Как формируется цена на склад в Москве?

Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. Стоимость квадратного метра на склады в городской черте складывается из различных факторов.
22766
За 15 лет активного развития рынка складской недвижимости бум строительства новых современных складов обошел Москву стороной. За это время либо встречались единичные проекты, либо пользователи строили для себя. Текущее предложение складских помещений может встречаться в различных вариантах: производственные комплексы, бизнес-парки, отдельно стоящие здания.

Схема ценообразования и структура арендных платежей

Система ценообразования для качественной и некачественной складской недвижимости имеет некоторые различия.

В качественных объектах складского назначения (в т. ч. офисно-складские комплексы), класс А и В арендные ставки принято очищать от эксплуатационных расходов, НДС и коммунальных платежей. Подобные ставки называют triple net.

Средняя величина базовой арендной ставки складской недвижимости составляет 5200 руб./кв. м в год (triple net) в классе А и 5100 руб./кв. м в классе В.

В классе А оплата НДС, эксплуатационные платежи и коммунальные услуги рассчитываются отдельно. В классе В большинство объектов сдается в аренду по принципу «все включено».

В низкокачественных объектах складского назначения, класс С, частой практикой является введение ставки «все включено», но оплата электроэнергии при этом чаще всего не входит в структуру ставки.

Средняя величина арендной ставки складской недвижимости составляет 3900 руб./кв. м в год (triple net). Все проанализированные объекты класса С сдаются по принципу «все включено». Итоговая средняя стоимость аренды для пользователей составляет 5000–6000 руб./кв. м в год.

Средний диапазон аренды офисных помещений в проанализированных комплексах примерно одинаков для всех классов (А, В и С) и составляет 10 000–14 000 руб./кв. м в год (все включено).



Сравнимый уровень ставок на склады в классе А и В связан с тем, что средний размер блоков в классе В значительно меньше, чем в классе А. В классе В большое количество блоков площадью по 200–1000 кв. м.

Для анализа уровня арендных платежей в классе С была произведена оценка ставок по принципу triple net – в таких объектах почти во всех случаях ставки указываются в формате «все включено», а это уже во многих объектах составляет 5000–6000 руб./кв. м в год, что сравнимо со ставками «все включено» в классе В.

Низкокачественные объекты часто характеризуются более выгодным местоположением – ближе к центру города, а также с точки зрения логистики и складской инфраструктуры обладают большим потенциалом. Стоит отметить, что низкокачественные склады часто сдаются маленькими блоками. Поэтому арендаторы предпочитают в какой-то степени игнорировать фактор качества складского объекта.

Некоторые выводы:
  • Количество складских объектов недвижимости класса С в границах Москвы превышает количество объектов класса А и В.
  • Арендаторы зачастую игнорируют фактор качества складского объекта, отдавая предпочтение более выгодному расположению.
  • В классе А оплата НДС, эксплуатационные платежи и коммунальные услуги рассчитываются отдельно. В то время как в классе В и С чаще действует принцип «все включено».
Как считает Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG, качественные складские объекты внутри МКАД характеризуются высоким уровнем стоимости аренды. В отдельных случаях уровень ставки на качественные складские помещения в Москве может достигать и 10 000 – 11 000 руб./кв. м/год (все включено), что сравнимо со ставками на офисную недвижимость класса В/В- за пределами Третьего транспортного кольца. «Это связано не только с дорогой городской землей, но также и с наличием стабильного спроса – складской сегмент внутри Москвы даже в кризисные периоды пользуется спросом со стороны потенциальных пользователей. Подобная картина наблюдается и в других мегаполисах мира: к примеру, в Лондоне было зафиксировано, что за последние 10 лет городская складская недвижимость была подвержена меньшей волатильности по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости», - считает Ярослав Дарусенков.


Материалы по теме

Экспертный анализ

Спрос на склады в Московском регионе побьет рекорды

Аналитики CBRE подвели итоги 1 полугодия на рынке складской и индустриальной недвижимости Московской области.
 
17.08
Экспертный анализ

2018-й – время строить склады

За первые два квартала 2018 г. предложение на складском рынке недвижимости Москвы и МО увеличилось на 227 тыс. кв. м, что в два раза выше аналогичного показателя 2017 г. (124 тыс. кв. м).
09.08
Экспертный анализ

Гегемония торговли: Итоги II квартала на складском рынке Москвы

Основной спрос на складские площади в Москве и Подмосковье по итогам II квартала 2018 г. сформировали представители торговли, сообщают аналитики ГК A Plus Development.
03.08

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre