Knight Frank – объем ввода складов вырастет на 40%

Департамент консалтинга и аналитики и Департамент складской недвижимости компании Knight Frank провели исследование рынка складской недвижимости на всей территории России по итогам 8 месяцев 2018 г.
8305
Общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил около 24 млн кв. м, из которых 57% или около 13,7 млн кв. м расположены в Московском регионе, 13% или 3,2 млн кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 30% или 7,1 млн кв. м – в других регионах России.

По прогнозам аналитиков, до конца 2018 г. совокупный объем ввода складской недвижимости в России почти на 40% превысит итоговый показатель 2017 г. (который составлял около 1 млн кв. м) и достигнет 1,6 млн кв. м. Около 53% или 850 тыс. кв. м качественных складских площадей по итогам 2018 г. будут введены в Московском регионе, 16% от совокупного объема ввода или 260 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 31% или около 500 тыс. кв. м – в других регионах России.

В Москве и Московском регионе по итогам 8 месяцев 2018 г. было введено в эксплуатацию около 278 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Одними из крупнейших объектов, введенных в данный период, стали вторая фраза складского комплекса Major площадью около 57 тыс. кв. м, вторая фаза мультитемпературного складского комплекса GreenStore площадью около 37 тыс. кв. м, а также часть корпуса 29 в ПСК «Атлант-Парк» площадью около 21 тыс. кв. м. Следует отметить, что более 60% от общего объема введенных в данный период складских площадей построены под заказ.



В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I полугодия 2018 г. было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м, что на четверть меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Среди ключевых введенных объектов - четвертый корпус класса А складского комплекса «Октавиан». Складская площадь здания составляет более 12 тыс. кв. м, однако его поступление на рынок не повлияло на ситуацию со свободным качественным предложением – корпус был арендован еще на стадии строительства. Кроме того, открылся качественный объект складской площадью 8 тыс. кв. м в составе строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.



В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 8 месяцев 2018 г. было введено в эксплуатацию около 95 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 18% ниже показателя ввода в регионах России за аналогичный период 2017 г., который составлял около 116 тыс. кв. м. Крупнейшими объектами, введенными по итогам 8 месяцев 2018 г., стали новая очередь в складском комплексе «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. кв. м и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22,5 тыс. кв. м.

Как и в столичных регионах, преобладающее большинство объектов в регионах России строится в формате built-to-suit, однако спекулятивное строительство также присутствует на рынке. Например, в Екатеринбурге в складском комплексе «Ролси» идет спекулятивное строительство третьей очереди площадью около 50 тыс. кв. м с мультитемпературными камерами, а также достраивается около 15 тыс. кв. м в складском комплексе «Петровский 2». В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блока площадью около 60 тыс. кв. м, в Самаре до конца года запланирован ввод в эксплуатацию восьмого корпуса в логистическом комплексе «Придорожный» площадью около 26 тыс. кв. м, в Ростове-на-Дону и в Краснодаре компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 тыс. кв. м и 10 тыс. кв. м соответственно.

На фоне низкого объема ввода спекулятивных проектов доля вакантных площадей в Московском регионе постепенно снижается, по итогам 8 месяцев 2018 г. она составляла 5,9%, что в абсолютном выражении равно 815 тыс. кв. м. К концу 2018 г., по прогнозам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей закрепится на уровне 5,5–5%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области общий объем вакантных площадей по итогам 8 месяцев 2018 г. составил около 123 тыс. кв. м или 3,8%. По прогнозам аналитиков, показатель до конца года снизится до 3,1%.

Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по итогам 8 месяцев 2018 г. находилась на уровне 3,9%, что в абсолютном выражении составляет около 280 тыс. кв. м. Следует отметить, исторически в регионах России наблюдается дефицит готовых складов с вакантными площадями, средняя доля свободных помещений, как правило, находится в диапазоне от 1 до 4%, и по итогам 2018 г. не ожидается существенных изменений.

В Москве, Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области средний уровень запрашиваемой ставки аренды составляет порядка 3 600 руб./кв. м/год triple net без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В Московском регионе на фоне высокого спроса и низкого ввода спекулятивных проектов ряд крупных девелоперов начал пересматривать коммерческие условия по аренде в сторону повышения, в связи с чем к концу года средний уровень запрашиваемой ставки аренды на склады класса А может незначительно увеличиться. По прогнозам аналитиков, до конца года средний уровень ставки в годовой динамике в Москве и Московском регионе покажет незначительное падение в пределах погрешности – 1,4%, тогда в Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя ставка несущественно может вырасти на 3%. 

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по итогам 8 месяцев 2018 г. составил 3 500 руб./кв. м/год triple net. Наиболее высокий уровень запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован во Владивостоке – 4 800 руб./кв. м/год triple net. Данный уровень ставки объясняется дефицитом готовых качественных проектов. Также высокий уровень запрашиваемой ставки аренды наблюдался в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону – 3 900 руб./кв. м/год triple net в обоих городах, наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды на готовые склады класса А был зафиксирован в Уфе – 3 000 руб./кв. м/год. По прогнозам аналитиков, в регионах России средний уровень запрашиваемой ставки аренды до конца 2018 г. останется стабилен.

Средний уровень операционных платежей в России находится в диапазоне 800–1200 руб./кв. м/год.

Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 000 кв. м по итогам 8 месяцев 2018 г. в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области находилась в диапазоне 30 000-35 000 руб./кв. м без учета НДС, в регионах России в диапазоне 35 000–40 000 руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Прежде всего, это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.
 
Комментирует Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости: «На рынке складской недвижимости наблюдается увеличение объемов строительства. По всей России доля built-to-suit проектов растет, а спекулятивное строительство ведется в относительно умеренных объемах. Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе может начать осторожный рост в связи с уменьшением предложения блоков площадью 20-30 тыс. кв. м в складах класса А, при этом в регионах России мы не ожидаем роста запрашиваемых ставок аренды на склады класса А. Доля вакантных площадей в Московском регионе и Ленинградской области продолжит снижаться. В регионах России напротив, в связи с планами многих компаний по строительству собственных складских комплексов, доля вакантных площадей в перспективе 2-3 лет может вырасти за счет освободившихся площадок после переезда складов. Также следует отметить, что наблюдается увеличение стоимости строительства в связи с ростом цен на ряд категорий строительных материалов, что может внести коррективы в планы девелоперов».


Материалы по теме

Исследования рынка

Автоматизированные склады – будущее уже наступило

Автоматизация работы склада – это сравнительно новое явление, получившее распространение сначала на объектах фармацевтических компаний, а потом и в ретейле, с развитием сегмента e-commerce.
12.09
Исследования рынка

Итоги I полугодия 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга

Аналитики компании Knight Frank рассказали, каким стало первое полугодие для складского рынка Санкт-Петербурга.

07.09
Экспертный анализ

Складской рынок - в ожидании крупных сделок

Во второй половине 2018 г. российский складской рынок ожидает ряд крупных сделок, уверены эксперты ГК А Plus Development. Положительный прогноз обусловлен стабильным ростом спроса на масштабные проекты со стороны крупных федеральных сетей и представителей интернет-торговли.
28.08

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: WildTeam
Проект

В Подмосковье построят ЦОД на 15,8 тыс. кв. м

Центр обработки данных в Дубне возводится по проекту компании WildTeam для крупнейшего маркетплейса России.
13.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: NF Group
Проект

В БЦ «Фили Центр» завершаются монолитные работы

Площадь офисного центра, расположенного на территории «Большого Сити», составляет более 25 тыс. кв. м. Завершение строительства БЦ запланировано на IV квартал 2024 года. Компания NF Group является эксклюзивным консультантом по продаже объекта.
13.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: ПИК
Проект

ПИК построит технопарк на «Савеловской»

Технопарк «Густав» площадью 56 тыс. кв. м включает офисные помещения и помещения формата light industrial, а также исторические объекты площадью 3 500 кв. м, где, в частности, откроется музей Густава Листа. Открытие технопарка запланировано на 2026 год.
14.06
Источник: CRE
Аукцион

22 тыс. кв. м в БЦ Orlikov Plaza выставлены на продажу

За большую часть площадей расположенного в центре Москвы бизнес-центра хотят получить не менее 630 млн рублей.
13.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre