Как формируется цена на склад в Москве?

Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. Стоимость квадратного метра на склады в городской черте складывается из различных факторов.
За 15 лет активного развития рынка складской недвижимости бум строительства новых современных складов обошел Москву стороной. За это время либо встречались единичные проекты, либо пользователи строили для себя. Текущее предложение складских помещений может встречаться в различных вариантах: производственные комплексы, бизнес-парки, отдельно стоящие здания.

Схема ценообразования и структура арендных платежей

Система ценообразования для качественной и некачественной складской недвижимости имеет некоторые различия.

В качественных объектах складского назначения (в т. ч. офисно-складские комплексы), класс А и В арендные ставки принято очищать от эксплуатационных расходов, НДС и коммунальных платежей. Подобные ставки называют triple net.

Средняя величина базовой арендной ставки складской недвижимости составляет 5200 руб./кв. м в год (triple net) в классе А и 5100 руб./кв. м в классе В.

В классе А оплата НДС, эксплуатационные платежи и коммунальные услуги рассчитываются отдельно. В классе В большинство объектов сдается в аренду по принципу «все включено».

В низкокачественных объектах складского назначения, класс С, частой практикой является введение ставки «все включено», но оплата электроэнергии при этом чаще всего не входит в структуру ставки.

Средняя величина арендной ставки складской недвижимости составляет 3900 руб./кв. м в год (triple net). Все проанализированные объекты класса С сдаются по принципу «все включено». Итоговая средняя стоимость аренды для пользователей составляет 5000–6000 руб./кв. м в год.

Средний диапазон аренды офисных помещений в проанализированных комплексах примерно одинаков для всех классов (А, В и С) и составляет 10 000–14 000 руб./кв. м в год (все включено).



Сравнимый уровень ставок на склады в классе А и В связан с тем, что средний размер блоков в классе В значительно меньше, чем в классе А. В классе В большое количество блоков площадью по 200–1000 кв. м.

Для анализа уровня арендных платежей в классе С была произведена оценка ставок по принципу triple net – в таких объектах почти во всех случаях ставки указываются в формате «все включено», а это уже во многих объектах составляет 5000–6000 руб./кв. м в год, что сравнимо со ставками «все включено» в классе В.

Низкокачественные объекты часто характеризуются более выгодным местоположением – ближе к центру города, а также с точки зрения логистики и складской инфраструктуры обладают большим потенциалом. Стоит отметить, что низкокачественные склады часто сдаются маленькими блоками. Поэтому арендаторы предпочитают в какой-то степени игнорировать фактор качества складского объекта.

Некоторые выводы:
  • Количество складских объектов недвижимости класса С в границах Москвы превышает количество объектов класса А и В.
  • Арендаторы зачастую игнорируют фактор качества складского объекта, отдавая предпочтение более выгодному расположению.
  • В классе А оплата НДС, эксплуатационные платежи и коммунальные услуги рассчитываются отдельно. В то время как в классе В и С чаще действует принцип «все включено».
Как считает Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG, качественные складские объекты внутри МКАД характеризуются высоким уровнем стоимости аренды. В отдельных случаях уровень ставки на качественные складские помещения в Москве может достигать и 10 000 – 11 000 руб./кв. м/год (все включено), что сравнимо со ставками на офисную недвижимость класса В/В- за пределами Третьего транспортного кольца. «Это связано не только с дорогой городской землей, но также и с наличием стабильного спроса – складской сегмент внутри Москвы даже в кризисные периоды пользуется спросом со стороны потенциальных пользователей. Подобная картина наблюдается и в других мегаполисах мира: к примеру, в Лондоне было зафиксировано, что за последние 10 лет городская складская недвижимость была подвержена меньшей волатильности по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости», - считает Ярослав Дарусенков.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Skladman USG

Материалы по теме

Экспертный анализ

Спрос на склады в Московском регионе побьет рекорды

Аналитики CBRE подвели итоги 1 полугодия на рынке складской и индустриальной недвижимости Московской области.
 
17.08
Экспертный анализ

2018-й – время строить склады

За первые два квартала 2018 г. предложение на складском рынке недвижимости Москвы и МО увеличилось на 227 тыс. кв. м, что в два раза выше аналогичного показателя 2017 г. (124 тыс. кв. м).
09.08
Экспертный анализ

Гегемония торговли: Итоги II квартала на складском рынке Москвы

Основной спрос на складские площади в Москве и Подмосковье по итогам II квартала 2018 г. сформировали представители торговли, сообщают аналитики ГК A Plus Development.
03.08

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

Популярное

Открытие

ADG group открыла первый районный центр

В Москве в минувшую пятницу состоялось торжественное открытие районного центра «Ангара».
 
11.11
Проект

Ozon начал строительство нового хаба в Зеленодольске

Инвестиции в проект составят более 2 млрд рублей.
11.11
Открытие

BROSKO Mall – на низком старте

ТРК BROSKO Mall получил акт ввода в эксплуатацию.
 
12.11
Сделка

В Москве продан ТЦ «На Беговой»

Цена продажи составила 655 млн рублей.
11.11
Проект

«Пионер» построит деловой квартал у Останкино

Деловой квартал площадью 130 000 кв. м появится в Огородном проезде на севере Москвы.
13.11
Проект

PPF введет вторую очередь Comcity в 2022 году

Объект общей площадью 103 тыс. кв. м будет включать 61,6 тыс. кв. м офисов, 2,2 тыс. кв. м инфраструктуры и четырехзвездочную гостиницу под брендом Novotel.
12.11
Открытие

В ТРЦ «Мозаика» открылся KOTON

В ТРЦ «Мозаика» открылся магазин бренда KOTON в формате универмага площадью 1 227 кв. м.
12.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre