы

Александр Ситников назначен финансовым директором девелоперской группы.
 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: CRE
Проект

«Дочка» Газпромбанка может построить логопарк

В строительство складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе  «ГПБ-Инвест» может вложить около 10 млрд рублей.
12.07
Источник: CRE
Сделка

В «Пулково» привезли алкоголь

Новым арендатором логистического комплекса компании Raven Russia стал дистрибьютор алкогольной продукции «Эковайн». Брокером сделки выступила консалтинговая компания IPG.Estate.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre