Итоги I квартала на рынке апартаментов – Knight Frank

Эксперты компании Knight Frank рассказали, какие события происходили на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в I квартале 2018 г.
 
6530
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
  • В I квартале 2018 г. продажи апартаментов осуществлялись в 36 комплексах, что превышает показатель I квартала 2017 г. на 16%.
  • За I квартал 2018 г. было реализовано более 900 апартаментов, что сопоставимо с итогами IV квартала 2017 г. и на 55% больше, чем в I квартале 2017 г.       
  • Изменение показателя средневзвешенной цены предложения носило корректирующий характер, а увеличение стоимости в некоторых объектах было обусловлено ростом строительной готовности. 
  • В феврале 2018 г. был принят Федеральный закон №16-ФЗ, который вступает в силу с января 2019 г. и вводит обязательную классификацию гостиниц.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Начало 2018 г. прошло под эгидой обсуждения в профессиональном сообществе принятия Федерального закона №16-ФЗ, который вводит обязательную классификацию гостиниц. Согласно закону, всем гостиницам необходимо обеспечить классификацию с присвоением определенной категории («звезд»):

- до 01.07.2019 г. - отелям с номерным фондом более 50 номеров,
- до 01.01.2020 г. - с фондом более 15 номеров, 
- до 01.01.2021 г. - всем гостиницам.Согласно действующему законодательству апарт-отели (гостиницы, согласно разрешительной документации) признаются нежилыми помещениями, но относятся к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения.

Предоставление апартаментов квалифицируется как оказание услуг в рамках туристской деятельности, а предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории повлечет за собой административную ответственность.

К административной ответственности могут быть привлечены как управляющие компании, так и владельцы апартаментов, предоставляющие их для проживания третьим лицам.

Исключить апартаменты из сферы действия новых требований возможно в том случае, если они будут выделены в специальную  категорию, не подлежащую обязательной классификации.

Так, в октябре 2017 г. Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов, основная цель которого – ввести понятие «апартамент», распространить действие жилищного кодекса на нежилые помещения, а также установить правовой механизм перевода нежилых помещений в апартаменты, определить возможности постоянной регистрации в апартаментах.

Изменения в сегменте апартаментов – давно ожидаемая мера, и нивелирование разницы между одним и другим форматами может привести к росту цен на апартаменты и снижению величины дисконта на этот формат.

По итогам I квартала 2018 г. продажи велись в 36 проектах, где свободное предложение составило около 5,5 тыс. апартаментов, что на 21% больше, чем в I квартале 2017 г. Это связано с тем, что за рассматриваемый период (I квартал 2017 г. - I квартал 2018 г.) в продажу вышло 19 апартамент-отелей, включая новые очереди, общей площадью около 348 тыс. кв. м (7,7 тыс. апартаментов).

Непосредственно в I квартале 2018 г. в продажу вышел жилой комплекс «Дом на Львовской», в составе которого выделена 1 секция с апартаментами.

Ниша сервисных апартаментов активно развивается в Санкт-Петербурге, так как девелоперы предлагают в дополнение к собственности комплекс услуг по обеспечению покупателю регулярного дохода от аренды.
 
Так, по итогам I квартала 2018 г. сервисные апартаменты лидируют в объеме предложения и составляют 66% рынка. «По сравнению с I кварталом 2017 г. доля сервисных апартаментов увеличилась на 14 п.п., что связано с тем, что за данный период в продажу вышло 10 новых объектов сервисного формата, включая новые очереди, общей площадью 213 тыс. кв. м», - поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Заметным событием на рынке апартаментов Петербурга стало появление новой профессиональной управляющей компании Zenith Property Management, которая взяла в управление комплекс апартаментов «Елагин апарт». Это не первый проект компании, т.к. осенью прошлого года управляющая компания вошла в состав участников УК Docklands Rent на паритетных началах с девелопером проекта Docklands Development (апартамент-отель Docklands на наб. Макарова).   
  
Новой тенденцией на рынке апартаментов стало их появление в жилых домах на 1 этажах. К проекту «Дом на Московской» в г. Пушкин добавился жилой комплекс «LIFE-Приморский».

Светлана Московченко прогнозирует, что в среднесрочной перспективе рынок апартаментов продолжит развиваться в сервисном формате и будет одним из привлекательных сегментов для инвестиций в сфере недвижимости. В течение 2018 г. вероятен выход на рынок еще около 17 проектов общей площадью около 200 тыс. кв. м.

СПРОС

По итогам I квартала 2018 г. на рынке апартаментов было реализовано 911 юнитов. Несмотря на начало года, показатель продаж сопоставим с итогами IV квартала 2017 г., а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи увеличились на 55%. Это говорит о росте популярности апартаментов среди покупателей, особенно в сервисном формате. Так, в I квартале 2018 г. сервисные апартаменты составили 65% продаж на рынке, а еще год назад их доля составляла 39%.

Светлана Московченко отмечает, что в I квартале 2018 г. основная доля спроса в сегменте сервисных апартаментов пришлась на студии (70%).

Большинство покупателей отмечает в качестве несомненного плюса апартаментов наличие в них полной отделки и меблировки. 
Наличие сервисных услуг в проектах с апартаментами покупатели оценивают как фактор, создающий дополнительную ценность апартаментам, что напрямую оказывает влияние на ставку аренды впоследствии, а следовательно, их собственный доход. Поэтому один из основных факторов успеха апартамент-отеля – это профессиональная управляющая компания, предоставляющая высокий уровень гостиничного сервиса.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По итогам I квартала 2018 г. средне-взвешенная цена сервисных апартаментов составила 128 тыс. руб./м². Как правило, данная цена включает полную отделку, а в ряде проектов и меблировку. В остальных проектах меблировка предлагается за дополнительную оплату в среднем диапазоне 250-600 тыс. руб. По сравнению с I кварталом 2017 г. средневзвешенная цена сервисных апартаментов уменьшилась на 6%, что связано со значительным количеством нового предложения данного формата, вышедшего в продажу за исследуемый период по более низким ценам.

В сегменте несервисных и рекреационных апартаментов произошло незначительное увеличение показателя средневзвешенной цены, в основном вследствие увеличения строительной готовности объектов.

В элитном сегменте изменение средневзвешенной цены в основном связано с курсовыми колебаниями, т.к. в проектах «Дель Арте», «Резиденция на Каменном» и «Императорский Яхт-клуб» цены установлены в валюте.

Средняя стоимость аренды (сроком от 1 до 3 месяцев) в действующих комплексах апартаментов по итогам марта 2018 г. составила 38,5 тыс. руб./мес. за номер средней площадью 28 кв. м.


иГРОКИ РЫНКА

Setl Group

Московченко Светлана

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Исследования рынка

Петербург полюбил элитные апартаменты

По данным компании Knight Frank St. Petersburg, за третий квартал 2017 г. в Петербурге продано 23 элитных апартамента, что в 2,6 раз больше, чем кварталом ранее.

27.11
Экспертный анализ

Почему Петербург любит апартаменты?

С момента вывода на рынок Петербурга первых апарт-отелей не прошло и 5 лет, но формат набирает популярность как среди девелоперов, так и среди покупателей, которые приобретают апартаменты для собственного проживания и для сдачи в аренду. 
03.10
Экспертный анализ

Две столицы показали рост спроса на апартаменты

За первое полугодие на рынок было выведено 880 апартаментов в Санкт-Петербурге и 2 770 юнитов в Москве. Общий объем спроса составил 760 и 3 500 юнитов соответственно.

15.09

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre