Макроэкономические показатели РФ
В октябре 2018 г. уровень инфляции составил 3,4% (прирост к концу 2 квартала +1%), итоговый показатель превысил прогноз Минэкономразвития. Напомним, что согласно официальному прогнозу ведомства, инфляция в 3.4% должна была быть по итогам 2018 г., сейчас этот показатель достигнут по итогам первых трех кварталов. Повышение инфляции относительно прогноза объяснялось действием внешних факторов. Во-первых, расширением внешних санкций, которое определило отклонение динамики валютного курса от ожидаемой (что привело к росту стоимости товаров и услуг). Во-вторых, существенным повышением мировых цен на нефть. По прогнозам аналитиков, к концу 2018 г. инфляция составит более 4%. В первом квартале 2019 г. из-за повышения ставки НДС показатель может превысить уровень первого квартала 2015 г. и составить 5%-6%.
Динамика валютных курсов
Курс доллара США к российскому рублю в первую декаду октября составил 65,59 руб. Прогнозируется два варианта развития динамики курса российской валюты. Первый – оптимистичный, основанный на стабилизации цен на нефть в Азиатских регионах. Второй предполагает продолжение ослабления национальной валюты. Учитывая внешние факторы, как, например, начало санкций США в отношении Китая, а также продолжающуюся инфляцию и снижение роста ВВП, более реалистичным является второй вариант развития событий.
Динамика ВВП
В третьем квартале 2018 г. значительно снизились темпы роста ВВП, составившие к концу августа всего 1,6%. Одной из причин такого замедления стал спад выпуска сельхозпродукции в сельском хозяйстве на 10,8% в годовом выражении в августе 2018 г.
В сентябре 2018 г. Минэкономразвития скорректировало свой предыдущий прогноз по росту ВВП по итогам года. Если предыдущая версия прогноза предусматривала 1,9% роста, то сейчас экономисты правительства ждут рост на уровне 1,8%. Уменьшен и прогноз на 2019 год — 1,3% вместо 1,4%.
Ключевая ставка
В связи с неблагоприятными экономическими условиями (ростом инфляции и ослаблением рубля), в сентябре 2018 г. ЦБ принял решение об увеличении ставки до 7,5%. С начала 2017 г. ключевая ставка Банка России, составлявшая на тот момент 10%, снижалась 8 раз, и с марта 2018 г. равнялась 7,25%.
Если оценивать текущую тенденцию, то прогноз по ключевой ставке ЦБ РФ на 2018 год - не самый утешительный. Ожидать ее понижения за оставшиеся 2 заседания достаточно сложно. В первую очередь, из-за приближения инфляции до целевого показателя в 4%. Также нельзя забывать о резкой девальвации национальной валюты в середине августа. Поэтому максимально оптимистичный прогноз по ставке ЦБ РФ на 2018 год — сохранение ее на уровне, установленном на сентябрьском заседании. Более реалистичный прогноз — повышение на 0,25-0,50% годовых.
Предложение
В сентябре 2018 г. стали функционировать 2 новых бизнес центра в Ново-Савиновском (Ямашева, д. 45а) и Советском (Ершова, 76/1) районах. Общий объем предложения на рынке аренды офисной недвижимости составил более 641,8 тыс. кв. м и представлен 128 бизнес-центрами, из которых 43 сертифицировано Российской гильдией управляющих и девелоперов.
В третьем квартале уровень вакансии снизился по всем районам города на 2% и составил?8%. Самый низкий уровень вакансии сохраняется в Ново-Савиновском районе. Новые бизнес-центры стартовали с вакансии всего в 14-17%, что свидетельствует об ожидании рынком нового качественного предложения. Вакансия относительно классов также показала снижение в классах «В» и «С», вакансия «А» класса осталась на прежнем уровне, что составляет 5%.
Коммерческие условия
После летней стагнации и «замершего» на период проведения Чемпионата мира по футболу рынка сентябрь показал высокий рост арендных ставок на офисные помещения. Рост относительно второго квартала 2018 г. составил 6,2%. Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 207 руб./м²/мес., в бизнес-центрах класса В?— 723 руб./м²/мес., в бизнес-центрах класса С — 418 руб./м²/мес. При этом новые Бизнес центры, которые относятся к «В» классу, вышли на рынок существенно выше конкурентного предложения своего класса (от 850-900 руб./м².).
Первое полугодие характеризовалось положительными общеэкономическими показателями, что аналогично сказалось на развитии бизнеса и рынке аренды офисной недвижимости в третьем квартале 2018 г. Итогами третьего квартала стали повышение ставок и снижение уровня вакансии во всех сегментах.
