ТОП-10 городов мира с наиболее дорогой арендой жилья

«Инвесторам стоит обратить внимание на то, что ставка аренды жилой недвижимости не может находиться в прямой зависимости от высокой капитальной стоимости объекта. Кроме того, в любом городе тенденции развития рынка жилой недвижимости массового сегмента могут значительно отличаться от тенденций премиального сегмента», – отмечает Иоланда Барнс, директор департамента мировых исследований Savills.

Растущий технологический сектор сделал Сан-Франциско самым дорогим мировым городом для среднего арендатора. По данным Savills, ставка аренды жилья массового сегмента здесь составляет 650 дол. США в неделю. Далее следуют два других крупных американских города – Нью-Йорк и Лос-Анджелес.
 
Лондон занимает 4-ю строчку рейтинга самых дорогих рынков аренды жилья массового сегмента. Здесь аренда стандартного объекта обойдется в среднем в 500 дол. США в неделю (-0,6% за 2017 год), что на 150 долларов США ниже, чем в Сан-Франциско.

Гонконг, который наравне с Лондоном является одним из самых дорогих городов мира для покупки жилья, занимает лишь 9-ю строчку рейтинга по стоимости аренды жилья массового сегмента – 450 дол. США в неделю. Однако учитывая стремительный рост арендных ставок в массовом сегменте (в 2017 г. он составил 13,2%), уже по итогам 2018 г. Гонконг может войти в первую 5-ку.

Париж по-прежнему демонстрирует относительно высокие цены на мировой арене. Стоимость аренды жилой недвижимости массового сегмента здесь на 1/3 ниже, чем в Сан-Франциско. В контексте Европы, данный показатель в столице Франции на 14% меньше, чем в Лондоне, и на 12% ниже, чем в Дублине.

Первая 10-ка городов с самыми высокими ценами на высокобюджетную аренду очень сильно отличается от 10-ки лидеров по стоимости аренды массового жилья. Самый дорогой город для аренды элитной недвижимости – Нью-Йорк, где элитное жилье обойдется в 3 260 дол. США в неделю. Это почти в 5 раз больше, чем аренда квартиры или дома массового сегмента в этом же городе. С отрывом в 510 дол. США на втором месте расположился Токио. Как и Токио, города Китая не вошли в ТОП-10 по стоимости аренды массового жилья, но два города – Пекин и Шэньчжэнь – попали в премиальный рейтинг. Здесь также присутствует Амстердам, на высокобюджетном рынке аренды которого цены выросли почти на 1/5 за 2017 год.

«Наш анализ говорит о том, что самые дорогие города для покупки недвижимости не всегда являются самыми дорогими для аренды, – говорит Иоланда Барнс. – Стоимость массового жилья в Гонконге сейчас составляет около 16 300 дол. США за кв. м, что почти в два раза больше, чем в Сан-Франциско. Однако стоимость аренды жилья данного класса в Гонконге примерно на 30% ниже, чем в Сан-Франциско.

В Сан-Франциско крайне высокий спрос на аренду со стороны молодых специалистов высокотехнологического сектора, которые приезжают в город. Однако здесь наблюдается дефицит предложения жилья в аренду, так как закон о регулировании арендной платы действует как сдерживающий фактор для новых арендодателей. По иронии судьбы, законодательный акт, который выгоден для нынешних арендаторов, влечет за собой рост арендных ставок для новых жильцов».

В Дублине, Нью-Йорке и Лос-Анджелесе также наблюдается высокий спрос со стороны растущего населения и ограниченный объем предложения. В Дублине активная внутренняя экономика и ограниченный рынок сбыта в 2017 г. привели к росту стоимости аренды массового жилья на 5,7%, что переместило столицу Ирландии на 5-ю строчку рейтинга. Аренда стандартной квартиры или дома в Дублине сейчас обойдется в 480 дол. США в неделю, что на 40% выше минимума 2011 г. и что, возможно неожиданно, сопоставимо с ценами в Лондоне.

«Инвесторам и арендаторам будет полезно обратить внимание на аномалии рынков аренды, – говорит Барнс. – В некоторых городах сложилась крайне благоприятная ситуация для инвесторов: стремительный рост спроса, высокие арендные ставки, и при этом достаточно умеренная стоимость покупки жилья. Для этих городов характерен высокий доход от аренды.

В других мировых городах, наоборот, отмечается низкая доходность. В таких городах, как Гонконг, в выигрышном положении находятся арендаторы, которые, как правило, платят меньше за аренду, чем за ипотеку. С другой стороны, пока нет перспективы роста стоимости покупки жилья, и это не очень хорошая ситуация для инвесторов.

В таких городах, как Париж и Чикаго, где доходность от сдачи в аренду по-прежнему относительно велика, есть вероятность ее снижения и последующего роста стоимости активов. Вследствие более низкой чистой доходности в Сиднее, Гонконге и Лондоне рост стоимости жилья менее вероятен, по крайней мере, пока не увеличиваются арендные ставки».

Высокобюджетная аренда – другой порядок

Нью-Йорк находится на первой строчке рейтинга самых дорогих городов для аренды высокобюджетного жилья. Стоимость аренды премиальной квартиры или дома здесь в среднем составляет 3 260 дол. США, что в 5 раз выше, чем аренда стандартного жилья. Большой объем нового предложения в премиальном сегменте увеличил качество рынка высокобюджетной аренды в Нью-Йорке и в целом арендные ставки, однако, чтобы заполнить новые здания с высокими арендными ставками, все чаще помещения сдают частями.

Токио, которого нет в рейтинге самых дорогих городов для аренды жилья массового сегмента, находится на втором месте по уровню высокобюджетной аренды. Стоимость аренды жилья премиум-класса в столице Японии составляет 2 750 дол. США в неделю. Далее следуют Лондон и Гонконг, 2 410 и 2 390 дол. США в неделю соответственно. Эти города находятся выше в рейтинге по аренде высокобюджетного жилья, чем в рейтинге по массовому сегменту.

Амстердам и Дублин также вошли в ТОП-10 городов для аренды высокобюджетного жилья, однако не попали в рейтинг самых дорогих городов для аренды жилой недвижимости массового сегмента. Это является следствием спроса на престижные объекты недвижимости со стороны иностранных арендаторов и отражает тот факт, что дополнительную премию выплачивают за редкие на рынке предложения. Арендные ставки на рынке высокобюджетной аренды Амстердама в 2017 г. выросли на 19,8% и сейчас составляют 1 940 дол. США в неделю. Амстердам – это крупный и растущий центр европейских штаб-квартир многонациональных компаний, где рост арендных ставок был обусловлен притоком экспатов и дефицитом предложения.

В рейтинг 10 самых дорогих городов для аренды высокобюджетного жилья также вошли два города Китая – Пекин и Шэньчжэнь, 1 700 и 1 440 дол. США в неделю соответственно. Они также привлекают обеспеченных арендаторов из-за рубежа (в основном, в силу того, что иностранные граждане не имеют права покупать жилье), а объем предложения элитного жилья в аренду довольно небольшой, что генерирует дополнительную премию к арендным ставкам. Население Шэньчжэня, Кремниевой долины Китая, выросло с 300 000 в 1980 г. до 12 млн к настоящему моменту. Экспаты и растущая доля населения с высокими доходами подпитывают здесь спрос на высокобюджетную аренду.