Когда начнут строить новые офисы?

Аналитики CBRE отмечают рекордно низкий объем нового офисного предложения за почти 20 лет – 133 300 кв. м. Объем нового предложения в ближайшие несколько лет останется относительно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик.
Примерно 3 млн кв. м офисных объектов на начало 2019 г. имеют проект или уже находятся в стадии строительства. Пятая часть этого объема (около 600 000 кв. м) – это заявленные объекты формата build-to-suit, строительство которых начнется после появления арендатора или покупателя. В портфеле практически каждого профессионального девелопера есть готовый проект, строительство которого может начаться, как только появится соответствующий интересант.

Если в 2019 г. все объекты будут введены в срок, то объем нового предложения может оказаться в три раза больше значения предыдущего года - 460 000 кв. м. Однако, скорее всего, итоговая цифра составит примерно 80% заявленного объема.

Уровень свободных помещений продолжил снижаться как в сегменте класса А, так и в сегменте класса В. Как следствие, в целом по рынку этот показатель также сократился и на конец 2018 г. составил 11,2%. За последние 2 года доля свободных офисных площадей в бизнес-центрах класса А сократилась на 5,6 п.п. и достигла минимального за последние 6,5 лет (с конца II квартала 2012 г.) значения – 13%.

Учитывая прогнозируемые объемы спроса и предложения, в 2019-2020 гг. средний уровень свободных помещений сохранится на уровне, близком к 11%. Объем новых сделок по аренде и приобретению конечными пользователями качественных офисных площадей по итогам 2018 г. составил 1,45 млн кв. м, что является максимальным значением за последние 10 лет. Представители финансового сектора формируют основной спрос на офисные площади (33%). В 2018 г. заметно возрос интерес к офисной недвижимости со стороны представителей сферы строительства и недвижимости (11%). Рост по сравнению с 2017 годом составил 5 п. п.

В то же время объем годового чистого поглощения снизился по сравнению с предыдущим годом на 150 000 кв. м и составил 525 000 кв. м. Это значит, что, хотя компании и переезжают активно, но большинство из них ориентированы на улучшение условий аренды или повышение качества помещений, а не на расширение занимаемого пространства.

Часть компаний, чьи договоры аренды заканчивались в 2018 г., решили остаться, однако их доля значительно сократилась. Если три года назад порядка 40% компаний предпочитали переезду продление договора, то в 2018 г. остаться в текущем офисе предпочли уже около 18%.

Наибольший объем новых сделок - порядка 50% - в 2018 г. был заключен на территории от ТТК до МКАД. Объясняется это, в первую очередь, ограниченным предложением крупных офисных вакансий в центральной части города.

Учитывая прогнозируемое замедление темпа роста экономики в 2019 г., эксперты ожидают, что объем поглощения офисной недвижимости в 2019 г. будет ниже показателя 2018 г. и составит примерно 400 000 кв. м. Однако, компании будут также активно переезжать, и объем новых сделок в следующем году составит порядка 1,4-1,5 млн кв. м.  

После почти пяти лет стагнации в IV квартале 2018 г. был отмечен рост ставок аренды на отдельные объекты. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А Прайм в 2018 г. была на уровне $750-850 за кв. м в год, для помещений класса А – в диапазоне 18 000-30 000 руб./кв. м/год, а на офисы класса В – 12 000-21 000 руб./кв. м/год, все ставки без учета эксплуатационных расходов и НДС.

Сокращающийся объем вакансий, низкий объем нового строительства и достаточно большой объем спроса на качественные помещения в некоторых деловых районах образовывали локальные дефициты, и собственники некоторых бизнес-центров начали поднимать ставки аренды.

Рост ставок пока не носит повсеместный характер и, скорее всего, в среднем по рынку в 2019 году не превысит 5-7%. При этом в классе А изменение будет более ощутимым и может составить 5-10%, в сегменте класса В – до 5%.
 
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует: «2018 г. для рынка офисной недвижимости запомнился как рекордами (максимальный с 2009 г. объем новых сделок), так и антирекордами (минимальный за почти 20 лет объем ввода новых площадей). Совокупность этих факторов обещает рост ставок, который уже наметился, но пока носит несистемный характер. 
 
В 2019 г. объем нового строительства увеличится – девелоперы заявляют ко вводу в эксплуатацию почти в три раза больше объектов, чем в 2018 г.; однако выбор для крупных арендаторов останется минимальным. На фоне сохраняющейся высокой активности со стороны крупных пользователей сделки built-to-suit будут иметь место, а при сохраняющихся объемах спроса тенденция к росту ставок аренды будет постепенно укрепляться».
 
 


иГРОКИ РЫНКА

CBRE

Денисова Елена

Консалтинг и брокеридж

CBRE

Материалы по теме

Экспертный анализ

Поколение Y не откажется от офисов

28 февраля прошла XI ежегодная офисная конференция Knight Frank «На работу с радостью», которую посетили более 200 экспертов и представителей рынка. В центре внимания оказались вопросы совместной работы в одном пространстве поколения X и Y и того, какие изменения повлечет выход миллениалов на рынок труда.
13.03
Экспертный анализ

Как госкомпании подогревают спрос на крупные офисы

Аналитики Делового квартала Neopolis проанализировали спрос на рынке офисов А-класса за период с января 2014 по декабрь 2018 гг. Как показало исследование, за эти годы спрос со стороны госкорпораций и компаний с государственным участием на аренду и покупку крупных офисных блоков в высококлассных офисных центрах вырос почти в два раза.
11.03
Экспертный анализ

Ретейлу нужны офисы

В 2018 г. впервые в истории московского рынка офисной недвижимости основными арендаторами офисных помещений стали ретейл-компании: их доля увеличилась c 7% в 2017 г. до 15% в 2018 г.
04.03

журнал CRE 9-10 (366-367)

1-31.05.2020
Все на выход: этапы снятия, которых мы ждем Согласно рекомендациям Роспотребнадзора, постепенное снятие ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, должно происходить в три этапа. Решение о переходе на тот или иной этап должно зависеть от коэффициента распространения эпидемии.   Оставить нельзя расторгнуть 22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так называемый «коронавирусный закон» об аренде – речь идет о возможности арендаторов недвижимо...

Популярное

Сделка

В России заключили первую сделку аренды гибкого офиса built-to-suit

Space 1 и Brown-Forman заключили первую на российском рынке сделку аренды гибкого офиса в формате built-to-suit.

25.05
Открытие

На Большой Никитской поселится White Rabbit Family

В помещении R4S откроется новый ресторан White Rabbit Family.
 
26.05
Игроки рынка

AB Development подарит вторую жизнь старому зданию

AB Development объявляет о старте нового проекта в историческом центре Москвы по адресу: Колпачный пер., 9А.
 
 
22.05
Игроки рынка

Коронавирус поменял планы X5 Retail Group

X5 Retail Group сокращает планы по открытию новых магазинов.
 
22.05
Власть

Москва намерена купить «Горбушку»

Власти Москвы могут купить легендарную «Горбушку» за 650 млн руб.
 
25.05
Проект

LCM Consulting разработала концепцию МФК в Дагомысе

LCM Consulting расширяет портфель проектов в ЮФО.
 
22.05
Проект

«А101» рассказала про «Прокшино»

«А101» завершила проектирование первой очереди бизнес-квартала «Прокшино».
22.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre