Итоги I квартала на рынке апартаментов – Knight Frank

Эксперты компании Knight Frank рассказали, какие события происходили на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в I квартале 2018 г.
 
6575
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
  • В I квартале 2018 г. продажи апартаментов осуществлялись в 36 комплексах, что превышает показатель I квартала 2017 г. на 16%.
  • За I квартал 2018 г. было реализовано более 900 апартаментов, что сопоставимо с итогами IV квартала 2017 г. и на 55% больше, чем в I квартале 2017 г.       
  • Изменение показателя средневзвешенной цены предложения носило корректирующий характер, а увеличение стоимости в некоторых объектах было обусловлено ростом строительной готовности. 
  • В феврале 2018 г. был принят Федеральный закон №16-ФЗ, который вступает в силу с января 2019 г. и вводит обязательную классификацию гостиниц.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Начало 2018 г. прошло под эгидой обсуждения в профессиональном сообществе принятия Федерального закона №16-ФЗ, который вводит обязательную классификацию гостиниц. Согласно закону, всем гостиницам необходимо обеспечить классификацию с присвоением определенной категории («звезд»):

- до 01.07.2019 г. - отелям с номерным фондом более 50 номеров,
- до 01.01.2020 г. - с фондом более 15 номеров, 
- до 01.01.2021 г. - всем гостиницам.Согласно действующему законодательству апарт-отели (гостиницы, согласно разрешительной документации) признаются нежилыми помещениями, но относятся к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения.

Предоставление апартаментов квалифицируется как оказание услуг в рамках туристской деятельности, а предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории повлечет за собой административную ответственность.

К административной ответственности могут быть привлечены как управляющие компании, так и владельцы апартаментов, предоставляющие их для проживания третьим лицам.

Исключить апартаменты из сферы действия новых требований возможно в том случае, если они будут выделены в специальную  категорию, не подлежащую обязательной классификации.

Так, в октябре 2017 г. Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов, основная цель которого – ввести понятие «апартамент», распространить действие жилищного кодекса на нежилые помещения, а также установить правовой механизм перевода нежилых помещений в апартаменты, определить возможности постоянной регистрации в апартаментах.

Изменения в сегменте апартаментов – давно ожидаемая мера, и нивелирование разницы между одним и другим форматами может привести к росту цен на апартаменты и снижению величины дисконта на этот формат.

По итогам I квартала 2018 г. продажи велись в 36 проектах, где свободное предложение составило около 5,5 тыс. апартаментов, что на 21% больше, чем в I квартале 2017 г. Это связано с тем, что за рассматриваемый период (I квартал 2017 г. - I квартал 2018 г.) в продажу вышло 19 апартамент-отелей, включая новые очереди, общей площадью около 348 тыс. кв. м (7,7 тыс. апартаментов).

Непосредственно в I квартале 2018 г. в продажу вышел жилой комплекс «Дом на Львовской», в составе которого выделена 1 секция с апартаментами.

Ниша сервисных апартаментов активно развивается в Санкт-Петербурге, так как девелоперы предлагают в дополнение к собственности комплекс услуг по обеспечению покупателю регулярного дохода от аренды.
 
Так, по итогам I квартала 2018 г. сервисные апартаменты лидируют в объеме предложения и составляют 66% рынка. «По сравнению с I кварталом 2017 г. доля сервисных апартаментов увеличилась на 14 п.п., что связано с тем, что за данный период в продажу вышло 10 новых объектов сервисного формата, включая новые очереди, общей площадью 213 тыс. кв. м», - поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

Заметным событием на рынке апартаментов Петербурга стало появление новой профессиональной управляющей компании Zenith Property Management, которая взяла в управление комплекс апартаментов «Елагин апарт». Это не первый проект компании, т.к. осенью прошлого года управляющая компания вошла в состав участников УК Docklands Rent на паритетных началах с девелопером проекта Docklands Development (апартамент-отель Docklands на наб. Макарова).   
  
Новой тенденцией на рынке апартаментов стало их появление в жилых домах на 1 этажах. К проекту «Дом на Московской» в г. Пушкин добавился жилой комплекс «LIFE-Приморский».

Светлана Московченко прогнозирует, что в среднесрочной перспективе рынок апартаментов продолжит развиваться в сервисном формате и будет одним из привлекательных сегментов для инвестиций в сфере недвижимости. В течение 2018 г. вероятен выход на рынок еще около 17 проектов общей площадью около 200 тыс. кв. м.

СПРОС

По итогам I квартала 2018 г. на рынке апартаментов было реализовано 911 юнитов. Несмотря на начало года, показатель продаж сопоставим с итогами IV квартала 2017 г., а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи увеличились на 55%. Это говорит о росте популярности апартаментов среди покупателей, особенно в сервисном формате. Так, в I квартале 2018 г. сервисные апартаменты составили 65% продаж на рынке, а еще год назад их доля составляла 39%.

Светлана Московченко отмечает, что в I квартале 2018 г. основная доля спроса в сегменте сервисных апартаментов пришлась на студии (70%).

Большинство покупателей отмечает в качестве несомненного плюса апартаментов наличие в них полной отделки и меблировки. 
Наличие сервисных услуг в проектах с апартаментами покупатели оценивают как фактор, создающий дополнительную ценность апартаментам, что напрямую оказывает влияние на ставку аренды впоследствии, а следовательно, их собственный доход. Поэтому один из основных факторов успеха апартамент-отеля – это профессиональная управляющая компания, предоставляющая высокий уровень гостиничного сервиса.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По итогам I квартала 2018 г. средне-взвешенная цена сервисных апартаментов составила 128 тыс. руб./м². Как правило, данная цена включает полную отделку, а в ряде проектов и меблировку. В остальных проектах меблировка предлагается за дополнительную оплату в среднем диапазоне 250-600 тыс. руб. По сравнению с I кварталом 2017 г. средневзвешенная цена сервисных апартаментов уменьшилась на 6%, что связано со значительным количеством нового предложения данного формата, вышедшего в продажу за исследуемый период по более низким ценам.

В сегменте несервисных и рекреационных апартаментов произошло незначительное увеличение показателя средневзвешенной цены, в основном вследствие увеличения строительной готовности объектов.

В элитном сегменте изменение средневзвешенной цены в основном связано с курсовыми колебаниями, т.к. в проектах «Дель Арте», «Резиденция на Каменном» и «Императорский Яхт-клуб» цены установлены в валюте.

Средняя стоимость аренды (сроком от 1 до 3 месяцев) в действующих комплексах апартаментов по итогам марта 2018 г. составила 38,5 тыс. руб./мес. за номер средней площадью 28 кв. м.


иГРОКИ РЫНКА

Setl Group

Московченко Светлана

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Исследования рынка

Петербург полюбил элитные апартаменты

По данным компании Knight Frank St. Petersburg, за третий квартал 2017 г. в Петербурге продано 23 элитных апартамента, что в 2,6 раз больше, чем кварталом ранее.

27.11
Экспертный анализ

Почему Петербург любит апартаменты?

С момента вывода на рынок Петербурга первых апарт-отелей не прошло и 5 лет, но формат набирает популярность как среди девелоперов, так и среди покупателей, которые приобретают апартаменты для собственного проживания и для сдачи в аренду. 
03.10
Экспертный анализ

Две столицы показали рост спроса на апартаменты

За первое полугодие на рынок было выведено 880 апартаментов в Санкт-Петербурге и 2 770 юнитов в Москве. Общий объем спроса составил 760 и 3 500 юнитов соответственно.

15.09

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05
Источник: Space 1
Игроки рынка

В Space 1 JET не осталось мест

Вакантность по сети достигла нулевого уровня со сделкой по аренде 36 рабочих мест поставщиком продовольственных и непродовольственных товаров в пространстве на Белой Площади.
07.05
Источник: October Group
Проект

K-City получил РНС

Девелопер October Group планирует завершить строительство первой очереди проекта - офисной башни площадью 22,5 тыс. кв. м - в 2028 году.
07.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Sminex арендовал 7 100 кв. м в Space 1 Balchug

Аренда 944 рабочих мест в гибком пространстве на Садовнической улице может стоить от 60 до 70 млн рублей в месяц.
12.05
Источник: ГК "Риотэкс"
Проект

ГК "Риотэкс" рассказала о строительстве «Технопарка Раменское»

В рамках первой очереди проекта завершены монолитные работы складского и офисного центров. Завершение строительства первой очереди запланировано на октябрь 2025 года. 
12.05
Источник: CRE
Игроки рынка

CMWP завершила сделку по покупке PRO Realty

Основными заказчиками PRO Realty являются крупнейшие банки, такие как Альфа-Банк и Т-Банк, Сбербанк Технологии, НПФ Благосостояние, компании группы РЖД, Фонд Сколково и его структуры, кофеобжарочный завод МилФудс (Poetti) и другие.
12.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre