В 2017 г. в Москве совокупный объем сделок в сегменте офисной недвижимости составил 1,27 млн кв. м площадей, что на 32% больше, чем в 2016 г., – и это максимальный показатель с 2014 г. На увеличение объема сделок по аренде и продаже повлияли благоприятные рыночные условия – сниженные ставки аренды и цены продаж, общая стабилизация экономической ситуации. По прогнозам Colliers, в 2018 г. объем сделок может составить 1, 21 млн кв. м площадей.
- 2017 г. стал рекордным по количеству крупных сделок по аренде и продаже офисов площадью свыше 10 000 кв. м за последние 5 лет – их было заключено более 10. Среди наиболее значимых можно отметить сделку по покупке АИЖК одной из башен «IQ-квартал» (GLA - 76 700 кв. м); сделку по аренде 38 200 кв. м офисных площадей в БЦ Poklonka Place дочерней компанией Сбербанка; сделку по покупке Газпромбанком (GBA 43 370, GLA 32 300 кв. м) площадей в Aquamarine III. Помимо максимально привлекательных условий на рынке, одним из факторов принятия решения о переезде в новый офис стал дефицит крупных офисных блоков в качественных зданиях с удобной локацией.
- В 2017 г. сохранилась тенденция консолидации подразделений организаций с государственным участием. Как и в прошлом году, благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации. По итогам 2017 г. совокупный объем сделок по аренде и продаже офисных помещений на 19% сформирован сделками с компаниями, имеющими государственное участие.
- Доля сделок по пересогласованию условий аренды вернулась к докризисному уровню и составила по итогам 2017 г. 9%, снизившись относительно показателя предыдущего года на 14 п.п. В 2015-2016 гг. доля сделок по пересогласованиию условий аренды и продлению договоров аренды колебалась в диапазоне от 28 до 35%.
- В 2017 г. ставки аренды на качественные офисные площади стабилизировались, продолжив снижаться в отдельных офисных зданиях, для которых характерен высокий уровень вакантных площадей. Коррекция средневзвешенного показателя запрашиваемой арендной ставки в течение года преимущественно была обусловлена изменением структуры предложения, связанной с выходом на рынок новых объектов и уходом офисных помещений в результате закрытия ряда крупных сделок. Так, средневзвешенная ставки аренды на офисные помещения в офисах класса А составила 25 090 руб./м²/год, в офисах класса B – 12 709 руб./м²/год, снизившись относительно конца 2016 г. на 6% и 1% соответственно.
- По итогам 2017 г. распределение рублевого и долларового предложения в офисах класса А сохранилась в пропорции 60% к 40%. В офисах классов B+/- доля рублевого предложения превышает 95%. Рост запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован в единичных объектах, имеющих премиальное расположение.
- Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. В 2017 г. доля сделок по приобретению офисов в собственность в общем объеме всех сделок в сравнении с 2015 г. выросла с 8% до 17%. Совокупный объем купленных офисных площадей по итогам 2017 г. составил 258 900 кв. м, в то время как в 2016 г. – 170 000 кв. м, а в 2015 г. – 112 000 кв. м. Цены продаж на качественные офисные помещения Москвы в экспонируемых на рынке объектах в течение 2017 г. оставались стабильными и не поменялись относительно уровня 2016 г. Стоимость офисных блоков в объектах класса А, расположенных в границах ММДЦ «Москва-Сити», находится в диапазоне от 300 000-450 000 руб./кв. м. В офисах класса В+/- цены находятся в диапазоне от 180 000 до 250 000 руб./кв. м в объектах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК, и 120 000–200 000 руб./кв. м в объектах, расположенных между ТТК и МКАД.
Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International: «На фоне дефицита качественного предложения офисов и стабильного спроса в 2018 г. мы ожидаем рост цен и ставок аренды на офисную недвижимость в пределах 10%. Сдерживающим фактором спроса в 2018 г. может оказаться возможное усиление санкционного режима, а также риски, связанные с неблагоприятной внешней экономической конъюнктурой и нестабильностью экономического восстановления. Таким образом, ожидается, что в 2018 г. объем сделок по аренде и продаже офисных помещений составит около 1,21 млн кв. м».
