Как переезд «Газпрома» повлияет на офисы Петербурга?

Компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО «Газпром» в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 г.
7811
По мнению экспертов, с вводом в эксплуатацию «Лахта Центра», освободившиеся в городе офисы займут подразделения ПАО «Газпром», в результате чего к 2020 г. вакансия в классе А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; ставки аренды ускорят рост. Согласно прогнозу Colliers International, к 2023 г., с реализацией второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», ПАО «Газпром» и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв. м (GBA). Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния «фактора Газпрома» послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.

По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014-2015 гг., когда активно переезжающие структуры группы «Газпром» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в городе. В 2016 г. энергетический сектор разделил первенство с ИТ-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема всех сделок. Перевод в Петербург более 90% штата администрации ПАО «Газпром» к 2017 г. ознаменовал завершение переезда монополиста, который, согласно оценке экспертов, на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.

В то же время, в 2017 г. в Санкт-Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости в прошлом году достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв. м. Показатель служит иллюстрацией «эффекта ожидания» девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 гг. приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 г., после ввода первой очереди «Лахта Центра», вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв. м.

По данным Colliers International, из 424 000 кв. м суммарной площади (GLA), которые занимают на сегодня ПАО «Газпром» и его дочерние компании, более половины – 254 400 кв. м - сформировано бизнес-центрами, которые компания арендует целиком. Еще 25% составляют бизнес-центры, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.

Лидерство по количеству занятых бизнес-центров принадлежит Центральному району, по объему арендуемых площадей – Московскому району Санкт-Петербурга. ПАО «Газпром» арендует более 50 качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге, 70% из которых представлены объектами класса А.

С вводом в эксплуатацию 129 000 кв. м новых арендопригодных площадей в составе 1-й очереди «Лахта Центра» и коэффициенте размещения – 20 кв. м на одного человека - новая штаб-квартира сможет вместить не более 6 400 человек. Таким образом, если говорить о сценарии переезда в новый проект сотрудников из уже разместившихся в Санкт-Петербурге подразделений, то мы можем прогнозировать, что площади в проекте «Лахта Центр» займут сотрудники основных подразделений компании «Газпром», в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. Это — чуть более 6 000 сотрудников высшего и среднего звена и около 100 000 кв. м новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 кв. м на человека).

Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития - освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы «Газпром». В результате, к 2020 г. вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти.

К 2023 г., после ввода в эксплуатацию второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», рынок офисной недвижимости получит еще 114 000 кв. м высококлассных площадей. При коэффициенте размещения 15 кв. м на одного человека, новые здания вместят около 7 600 сотрудников и освободят около 90 000 кв. м в качественных бизнес-центрах, арендуемых корпорацией на длительный срок. В условиях низких объемов строительства и высокого спроса со стороны структур газового монополиста на собственные освобождаемые центры, общая площадь ПАО «Газпром» и его структур в Петербурге к 2023 г. может составлять более 1 млн кв. м (GBA). Завершение влияния «фактора “Газпрома”», острая потребность офисного рынка в новых площадях, а также высокие ставки аренды послужат началом новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.
 
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявил: «Фактор “Газпрома” поставил девелоперов в «режим ожидания», в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. Потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 г., после завершения переезда подразделений ПАО «Газпром» в «Лахта Центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трехлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 г.».
 
«На протяжение последних пяти лет “Газпром” выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам. Ежегодный объем чистого поглощения в городе без учета спроса со стороны “Газпрома” и компаний, строящих собственные офисы, в среднем составляет около 90 000 кв. м. С переездом газового монополиста в “Лахта центр” ИТ-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение», – отмечает Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости и Colliers International.


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Косарев Андрей

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Офисы Газпрома повлияли на арендные ставки

Самые дорогие офисы для аренды расположились в ЦАО и ЮЗАО столицы.
28.08
Экспертный анализ

В Петербурге стало меньше свободных офисов

По данным компании JLL, в 1-м квартале доля свободных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга снизилась на 0,1 п.п., до 7,4%, что является минимальным уровнем со 2-го квартала 2008 г.
04.05
Исследования рынка

Итоги 2017 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стал 2017-й для офисного рынка Петербурга.
 
23.03

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre