Как переезд «Газпрома» повлияет на офисы Петербурга?

Компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО «Газпром» в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 г.
5496
По мнению экспертов, с вводом в эксплуатацию «Лахта Центра», освободившиеся в городе офисы займут подразделения ПАО «Газпром», в результате чего к 2020 г. вакансия в классе А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; ставки аренды ускорят рост. Согласно прогнозу Colliers International, к 2023 г., с реализацией второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», ПАО «Газпром» и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв. м (GBA). Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния «фактора Газпрома» послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.

По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014-2015 гг., когда активно переезжающие структуры группы «Газпром» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в городе. В 2016 г. энергетический сектор разделил первенство с ИТ-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема всех сделок. Перевод в Петербург более 90% штата администрации ПАО «Газпром» к 2017 г. ознаменовал завершение переезда монополиста, который, согласно оценке экспертов, на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.

В то же время, в 2017 г. в Санкт-Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости в прошлом году достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв. м. Показатель служит иллюстрацией «эффекта ожидания» девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 гг. приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 г., после ввода первой очереди «Лахта Центра», вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв. м.

По данным Colliers International, из 424 000 кв. м суммарной площади (GLA), которые занимают на сегодня ПАО «Газпром» и его дочерние компании, более половины – 254 400 кв. м - сформировано бизнес-центрами, которые компания арендует целиком. Еще 25% составляют бизнес-центры, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.

Лидерство по количеству занятых бизнес-центров принадлежит Центральному району, по объему арендуемых площадей – Московскому району Санкт-Петербурга. ПАО «Газпром» арендует более 50 качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге, 70% из которых представлены объектами класса А.

С вводом в эксплуатацию 129 000 кв. м новых арендопригодных площадей в составе 1-й очереди «Лахта Центра» и коэффициенте размещения – 20 кв. м на одного человека - новая штаб-квартира сможет вместить не более 6 400 человек. Таким образом, если говорить о сценарии переезда в новый проект сотрудников из уже разместившихся в Санкт-Петербурге подразделений, то мы можем прогнозировать, что площади в проекте «Лахта Центр» займут сотрудники основных подразделений компании «Газпром», в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. Это — чуть более 6 000 сотрудников высшего и среднего звена и около 100 000 кв. м новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 кв. м на человека).

Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития - освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы «Газпром». В результате, к 2020 г. вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти.

К 2023 г., после ввода в эксплуатацию второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», рынок офисной недвижимости получит еще 114 000 кв. м высококлассных площадей. При коэффициенте размещения 15 кв. м на одного человека, новые здания вместят около 7 600 сотрудников и освободят около 90 000 кв. м в качественных бизнес-центрах, арендуемых корпорацией на длительный срок. В условиях низких объемов строительства и высокого спроса со стороны структур газового монополиста на собственные освобождаемые центры, общая площадь ПАО «Газпром» и его структур в Петербурге к 2023 г. может составлять более 1 млн кв. м (GBA). Завершение влияния «фактора “Газпрома”», острая потребность офисного рынка в новых площадях, а также высокие ставки аренды послужат началом новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.
 
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявил: «Фактор “Газпрома” поставил девелоперов в «режим ожидания», в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. Потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 г., после завершения переезда подразделений ПАО «Газпром» в «Лахта Центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трехлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 г.».
 
«На протяжение последних пяти лет “Газпром” выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам. Ежегодный объем чистого поглощения в городе без учета спроса со стороны “Газпрома” и компаний, строящих собственные офисы, в среднем составляет около 90 000 кв. м. С переездом газового монополиста в “Лахта центр” ИТ-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение», – отмечает Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости и Colliers International.


иГРОКИ РЫНКА

Colliers

Косарев Андрей

Консалтинг и брокеридж

Colliers

Материалы по теме

Офисы Газпрома повлияли на арендные ставки

Самые дорогие офисы для аренды расположились в ЦАО и ЮЗАО столицы.
28.08
Экспертный анализ

В Петербурге стало меньше свободных офисов

По данным компании JLL, в 1-м квартале доля свободных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга снизилась на 0,1 п.п., до 7,4%, что является минимальным уровнем со 2-го квартала 2008 г.
04.05
Исследования рынка

Итоги 2017 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стал 2017-й для офисного рынка Петербурга.
 
23.03

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Игроки рынка

На российский рынок выходит новый брокер

Компания Avison Young, входящая в топ-10 международного рейтинга брендов коммерческой недвижимости, будет развиваться в России на базе брокерского и консалтингового подразделений GVA Sawyer.
27.07
Проект

Если Агаларов не идет на рынок, то рынок идет к Агаларову

Филиал «Даниловского рынка» займет 3000 кв. м в проекте Эмина Агаларова Estate Mall.

26.07
Сделка

АШАН снял 40 000 кв. м в «Русич-Холмогоры»

Около 16 тыс. кв. м будут отданы под специфические температурные режимы ритейлера. Это возможно крупнейшая сделка для традиционного ритейла на складском рынке в этом году.
26.07
Сделка

Hochland выбрал для офиса Space1 ЛеФОРТ

Производитель сыра займет пространство площадью 1142 кв. м. Консультантом сделки выступила компания JLL.

26.07
Сделка

БЦ «Автозаводский» приобрел китайский инвестор

Консультантом сделки по продаже делового центра площадью около 6 тыс. кв. м выступила входящая в ассоциацию КОКОН компания Century 21 Street Realty.

28.07
Проект

На Вернадского объединят фуд-холл, коворкинг и барное пространство

Общая площадь семиэтажного здания 4Rooms City составит 36 тыс. кв. м. Открытие запланировано на ближайшую осень.
26.07
Открытие

«ДНС» открыл магазин нового формата в ТРЦ «Мозаика»

Площадь точки составляет 1 845 кв. м. В проекте реализованы сервисные зоны, кофе-зона, а также появится игровая зона с приставками Nintendo.
27.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre