Возможности и вызовы для девелоперов в 2019 г.

В Санкт-Петербурге в конце прошлого года состоялся VIII Real Estate Forum (RE4 Forum), организованный «большой четверкой» международных консалтинговых компаний в сфере недвижимости – Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE.
Эксперты рассказали об итогах 2018 г. в сегментах складской, офисной и гостиничной недвижимости, а также street retail, и совместно с ведущими девелоперскими компаниями на рынке коммерческой недвижимости обсудили, при каких условиях они готовы запускать новые проекты полного цикла или покупать и продавать уже существующие объекты.

2018 год выдался насыщенным для Петербурга. Прием чемпионата мира по футболу, новые законодательные инициативы, смена власти, ввод «Лахта-центра» — события отразились на разных областях бизнеса и экономики города, однако пока не стали драйверами новых девелоперских проектов на рынке недвижимости.

Офисы

По данным Colliers International, рынок офисной недвижимости перешел в фазу роста. Вакансия по итогам третьего квартала 2018 г. составила 6% и 9% в классах А и В соответственно, а ставки аренды начали восстановительный рост – средняя стоимость квадратного метра в классе А выросла до 1595 руб. за кв. м в мес., в классе В – до 1 040 руб. По итогам года, спекулятивный ввод составил 25 тыс. кв. м, что в 4,6 раз меньше, чем в 2017 г. Наиболее остро при этом ощущается нехватка именно крупных блоков размером от 5 000 кв. м. Согласно прогнозам Colliers International, в 2019 г. спекулятивный ввод составит не более 85 тыс. кв. м. Преимущественно это будут небольшие, но качественные проекты реконструкции в центральных районах города.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, подчеркивает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и могут послужить сигналом для старта новых проектов. Сегодня, несмотря на очевидный дефицит офисов класса А, запуск новых проектов в Петербурге находится на околонулевом уровне. «Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1 860 руб./ кв. м/ мес., без учета НДС. Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов. Принимая во внимание это, а также тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 гг.», – резюмирует Андрей Косарев.

Стрит-ретейл

Согласно данным Knight Frank St Petersburg, в сегменте street retail в 2018 г. было открыто 838 торговых точек – это почти в 5 раз больше количества закрытий. Лидирующие показатели у улиц в новых спальных районах, но преимущественно это ротация, к которой приводит высокая конкуренция среди сетей продуктового и алкогольного сегментов и желание первым выйти на новую аудиторию. Появляются новые концепции, которые стартуют именно со спальных районов.

В 2018 г. ставки в среднем выросли на 7%. По мнению Анны Лапченко, руководителя отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, такой показатель достаточно высок для текущего рынка, но это обсусловлено тем, что спрос превышает предложение и, несмотря на то, что динамика роста прибыли у сетей не такая высокая, ставки растут второй год подряд.

Доля вакантных площадей составила в среднем 8%, ротация - 13%. В структуре профилей арендаторов заведения общественного питания сохранили лидирующие позиции (32%), на втором месте продуктовые магазины (11%), на третьем – магазины одежды (10%). Доля продуктовых магазинов незначительно сократилась по сравнению с прошлым годом. Это связано с тем, что некоторые ретейлеры провели оптимизацию торговых точек. Об этом, например, объявила X5 Retail Group, пересматривает политику открытия новых магазинов «Магнит», закрывая те точки, которые кажутся рисковыми.



Анна Лапченко прогнозирует, что в 2019 г. на рынке street retail сохранятся текущие позиции профилей в структуре арендаторов. Однако изменения в требованиях к размещению заведений общественного питания в жилых домах могут отразиться на ротации в этом сегменте - произойдет замена формата ресторанов полного цикла на кафе, бар или кофейню с доготовкой на месте.

Склады

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE отмечает, что 2018 год отличается стабильно высоким уровнем спроса на складские помещения наряду с низким объемом нового строительства.

Девелоперы с осторожностью подходят к строительству новых спекулятивных проектов по причине их невысокой рентабельности. Спекулятивные проекты вводятся в эксплуатацию после подписания предварительных договоров аренды на большую часть площадей. В 2018 г. рынок качественных складских площадей пополнился объектами общей площадью 71 000 кв. м. Из них только 30% является спекулятивным строительством.
 
«Ввиду ограниченного предложения спекулятивного формата, крупные торговые и производственные компании все чаще выбирают формат built-to-suit, то есть строительство складского объекта под конкретного заказчика. В 2018 г. при участии компании Maris в ассоциации с CBRE были закрыты две крупнейшие сделки по схеме built-to-suit общей площадью 24500 кв. м», – рассказывает Борис Мошенский.

Основной спрос в 2018 г. формировали торговые и производственные компании. Стабильный спрос и снижение объема спекулятивного предложения приводят к постепенному росту запрашиваемых ставок в наиболее востребованных локациях. Основной диапазон запрашиваемых арендных ставок составляет 450 – 550 руб./кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

Учитывая ограниченный прирост свободного спекулятивного предложения, эксперты компании Maris в ассоциации с CBRE ожидают дальнейший рост запрашиваемых ставок аренды на склады в промышленных зонах, пользующихся повышенным спросом.  

Гостиницы

Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL в России и СНГ, говорит, что благодаря чемпионату мира по футболу 2018 год установил рекорд по темпам открытия гостиниц в стране: российский рынок за прошедший год увеличился на 5,7 тыс. брендированных номеров, причем 60% этого объема вышло именно в городах, принимавших матчи. В том числе в Санкт-Петербурге бренды пополнили свои портфели 539 номерами, включая ребрендинг действующего отеля.

Необходимо отметить, что 2018 год не принес гостиничному рынку Петербурга ожидаемых результатов: влияние чемпионата мира было скорее отрицательным, ведь на фоне футбольных матчей традиционные туристы предпочли воздержаться от поездок в подорожавший город. В результате, по данным JLL, загрузка отелей в июне-июле значительно снизилась и составила около 69% в среднем за два месяца. Средний тариф хотя и увеличился на 30%, до 13,5 тыс. руб. за два месяца в целом, но продемонстрировал гораздо более скромную динамику по сравнению с Москвой, где ADR показал трехкратный рост.



«“Вклад” чемпионата мира не прошел незамеченным и для годовых результатов: согласно нашей оценке, загрузка петербургских гостиниц снизилась в 2018 г. до четырехлетнего минимума – 61%, при этом средний тариф вырос на 17%, до рекордных 7,3 тыс. руб. Мы предполагаем, что в 2019 г. петербургские отельеры будут фокусироваться на наращивании заполняемости действующих объектов, при этом пытаясь удержать цены на уровне 2018 г.», - рассуждает Татьяна Веллер.

В JLL прогнозируют, что 2019 год также отметится замедлением девелоперской активности в сегменте после спада футбольного ажиотажа: ни один брендированный отель на будущий год не заявлен. «В то же время в перспективе мы видим возможности для реализации в Петербурге качественных отелей как высокого, так и эконом-сегментов, а также объектов с нестандартными концепциями - современных хостелов и лайфстайловых отелей с ограниченным набором услуг», - добавляет эксперт.

Девелопмент-2019

Также в рамках подготовки к VIII RE4 Forum организаторы провели опрос среди девелоперов и инвесторов, чтобы выявить текущие настроения на рынке. В опросе приняли участие более 60 человек.

Так, почти половина опрошенных готова приступить к строительству новых проектов. Среди условий, при которых строительство БЦ будет выгодно, 25% респондентов отметили снижение налогов, 20% – снижение ставки по кредитам до 6%, 18% – рост ставок аренды на 20%. В сегменте складской и индустриальной недвижимости большинство в качестве наиболее значимых факторов также отмечают снижение налогов (33%), на втором месте – стабильно высокий спрос на помещения при текущем уровне ставок (22%), на третьем – снижение ставки по кредитам до 6% (16%).

Большинство опрошенных готовы продать офисный объект со ставкой капитализации 10% (29% респондентов), купить – со ставкой капитализации 12% и более (41%). В складском сегменте мнение в целом совпадает: и продавать, и покупать большинство готовы со ставкой капитализации 12% и более (24% и 39% соответственно).

В целом спикеры и участники отметили, что форум прошел в положительном ключе, большинство игроков рынка видят признаки восстановления основных сегментов рынка коммерческой недвижимости, что в будущем может привести к возобновлению нового строительства.


иГРОКИ РЫНКА

Colliers International

Косарев Андрей

Maris

Мошенский Борис

JLL

Веллер Татьяна

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Управление и эксплуатация недвижимости

Maris

Консалтинг и брокеридж

CBRE

Консалтинг и брокеридж

JLL

Материалы по теме

Исследования рынка

Склады – итоги III квартала от Knight Frank St Petersburg

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стал III квартал для складской недвижимости Петербурга.

21.11
Исследования рынка

Итоги III квартала на рынке долгосрочной аренды Петербурга

Департамента аналитики ГК Active (входят АН «Арендафон» и «Штаб квартир») подвел итоги III квартала на рынке долгосрочной аренды Северной столицы.  Проанализированы ценовые характеристики предложения и спроса, тенденции в изменении арендных ставок, а также структура предложения и цен по районам Санкт-Петербурга.
12.11
Исследования рынка

Итоги I полугодия 2018 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга

Эксперты компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стало I полугодие 2018 г. для офисного рынка Санкт-Петербурга.

24.09

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Открытие

Starbucks открыл 100 кофейню в Москве

На территории БЦ «Немецкий центр» начала работу юбилейная кофейня Starbucks в Москве.
18.07
Открытие

«Сырная долина» приняла первых резидентов

В сырном кластере в Дмитровском городском округе Московской области началось строительство первых четырех заводов.
17.07
Игроки рынка

БЦ «Невская Ратуша» заполнен на 100%

Компания «Галс-Девелопмент» реализовала 100% офисных площадей БЦ «Невская Ратуша».
17.07
Проект

SOK откроет коворкинги в Израиле и США

Игорь Рыбаков, владелец одного из крупнейших операторов гибких офисов SOK, запускает проект за пределами России. Первый коворкинг откроется в Израиле уже в конце этого года, затем может появиться еще пять проектов.
18.07
Переговоры

Почта-банк ищет штаб-квартиру

Почта-банк рассматривает варианты аренды офиса в БЦ «Кругозор» и коворкинге «Ключ».
19.07
Открытие

В «ЦДМ на Лубянке» открылась Гастрогалерея

В «Центральном Детском Магазине на Лубянке» появилось новое гастрономическое пространство, где представлены 13 кухонь мира.
19.07
Сделка

В «Интертерминал» пришел новый арендатор

Производитель и дистрибьютор бытовой техники арендовал склад в Московском районе Санкт-Петербурга.
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre