А и B сидели на трубе

Чем отличаются офисы класса А и B? Может ли класс B стоить дороже, чем А? Почему я плачу высокую ставку аренды, а вентиляция работает плохо? Арендаторы часто обращаются к нам с подобными вопросами, чтобы оценить, насколько цены в арендованных бизнес-центрах соответствуют рыночным. Директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Мария Зимина рассказывает, за счет каких факторов формируется цена на офисы и будут ли они дорожать.
Местоположение

Очень часто удачное местоположение офиса в центре города играет большую роль в формировании цены, нежели качественные характеристики здания или формальная принадлежность к классу А или B. Сегодня, когда ставки в среднем по Москве растут приблизительно на 2-3% в квартал, удобные с точки зрения транспортной доступности районы дорожают быстрее. Например, в Ленинградском деловом районе за I полугодие 2018 г. ставки аренды выросли на 12% Связано это с тем, что важнейшем фактором, влияющим на стоимость здания, является наличие метро в пешеходной доступности. Современные офисные сотрудники ценят свое время и больше не готовы тратить его в пробках по пути на работу. Высокий спрос на помещения, расположенные в центре или вдоль Ленинградского проспекта, приводит к тому, что офисов класса А с большой площадью в данных районах практически не осталось.



Качество инженерных систем

Инженерные характеристики являются одним из главных пунктов при отнесении офисов к классу А или B. Соответственно, чем позднее было построено здание, тем более новые технологии использовал арендодатель, так как рынок офисной инженерии развивается чрезвычайно быстрыми темпами.

Классификация офисных зданий относится только к современному офисному фонду (А, В+), построенному с конца 1990-х – начала 2000-х гг. В 2013 г. она была обновлена, дополнена и включает в себя обязательные, желательные и рекомендуемые требования, которые определяют принадлежность здания к тому или иному классу. Для игроков офисного рынка большую роль играют технические характеристики здания, структура собственности и качество его управления. Здание класса А должно иметь подземную парковку, двух- или четырехтрубную систему кондиционирования, профессиональную управляющую компанию. В то же время важно понимать, что часто здание класса А передавали арендаторам в состоянии «под отделку», и качество вентиляции зависит от того, хорошо ли сделал ремонт предыдущий арендатор. Тем не менее, даже в этих случаях профессиональный арендодатель, скорее всего, придет на помощь арендатору и поможет решить проблемы, связанные с вентиляцией и кондиционированием.

Подчас мы видим, что аренда в реконструированных промышленных объектах может стоить выше, чем в некоторых новых зданиях класса А. Дело в том, что исторически даже качественная реконструкция считалась признаком В-класса, хотя спрос на такие объекты (особенно в стиле лофт) достаточно высок до сих пор.

Качество управления

Опыт управляющей компании играет огромную роль в обеспечении комфорта арендаторов. Именно поэтому выбранная через тендер независимая управляющая компания лучше выполнит запросы арендаторов, нежели управляющая компания, принадлежащая собственнику.

Прежде всего, важна скорость реакции, с которой управляющие компании реагируют на проблемы арендатора. Профессиональные команды работают круглосуточно, семь дней в неделю они следят за функционированием инженерных систем бизнес-центра. Многие проблемы управляющая компания выявляет и решает, когда в здании нет арендаторов.



Структура собственности здания

Для зданий класса А и B+ очень важна структура собственности, а именно, один собственник всех помещений. Здания А-класса преимущественно не продаются блоками, что обеспечивает единую политику в управлении и договорных отношениях с арендаторами. В Москве около 25% профессиональных зданий класса А принадлежат 10 крупнейшим портфельным арендодателям. У всех из них есть повторяющийся опыт управления высококлассными объектами. Качество такого собственника вызывает доверие у арендаторов и позволяет быть уверенными в том, что никаких проблем с подобным объектом не возникнет.

При продаже отдельных блоков разным собственникам впоследствии возникают проблемы в управлении таким объектом, так как принятие важных управленческих решений требует согласия большинства владельцев, которого добиться порой очень сложно, и приходится тратить на это много времени.

Валютный компромисс

Политика арендодателя в стратегии привлечения заемных средств также определяют ценовую и валютную политику бизнес-центра. Не секрет, что до сих пор существуют здания, которые сдают помещения в аренду по долларовой ставке. Такие объекты в большинстве случаев относятся к категории самых дорогих и качественных на рынке. Например, «Романов двор», «Демидов», «Красная роза» и «Белая площадь». Безусловно, в случае необходимости, переход арендодателя на рублевую политику является возможным, однако наличие арендаторов, готовых платить ставки, выраженные в долларах США, позволяют владельцам по-прежнему маркетировать объекты по валютным тарифам. Вероятнее всего, ставки в долларах США останутся только в премиальных зданиях А-класса. Однако при этом мы не видим увеличения числа объектов, собственники которых ведут свои расчеты с арендаторами в валюте.

Ситуация на офисном рынке

Будут ли ставки аренды расти в дальнейшем и вернутся ли они к уровню до 2007 г., когда средняя ставка здания А-класса превышала $800-1000 за 1 кв. м в год? Вероятнее всего, к этим показателям рынок уже не вернется. Падение цен было связано не столько со снижением спроса со стороны арендаторов, сколько с огромным объемом предложения в 2 млн кв. м офисных площадей и удорожанием валюты. Из-за этих факторов ставка аренды московских офисов упала в два раза, по сравнению с периодом до 2008-го г. В среднесрочной перспективе ожидается постепенный рост цен на аренду офисов, но опять же многое будет зависеть от местоположения района и объема ввода новых бизнес-центров.

Если обратиться к сухой статистике, то можно сказать, что за I квартал 2018 г. ставки выросли на 2,4%, а за II квартал – на 1,7%. Арендодателями заявлено, что совокупно будет построено около 250-300 тыс. кв. м, а спрос, ежегодно составляющий 500-650 тыс. кв. м, останется стабильным. Многие задаются вопросом: как же дальше поведет себя рынок? Если развитие будет идти такими темпами, то за год ставки подрастут на 8-10%. Предел ли это? Повторится ли этот процесс и в 2019 г.? В связи с тем, что бизнес-центров строят мало, а спрос остается стабильным, доля вакантных площадей может упасть ниже 10% (а это уже так называемый «рынок арендодателя»), ставки должны расти и дальше. В то же время, инвесторы очень позитивно смотрят на офисный рынок, и есть вероятность того, что к 2020 г. ввод новых зданий может увеличится. А, значит, рост ставок будет ограничен.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Как у них

Как сделать хороший офис - недорого? Опыт ARCON

Компания ARCON завершила работу над собственным офисом, доказав личным примером: баланс между инвестициями и эффективностью достижим, а чтобы быть «в тренде», не обязательно снимать дорогое помещение в престижном бизнес-центре.
01.11
Советы юристов

Что проверить перед подписанием договора аренды офиса?

В российской Картотеке арбитражных дел свыше 23 млн документов. Какую часть из них составляют дела, связанные с арендой офисов, доподлинно неизвестно. Зато мы в Place For Work знаем, как правильно оформить договор аренды, чтобы не стать участником судопроизводства и не пополнить собой статистику судебных решений.
31.10
Экспертный анализ

Топ-5 запросов от арендаторов офисов класса С

Аналитики компании «ПРОФИС Недвижимость» на основе изучения запросов арендаторов за последние 2 года на своих объектах сформировали топ-5 наиболее востребованных дополнительных опций, которые клиенты запрашивают при аренде офисных помещений класса С.
26.10

журнал CRE 6 (342)

15-31.03.2019
Стрит-ритейл Москвы  По итогам 2018 года суммарный объем площадей формата стрит-ритейла Москвы составил 583,6 тыс. кв. м. Звездные войны Премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил положение об обязательной классификации гостиниц. В правительстве решили смягчить изначальный вариант, отказавшись, например, от идеи присваивать хостелам ключи по аналогии со звездами для отелей. Современный рынок PFM: прежние вопросы в новом году В конце февраля состоялся ежегодный XII PFM ...

Популярное

Игроки рынка

Burger King потроллил Starbucks

Сеть ресторанов высмеяла безграмотность официантов сети кофеен.
18.03
Назначения

CBRE запустила новое направление

Команда стрит-ретейла под руководством Юлии Назаровой присоединилась к отделу торговых помещений CBRE.
 
21.03
В мире

Starbucks вложит $100 млн в стартап

Сеть инвестирует $100 млн в развитие технологий для ретейлеров.
21.03
Проект

Новосибирские компании инвестируют в Москву

В Путилково новосибирская девелоперская компания приобрела земельный участок для реализации районного ТРЦ.
 
21.03
Проект

РЖД мечтает о гигантском офисе

РЖД планирует построить новый офис за 72 млрд руб.
 
21.03
Сделка

Cofix привлекла экс-президента «Азбуки Вкуса»

Сеть кофеен Cofix планирует в течение пяти лет увеличить число своих заведений в России до 1000 точек. Для экспансии сеть привлекла нового партнера, которым стал экс-президент «Азбуки вкуса» Владимир Садовин.
18.03
Инвестиции

ПИК стал совладельцем «Кухни на районе»

Девелопер ПИК стал крупнейшим акционером сервиса доставки готовой еды «Кухня на районе» от основателей «Рокетбанка».
19.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre