Минимальный объем нового спекулятивного строительства, снижение количества свободных ликвидных офисных площадей, рост арендных ставок, дефицит офисов для крупных компании (более 5 000 кв. м) - все это привело к появлению новых тенденций на рынке офисной недвижимости в 2018 г., считают в Maris в ассоциации с CBRE.

Арендодатели готовы проводить ротацию и оптимизацию в составе арендаторов, привлекать более платежеспособных клиентов и расторгать договоры с текущими арендаторами при наличии альтернативы.
Крупные компании рассматривают площади в аренду в бизнес-центрах, которые находятся на стадии строительства. Однако реальные сделки все же заключаются на завершающих этапах строительства.
Компании нефтегазовой отрасли и сферы IT – основные драйверы спроса.
Появляется интерес к сегменту built-to-suit в офисной недвижимости.

Предложение

В течение 9 месяцев текущего года была завершена реконструкция и введено в эксплуатацию 43 000 кв. м качественных офисных площадей, что на 43% меньше объема введенных площадей за аналогичный период 2017 г.

В 4 квартале 2018 г. планируется ввод в эксплуатацию еще около 193 000 кв. м офисных площадей (GLA). Основная доля приходится на МФК «Лахта центр» (арендопригодная площадь – 130 000 кв. м).

В спекулятивном сегменте ожидается прирост 48 000 кв. м. При этом около 35% площадей уже реализовано на этапе строительства, до ввода зданий в эксплуатацию.

Спрос

На конец сентября 2018 г. в офисных центрах класса А вакансия составляет 4,3% площадей (-1,9 п.п. к декабрю 2017 г.), что также является минимальным показателем за последние 10 лет. В классе В уровень вакансии снизился на 1,3 п.п. (к декабрю 2017 г.), свободно 7,1% помещений.

В 2018 г. основной спрос, как и в предыдущие годы, продолжали формировать компании IT и нефтегазового сектора. Отмечается активизация спроса со стороны финансовых компаний.

Коммерческие условия

За 9 месяцев арендная ставка в бизнес-центрах класса А выросла на 2,2% по сравнению с декабрем 2017 г. и составляет 1 865 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.

Арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 240 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил 2,5% по сравнению с декабрем 2017 г.

Инвестиционные сделки

Также отмечается существенный рост интереса к доходной недвижимости. При этом в первую очередь инвесторам интересен офисный сегмент как наиболее понятный и ликвидный. Ожидания покупателей за три квартала скорректировались со спекулятивных 7-8 лет окупаемости до разумных 9-10 лет. Тем не менее, они все еще расходятся с оценкой стоимости активов продавцами - цена предложения в большинстве случаев предполагает окупаемость 13-15 лет.

Исследования рынка

Материалы по теме

Догнать и перегнать: Петербург обойдет Москву по объему ввода офисов

По уточненному прогнозу компании JLL, объем ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2018 г. может составить 267 тыс. кв. м. За счет ожидаемого окончания строительства «Лахта Центра» объем ввода офисов в Северной столице впервые в истории рынка может оказаться выше московского, где заявлено всего 250 тыс. кв. м.

Итоги I полугодия 2018 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стало I полугодие 2018 г. для офисного рынка Санкт-Петербурга.

Доля свободных офисов А в Петербурге - минимальна

По данным компании JLL, впервые с 1-го квартала 2007 г. доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в Санкт-Петербурге оказалась ниже 5% и составила 4,4% по итогам 3-го квартала 2018 г. За прошедший квартал показатель уменьшился на 1,0 п.п.

Загрузка...