Как переезд «Газпрома» повлияет на офисы Петербурга?

Компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО «Газпром» в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 г.
8172
По мнению экспертов, с вводом в эксплуатацию «Лахта Центра», освободившиеся в городе офисы займут подразделения ПАО «Газпром», в результате чего к 2020 г. вакансия в классе А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; ставки аренды ускорят рост. Согласно прогнозу Colliers International, к 2023 г., с реализацией второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», ПАО «Газпром» и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв. м (GBA). Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния «фактора Газпрома» послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.

По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014-2015 гг., когда активно переезжающие структуры группы «Газпром» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в городе. В 2016 г. энергетический сектор разделил первенство с ИТ-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема всех сделок. Перевод в Петербург более 90% штата администрации ПАО «Газпром» к 2017 г. ознаменовал завершение переезда монополиста, который, согласно оценке экспертов, на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.

В то же время, в 2017 г. в Санкт-Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости в прошлом году достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв. м. Показатель служит иллюстрацией «эффекта ожидания» девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 гг. приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 г., после ввода первой очереди «Лахта Центра», вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв. м.

По данным Colliers International, из 424 000 кв. м суммарной площади (GLA), которые занимают на сегодня ПАО «Газпром» и его дочерние компании, более половины – 254 400 кв. м - сформировано бизнес-центрами, которые компания арендует целиком. Еще 25% составляют бизнес-центры, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.

Лидерство по количеству занятых бизнес-центров принадлежит Центральному району, по объему арендуемых площадей – Московскому району Санкт-Петербурга. ПАО «Газпром» арендует более 50 качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге, 70% из которых представлены объектами класса А.

С вводом в эксплуатацию 129 000 кв. м новых арендопригодных площадей в составе 1-й очереди «Лахта Центра» и коэффициенте размещения – 20 кв. м на одного человека - новая штаб-квартира сможет вместить не более 6 400 человек. Таким образом, если говорить о сценарии переезда в новый проект сотрудников из уже разместившихся в Санкт-Петербурге подразделений, то мы можем прогнозировать, что площади в проекте «Лахта Центр» займут сотрудники основных подразделений компании «Газпром», в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. Это — чуть более 6 000 сотрудников высшего и среднего звена и около 100 000 кв. м новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 кв. м на человека).

Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития - освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы «Газпром». В результате, к 2020 г. вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти.

К 2023 г., после ввода в эксплуатацию второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции», рынок офисной недвижимости получит еще 114 000 кв. м высококлассных площадей. При коэффициенте размещения 15 кв. м на одного человека, новые здания вместят около 7 600 сотрудников и освободят около 90 000 кв. м в качественных бизнес-центрах, арендуемых корпорацией на длительный срок. В условиях низких объемов строительства и высокого спроса со стороны структур газового монополиста на собственные освобождаемые центры, общая площадь ПАО «Газпром» и его структур в Петербурге к 2023 г. может составлять более 1 млн кв. м (GBA). Завершение влияния «фактора “Газпрома”», острая потребность офисного рынка в новых площадях, а также высокие ставки аренды послужат началом новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.
 
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявил: «Фактор “Газпрома” поставил девелоперов в «режим ожидания», в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. Потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 г., после завершения переезда подразделений ПАО «Газпром» в «Лахта Центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трехлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 г.».
 
«На протяжение последних пяти лет “Газпром” выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам. Ежегодный объем чистого поглощения в городе без учета спроса со стороны “Газпрома” и компаний, строящих собственные офисы, в среднем составляет около 90 000 кв. м. С переездом газового монополиста в “Лахта центр” ИТ-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение», – отмечает Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости и Colliers International.


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Косарев Андрей

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Офисы Газпрома повлияли на арендные ставки

Самые дорогие офисы для аренды расположились в ЦАО и ЮЗАО столицы.
28.08
Экспертный анализ

В Петербурге стало меньше свободных офисов

По данным компании JLL, в 1-м квартале доля свободных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга снизилась на 0,1 п.п., до 7,4%, что является минимальным уровнем со 2-го квартала 2008 г.
04.05
Исследования рынка

Итоги 2017 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стал 2017-й для офисного рынка Петербурга.
 
23.03

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04
Источник: SLAVA Concept
Экспертный анализ

Оформят возврат: почему качество клиентского опыта станет основным конкурентным преимуществом российских брендов

Качество клиентского опыта и локальная экспертиза станут самой важной компетенцией и основным конкурентным преимуществом российских игроков в случае возвращения в страну иностранных бизнесов. Однако с вызовом справятся далеко не все: сервис по-прежнему – слабое звено отечественных компаний, а изучать своего покупателя интересно единицам из них. С такими вводными мало кому помогут даже искусственные ограничения для «возвращенцев» и государственные программы поддержки, уверены собеседники CRE.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre