Итоги I полугодия 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга

Аналитики компании Knight Frank рассказали, каким стало первое полугодие для складского рынка Санкт-Петербурга.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
  • В I полугодии 2018 г. на рынке продолжилась тенденция снижения ввода складских площадей, в том числе в спекулятивном сегменте. В связи с этим показатель чистого поглощения составил всего 22 тыс. кв. м.
  • Заявленные ставки аренды в складских комплексах класса B остаются на уровне конца 2017 г., впервые с 2015 г. отмечено небольшое увеличение средневзвешенной ставки в классе А.          
  • Объем проданных складских и промышленных площадей в течение полугодия превысил отметку в 100 тыс. кв. м.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
  • Заключено несколько крупных сделок по продаже объектов складской и индустриальной недвижимости. Компания «ЭТМ» продала склад общей площадью 16,5 тыс. кв. м в Колпинском районе. Также российская компания из области машиностроения приобрела производственный комплекс «Невопласт» площадью 22 тыс. кв. м в Сосновом Бору. А наиболее крупным реализованным объектом стал комплекс «АКМ Лоджистикс» площадью 63 тыс. кв. м.
  • О планах на строительство новой очереди спекулятивного складского комплекса общей площадью 20 тыс. кв. м объявила бельгийская логистическая компания Ahlers. Инвестор собирается возвести объект на принадлежащем ему участке 20 га в Горелово.  
  • В течение I полугодия 2018 г. завершены строительство и реконструкция 16 объектов промышленного назначения, включая производственно-складской комплекс производителя и дистрибьютора медицинских изделий «Гломако» и завод теплоизоляционных материалов корпорации «ТехноНИКОЛЬ» на территории индустриального парка «Фёдоровское».
  • Получено разрешение на строительство совместного предприятия (Tokyo Rope и «Росинжиниринг») по производству систем инженерной защиты, которое разместится в особой экономической зоне «Нойдорф» в Стрельне.

 
ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В I полугодии 2018 г. общая площадь качественных складов Петербурга и Ленинградской области превысила 3,2 млн кв. м. В течение анализируемого периода был введен в эксплуатацию минимальный объем складских площадей – 25 тыс. кв. м, что на четверть меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Среди ключевых введенных объектов - 4-й корпус класса А складского комплекса «Октавиан». Складская площадь здания составляет более 12 тыс. кв. м, однако его поступление на рынок не повлияло на ситуацию со свободным качественным предложением: корпус был арендован еще на стадии строительства. Кроме того, открылся качественный объект складской площадью 8 тыс. кв. м в составе строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.



Суммарное вакантное предложение по итогам полугодия составило 123 тыс. кв. м. При этом динамика классов в структуре предложения разнонаправлена. В I полугодии 2018 г. уровень свободных площадей в классе B продолжил снижение и достиг значения 3,9%. Отметим, что сокращение площадей происходит на протяжении последних нескольких лет. При этом до 77 тыс. кв. м увеличился уровень вакантных площадей класса А, что во многом связано с освобождением крупных складских блоков в 2 комплексах. Уровень вакантных площадей в объектах класса А на конец I полугодия составил 3,7%.

СПРОС

Спрос на качественные помещения остается стабильно высоким, суммарный объем сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости составил 171 тыс. кв. м. В сравнении с результатами аналогичного периода прошлого года прирост реализованных площадей составил 6%. Однако в условиях отсутствия нового доступного предложения показатель чистого поглощения достиг значения 22 тыс. кв. м, сократившись на 5% по отношению к результатам I полугодия 2017 г. На столь низком уровне поглощения сказались незначительный объем введенных в эксплуатацию площадей, а также превышение суммарного объема освободившихся помещений над поглощенными. Кроме того, компаниям трудно найти помещения ввиду несоответствия предложения запрашиваемым характеристикам.

В I полугодии наибольший интерес к аренде складских площадей проявили производственные и логистические компании: их доля в суммарном объеме сделок увеличилась на 14 и 5 п. п. соответственно по сравнению с концом 2017 г. После заметного спада активности в 2017 г. доля ретейлеров вновь начала увеличиваться: только за I половину года торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2017 г. Данную тенденцию подтверждает анализ обращений потенциальных арендаторов в компанию Knight Frank St. Petersburg: более половины всех запросов I полугодия поступило именно от компаний, работающих в сфере торговли. В целом в структуре спроса преобладали отапливаемые складские и производственные помещения до 1,5 тыс. кв. м с бюджетом до 450 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы) на юге города, но компании, впервые искавшие помещение, как правило, рассматривали все локации для размещения.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды на помещения класса А составила 479 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), впервые с I полугодия 2015 г. прекратилось ее снижение. Напротив, по отношению к значению IV квартала 2017 г. отмечен рост данного показателя на 3%. Ставки аренды складов в классе B остались примерно на прежнем уровне – 440 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы), однако можно отметить расширение верхней границы диапазона запрашиваемых ставок на 10%, что связано с дефицитом площадей на севере города и в городской черте. Пообъектные изменения ставок в классах А и В незначительны и составили в среднем 3% и 1% соответственно.

ПРОГНОЗ

До конца года запланирован ввод в эксплуатацию 235 тыс. кв. м складских площадей. Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70–80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок.

В целом мы наблюдаем возобновление девелоперской активности на рынке складской недвижимости региона. Это касается не только спекулятивного сегмента, но и строительства качественных объектов под собственные цели компаний. Драйверами новых складских проектов в Санкт-Петербурге и области становятся промышленные предприятия и дистрибьюторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы. Так, например, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK-парка «Софийская-КАД», реализуемые по схеме built-to-suit, строится 3-я очередь логистического комплекса группы компаний «СКРАП» на Парнасе. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объемов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с функционирующим заводом на участке размером 5 га. В более отдаленной перспективе возможна реализация масштабного строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием «Европарк», в состав которого может войти уже существующий комплекс «Raum Бугры».  


 
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg«Высокий спрос на рынке приводит к сокращению предложений по аренде в качественных складских комплексах. При этом количество запросов на большую площадь – от 20 тыс. кв. м и до 50 тыс. кв. м – растет, текущего предложения недостаточно, а новые крупные спекулятивные проекты практически не появляются. В связи с этим направление built-to-suit находится на подъеме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 тыс. кв. м до 50 тыс. кв. м. Похоже, что эта модель отношений будет доминировать на рынке ближайшие 3–5 лет».


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Тюнин Михаил

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Экспертный анализ

Складской рынок - в ожидании крупных сделок

Во второй половине 2018 г. российский складской рынок ожидает ряд крупных сделок, уверены эксперты ГК А Plus Development. Положительный прогноз обусловлен стабильным ростом спроса на масштабные проекты со стороны крупных федеральных сетей и представителей интернет-торговли.
28.08
Экспертный анализ

2018-й – время строить склады

За первые два квартала 2018 г. предложение на складском рынке недвижимости Москвы и МО увеличилось на 227 тыс. кв. м, что в два раза выше аналогичного показателя 2017 г. (124 тыс. кв. м).
09.08
Экспертный анализ

Итоги первой половины 2018 г.: складской рынок стабилен

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.
27.07

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

Популярное

не указано

CRE All-Russia Awards 2020 состоялась в Москве!

Церемония награждения победителей CRE All-Russia Awards 2020 прошла в Москве 24 сентября.
 
25.09
Сделка

Сбер снял гибкий офис на Поклонке

Банк арендовал 4700 кв. м в проекте Manufaqtury в БЦ Poklonka Place на Кутузовском проспекте.

25.09
CRE Awards

Фотографии с CRE Awards 2020 уже на сайте!

Смотрите подробный фотоотчет с церемонии вручения наград ежегодной профессиональной премии в области коммерческой недвижимости CRE All-Russia Awards 2020, состоявшейся 24 сентября в Москве.

29.09
Игроки рынка

«Ашан» разочаровался в гипермаркетах

«Ашан» планирует запустить магазины нового формата.
 
28.09
Открытие

Сеть «Аник» запускает пилотный коворкинг ProfitRooms

В управлении самарской сети на сегодняшний день находится 47 смарт-офисов и коворкингов в семи городах России.

28.09
Игроки рынка

PNK Group построит завод для IDS Borjomi

IDS Borjomi построит крупнейший завод в Подмосковье.
 
28.09
События

«Киевская площадь» расширяет складские мощности

«Киевская площадь» купила бывший агрокластер Дмитрия Ананьева.
 
 
28.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre