ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
- В I полугодии 2018 г. на рынке продолжилась тенденция снижения ввода складских площадей, в том числе в спекулятивном сегменте. В связи с этим показатель чистого поглощения составил всего 22 тыс. кв. м.
- Заявленные ставки аренды в складских комплексах класса B остаются на уровне конца 2017 г., впервые с 2015 г. отмечено небольшое увеличение средневзвешенной ставки в классе А.
- Объем проданных складских и промышленных площадей в течение полугодия превысил отметку в 100 тыс. кв. м.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Заключено несколько крупных сделок по продаже объектов складской и индустриальной недвижимости. Компания «ЭТМ» продала склад общей площадью 16,5 тыс. кв. м в Колпинском районе. Также российская компания из области машиностроения приобрела производственный комплекс «Невопласт» площадью 22 тыс. кв. м в Сосновом Бору. А наиболее крупным реализованным объектом стал комплекс «АКМ Лоджистикс» площадью 63 тыс. кв. м.
- О планах на строительство новой очереди спекулятивного складского комплекса общей площадью 20 тыс. кв. м объявила бельгийская логистическая компания Ahlers. Инвестор собирается возвести объект на принадлежащем ему участке 20 га в Горелово.
- В течение I полугодия 2018 г. завершены строительство и реконструкция 16 объектов промышленного назначения, включая производственно-складской комплекс производителя и дистрибьютора медицинских изделий «Гломако» и завод теплоизоляционных материалов корпорации «ТехноНИКОЛЬ» на территории индустриального парка «Фёдоровское».
- Получено разрешение на строительство совместного предприятия (Tokyo Rope и «Росинжиниринг») по производству систем инженерной защиты, которое разместится в особой экономической зоне «Нойдорф» в Стрельне.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В I полугодии 2018 г. общая площадь качественных складов Петербурга и Ленинградской области превысила 3,2 млн кв. м. В течение анализируемого периода был введен в эксплуатацию минимальный объем складских площадей – 25 тыс. кв. м, что на четверть меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Среди ключевых введенных объектов - 4-й корпус класса А складского комплекса «Октавиан». Складская площадь здания составляет более 12 тыс. кв. м, однако его поступление на рынок не повлияло на ситуацию со свободным качественным предложением: корпус был арендован еще на стадии строительства. Кроме того, открылся качественный объект складской площадью 8 тыс. кв. м в составе строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.
Суммарное вакантное предложение по итогам полугодия составило 123 тыс. кв. м. При этом динамика классов в структуре предложения разнонаправлена. В I полугодии 2018 г. уровень свободных площадей в классе B продолжил снижение и достиг значения 3,9%. Отметим, что сокращение площадей происходит на протяжении последних нескольких лет. При этом до 77 тыс. кв. м увеличился уровень вакантных площадей класса А, что во многом связано с освобождением крупных складских блоков в 2 комплексах. Уровень вакантных площадей в объектах класса А на конец I полугодия составил 3,7%.
СПРОС
Спрос на качественные помещения остается стабильно высоким, суммарный объем сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости составил 171 тыс. кв. м. В сравнении с результатами аналогичного периода прошлого года прирост реализованных площадей составил 6%. Однако в условиях отсутствия нового доступного предложения показатель чистого поглощения достиг значения 22 тыс. кв. м, сократившись на 5% по отношению к результатам I полугодия 2017 г. На столь низком уровне поглощения сказались незначительный объем введенных в эксплуатацию площадей, а также превышение суммарного объема освободившихся помещений над поглощенными. Кроме того, компаниям трудно найти помещения ввиду несоответствия предложения запрашиваемым характеристикам.
В I полугодии наибольший интерес к аренде складских площадей проявили производственные и логистические компании: их доля в суммарном объеме сделок увеличилась на 14 и 5 п. п. соответственно по сравнению с концом 2017 г. После заметного спада активности в 2017 г. доля ретейлеров вновь начала увеличиваться: только за I половину года торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2017 г. Данную тенденцию подтверждает анализ обращений потенциальных арендаторов в компанию Knight Frank St. Petersburg: более половины всех запросов I полугодия поступило именно от компаний, работающих в сфере торговли. В целом в структуре спроса преобладали отапливаемые складские и производственные помещения до 1,5 тыс. кв. м с бюджетом до 450 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы) на юге города, но компании, впервые искавшие помещение, как правило, рассматривали все локации для размещения.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды на помещения класса А составила 479 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), впервые с I полугодия 2015 г. прекратилось ее снижение. Напротив, по отношению к значению IV квартала 2017 г. отмечен рост данного показателя на 3%. Ставки аренды складов в классе B остались примерно на прежнем уровне – 440 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), однако можно отметить расширение верхней границы диапазона запрашиваемых ставок на 10%, что связано с дефицитом площадей на севере города и в городской черте. Пообъектные изменения ставок в классах А и В незначительны и составили в среднем 3% и 1% соответственно.
ПРОГНОЗ
До конца года запланирован ввод в эксплуатацию 235 тыс. кв. м складских площадей. Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70–80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок.
В целом мы наблюдаем возобновление девелоперской активности на рынке складской недвижимости региона. Это касается не только спекулятивного сегмента, но и строительства качественных объектов под собственные цели компаний. Драйверами новых складских проектов в Санкт-Петербурге и области становятся промышленные предприятия и дистрибьюторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы. Так, например, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK-парка «Софийская-КАД», реализуемые по схеме built-to-suit, строится 3-я очередь логистического комплекса группы компаний «СКРАП» на Парнасе. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объемов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с функционирующим заводом на участке размером 5 га. В более отдаленной перспективе возможна реализация масштабного строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием «Европарк», в состав которого может войти уже существующий комплекс «Raum Бугры».
В I полугодии 2018 г. общая площадь качественных складов Петербурга и Ленинградской области превысила 3,2 млн кв. м. В течение анализируемого периода был введен в эксплуатацию минимальный объем складских площадей – 25 тыс. кв. м, что на четверть меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Среди ключевых введенных объектов - 4-й корпус класса А складского комплекса «Октавиан». Складская площадь здания составляет более 12 тыс. кв. м, однако его поступление на рынок не повлияло на ситуацию со свободным качественным предложением: корпус был арендован еще на стадии строительства. Кроме того, открылся качественный объект складской площадью 8 тыс. кв. м в составе строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.
Суммарное вакантное предложение по итогам полугодия составило 123 тыс. кв. м. При этом динамика классов в структуре предложения разнонаправлена. В I полугодии 2018 г. уровень свободных площадей в классе B продолжил снижение и достиг значения 3,9%. Отметим, что сокращение площадей происходит на протяжении последних нескольких лет. При этом до 77 тыс. кв. м увеличился уровень вакантных площадей класса А, что во многом связано с освобождением крупных складских блоков в 2 комплексах. Уровень вакантных площадей в объектах класса А на конец I полугодия составил 3,7%.
СПРОС
Спрос на качественные помещения остается стабильно высоким, суммарный объем сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости составил 171 тыс. кв. м. В сравнении с результатами аналогичного периода прошлого года прирост реализованных площадей составил 6%. Однако в условиях отсутствия нового доступного предложения показатель чистого поглощения достиг значения 22 тыс. кв. м, сократившись на 5% по отношению к результатам I полугодия 2017 г. На столь низком уровне поглощения сказались незначительный объем введенных в эксплуатацию площадей, а также превышение суммарного объема освободившихся помещений над поглощенными. Кроме того, компаниям трудно найти помещения ввиду несоответствия предложения запрашиваемым характеристикам.
В I полугодии наибольший интерес к аренде складских площадей проявили производственные и логистические компании: их доля в суммарном объеме сделок увеличилась на 14 и 5 п. п. соответственно по сравнению с концом 2017 г. После заметного спада активности в 2017 г. доля ретейлеров вновь начала увеличиваться: только за I половину года торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2017 г. Данную тенденцию подтверждает анализ обращений потенциальных арендаторов в компанию Knight Frank St. Petersburg: более половины всех запросов I полугодия поступило именно от компаний, работающих в сфере торговли. В целом в структуре спроса преобладали отапливаемые складские и производственные помещения до 1,5 тыс. кв. м с бюджетом до 450 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы) на юге города, но компании, впервые искавшие помещение, как правило, рассматривали все локации для размещения.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды на помещения класса А составила 479 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), впервые с I полугодия 2015 г. прекратилось ее снижение. Напротив, по отношению к значению IV квартала 2017 г. отмечен рост данного показателя на 3%. Ставки аренды складов в классе B остались примерно на прежнем уровне – 440 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), однако можно отметить расширение верхней границы диапазона запрашиваемых ставок на 10%, что связано с дефицитом площадей на севере города и в городской черте. Пообъектные изменения ставок в классах А и В незначительны и составили в среднем 3% и 1% соответственно.
ПРОГНОЗ
До конца года запланирован ввод в эксплуатацию 235 тыс. кв. м складских площадей. Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70–80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок.
В целом мы наблюдаем возобновление девелоперской активности на рынке складской недвижимости региона. Это касается не только спекулятивного сегмента, но и строительства качественных объектов под собственные цели компаний. Драйверами новых складских проектов в Санкт-Петербурге и области становятся промышленные предприятия и дистрибьюторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы. Так, например, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK-парка «Софийская-КАД», реализуемые по схеме built-to-suit, строится 3-я очередь логистического комплекса группы компаний «СКРАП» на Парнасе. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объемов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с функционирующим заводом на участке размером 5 га. В более отдаленной перспективе возможна реализация масштабного строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием «Европарк», в состав которого может войти уже существующий комплекс «Raum Бугры».
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg: «Высокий спрос на рынке приводит к сокращению предложений по аренде в качественных складских комплексах. При этом количество запросов на большую площадь – от 20 тыс. кв. м и до 50 тыс. кв. м – растет, текущего предложения недостаточно, а новые крупные спекулятивные проекты практически не появляются. В связи с этим направление built-to-suit находится на подъеме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 тыс. кв. м до 50 тыс. кв. м. Похоже, что эта модель отношений будет доминировать на рынке ближайшие 3–5 лет».