Спрос
Сегодня наибольшим спросом на рынке по-прежнему пользуются небольшие офисы — от 15 до 35 кв. м. Основные критерии выбора - наличие парковки и стоимость аренды. Эта тенденция обусловлена большим количеством предприятий малого бизнеса, что сильно влияет на рыночные ставки Казани в период кризиса, а именно на снижение ставок аренды и высокую ротацию арендаторов. К сожалению, малый бизнес наименее устойчив к быстроменяющимся экономическим условиям и порой не справляется даже с оплатой аренды.
По-прежнему не удовлетворен спрос со стороны крупных федеральных компаний на офисные помещения в качественных бизнес-центрах. На рынке отсутствует предложение для осуществления их ротации или расширения. В связи с тем, что большинство офисных центров Казани имеют небольшую общую площадь (менее чем 15 000 кв. м), собственники помещений не могут «держать» свободные площади для потенциальных клиентов даже на 1000 кв. м.
Поэтому для регионального рынка все больший интерес вызывают проекты управляемых офисов и коворкингов, которые могут позволить быть более гибкими в периоды быстро меняющегося спроса.
Выводы и прогнозы
Третий квартал 2018 г. показал снижение вакансии на рынке офисной недвижимости на 2% и повышение арендных ставок на 6,2%. В целом можно прогнозировать повышение спроса на рынке офисной недвижимости.
Но уже во втором квартале 2019 г. ожидаемо увидеть негативное влияние снижения роста экономики страны на все сферы деятельности. Повышение инфляции и стоимости товаров повлияет на снижение спроса, а затем и на развитие бизнеса. Также, если повторится сценарий 2014-2015 гг. и повышение ключевой ставки будет единственным инструментом сдерживания курса национальной валюты, развитие большинства компаний будет приостановлено, что повлияет на снижение поглощения офисных площадей и снижение арендных ставок.
Усилятся тенденции к материализации активов. Потребителям становится не выгодно хранить деньги в банках и ценных активах, и они стремятся поскорее вложить их в материальные ценности, чаще всего - недвижимость. Таким образом, ослабление рубля, угроза санкций активизирует покупателей недвижимости как коммерческой, так и жилой, что приведет к повышению стоимости чуть выше инфляции.
Повысить арендные ставки в 2019 г. будет возможным только для офисных центров, которые будут готовы предложить своим арендаторам «добавленную стоимость» объекта, выраженную в повышении качества обслуживания, предложении дополнительных услуг и гибких условий, новых форматов шеринга офисных пространств, способствующих исключению потери качества сервиса для арендатора.
В октябре 2018 г. уровень инфляции составил 3,4% (прирост к концу 2 квартала +1%), итоговый показатель превысил прогноз Минэкономразвития. Напомним, что согласно официальному прогнозу ведомства, инфляция в 3.4% должна была быть по итогам 2018 г., сейчас этот показатель достигнут по итогам первых трех кварталов. Повышение инфляции относительно прогноза объяснялось действием внешних факторов. Во-первых, расширением внешних санкций, которое определило отклонение динамики валютного курса от ожидаемой (что привело к росту стоимости товаров и услуг). Во-вторых, существенным повышением мировых цен на нефть. По прогнозам аналитиков, к концу 2018 г. инфляция составит более 4%. В первом квартале 2019 г. из-за повышения ставки НДС показатель может превысить уровень первого квартала 2015 г. и составить 5%-6%.
Динамика валютных курсов
Курс доллара США к российскому рублю в первую декаду октября составил 65,59 руб. Прогнозируется два варианта развития динамики курса российской валюты. Первый – оптимистичный, основанный на стабилизации цен на нефть в Азиатских регионах. Второй предполагает продолжение ослабления национальной валюты. Учитывая внешние факторы, как, например, начало санкций США в отношении Китая, а также продолжающуюся инфляцию и снижение роста ВВП, более реалистичным является второй вариант развития событий.
Динамика ВВП
В третьем квартале 2018 г. значительно снизились темпы роста ВВП, составившие к концу августа всего 1,6%. Одной из причин такого замедления стал спад выпуска сельхозпродукции в сельском хозяйстве на 10,8% в годовом выражении в августе 2018 г.
В сентябре 2018 г. Минэкономразвития скорректировало свой предыдущий прогноз по росту ВВП по итогам года. Если предыдущая версия прогноза предусматривала 1,9% роста, то сейчас экономисты правительства ждут рост на уровне 1,8%. Уменьшен и прогноз на 2019 год — 1,3% вместо 1,4%.
Ключевая ставка
В связи с неблагоприятными экономическими условиями (ростом инфляции и ослаблением рубля), в сентябре 2018 г. ЦБ принял решение об увеличении ставки до 7,5%. С начала 2017 г. ключевая ставка Банка России, составлявшая на тот момент 10%, снижалась 8 раз, и с марта 2018 г. равнялась 7,25%.
Если оценивать текущую тенденцию, то прогноз по ключевой ставке ЦБ РФ на 2018 год - не самый утешительный. Ожидать ее понижения за оставшиеся 2 заседания достаточно сложно. В первую очередь, из-за приближения инфляции до целевого показателя в 4%. Также нельзя забывать о резкой девальвации национальной валюты в середине августа. Поэтому максимально оптимистичный прогноз по ставке ЦБ РФ на 2018 год — сохранение ее на уровне, установленном на сентябрьском заседании. Более реалистичный прогноз — повышение на 0,25-0,50% годовых.
Предложение
В сентябре 2018 г. стали функционировать 2 новых бизнес центра в Ново-Савиновском (Ямашева, д. 45а) и Советском (Ершова, 76/1) районах. Общий объем предложения на рынке аренды офисной недвижимости составил более 641,8 тыс. кв. м и представлен 128 бизнес-центрами, из которых 43 сертифицировано Российской гильдией управляющих и девелоперов.
В третьем квартале уровень вакансии снизился по всем районам города на 2% и составил?8%. Самый низкий уровень вакансии сохраняется в Ново-Савиновском районе. Новые бизнес-центры стартовали с вакансии всего в 14-17%, что свидетельствует об ожидании рынком нового качественного предложения. Вакансия относительно классов также показала снижение в классах «В» и «С», вакансия «А» класса осталась на прежнем уровне, что составляет 5%.
Коммерческие условия
После летней стагнации и «замершего» на период проведения Чемпионата мира по футболу рынка сентябрь показал высокий рост арендных ставок на офисные помещения. Рост относительно второго квартала 2018 г. составил 6,2%. Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 207 руб./м²/мес., в бизнес-центрах класса В?— 723 руб./м²/мес., в бизнес-центрах класса С — 418 руб./м²/мес. При этом новые Бизнес центры, которые относятся к «В» классу, вышли на рынок существенно выше конкурентного предложения своего класса (от 850-900 руб./м².).
Первое полугодие характеризовалось положительными общеэкономическими показателями, что аналогично сказалось на развитии бизнеса и рынке аренды офисной недвижимости в третьем квартале 2018 г. Итогами третьего квартала стали повышение ставок и снижение уровня вакансии во всех сегментах.
Спрос
Сегодня наибольшим спросом на рынке по-прежнему пользуются небольшие офисы — от 15 до 35 кв. м. Основные критерии выбора - наличие парковки и стоимость аренды. Эта тенденция обусловлена большим количеством предприятий малого бизнеса, что сильно влияет на рыночные ставки Казани в период кризиса, а именно на снижение ставок аренды и высокую ротацию арендаторов. К сожалению, малый бизнес наименее устойчив к быстроменяющимся экономическим условиям и порой не справляется даже с оплатой аренды.
По-прежнему не удовлетворен спрос со стороны крупных федеральных компаний на офисные помещения в качественных бизнес-центрах. На рынке отсутствует предложение для осуществления их ротации или расширения. В связи с тем, что большинство офисных центров Казани имеют небольшую общую площадь (менее чем 15 000 кв. м), собственники помещений не могут «держать» свободные площади для потенциальных клиентов даже на 1000 кв. м.
Поэтому для регионального рынка все больший интерес вызывают проекты управляемых офисов и коворкингов, которые могут позволить быть более гибкими в периоды быстро меняющегося спроса.
Выводы и прогнозы
Третий квартал 2018 г. показал снижение вакансии на рынке офисной недвижимости на 2% и повышение арендных ставок на 6,2%. В целом можно прогнозировать повышение спроса на рынке офисной недвижимости.
Но уже во втором квартале 2019 г. ожидаемо увидеть негативное влияние снижения роста экономики страны на все сферы деятельности. Повышение инфляции и стоимости товаров повлияет на снижение спроса, а затем и на развитие бизнеса. Также, если повторится сценарий 2014-2015 гг. и повышение ключевой ставки будет единственным инструментом сдерживания курса национальной валюты, развитие большинства компаний будет приостановлено, что повлияет на снижение поглощения офисных площадей и снижение арендных ставок.
Усилятся тенденции к материализации активов. Потребителям становится не выгодно хранить деньги в банках и ценных активах, и они стремятся поскорее вложить их в материальные ценности, чаще всего - недвижимость. Таким образом, ослабление рубля, угроза санкций активизирует покупателей недвижимости как коммерческой, так и жилой, что приведет к повышению стоимости чуть выше инфляции.
Повысить арендные ставки в 2019 г. будет возможным только для офисных центров, которые будут готовы предложить своим арендаторам «добавленную стоимость» объекта, выраженную в повышении качества обслуживания, предложении дополнительных услуг и гибких условий, новых форматов шеринга офисных пространств, способствующих исключению потери качества сервиса для арендатора.
