А и B сидели на трубе

Чем отличаются офисы класса А и B? Может ли класс B стоить дороже, чем А? Почему я плачу высокую ставку аренды, а вентиляция работает плохо? Арендаторы часто обращаются к нам с подобными вопросами, чтобы оценить, насколько цены в арендованных бизнес-центрах соответствуют рыночным. Директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Мария Зимина рассказывает, за счет каких факторов формируется цена на офисы и будут ли они дорожать.
5395
Местоположение

Очень часто удачное местоположение офиса в центре города играет большую роль в формировании цены, нежели качественные характеристики здания или формальная принадлежность к классу А или B. Сегодня, когда ставки в среднем по Москве растут приблизительно на 2-3% в квартал, удобные с точки зрения транспортной доступности районы дорожают быстрее. Например, в Ленинградском деловом районе за I полугодие 2018 г. ставки аренды выросли на 12% Связано это с тем, что важнейшем фактором, влияющим на стоимость здания, является наличие метро в пешеходной доступности. Современные офисные сотрудники ценят свое время и больше не готовы тратить его в пробках по пути на работу. Высокий спрос на помещения, расположенные в центре или вдоль Ленинградского проспекта, приводит к тому, что офисов класса А с большой площадью в данных районах практически не осталось.



Качество инженерных систем

Инженерные характеристики являются одним из главных пунктов при отнесении офисов к классу А или B. Соответственно, чем позднее было построено здание, тем более новые технологии использовал арендодатель, так как рынок офисной инженерии развивается чрезвычайно быстрыми темпами.

Классификация офисных зданий относится только к современному офисному фонду (А, В+), построенному с конца 1990-х – начала 2000-х гг. В 2013 г. она была обновлена, дополнена и включает в себя обязательные, желательные и рекомендуемые требования, которые определяют принадлежность здания к тому или иному классу. Для игроков офисного рынка большую роль играют технические характеристики здания, структура собственности и качество его управления. Здание класса А должно иметь подземную парковку, двух- или четырехтрубную систему кондиционирования, профессиональную управляющую компанию. В то же время важно понимать, что часто здание класса А передавали арендаторам в состоянии «под отделку», и качество вентиляции зависит от того, хорошо ли сделал ремонт предыдущий арендатор. Тем не менее, даже в этих случаях профессиональный арендодатель, скорее всего, придет на помощь арендатору и поможет решить проблемы, связанные с вентиляцией и кондиционированием.

Подчас мы видим, что аренда в реконструированных промышленных объектах может стоить выше, чем в некоторых новых зданиях класса А. Дело в том, что исторически даже качественная реконструкция считалась признаком В-класса, хотя спрос на такие объекты (особенно в стиле лофт) достаточно высок до сих пор.

Качество управления

Опыт управляющей компании играет огромную роль в обеспечении комфорта арендаторов. Именно поэтому выбранная через тендер независимая управляющая компания лучше выполнит запросы арендаторов, нежели управляющая компания, принадлежащая собственнику.

Прежде всего, важна скорость реакции, с которой управляющие компании реагируют на проблемы арендатора. Профессиональные команды работают круглосуточно, семь дней в неделю они следят за функционированием инженерных систем бизнес-центра. Многие проблемы управляющая компания выявляет и решает, когда в здании нет арендаторов.



Структура собственности здания

Для зданий класса А и B+ очень важна структура собственности, а именно, один собственник всех помещений. Здания А-класса преимущественно не продаются блоками, что обеспечивает единую политику в управлении и договорных отношениях с арендаторами. В Москве около 25% профессиональных зданий класса А принадлежат 10 крупнейшим портфельным арендодателям. У всех из них есть повторяющийся опыт управления высококлассными объектами. Качество такого собственника вызывает доверие у арендаторов и позволяет быть уверенными в том, что никаких проблем с подобным объектом не возникнет.

При продаже отдельных блоков разным собственникам впоследствии возникают проблемы в управлении таким объектом, так как принятие важных управленческих решений требует согласия большинства владельцев, которого добиться порой очень сложно, и приходится тратить на это много времени.

Валютный компромисс

Политика арендодателя в стратегии привлечения заемных средств также определяют ценовую и валютную политику бизнес-центра. Не секрет, что до сих пор существуют здания, которые сдают помещения в аренду по долларовой ставке. Такие объекты в большинстве случаев относятся к категории самых дорогих и качественных на рынке. Например, «Романов двор», «Демидов», «Красная роза» и «Белая площадь». Безусловно, в случае необходимости, переход арендодателя на рублевую политику является возможным, однако наличие арендаторов, готовых платить ставки, выраженные в долларах США, позволяют владельцам по-прежнему маркетировать объекты по валютным тарифам. Вероятнее всего, ставки в долларах США останутся только в премиальных зданиях А-класса. Однако при этом мы не видим увеличения числа объектов, собственники которых ведут свои расчеты с арендаторами в валюте.

Ситуация на офисном рынке

Будут ли ставки аренды расти в дальнейшем и вернутся ли они к уровню до 2007 г., когда средняя ставка здания А-класса превышала $800-1000 за 1 кв. м в год? Вероятнее всего, к этим показателям рынок уже не вернется. Падение цен было связано не столько со снижением спроса со стороны арендаторов, сколько с огромным объемом предложения в 2 млн кв. м офисных площадей и удорожанием валюты. Из-за этих факторов ставка аренды московских офисов упала в два раза, по сравнению с периодом до 2008-го г. В среднесрочной перспективе ожидается постепенный рост цен на аренду офисов, но опять же многое будет зависеть от местоположения района и объема ввода новых бизнес-центров.

Если обратиться к сухой статистике, то можно сказать, что за I квартал 2018 г. ставки выросли на 2,4%, а за II квартал – на 1,7%. Арендодателями заявлено, что совокупно будет построено около 250-300 тыс. кв. м, а спрос, ежегодно составляющий 500-650 тыс. кв. м, останется стабильным. Многие задаются вопросом: как же дальше поведет себя рынок? Если развитие будет идти такими темпами, то за год ставки подрастут на 8-10%. Предел ли это? Повторится ли этот процесс и в 2019 г.? В связи с тем, что бизнес-центров строят мало, а спрос остается стабильным, доля вакантных площадей может упасть ниже 10% (а это уже так называемый «рынок арендодателя»), ставки должны расти и дальше. В то же время, инвесторы очень позитивно смотрят на офисный рынок, и есть вероятность того, что к 2020 г. ввод новых зданий может увеличится. А, значит, рост ставок будет ограничен.


Материалы по теме

Как у них

Как сделать хороший офис - недорого? Опыт ARCON

Компания ARCON завершила работу над собственным офисом, доказав личным примером: баланс между инвестициями и эффективностью достижим, а чтобы быть «в тренде», не обязательно снимать дорогое помещение в престижном бизнес-центре.
01.11
Советы юристов

Что проверить перед подписанием договора аренды офиса?

В российской Картотеке арбитражных дел свыше 23 млн документов. Какую часть из них составляют дела, связанные с арендой офисов, доподлинно неизвестно. Зато мы в Place For Work знаем, как правильно оформить договор аренды, чтобы не стать участником судопроизводства и не пополнить собой статистику судебных решений.
31.10
Экспертный анализ

Топ-5 запросов от арендаторов офисов класса С

Аналитики компании «ПРОФИС Недвижимость» на основе изучения запросов арендаторов за последние 2 года на своих объектах сформировали топ-5 наиболее востребованных дополнительных опций, которые клиенты запрашивают при аренде офисных помещений класса С.
26.10

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre