Краудфандинг, или краудинвестинг, в сфере недвижимости хорошо знаком собственникам объектов коммерческой недвижимости в США и Европе. Краудфандинговые площадки, которые сводят напрямую инвесторов и собственников, желающих продать объект, появились здесь еще в 2012 г., то есть на несколько лет раньше, чем в России. Однако такой формат набирает популярность и в нашей стране. К примеру, первая в России краудфандинговая площадка AKTIVO, основанная в 2015 г. известным бизнесменом Оскаром Хартманном, уже привлекла в коммерческую недвижимость более 850 млн руб. Конкуренцию со стороны таких площадок уже ощущают и риелторские агентства, ведь продажа объекта на площадке может значительно ускорить процесс продажи. Однако обо всем по порядку.
Итак, назову основные причины, по которым собственнику недвижимости в ряде случаев выгодно представить свой объект на подобной площадке.
Скорость сделки
Как правило, продажа капитального объекта коммерческой недвижимости стоимостью от 50 млн руб. предполагает достаточно длительный срок экспозиции, который зависит от качества работы агентов, активности собственника и его пожеланий в отношении цены и может составлять от 2–3 месяцев до нескольких лет. Сделки на площадках обычно проходят гораздо быстрее. Объект недвижимости выставляется на краудфандинговой площадке, которая предлагает своим инвесторам стать совладельцами данного объекта. Однако перед тем как представить объект и предлагать его покупателям, площадка привлекает своих специалистов для детального изучения всех нюансов, связанных с ним (юридических аспектов, коммерческой составляющей, технического состояния и т.д.), после чего подписывает с владельцем договор об эксклюзивном праве продажи и берет на себя обязательство продать объект в течение трех месяцев. Если этого не происходит, она выплачивает крупный штраф, прописанный в договоре. Краудинвестинг популярен среди инвесторов сегодня, поскольку делает доступными инвестиции в дорогостоящие объекты для тех, кто пока не готов вкладывать в недвижимость сотни миллионов рублей, поэтому, как правило, сроки экспозиции объектов на площадке составляют менее трех месяцев. Именно поэтому такой способ продажи недвижимости может быть привлекателен для тех собственников, которые хотят продать объект в сжатые сроки.
Комиссии и налогообложение
Еще одна особенность краудинвестинговых платформ заключается в том, что собственник объекта недвижимости не выплачивает площадке комиссии. К примеру, посреднический доход нашей площадки составляет 2%, однако выплачивается он покупателями, которые планируют стать собственниками коммерческой недвижимости. Необходимости уплаты НДС со сделки в случае продажи объекта на краудфандинговой площадке тоже не возникает, поскольку при осуществлении сделки купли-продажи площадки вносят объект в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). О том, зачем это нужно, расскажу далее.
Доход от сдачи в аренду площадей в период проведения сделки
Как я уже сказал, покупателями объектов коммерческой недвижимости на краудфандинговых площадках выступает не один человек, а целый пул инвесторов, которые становятся совладельцами объектов. К примеру, в нашей последней сделке по приобретению ТЦ «Город» в Егорьевске участвовали более 60 инвесторов, а в предыдущей сделке по продаже помещения стрит-ретейла, арендуемого супермаркетом «Виктория», — 96 инвесторов. Для того чтобы такие сделки стали возможными, краудфандинговые площадки используют формат закрытого паевого фонда (ЗПИФ). Продавец недвижимости вносит в ЗПИФ свой объект и становится собственником 100% его паев, после чего паи фонда на площадке выкупают частные инвесторы. Выкуп происходит постепенно, и в период проведения сделки продавец объекта сохраняет за собой право получать рентный доход от сдачи площадей в аренду в зависимости от той доли, которая находится у него в собственности.
Более того, продавец объекта, представивший недвижимость на площадке, не обязан продавать его целиком, если не хочет этого. В ситуации, когда продажа недвижимости является вынужденной мерой и собственнику, скажем, нужно расплатиться по кредиту или требуются средства на новый проект, однако на эти цели хватит и части суммы от продажи здания или помещения, он может остаться в числе совладельцев объекта наравне с другими соинвесторами. При этом доход собственника из активного превращается в пассивный, поскольку после внесения объекта недвижимости в ЗПИФ управление им берет на себя УК фонда, обеспечивая совладельцам объекта доход 10–17% годовых.
Впрочем, работать с площадкой не всегда выгодно собственнику, и в некоторых случаях продавать объект лучше традиционным способом. Дело в том, что краудфандинговая площадка является не только посредником при продаже объектов недвижимости. Одна из ее задач — обеспечить инвесторам пассивный доход от сдачи помещений в аренду. Доходность, которую предлагает площадка инвесторам, как правило, выше доходности по банковским депозитам. А объект недвижимости, которым управляет УК монофондов AKTIVO от лица инвесторов, должен обеспечивать соответствующую доходность, то есть приносить в год не менее 10–14% годовых после уплаты налогов. Поэтому площадка, со своей стороны, очень тщательно отбирает объекты недвижимости, анализируя все риски, которые могут привести к отсутствию доходов. В результате продать с помощью краудфандинговой площадки объект с обременением, на который отсутствует часть разрешительной документации на строительство, или помещение, находящееся долгое время в простое из-за отсутствия арендаторов или требующее срочного капитального ремонта, скорее всего, не получится.
Итак, назову основные причины, по которым собственнику недвижимости в ряде случаев выгодно представить свой объект на подобной площадке.
Скорость сделки
Как правило, продажа капитального объекта коммерческой недвижимости стоимостью от 50 млн руб. предполагает достаточно длительный срок экспозиции, который зависит от качества работы агентов, активности собственника и его пожеланий в отношении цены и может составлять от 2–3 месяцев до нескольких лет. Сделки на площадках обычно проходят гораздо быстрее. Объект недвижимости выставляется на краудфандинговой площадке, которая предлагает своим инвесторам стать совладельцами данного объекта. Однако перед тем как представить объект и предлагать его покупателям, площадка привлекает своих специалистов для детального изучения всех нюансов, связанных с ним (юридических аспектов, коммерческой составляющей, технического состояния и т.д.), после чего подписывает с владельцем договор об эксклюзивном праве продажи и берет на себя обязательство продать объект в течение трех месяцев. Если этого не происходит, она выплачивает крупный штраф, прописанный в договоре. Краудинвестинг популярен среди инвесторов сегодня, поскольку делает доступными инвестиции в дорогостоящие объекты для тех, кто пока не готов вкладывать в недвижимость сотни миллионов рублей, поэтому, как правило, сроки экспозиции объектов на площадке составляют менее трех месяцев. Именно поэтому такой способ продажи недвижимости может быть привлекателен для тех собственников, которые хотят продать объект в сжатые сроки.
Комиссии и налогообложение
Еще одна особенность краудинвестинговых платформ заключается в том, что собственник объекта недвижимости не выплачивает площадке комиссии. К примеру, посреднический доход нашей площадки составляет 2%, однако выплачивается он покупателями, которые планируют стать собственниками коммерческой недвижимости. Необходимости уплаты НДС со сделки в случае продажи объекта на краудфандинговой площадке тоже не возникает, поскольку при осуществлении сделки купли-продажи площадки вносят объект в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). О том, зачем это нужно, расскажу далее.
Доход от сдачи в аренду площадей в период проведения сделки
Как я уже сказал, покупателями объектов коммерческой недвижимости на краудфандинговых площадках выступает не один человек, а целый пул инвесторов, которые становятся совладельцами объектов. К примеру, в нашей последней сделке по приобретению ТЦ «Город» в Егорьевске участвовали более 60 инвесторов, а в предыдущей сделке по продаже помещения стрит-ретейла, арендуемого супермаркетом «Виктория», — 96 инвесторов. Для того чтобы такие сделки стали возможными, краудфандинговые площадки используют формат закрытого паевого фонда (ЗПИФ). Продавец недвижимости вносит в ЗПИФ свой объект и становится собственником 100% его паев, после чего паи фонда на площадке выкупают частные инвесторы. Выкуп происходит постепенно, и в период проведения сделки продавец объекта сохраняет за собой право получать рентный доход от сдачи площадей в аренду в зависимости от той доли, которая находится у него в собственности.
Более того, продавец объекта, представивший недвижимость на площадке, не обязан продавать его целиком, если не хочет этого. В ситуации, когда продажа недвижимости является вынужденной мерой и собственнику, скажем, нужно расплатиться по кредиту или требуются средства на новый проект, однако на эти цели хватит и части суммы от продажи здания или помещения, он может остаться в числе совладельцев объекта наравне с другими соинвесторами. При этом доход собственника из активного превращается в пассивный, поскольку после внесения объекта недвижимости в ЗПИФ управление им берет на себя УК фонда, обеспечивая совладельцам объекта доход 10–17% годовых.
Впрочем, работать с площадкой не всегда выгодно собственнику, и в некоторых случаях продавать объект лучше традиционным способом. Дело в том, что краудфандинговая площадка является не только посредником при продаже объектов недвижимости. Одна из ее задач — обеспечить инвесторам пассивный доход от сдачи помещений в аренду. Доходность, которую предлагает площадка инвесторам, как правило, выше доходности по банковским депозитам. А объект недвижимости, которым управляет УК монофондов AKTIVO от лица инвесторов, должен обеспечивать соответствующую доходность, то есть приносить в год не менее 10–14% годовых после уплаты налогов. Поэтому площадка, со своей стороны, очень тщательно отбирает объекты недвижимости, анализируя все риски, которые могут привести к отсутствию доходов. В результате продать с помощью краудфандинговой площадки объект с обременением, на который отсутствует часть разрешительной документации на строительство, или помещение, находящееся долгое время в простое из-за отсутствия арендаторов или требующее срочного капитального ремонта, скорее всего, не получится.
