Компания Colliers International к Vежегодному круглому столу по складской недвижимости Hard Industrial, который состоялся 23 ноября в отеле Four Seasons, проанализировала спрос арендаторов и покупателей на крупные площади от 20 000 кв. м на рынке складской недвижимости России. Средний размер крупных сделок сейчас составляет около 40 000 кв. м. Несмотря на то, что в последнее время в количественном выражении крупных сделок стало меньше, запрашиваемая площадь от одного клиента значительно увеличилась. Так, за последние 5 лет средняя площадь крупных сделок увеличилась на 44%.
В структуре крупных сделок от 20 000 кв. м по России ритейл занял доминирующие позиции в общем объеме сделок - на этот сегмент пришлось 469 030 кв. м. арендованных и купленных площадей, на втором месте - логистические компании с показателем 87 630 кв. м. При этом с 2005 до 2008 гг. среди пользователей крупных площадей преобладали логистические компании – объем крупных сделок с этим сегментом составлял в среднем 200–300 тыс. кв. м ежегодно. Максимальный объем был зафиксирован в 2007 г. – тогда такие компании купили и арендовали более 800 000 кв. м по всей России.
С 2009 г. лидерство в аренде и покупке крупных блоков от 20 000 кв. м перешло к ритейл-компаниям. Максимальный объем сделок с компаниями этого сектора был зафиксирован в 2015 г. – 733 700 кв. м.
В этом году онлайн-ритейл существенно усилил свои позиции в бизнесе и стал основным интересантом на крупные складские площади. По итогам трех кварталов 2017 г. сегмент e-commerceсформировал 21% от общего объема сделок на рынке складской недвижимости в Московском регионе, или около половины от всего объема сделок, закрытых ритейл-компаниями. Наиболее активно запросы идут от таких компаний, как Wildberries, OZON.RU, Всеинструменты.ру. Среди классических ритейлеров наибольшую активность проявляют такие компании, как X5 RetailGroupи «Магнит».
Ставки аренды складов в Московском регионе остаются стабильными несмотря на то, что вакантность активно снижается – по прогнозам, до конца 2017 г. этот показатель может составить 7,5%. Несмотря на активное сокращение вакансии объем доступных к аренде площадей остается высоким. Существенный объем имеющегося готового предложения, значительное увеличение сделок по схеме built-to-suit снижают потенциал роста ставок как минимум до конца текущего года и в первые несколько месяцев 2018 г.
По итогам трех кварталов 2017 г. в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 000 кв. м складских площадей, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016 г. На III квартал 2017 г. пришлось 348 000 кв. м, при этом существенный объем спроса сформирован несколькими крупными сделками: покупкой складского комплекса площадью 69 000 кв. м компанией «Утконос», а также сделкой по приобретению будущего склада площадью 146 000 кв. м компанией Wildberries. Оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit. В результате закрытия данных сделок на покупку по итогам трех кварталов пришлось 34% от общего объема сделок, хотя еще кварталом ранее эта пропорция составляла 15% к 85% аренды.
Качественные складские комплексы, заполненные арендаторами, остаются востребованным инвестиционным продуктом на рынке. В среднем в последние три года осуществлялось около 5-7 инвестиционных транзакций на сумму 200-250 млн дол. ежегодно, не считая сделок купли-продажи будущих объектов, реализуемых в рамках built-to-suit договоров, а также покупки готовых складов для собственного пользования.
Элеонора Богданова, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International: «На протяжении всего 2017 г. мы наблюдаем высокую активность как арендаторов, так и покупателей складских комплексов. Более того, сохраняется интерес к большим площадям, и мы не видим умельчения спроса. За счет большего размера склада и организации всех процессов в одной локации компании могут оптимизировать логистику и сократить издержки. Существенный объем готовых складских площадей, большая доля реализованных проектов по схеме built-to-suit сдерживают рост ставок и позволяют компаниям заключить договор на выгодных условиях».
