ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
Суммарный ввод бизнес-центров в I полугодии 2018 г. составил 22,3 тыс. кв. м. Чистое поглощение перешло отметку в 61 тыс. кв. м, но осталось на уровне результатов середины 2017 г.
Сохраняется тенденция к снижению вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В. Свободное предложение уменьшилось на 22% по сравнению с итогами 2017 г.
По итогам I полугодия 2018 г. площадь арендованных и проданных офисных помещений составила 84 тыс. кв. м.
Существенного изменения средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса А и B не наблюдалось.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
Инвестиционная группа «РВМ Капитал» продала бизнес-центр Sinop общей площадью 20 тыс. кв. м. Это крупнейшая сделка по продаже офисного здания, заключенная в I полугодии 2018 г.
Была закрыта сделка по продаже офисного здания по адресу 8-я Советская ул., 31/27. Покупателем объекта класса B общей площадью 2,1 тыс. кв. м стал производитель автоматики и компонентов для энергетического комплекса ГК «Текон». Сделка состоялась при участии брокеров компании Knight Frank St Petersburg.
Компания Jet Brains получила разрешение на реконструкцию зданий комплекса Lotos Tower на Приморском проспекте.
Главгосэкспертиза утвердила обновленный проект 2-й очереди «Лахта центра».
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По сравнению с концом 2017 г. прирост суммарного объема качественных площадей на рынке офисной недвижимости не превысил 1% в каждом из классов. Это произошло за счет минимального показателя ввода в эксплуатацию, который составил 22,3 тыс. кв. м. В течение отчетного периода был введен в эксплуатацию только один объект класса А офисной площадью 4,5 тыс. кв. м, что является минимальным полугодовым итогом начиная c 2007 г. Этим единственным объектом стал предназначенный для открытого рынка реконструированный бизнес-центр «Сенатор» на Малом пр-те П. С., 87.
Снижающийся ввод продолжает оказывать влияние на объем свободного предложения. Так, доля свободных площадей сократилась на 0,5 п. п. в классе А и на 2,1 п. п. в классе B по отношению к концу 2017 г. и в среднем составила 6%. Заметно уменьшилось предложение офисов класса B: на конец I полугодия на свободном рынке осталось на 37,5 тыс. кв. м площадей меньше, чем в конце 2017 г. При этом 44% бизнес-центров, работающих на рынке аренды, заполнены на 100%, в остальных зданиях суммарно было представлено 181 тыс. кв. м. Наименьшие показатели заполняемости наблюдаются в объектах, где состояние помещений требует серьезного ремонта и ведется поиск арендаторов, готовых вложиться в отделку. В целом вакантное предложение сокращается на протяжении нескольких кварталов подряд начиная с 2016 г., подобная ситуация наблюдалась на рынке в 2010–2012 гг.
СПРОС
В I полугодии 2018 г. было арендовано около 63 тыс. кв. м качественных офисных площадей, этот объем сопоставим с аналогичным периодом 2017 г., превышение в текущем полугодии составило чуть более 10%.
Компании IT и телекоммуникационного профиля продолжают сохранять первенство среди арендаторов, которые активно заполняют бизнес-центры, однако доля таких арендаторов в структуре сделок аренды снизилась по сравнению с I полугодием 2017 г. на 23,4 п. п. и составила 32,7%. Доля арендаторов из нефтегазового сектора также снизилась – с 17% до 9%. В то время как активность двух главных сфер, задающих тренды на офисном рынке в течение последних лет, замедлилась, увеличился интерес со стороны компаний, представляющих другие сферы деятельности, в частности, банков и финансовых компаний, а также компаний транспортно-логистического профиля.
Динамика чистого поглощения стабильна по отношению к I полугодию 2017 г., его объем составил 61 тыс. кв. м. Данный уровень сохранен во многом за счет объектов, выведенных на рынок в течение 2016–2018 гг., например, бизнес-центра на Октябрьской набережной 10, Polis, Office L27 и др.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Средневзвешенные арендные ставки в I полугодии 2018 г. продемонстрировали незначительный, но стабильный рост, наблюдающийся с середины 2016 г. Так, к концу июня 2018 г. средневзвешенная ставка на помещения класса А составила 1 855 руб./м²/мес. и находилась в диапазоне 1 300–2 150 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы. Офисы класса B в среднем по городу предлагаются за 1 184 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы, однако верхняя граница диапазона повысилась до 2 000 руб./м²/мес. в объектах, расположенных в премиальных локациях. По сравнению с итогами 2017 г. изменение ставок незначительное. Так, пообъектное повышение составило 1% и 2% на офисы классов А и B соответственно.
Самые высокие средние ставки аренды сохраняются в центральных локациях, а также в деловых районах «Петроградский» и «Видовые набережные».
В течение полугодия отмечена положительная динамика ставок аренды на парковочные места: стоимость места на открытой охраняемой парковке увеличилась на 3% в бизнес-центрах класса А, на 1% в объектах класса В. Чуть дороже, чем в конце 2017 г., предлагаются места в крытом/встроенном паркинге: зафиксировано увеличение ставки в среднем на 3% в офисных центрах класса B.
ПРОГНОЗ
На текущий момент в городе проводятся работы по строительству и реконструкции 24 офисных центров, планируемых к вводу в 2018 г. Их суммарная арендопригодная площадь составляет 238 тыс. кв. м, однако эти объекты находятся в разной степени строительной готовности, и сроки некоторых из них уже неоднократно переносились, в том числе из-за финансовых трудностей девелоперов. В связи с этим главным событием в следующем полугодии на рынке Петербурга должен стать ввод в эксплуатацию «Лахта центра»: на здание башни и МФЗ приходится более 40% всех заявленных площадей. Уверенно снижающийся уровень вакантных площадей и ограниченный объем нового предложения в ближайшей перспективе могут привести к увеличению ставок аренды на 5–10%.
Суммарный ввод бизнес-центров в I полугодии 2018 г. составил 22,3 тыс. кв. м. Чистое поглощение перешло отметку в 61 тыс. кв. м, но осталось на уровне результатов середины 2017 г.
Сохраняется тенденция к снижению вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В. Свободное предложение уменьшилось на 22% по сравнению с итогами 2017 г.
По итогам I полугодия 2018 г. площадь арендованных и проданных офисных помещений составила 84 тыс. кв. м.
Существенного изменения средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса А и B не наблюдалось.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
Инвестиционная группа «РВМ Капитал» продала бизнес-центр Sinop общей площадью 20 тыс. кв. м. Это крупнейшая сделка по продаже офисного здания, заключенная в I полугодии 2018 г.
Была закрыта сделка по продаже офисного здания по адресу 8-я Советская ул., 31/27. Покупателем объекта класса B общей площадью 2,1 тыс. кв. м стал производитель автоматики и компонентов для энергетического комплекса ГК «Текон». Сделка состоялась при участии брокеров компании Knight Frank St Petersburg.
Компания Jet Brains получила разрешение на реконструкцию зданий комплекса Lotos Tower на Приморском проспекте.
Главгосэкспертиза утвердила обновленный проект 2-й очереди «Лахта центра».
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По сравнению с концом 2017 г. прирост суммарного объема качественных площадей на рынке офисной недвижимости не превысил 1% в каждом из классов. Это произошло за счет минимального показателя ввода в эксплуатацию, который составил 22,3 тыс. кв. м. В течение отчетного периода был введен в эксплуатацию только один объект класса А офисной площадью 4,5 тыс. кв. м, что является минимальным полугодовым итогом начиная c 2007 г. Этим единственным объектом стал предназначенный для открытого рынка реконструированный бизнес-центр «Сенатор» на Малом пр-те П. С., 87.
Снижающийся ввод продолжает оказывать влияние на объем свободного предложения. Так, доля свободных площадей сократилась на 0,5 п. п. в классе А и на 2,1 п. п. в классе B по отношению к концу 2017 г. и в среднем составила 6%. Заметно уменьшилось предложение офисов класса B: на конец I полугодия на свободном рынке осталось на 37,5 тыс. кв. м площадей меньше, чем в конце 2017 г. При этом 44% бизнес-центров, работающих на рынке аренды, заполнены на 100%, в остальных зданиях суммарно было представлено 181 тыс. кв. м. Наименьшие показатели заполняемости наблюдаются в объектах, где состояние помещений требует серьезного ремонта и ведется поиск арендаторов, готовых вложиться в отделку. В целом вакантное предложение сокращается на протяжении нескольких кварталов подряд начиная с 2016 г., подобная ситуация наблюдалась на рынке в 2010–2012 гг.
СПРОС
В I полугодии 2018 г. было арендовано около 63 тыс. кв. м качественных офисных площадей, этот объем сопоставим с аналогичным периодом 2017 г., превышение в текущем полугодии составило чуть более 10%.
Компании IT и телекоммуникационного профиля продолжают сохранять первенство среди арендаторов, которые активно заполняют бизнес-центры, однако доля таких арендаторов в структуре сделок аренды снизилась по сравнению с I полугодием 2017 г. на 23,4 п. п. и составила 32,7%. Доля арендаторов из нефтегазового сектора также снизилась – с 17% до 9%. В то время как активность двух главных сфер, задающих тренды на офисном рынке в течение последних лет, замедлилась, увеличился интерес со стороны компаний, представляющих другие сферы деятельности, в частности, банков и финансовых компаний, а также компаний транспортно-логистического профиля.
Динамика чистого поглощения стабильна по отношению к I полугодию 2017 г., его объем составил 61 тыс. кв. м. Данный уровень сохранен во многом за счет объектов, выведенных на рынок в течение 2016–2018 гг., например, бизнес-центра на Октябрьской набережной 10, Polis, Office L27 и др.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Средневзвешенные арендные ставки в I полугодии 2018 г. продемонстрировали незначительный, но стабильный рост, наблюдающийся с середины 2016 г. Так, к концу июня 2018 г. средневзвешенная ставка на помещения класса А составила 1 855 руб./м²/мес. и находилась в диапазоне 1 300–2 150 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы. Офисы класса B в среднем по городу предлагаются за 1 184 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы, однако верхняя граница диапазона повысилась до 2 000 руб./м²/мес. в объектах, расположенных в премиальных локациях. По сравнению с итогами 2017 г. изменение ставок незначительное. Так, пообъектное повышение составило 1% и 2% на офисы классов А и B соответственно.
Самые высокие средние ставки аренды сохраняются в центральных локациях, а также в деловых районах «Петроградский» и «Видовые набережные».
В течение полугодия отмечена положительная динамика ставок аренды на парковочные места: стоимость места на открытой охраняемой парковке увеличилась на 3% в бизнес-центрах класса А, на 1% в объектах класса В. Чуть дороже, чем в конце 2017 г., предлагаются места в крытом/встроенном паркинге: зафиксировано увеличение ставки в среднем на 3% в офисных центрах класса B.
ПРОГНОЗ
На текущий момент в городе проводятся работы по строительству и реконструкции 24 офисных центров, планируемых к вводу в 2018 г. Их суммарная арендопригодная площадь составляет 238 тыс. кв. м, однако эти объекты находятся в разной степени строительной готовности, и сроки некоторых из них уже неоднократно переносились, в том числе из-за финансовых трудностей девелоперов. В связи с этим главным событием в следующем полугодии на рынке Петербурга должен стать ввод в эксплуатацию «Лахта центра»: на здание башни и МФЗ приходится более 40% всех заявленных площадей. Уверенно снижающийся уровень вакантных площадей и ограниченный объем нового предложения в ближайшей перспективе могут привести к увеличению ставок аренды на 5–10%.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg: «Первое полугодие не продемонстрировало особых изменений на офисном рынке Петербурга. Выбор свободных офисов уменьшается, удовлетворить потребности клиентов в крупных площадях в сочетании с дополнительными опциями и разумными ставками становится намного сложнее. Вследствие этого компании готовы рассматривать другие варианты размещения, в их числе покупка под собственные нужды и новое строительство небольших зданий до 2–3 тыс. кв. м, еще одним выходом из ситуации становится надстройка этажей в уже функционирующих деловых центрах. В свою очередь, собственники идут навстречу пожеланиям клиентов и готовы к реконструкции и реконцепции своих проектов. Однако, как показывает практика, это довольно трудоемкий и затратный для девелоперов процесс, особенно это касается приспособления исторических зданий к современным требованиям. В связи с этим в среднесрочной перспективе рынок будет развиваться по пути перепрофилирования объектов под офисное назначение, а также путем повышения класса некачественных бизнес-центров».
