Всё о стрит-ретейле Санкт-Петербурга в 2017 г.

Весь 2017 год в сегменте стрит-ретейла отмечен позитивной динамикой по сравнению с 2015-2016 гг., считают аналитики компании А2 RETAIL. Его можно охарактеризовать как активный период, в течение которого спрос на аренду и покупку торговых помещений со стороны игроков рынка коммерческой недвижимости планомерно повышался.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ

- Отсутствие в 2017 г. негативных изменений в политической и экономической ситуации оказало позитивное влияние на темпы стабилизации и развития рынка коммерческой недвижимости, принимаемые решения и планы многих арендаторов/покупателей.

- Предприятия сферы общественного питания – рестораны, кофейни и пекарни, фаст-фуды, бургерные, стрит-фуды – по итогам года стали наиболее активными арендаторами.

- Продуктовый ретейл сократил в течение года темпы развития, уступив лидирующую позицию предприятиям сферы общественного питания.

- Возросло количество московских, региональных и иностранных операторов на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. В основном данные игроки представлены в сегментах общественного питания (рестораны) и в fashion-индустрии.

- Снизился процент вакансии в основных торговых коридорах Санкт-Петербурга, что подтверждается появлением локаций, достигших 100% заполняемости к концу года.

- Второе полугодие 2017 г. было отмечено коррекцией планов развития многих активных игроков. Наблюдалось изменение форматов присутствия, бюджетов и количества новых филиалов. Сетевые операторы, начавшие свою деятельность свыше 10 лет назад, находясь в условиях высокой конкуренции, для сохранения успешного бизнеса пришли к необходимости ребрендинга, модернизации и обновления своих давно функционирующих заведений.

- Большая часть заключаемых договоров аренды в 2017 г. были долгосрочными, на период от 3 до 10 лет, что обусловлено лицензируемой деятельностью многих активных арендаторов. По действующим договорам, предусматривающим ежегодное увеличение арендной ставки, арендодатели стали применять данное условие для дальнейших расчетов. В 2015-2016 гг. условие индексации арендной ставки на практике применялось нечасто.

- Арендаторы и покупатели коммерческой недвижимости, представленные в Санкт-Петербурге, активно рассматривают застраивающиеся пригороды и окраины города, такие как Парнас, Мурино, Бургы и др. При этом их интересуют как строящиеся объекты, так и введенные в эксплуатацию. Арендаторами в этих зонах выступают операторы различных направлений сегмента «средний», «средний минус».

- При покупке коммерческих помещений спрос стабильно превышает предложение. В первую очередь это касается объектов, расположенных в основных торговых коридорах в непосредственной близости от станций метрополитена. В случае с подобными помещениями цены продажи в 2017 г. превысили 10-летний срок окупаемости. В остальных случаях окупаемость составляет 9-10 лет.

- Некоторые активные игроки увеличивали свою долю рынка за счет поглощения или слияния с более слабыми сетями (сеть аптек «Озерки», супермаркеты SPAR, Х5 Ритейл Групп и др.).

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Наибольший объем предложения встроенных коммерческих помещений, как в аренду, так и на продажу, приходится на активно застраиваемые спальные районы Санкт-Петербурга и новые локации в пригородах. Реализация большинства помещений в жилых комплексах (купля-продажа по ДДУ и предварительные договоры аренды) начинается задолго до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В сформированных городских районах и в основных торговых коридорах, где исторически ощущается дефицит вакантных ликвидных площадей, у арендодателей в 2017 г. вновь появилась возможность выбора арендатора. Срок экспозиции наиболее ликвидных объектов не превышал двух месяцев и зачастую помещение сдавалось в аренду на новый срок еще до момента окончания договора у прежнего арендатора.

СПРОС

Основными заказчиками аренды торговых помещений в 2017 г. выступили:

· Предприятия сферы общественного питания;

· Продуктовые ретейлеры;

· Аптеки;

· Fashion-операторы;

· Косметика и парфюмерия;

· Алкогольные магазины;

· Семейные универмаги смешанной группы товаров уровня «средний»/ «средний минус»;

· Банки.

Часть из вышеперечисленных групп клиентов имела на 2016 г. точечную адресную программу и развивались исключительно в рамках обозначенных приоритетных для них зон. Но в 2017 г. некоторые сети сняли эти ограничения для расширения присутствия на рынке стрит-ретейла Санкт-Петербурга.

Активными игроками в сегменте «Продуктовый ритейл» в 2017 г. являлись X5 Retail Group, «Азбука Вкуса», «Магнит», «Фермерские продукты», магазины здорового питания и проч.

Представители данного направления, обозначившие в начале 2017 г. значительные планы развития, частично подтвердили их, однако в течение года внесли изменения, сократив темпы или изменив форматы развития.

Так, сеть универсамов «Пятерочка» по настоянию ФАС была вынуждена свернуть свое развитие в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ближайшие полтора года.

Вместе с тем, такие сети как «Магнит», «Дикси» и проч. продолжают анонсировать планы развития, но подходят к поиску объектов выборочно, так как в городе есть нехватка вакантных помещений, подходящих под их формат или бюджет.

Предприятия сферы общественного питания в 2017 г., как и в прошлом году, развивались в нескольких форматах: рестораны полного цикла, стрит-фуд, фаст-фуд, бургерные, столовые, кафе, пекарни и кондитерские, и выражали интерес к развитию как в исторической центральной части Петербурга, так и в основных торговых коридорах города и спальных районах. Ставки аренды при этом составляли минимум 1500-2500 руб./кв.м./месяц, максимум - 3500-6000 руб./кв.м./месяц.

Для предприятий общественного питания по-прежнему приоритетны помещения, ранее использовавшиеся под ресторан и уже оборудованные частью необходимых коммуникаций. В силу высокого насыщения рынка Петербурга заведениями общественного питания, многие рестораторы открывали не шаблонные сетевые заведения, уже широко известные потребителю, а создавали новые интересные проекты (как один из примеров: ресторан грузинской кухни «ЧЕМИ» на Московском пр., 200).

Основными игроками в сегменте общественного питания в 2017 г. являлись ItalyGroup, Delmar, ReCaGroup, GinzaProject, ГК Аркадия Новикова, KFC, Burger King, Буше, «Север Метрополь» и проч.

Также в течение года значительно вырос спрос со стороны fashion-операторов на помещения премиального уровня. Однако часть операторов, не увеличивая количество магазинов, меняла локацию на более выигрышную. Fashion-арендаторов интересовали площади, в первую очередь, на Старо-Невском пр., который активно возвращает себе утраченные в 2008-2009 гг. позиции одной из основных бутиковых зон Петербурга. Старо-Невский пр. выгодно отличается от Невского пр. и Б. Конюшенной улицы размером арендных ставок и большим выбором качественных площадей, хотя с учетом повышения интереса к этой локации объем вакантных площадей здесь в последние месяцы значительно сократился.

Из значительных сделок на Б. Конюшенной улице можно выделить лишь открытие флагманского магазина Fabiana Fillipi на Большой Конюшенной ул., 13, в то время как на Старо-Невском пр. число новых магазинов значительно выросло: Невский, 170 – флагманский салон компании LENA, Невский,137 – мультибрендовый бутик украшений Gold Union jewelry house, первый фирменный магазин российского ювелирного холдинга «РИНГО» в Петербурге, также планируют свое открытие бутики Escada и Dior. Ставки аренды на Старо-Невском пр. составляли 2500-6500 руб./кв.м./месяц.

Также в течение года сохранялся высокий спрос на Невский пр., стабильно превышая количество ликвидных предложений. Основными интересантами, как и в 2015 г., выступили предприятия общественного питания, сувенирные и ювелирные магазины. Среднерыночные ставки на Невском пр. составляли 6000-15000 руб. кв.м./мес. для всех профилей арендаторов. Вакансия в течение года в среднем не превышала 2,5-3,0% от общего объема ликвидных коммерческих площадей на Невском пр.

Купля-продажа торговых помещений. В целом по Санкт-Петербургу ликвидные помещения в основных торговых коридорах выставлялись на продажу нечасто. При этом собственники, рассматривающие возможность продажи недвижимости, но не имеющие в этом острой необходимости, обозначали заведомо завышенную стоимость объектов. Так, на Невском пр. на продажу было выставлено менее 10 помещений. Цены, обозначенные продавцами, находились в диапазоне 630 000 – 2 000 000 руб./кв.м. Половина продаваемых объектов сменили своего владельца, окупаемость при этом составила до 17 лет.

С учетом дефицита предложения на рынке, большинство сделок по купле-продаже коммерческих площадей проходили с бюджетом, рассчитанным исходя из 10 лет окупаемости объекта по актуальным арендным ставкам. В IV квартале 2017 г. срок окупаемости по наиболее качественным помещениям вырос до 11-12,5 лет. Большинство таких предложений реализовывались в течение 2-4 месяцев с начала экспозиции. Спрос со стороны инвесторов и конечных потребителей значительно превысил предложение. Бюджеты покупателей значительно отличались и составляли в среднем от 20 000 000 до 200 000 000 руб. Инвесторы, имеющие большие возможности, зачастую не делали крупных единовременных вложений, предпочитая купить несколько ликвидных активов.

ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ в 2017 г.

· Невский пр., д. 48, ТК «Пассаж» – супермаркет «Лэнд» арендовал 2700 тыс. кв. м;

· Думская ул., 4, «Перинные Ряды» – супермаркет «Перекресток» арендовал около 2000 кв. м;

· Ковенский пер., 5 – ресторан «Сыроварня» арендовал 1000 кв. м;

· Большой пр. П.С., 38/40 – ресторан Azzurro Cafе холдинга ZimaLeto Group арендовал около 300 кв. м;

· Садовая ул., 44 – Кофейня №1 арендовала около 300 кв. м;

· Загородный пр., 18 – «Азбука Вкуса» под формат Daily, арендовала 280 кв. м;

· Малая Балканская ул., 26 – аптека «Вита» арендовала 270 кв. м;

· Ленинский пр., 82 – банк «Санкт-Петербург» арендовал около 250 кв. м;

· Московский пр., 200 – ресторан «ЧЕМИ», арендовал 220 кв. м;

· Невский пр., 38 – бургерная #FARШ, ресторан Аркадия Новикова, арендовала 160 кв. м.

ПРОГНОЗЫ

В первом полугодии 2018 г. ожидается сохранение активности рынка на уровне IV квартала 2017 г. Размер арендных ставок и цены на коммерческую недвижимость могут корректироваться как на размер индексации, предусмотренной договорами аренды, так и на больший процент по наиболее востребованным площадям в основных торговых коридорах.

Локальное удорожание коммерческих помещений в наиболее ликвидных локациях связано с сокращением вакантных площадей. Также временное влияние будет иметь проведение в Санкт-Петербурге Чемпионата мира по футболу.

 



Материалы по теме

Экспертный анализ

Стрит-ритейл Петербурга: итоги I полугодия

В первом полугодии  в петербургском сегменте стрит-ритейла отмечена позитивная динамика по сравнению с аналогичным периодом 2015-2016 гг. Основными заказчиками в части аренды торговых помещений выступили общепиты, продуктовые сети, аптеки, банки, промтоварные магазины люксового сегмента.

14.07
Экспертный анализ

Арендаторы стрит-ритейла в Петербурге хотят эстетики

Специалисты 1000skladov обратили внимание на интересную тенденцию, сформировавшуюся в сегменте стрит-ритейла Северной столицы. Арендаторы торговых коммерческих помещений предъявляют очень жесткие требования к их эстетической составляющей. 
07.06
Экспертный анализ

О ротации арендаторов: стрит-ритейл Петербурга

По данным компании Colliers International, за последние 12 месяцев каждое седьмое помещение на центральных торговых коридорах Петербурга сменило арендатора. Эту тенденцию в основном сформировали заведения общественного питания, которые оптимизировали свои сети, и fashion-операторы. Ротация на рынке стрит-ритейла происходила преимущественно в пределах одной локации или в рамках одного сегмента.

25.05

журнал CRE 9-10 (366-367)

1-31.05.2020
Все на выход: этапы снятия, которых мы ждем Согласно рекомендациям Роспотребнадзора, постепенное снятие ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, должно происходить в три этапа. Решение о переходе на тот или иной этап должно зависеть от коэффициента распространения эпидемии.   Оставить нельзя расторгнуть 22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так называемый «коронавирусный закон» об аренде – речь идет о возможности арендаторов недвижимо...

Популярное

Сделка

В России заключили первую сделку аренды гибкого офиса built-to-suit

Space 1 и Brown-Forman заключили первую на российском рынке сделку аренды гибкого офиса в формате built-to-suit.

25.05
Открытие

На Большой Никитской поселится White Rabbit Family

В помещении R4S откроется новый ресторан White Rabbit Family.
 
26.05
Игроки рынка

AB Development подарит вторую жизнь старому зданию

AB Development объявляет о старте нового проекта в историческом центре Москвы по адресу: Колпачный пер., 9А.
 
 
22.05
Игроки рынка

Alibaba откроет специализированные склады в России

«Цайняо» и KupiVip запускают программу открытия специализированных складов для партнеров Alibaba Group.
 
21.05
Игроки рынка

Коронавирус поменял планы X5 Retail Group

X5 Retail Group сокращает планы по открытию новых магазинов.
 
22.05
Власть

Москва намерена купить «Горбушку»

Власти Москвы могут купить легендарную «Горбушку» за 650 млн руб.
 
25.05
Проект

LCM Consulting разработала концепцию МФК в Дагомысе

LCM Consulting расширяет портфель проектов в ЮФО.
 
22.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre