Ключевые факты гостиничного рынка в 2017 г.:
· Средний тариф (ADR) в люксовом сегменте в Москве и Санкт-Петербурге впервые преодолел рубеж 18 тыс. руб. – 18,2 тыс. руб. и 18,5 тыс. руб. соответственно. Одновременно люксовые отели Петербурга впервые превзошли московские по этому показателю.
· Неожиданно средние тарифы в высоком сегменте и верхнем пределе среднего сегмента рынка Санкт-Петербурга почти догнали московские: разница составляет менее 50 руб. против примерно 400 руб. по итогам 2016 г.
· ADR в долларовом выражении постепенно возвращается к уровню 2014 г. Первой «ласточкой» этого тренда стал люксовый сегмент петербургского рынка: средний тариф в 2017 г. достиг 316 долл. против 312 долл. в 2014 г.
· В Москве средневзвешенная загрузка достигла рекордных 74%.
· Самый низкий показатель загрузки среди всех сегментов – в люксовом: 67% в Москве и 56% в Санкт-Петербурге.
· Средний сегмент рынка Москвы был единственным, зарегистрировавшим потери в ADR.
Обзор рынков Москвы и Санкт-Петербурга
По словам Татьяны Веллер, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, ситуация на московском качественном гостиничном рынке выглядела довольно оптимистично в 2017 г., однако темпы роста всех операционных показателей замедлились в три раза по сравнению с 2016 годом.
«Средневзвешенный ADR в столице увеличился за прошедший год на 2,2%, приблизившись к 7,6 тыс. руб., в то время как средняя загрузка рынка в целом выросла на 1,9 п.п. Таким образом, в российской столице в 2017 г. было занято 74% качественных номеров, что является самым высоким показателем как минимум за последние шесть лет. Все это дало прирост доходности на номер (RevPAR) на 4,5%, до 5,5 тыс. руб., - отмечает Татьяна Веллер. – Вероятно, нынешнее замедление темпов роста частично связано с высоким объемом ввода: в 2017 г. на столичном рынке добавилось в два раза больше качественного гостиничного фонда (почти 1,8 тыс. номеров), чем в 2016 г. (900 номеров). Еще одна причина – чрезвычайно позитивная динамика рынка с конца 2014 г.».
С точки зрения спроса наблюдалось увеличение на 23% числа туристов, прибывших в Москву (17,5 млн человек в 2016 г. и 21,6 млн человек в 2017 г., согласно заявлению мэра города), а пропорция международных и отечественных гостей осталась примерно на том же уровне – 20% и 80% соответственно. Количество туристов, прибывших в Санкт-Петербург, также увеличилось на 25%, до 7,5 млн человек, равномерно распределившись между международными и внутренними приезжими.
Санкт-Петербург в целом следовал тенденциям 2016 г., при этом средневзвешенный ADR по всем сегментам увеличился в 2017 г. на 11,3%, превысив 6,5 тыс. руб. В результате, несмотря на снижение загрузки на 1,8 п.п. (до 63,2%), наблюдается подъем RevPAR на 8,4%, до 4,1 тыс. руб. Как и в предшествующем году, в 2017-м в Санкт-Петербурге открылись два новых брендированных отеля: «Hilton St. Petersburg Экспофорум» (234 номера) и Lotte Hotel (154 номера).
Загрузка: динамика по сегментам
Верхний предел среднего сегмента занял лидирующее положение в Москве по загрузке – 78,5% в 2017 г., за ним следуют высокий и средний сегменты (75,8% и 75,7% соответственно).
«В то же время мы ожидаем, что в 2018 г. качественный гостиничный фонд столицы пополнится почти 1,1 тыс. номеров, в основном в высоком сегменте, что может слегка повлиять на загрузку в будущем, - прогнозирует Татьяна Веллер. – Самый незначительный рост количества занятых номеров был отмечен в отелях люксового сегмента: очевидно, гости зачастую предпочитают им более доступные отели верхнего предела высокого сегмента. За последние несколько лет отечественные туристы стали более чувствительными к цене, а зарубежные гости предпочитают больше тратить на развлечения, еду или покупки за пределами отеля, а не на проживание».
Количество занятых гостиничных номеров в Санкт-Петербурге, несмотря на легкое падение, вызванное оптимизацией ценовой политики многими крупными сетевыми отелями, остается на высоком уровне. В Северной столице, как и в Москве, высокий сегмент и верхний предел среднего продолжают лидировать по загрузке, превышая порог 70% (73,5% и 70,3% соответственно). Верхний предел высокого и средний сегменты были загружены примерно на 60%, в то же время показатель люксового сегмента опустился до 56,6%.
Средний тариф: динамика по сегментам
Средний сегмент стал единственным в Москве, который показал снижение ADR в 2017 г., – до 3,8 тыс. руб. В то же время увеличение загрузки позволило этим отелям нарастить RevPARна 2%. Верхний предел среднего, высокий и верхний предел высокого сегмента незначительно (в пределах 1-3%) увеличили тарифы, до 5,1 тыс. руб., 6,4 тыс. руб. и 10,4 тыс. руб. соответственно. Самый значительный рост ADRна столичном рынке наблюдался в люксовом сегменте – на 6,3%; впервые показатель в нем достиг порогового значения 18 тыс. руб. и перешагнул его (18,2 тыс. руб. по итогам года). Увеличение данного индекса привело к приросту RevPAR на 6,8%.
«Все сегменты гостиничного рынка Санкт-Петербурга показали рост среднего тарифа. Впервые в истории гостиницы класса люкс в Санкт-Петербурге продавались по более высокой цене, чем в Москве: ADR в Северной столице по итогам года достиг 18,5 тыс. руб., - комментирует Татьяна Веллер. – Помимо этого, сюрпризы случились в высоком и верхнем пределе среднего сегментов, номера в которых продавались практически по московским ценам, с небольшим разрывом в размере 50 руб. (6,4 тыс. руб. и 5 тыс. руб. соответственно). ADR среднего сегмента составил 3,5 тыс. руб., что примерно на 350 руб. ниже, чем в Москве».
Средний тариф в валюте
Стоимость проживания в долларах США продолжает восстанавливаться. «Показатель среднего тарифа за номер еще не достиг значения 2014 г. – последнего периода относительной стабильности национальной валюты, однако это может случиться в 2018 г., главным образом из-за ожидаемой возможности отельеров максимизировать тарифы во время Чемпионата мира по футболу, – полагает Татьяна Веллер. – Единственным исключением стал люксовый сегмент в Санкт-Петербурге, который уже в 2017 г. по среднему долларовому тарифу превысил уровень 2014 г. – 316 долл. против 312 долл. Люксовый сегмент рынка Москвы близок к пороговому значению – 312 долл. в 2017 г. против 351 долл. в 2014 г.
Обзор показателей гостиниц Московской области
При небольшом снижении загрузки (на 1 п.п., до 48,7%) ADR в подмосковных отелях увеличился на 3,3% (до 5,1 тыс. руб.), что в итоге привело к росту RevPAR на 1,1%, до 2,5 тыс. руб. Увеличение среднего тарифа было особенно заметно в 1-м квартале (вероятно, из-за обширного предложения зимних развлечений в отелях), а также в сентябре, когда москвичи использовали «бархатный» сезон для коротких загородных поездок в непосредственной близости от города.
Инвестиционный рынок
По словам Татьяны Веллер, рынок инвестиционных транзакций в гостиничном сегменте стабилен.
«Ряд гостиниц и апарт-отелей предлагаются на продажу; основные причины – выход собственников из непрофильных активов либо привлечение средств для разработки новых проектов, - говорит она. –Заметными сделками 2017 г. в Москве стали покупка компанией Vesper земельного участка на Тверской улице под строительство люксового отеля (Fairmont) с апартаментами; продажа ВТБ отелей “Турист” и “Останкино” группе компаний “Основа”; также, по слухам, произошла смена собственника отеля “Советский”. В Санкт-Петербурге “Альянс-Инвест” продал проект апарт-отеля локальной строительной компании».
Перспективы на 2018 год
«В прошлом году рост загрузки в обоих городах наблюдался в основном в бизнес-сезоны – зимой и осенью, и Чемпионат мира по футболу должен выровнять данную сезонность летом 2018 г. Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга выглядят хорошо сбалансированными и удовлетворяют спрос различных типов гостей. Потенциальная ниша, которая по-прежнему остается незаполненной, - это качественные отели эконом-сегмента, - замечает Татьяна Веллер.
В 2018 г. в каждой из столиц запланировано открытие только одной брендированной гостиницы эконом-сегмента: «Holiday Inn Express Ховрино» (170 номеров) в Москве и «HolidayInn Express Садовая» (244 номера) в Санкт-Петербурге. Если в столице в этом сегменте уже существуют два брендированных отеля («IbisBudget Панфиловская» на 114 номеров и «HolidayInn Express Moscow Павелецкая» на 243 номера), для рынка Петербурга это будет первый отель данной категории под управлением международного оператора.
«За последние годы мы видим расширение трех основных аэропортовых кластеров в Москве с точки зрения предложения средств размещения; данная тенденция будет продолжаться и в 2018 г., - прогнозирует Татьяна Веллер. – В аэропорту Внуково открываются две брендированные гостиницы в высоком ценовом сегменте: “Double Treeby Hilton Внуково” (432 номера) и “Four Points by Sheraton Moscow Внуково” (250 номеров). В аэропорту Шереметьево появится первый отель эконом-сегмента под управлением международного оператора – “Holiday Inn Express Moscow Шереметьево” (198 номеров). В январе 2018 г. уже открылся “ibisАэропорт Домодедово” (152 номера)».
«Что касается альтернативных средств размещения, в этом сегменте наблюдается увеличение количества хостелов, а также апарт-отелей и апартаментов с обслуживанием. Интересно, что появился спрос со стороны инвесторов на брендированные и сервисные резиденции под управлением гостиничного оператора в составе МФК. Отель в таких проектах рассматривается не просто как место для ночевки туристов, а как центр или “сердце” комплекса, обслуживающее местных работников и жителей», - заключает Татьяна Веллер.
