Как переезд «Газпрома» повлияет на офисы Петербурга?

Компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО «Газпром» в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 г.
8145
По мнению экспертов, с вводом в эксплуатацию «Лахта Центра», освободившиеся в городе офисы займут подразделения ПАО «Газпром», в результате чего к 2020 г. вакансия в классе А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; ставки аренды ускорят рост. Согласно прогнозу Colliers International, к 2023 г., с реализацией второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», ПАО «Газпром» и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв. м (GBA). Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния «фактора Газпрома» послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.

По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014-2015 гг., когда активно переезжающие структуры группы «Газпром» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в городе. В 2016 г. энергетический сектор разделил первенство с ИТ-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема всех сделок. Перевод в Петербург более 90% штата администрации ПАО «Газпром» к 2017 г. ознаменовал завершение переезда монополиста, который, согласно оценке экспертов, на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.

В то же время, в 2017 г. в Санкт-Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости в прошлом году достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв. м. Показатель служит иллюстрацией «эффекта ожидания» девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 гг. приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 г., после ввода первой очереди «Лахта Центра», вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв. м.

По данным Colliers International, из 424 000 кв. м суммарной площади (GLA), которые занимают на сегодня ПАО «Газпром» и его дочерние компании, более половины – 254 400 кв. м - сформировано бизнес-центрами, которые компания арендует целиком. Еще 25% составляют бизнес-центры, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.

Лидерство по количеству занятых бизнес-центров принадлежит Центральному району, по объему арендуемых площадей – Московскому району Санкт-Петербурга. ПАО «Газпром» арендует более 50 качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге, 70% из которых представлены объектами класса А.

С вводом в эксплуатацию 129 000 кв. м новых арендопригодных площадей в составе 1-й очереди «Лахта Центра» и коэффициенте размещения – 20 кв. м на одного человека - новая штаб-квартира сможет вместить не более 6 400 человек. Таким образом, если говорить о сценарии переезда в новый проект сотрудников из уже разместившихся в Санкт-Петербурге подразделений, то мы можем прогнозировать, что площади в проекте «Лахта Центр» займут сотрудники основных подразделений компании «Газпром», в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. Это — чуть более 6 000 сотрудников высшего и среднего звена и около 100 000 кв. м новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 кв. м на человека).

Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития - освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы «Газпром». В результате, к 2020 г. вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти.

К 2023 г., после ввода в эксплуатацию второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», рынок офисной недвижимости получит еще 114 000 кв. м высококлассных площадей. При коэффициенте размещения 15 кв. м на одного человека, новые здания вместят около 7 600 сотрудников и освободят около 90 000 кв. м в качественных бизнес-центрах, арендуемых корпорацией на длительный срок. В условиях низких объемов строительства и высокого спроса со стороны структур газового монополиста на собственные освобождаемые центры, общая площадь ПАО «Газпром» и его структур в Петербурге к 2023 г. может составлять более 1 млн кв. м (GBA). Завершение влияния «фактора “Газпрома”», острая потребность офисного рынка в новых площадях, а также высокие ставки аренды послужат началом новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.
 
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявил: «Фактор “Газпрома” поставил девелоперов в «режим ожидания», в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. Потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 г., после завершения переезда подразделений ПАО «Газпром» в «Лахта Центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трехлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 г.».
 
«На протяжение последних пяти лет “Газпром” выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам. Ежегодный объем чистого поглощения в городе без учета спроса со стороны “Газпрома” и компаний, строящих собственные офисы, в среднем составляет около 90 000 кв. м. С переездом газового монополиста в “Лахта центр” ИТ-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение», – отмечает Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости и Colliers International.


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Косарев Андрей

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Офисы Газпрома повлияли на арендные ставки

Самые дорогие офисы для аренды расположились в ЦАО и ЮЗАО столицы.
28.08
Экспертный анализ

В Петербурге стало меньше свободных офисов

По данным компании JLL, в 1-м квартале доля свободных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга снизилась на 0,1 п.п., до 7,4%, что является минимальным уровнем со 2-го квартала 2008 г.
04.05
Исследования рынка

Итоги 2017 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стал 2017-й для офисного рынка Петербурга.
 
23.03

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre