Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

Константин Королев, инвестиционный директор Rusland SP в Европе
 
5989
Внимание инвесторов к гостиничной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), таких как Чехия, Венгрия, Румыния, Польша, Словакия, продолжает расти. В первой половине 2017 г. объем сделок в сегменте составил 700 млн евро (34 сделки), что на 11% больше, чем за аналогичный период 2016 г., когда была зафиксирована сумма сделок на 630 млн евро (20 сделок). Конечно, это очень далеко от объема сделок по покупке-продаже гостиниц в Западной Европе, составивших в первой половине 2017 г. почти 9 млрд евро (рост 6%). Тем не менее такая динамика является очевидным свидетельством растущего инвестиционного интереса.

Существует несколько объективных причин для объяснения этой тенденции.

Во-первых, это уверенный экономический рост в странах региона. По ключевым макроэкономическим параметрам они превосходят страны Западной Европы. Так, рост ВВП колеблется в диапазоне от 3,2% (Венгрия) до 5,9% (Румыния), рост потребительской активности от 3,6% (Болгария) до 8,8% (Румыния), промышленное производство – рост от 4,5% (Словакия) до 8,8% (Румыния). Прогноз ВВП по всем этим странам на ближайшие два года превышает 2%.

Во-вторых, растущий туристический поток во всех странах Центральной и Восточной Европы.

За последние 5 лет рост прилетов/размещений составил соответственно в Братиславе - 57%/63%, Будапеште - 37/35%, Бухаресте - 58%/50%, Варшаве - 36%/43% и Праге - 29%/18%. Более низкие проценты Праги не должны смущать – по количеству размещений (около 15 млн) Прага почти в два раза превосходит Будапешт, в три раза Варшаву, в пять раз Бухарест и более 10 раз Братиславу.
В-третьих, высокая доходность (yield) сделок.

Доходность инвестиционных сделок при покупке гостиниц в странах Западной Европы в зависимости от локации, успешности бизнеса и состояния отеля, как правило, находится в диапазоне 3-5%. Доходность от инвестиций в гостиницы в странах ЦВЕ в большинстве случаев, даже в достойных столичных локациях, может быть выше 5-6%.
 
В-четвертых – на протяжении последних лет гостиничная отрасль ЦВЕ показывает неуклонный рост основных показателей, характеризующих деятельность гостиниц. Так, за первые 6 месяцев 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом 2016 г., средняя дневная ставка в странах ЦВЕ (ADR – average daily rate) выросла до 79,5 евро (75,5 евро в 2016 г.), выручка на комнату (RevPAR - revenue per available room) увеличилась до 55 евро (50 евро в 2016 г.), заполняемость/загрузка (OCC - occupancy rate) подтянулась до 69,2% (66,8% в 2016 г.). По заполняемости гостиниц с показателем 77% лидируют Прага и Варшава, 75% - у Будапешта. Эти столицы подтверждают свои ведущие позиции на рынке гостиничных услуг ЦВЕ.

Если рассматривать рост показателей по столицам стран ЦВЕ, то этот рост будет еще более показателен: в Братиславе RevPAR вырос на 21%, в Будапеште на 9%, в Бухаресте на 11%, в Варшаве и Праге на 6%.

В-пятых - значительный дефицит качественных гостиничных объектов для инвестирования в странах Западной Европы при избытке денежной ликвидности подталкивают инвесторов к расширению географии.

Помимо перечисленного, учитываются также политическая стабильность в странах ЦВЕ, размер и ликвидность рынка, баланс спроса и предложения гостиничных объектов (номерного фонда), доступность и качество транспортной инфраструктуры, безопасность, соблюдение условий прозрачности.

Среди стран ЦВЕ лидером в 2017 г. по инвестициям в гостиничную отрасль является Польша (более 50% всех инвестиций), далее следуют Чехия (около 25%) и Венгрия (около 15%). Польша вообще является фаворитом среди других стран ЦВЕ, поскольку с населением около 38 млн человек обладает 6-7 крупными урбанистическими агломерациями, представляющими интерес для инвесторов – Краков, Гданьск, Вроцлав, Познань, Катовице. В других странах ЦВЕ инвестиции идут преимущественно в столичные города – Прагу, Будапешт и т.д. Последние значимые сделки в Польше - это продажа в 2016 г. отеля Westin (361 номер) в Варшаве за 56 млн евро арабской Al Siraiya Group и продажа Sheraton Grand Hotel в Кракове (232 номера) за 70 млн евро английскому пенсионному фонду в 2017. В ноябре 2017 г. американский инвестиционный фонд Cerberus подписал договор на покупку отельного комплекса Radisson (763 номера) в Бухаресте за 169,2 млн евро.

Все больший интерес к странам ЦВЕ проявляют международные отельные операторы – Accor Hotels, Hilton, Marriott International, Rezidor Hotel Group, B&B, Louvre Hotel Groups, Best Western. В 2017 г. в Бухаресте открылась гостиница Hilton Garden Inn, а в 2018 г. планируется открытие Ibis Styles Hotel (Accor). Marriott International заявил о намерении запустить в 2020 г. в Будапеште 164 номерной отель под новым брендом W Hotels, а Hilton объявил об открытии в Будапеште в 2018 г. Hilton Garden Inn в дополнение к двум имеющимся. Наиболее активными международными операторами в Польше являются Accor Hotels (71 отель), Best Western (25), Louvre Hotels Group (17) и Hilton Hotels&Resorts (14). В настоящее время в Варшаве планируются к строительству или строятся отели с брендами Motel One, Raffles, Renaissance by Marriott, Puro, Holiday Inn, Four Points be Sheraton, Moxy и Residence Inn.

Юридические и налоговые аспекты при покупке недвижимости различаются в странах ЦВЕ.

Сделки по покупке актива (asset deal) сопровождаются выплатой налога на приобретение недвижимости (Real Estate Transfer Tax) в размере 4% в Чехии и Венгрии (при стоимости сделки выше 1 млрд форинтов, что составляет около 3,2 млн евро, взимается налог 2% на превышение этой суммы), а сделки, осуществляемые через продажу акций (share deal), освобождены от этого налога в Чехии. В Венгрии приобретение не менее 75% акций компании, владеющей недвижимостью, также является предметом налогообложения. В Польше вместо налога на приобретение недвижимости применяется 2% налог (civil transfer tax). Налог на приобретение недвижимости в виде актива или акций отсутствует в Румынии.

В разной степени готовности находится разработка местного законодательства об инвестиционных трастах недвижимости (Real Estate Investment Trusts), которые позволяют оптимизировать налогообложение при совершении сделок купли-продажи недвижимости. В Польше и Румынии это законодательство еще разрабатывается, в Чехии используются открытые фонды недвижимости, в Венгрии при существующем законе о REIT не создано ни одного фонда из-за обременительных условий по их регистрации.

Важной чертой взросления рынка коммерческой недвижимости в странах ЦВЕ является активное использование страхования рисков (Warranty&Indemnity Insurance) при заключении сделок по продаже недвижимости, что создает дополнительный комфорт как для продавца, так и покупателя недвижимости.

Проведя оценку инвестиционной привлекательности гостиничного сегмента, Colliers включила Прагу (10 место), Варшаву (14), Будапешт (15), Бухарест (20) в двадцатку наиболее привлекательных городов Европы. Первые пять мест с большим отрывом занимают стабильные и надежные Париж и Лондон и растущие звезды Барселона, Амстердам и Мадрид. В своем последнем обзоре Deloitte на первое место по инвестиционной привлекательности ставит Амстердам, далее Барселону и Дублин, замыкают пятерку Лондон и Мадрид.

Таким образом, при сохраняющейся приверженности к инвестициям в страны Западной Европы, очевиден рост интереса к странам ЦВЕ. Инвестиции в страны ЦВЕ являются растущим трендом и рассматриваются инвесторами как возможная альтернатива традиционным локациям.
 


иГРОКИ РЫНКА

Королев Константин

Консалтинг и брокеридж

Rusland SP

Материалы по теме

Исследования рынка

Российский рынок инвестиций вырос на 27%

В 2017 г., несмотря на негативный политический фон, российский рынок продемонстрировал рост объемов инвестиций на уровне 27%. Это означает, что рынок адаптировался как к репрайсингу объектов, так и к санкциям.
16.03
Советы юристов

Инвестиции придется обосновывать

С 2019 г. проекты с госучастием будут проходить обязательный публичный технологический и ценовой аудит обоснования инвестиций.
 
13.03
Экспертный анализ

Александр Морозов, S.A. Ricci, об инвестициях: «В России рынок существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге»

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился. По данным S.A. Ricci, в 2017 г. объем реализованных сделок составил 4,5 млрд дол., что на 17% меньше по сравнению с 2016 г., когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигал 5,4 млрд дол. 

12.02

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre