Как присоединение Крыма повлияло на рынок?

Пять лет назад состоялся общекрымский референдум, который определил новую государственную принадлежность полуострова. Присоединение Крыма к России повлекло за собой события, которые заметно изменили политическую и экономическую жизнь нашей страны.
8445
Последствиями референдума стали конфронтация России с западным миром, политические риски и санкции. Как это отразилось на рынке коммерческой недвижимости России, проанализировали эксперты Cushman & Wakefield.

«Геополитика дает определенный фон, под влиянием которого мы живем вот уже пять лет. И нашему поколению точно жить еще долго с этим фоном. На днях стало известно, что Дональд Трамп признал Голанские высоты израильскими, спустя более чем полвека после того, как Израиль занял эту территорию. Все это говорит о том, что нам предстоит жить в этой парадигме еще очень долго», - прокомментировал Сергей Рябокобылко, управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield.

По его словам, следует обратить внимание на конкретные действия и улучшения на внутреннем рынке. «Все компании, которые сегодня инвестируют в коммерческую недвижимость в России, безусловно, смотрят с особым интересом на Москву, где коэффициент умножения частных инвестиций наиболее высок, так как много в сопутствующую инфраструктуру вкладывает сам город», - добавил Сергей.

Он подчеркнул, что Cushman & Wakefield привычно ориентируется на другие сроки, так как клиенты компании ожидают как минимум 10-летний горизонт планирования, а лучше - 20-летний. «Проекты, которые мы начинаем сегодня, будут завершены в следующие 10 лет и потом приобретены теми, перед кем будет стоять следующий 10-летний цикл владения. Если мы сегодня не будем закладывать 20-летний горизонт в наши решения, значит мы будем оставлять все возможности на столе», - подчеркнул Сергей Рябокобылко.

Денис Соколов, партер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman n& Wakefield, напомнил, что до 2014 г. российский бизнес инвестировал и покупал компании за рубежом, то есть проводил мощную экономическую экспансию. После референдума Россия сконцентрировалась на решении внутренних проблем, о которых до этого говорили мало. «Говорить о реновации, развитии общественных пространств решались только самые «отвязанные» урбанисты»», - добавил аналитик.

По его мнению, Россия становится современной страной, и ее можно сравнить с миллениалами, которые предпочитают потреблять сейчас, фокусироваться на деталях, которые создают локальный комфорт. «Мы занимаемся импортозамещением, благоустройством городов и всем тем, что направлено на решение локальных вопросов», - добавил он.

При этом, по словам эксперта, за последнюю пятилетку произошло заметное сжатие потребительского рынка. С 2014 г. розничный рынок России потерял 11%, рынок Москвы – 22%. «К уровню потребления 2014 г. мы вернемся не раньше 2030 г.», - добавил он. Кредитование экономики в номинальном исчислении выросло на 45%. А ипотечный долг российских домохозяйств вырос в 2,5 раза за пять лет.

Инвестиционный рынок

Отсутствие доступа к иностранным капиталам и ослабление курса национальной валюты привело к тому, что рынок коммерческой недвижимости перешел на национальную валюту. «Несмотря на то, что для большинства игроков рублевый бизнес был чуждым, сегодня практически все сегменты рынка работают в рублях. И только 5% владельцев топовых активов имеют возможность реализовать помещения по валютным контрактам», - отмечает Алан Балоев, партнер, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield.

По его словам, доля классических европейских инвесторов сократилась до минимальных значений. При этом доля азиатских инвесторов выросла, но так и не достигла того уровня, на который рассчитывали участники рынка.

Инвестиционный рынок в России находится в ослабленном положении. Объем рынка значительно сократился. За 5 лет, по разным оценкам, объем рынка составил чуть более 20-22 млрд дол. Это в 1,5 раза меньше, чем объем лондонского рынка.

Но именно сейчас формируется накопленный спрос, которые в ближайшие 3 года приведет к возникновению позитивного тренда. «По нашим прогнозам, объем инвестиций может восстанавливаться на 20-30% в год», - добавляет Алан.

Девелопмент

Объемы нового строительства находятся на низком уровне: девелоперы  коммерческой недвижимости сосредоточены на оптимизации и повышении доходности уже имеющихся объектов, а не на строительстве новых. «Объемы нового строительства объектов коммерческой недвижимости снижались на протяжении всех 5 лет и в прошлом году достигли рекордно низких показателей. Например, в Москве в 2018 г было введено всего 133 000 кв. м офисов и 108 000 кв. м площадей в торговых центрах, что в 10 раз меньше объемов офисов и в 6 раз меньше объемов торговых центров, чем в 2014 г.», - рассказывает Юлия Токарева, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield.

Заметно растет доля проектов государственного сектора, например, связанных со строительством транспортной инфраструктуры – новые дороги, мосты, метро, МЦК, ВСМ Москва-Казань. Такое развитие инфраструктуры делает привлекательными территории, которые раньше не имели большой коммерческой ценности. 



Офисная недвижимость

Пять лет назад объем ввода новых офисных площадей был рекордным за последние 10 лет и составил в 2014 г. 1,4 млн кв. м в сегменте класса А и В (в соотношении по 50%). В 2018 г. на рынке был зафиксирован 15-ти летний антирекорд по вводу новых офисных площадей (133 тыс. кв. м).

К вводу в эксплуатацию в 2019 г. заявлено 500 тыс. кв. м, в то время как из практики рынка следует, что реально будет введена только половина с преобладанием зданий класса А. «Крупнейшим в 2019 г. станет объект класса А – «Искра Парк», с офисной арендуемой площадью 50 тыс. кв. м. Объекты нового строительства будут равномерно распределены по Москве, крупнейшие из них появятся за пределами ТТК», - комментирует Дмитрий Тарасов, старший директор, руководитель отдела офисная недвижимость компании Cushman & Wakefield.

По его словам, за последнюю пятилетку заметно изменился портрет арендатора. Самые активные – IT-компании и компании с госучастием. «В докризисные годы государственный сектор был неактивным игроком коммерческого рынка, объем сделок с государственным участием в 2014 г. составлял 3% от общего объема. В последующие годы (2015-2018 гг.) сделки компаний с госучастием составили 15% от общего объема сделок на коммерческом рынке», - говорит Дмитрий Тарасов.

В ближайшие два года ожидается снижение спроса в связи с принимаемыми сейчас государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес, консервативными прогнозами развития экономики и новым циклом рынка офисной недвижимости в целом. Тем не менее, показатель останется на естественном для рынка уровне - 1,6-1,8 млн кв. м, считает эксперт.

Продолжится активное развитие гибких пространств на рынке офисной недвижимости. За 2018 год рынок гибких рабочих пространств Москвы увеличился в полтора раза и на начало 2019 г. составил 130 тыс. кв. м.

«К концу 2020 г. объем площадей гибких рабочих пространств увеличится вдвое, - считает Дмитрий Венчковский, партнер департамента корпоративных услуг Cushman & Wakefield. - Ожидается появление новых операторов, как российских так и международных.

Складская недвижимость

Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, рассказывает, что с 2014 г. на рынке складской недвижимости произошли радикальные изменения. Во-первых, полный разворот от долларовых ставок к рублевому рынку. Второе – увеличение доли вакантных площадей: новой нормой стала вакансия в 5% и выше. Третье – исторически низкий уровень арендных ставок.

При этом ненасыщенность рынка и стабильный спрос позволили складскому сегменту сохранять динамику.

Теперь важную роль в формировании спроса играет онлайн-ретейл. В связи с этим ожидается развитие городской логистики. Этот тренд будет заметно влиять на рынок в ближайшие годы.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости в последние 5 лет испытывает серьезное давление, связанное со снижением доходов населения, а также уверенности населения в своем будущем.

Прошлый 2018 год стал пятым годом подряд снижения реальных доходов населения, согласно данным Росстата. Все это, безусловно, влияет на текущие доходы собственников ТЦ и на их уверенность в том, что стоит начинать новое строительство.

«Доля вакантных площадей в Москве снижается – на конец 2018 г. она составила 8,8%. При этом по выборке торговых центров, открытых за последние 5 лет, показатель снизился с 35% до 13%. А для наиболее успешных торговых центров он не превышает 3-4%. Таким образом, происходит определенный отток торговых операторов между объектами, менее успешные объекты испытывают постоянную ротацию арендаторов», - считает Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield.  



Зато в последние 5 лет быстрыми темпами растет рынок онлайн-торговли, но пока в разы отстает от зрелых рынков Западной Европы, добавляет Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. Доля интернет покупок от общего оборота розничной торговли в России составляет всего 3,6%, поэтому не оказывает заметного количественного влияния на розничный рынок, но является важным фактором качественных изменений рынка торговли, расширяет спектр услуг, предоставляемых покупателям. 

Гостиничный бизнес и туризм

«2014 год ознаменовался падением потоков посетителей РФ по тем направлениям, которые до этого лидировали на рынке въездного туризма. В первую очередь это коснулось приграничных обменов с Польшей и Финляндией, а также вызвало сокращение объемов въезда из стран Европы и США», - рассказывает Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.

В течение 2014-2015 гг. в сфере въездного туризма проходило замещение традиционных для России и Москвы рынков на рынки Юго-восточной Азии, Индии, Китая, Ирана и Турции.

Одновременно ослабление рубля дало мощный импульс развитию внутреннего туризма, который растет ускоренными темпами, в том числе под воздействием ограничений на поездки россиян в Турцию и Египет.



Рост внутреннего туризма обострил проблему дефицита качественного предложения на внутреннем рынке, что привело к стремительному росту цен. Эластичность спроса удержала внутренний туризм от дальнейшего роста, но при первой же возможности (укрепление рубля, открытие Турции) привело к увеличению объемов поездок по международным направлениям. Также подействовал эффект «отложенного спроса».

Сегодня туризм признан одним из приоритетных направлений развития экономики страны, от отрасли ждут роста вклада в ВВП, а также участия в импортозамещении. Программы поддержки туризма принимаются на федеральном и региональном уровнях.

По словам Марины Усенко, партнера департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield,  в 2014-2018 гг. страна готовилась к ЧМ-2018, в результате чего активно строились новые гостиницы современного качества (Саранск, Калининград, Нижний Новгород, Волгоград). Но даже с учетом появления новых гостиниц «под чемпионат» гостиничные проекты явно не находятся в приоритете у инвесторов – новых проектов заявляется все меньше.

«Динамика ввода полноформатных отелей (обычно это брендовые гостиницы) пока отрицательная: если в 2010-2013 гг. в стране в среднем открывалось 4,5 тыс. номеров, а в 2014-2018 гг. – 4,7 тыс. номеров (ЧМ-2018!), то за 2019-2022 гг. ожидается в среднем порядка 3,7 тыс. номеров в год. Это низкий показатель», - добавляет эксперт.


иГРОКИ РЫНКА

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Рябокобылко Сергей

Консалтинг и брокеридж

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Соколов Денис

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Токарева Юлия

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Венчковский Дмитрий

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Дорофеев Егор

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Ясько Ольга

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Усенко Марина

Материалы по теме

Исследования рынка

Итоги 1 квартала на рынке торговой недвижимости России

Эксперты компании «Магазин Магазинов» рассказали об основных трендах и открытиях 1 квартала 2019 г.
 
05.04
Исследования рынка

Склады: итоги I квартала от S.A. Ricci

Эксперты рассказали о предложении, спросе, вакансиях и ставках.
 
04.04
Экспертный анализ

Объем инвестиций вырос – итоги I квартала от JLL

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 1-м квартале 2019 г. составил 967 млн долл., что на 30% больше результата за аналогичный период предыдущего года (742 млн долл.).
01.04

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (30 июня - 6 июля)

CORE.XP отправляется на курорт, «Магнит» наращивает логистику и производство, IBC Real Estate развивает офисное направление, а «Золотое яблоко» и «Дом.РФ» ищут новые офисы. Эти и другие новости, а также свежие материалы из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
06.07
Источник: KravtGroup
Игроки рынка

KravtGroup проводит ребрендинг при участии Студии Артемия Лебедева

Отельер и девелопер получит название Kravt Hotels & Homes. Кроме того, компания запускает новый флагманский бренд Muse. Полностью завершить ребрендинг сети планируется до конца 2025 года.
07.07
Источник: Blank
Назначения

Петр Фонфара - управляющий партнер Blank

В новой роли Фонфара сосредоточится на стратегическом управлении международной командой бюро, развитии направлений компании и укреплении проектного портфеля.
07.07
Источник: Manufaqtury
Назначения

Андрей Хаев присоединился к Manufaqtury

Он занял должность директора департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Андрей обладает более чем 10-летним опытом в области управления и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости, занимал руководящие позиции в таких компаниях, как Sawatzky, Standard Property & Facility Management (бывший O1 Standard) и RD Management Services. 

 
07.07
Источник: CRE
Сделка

«Магнит» заключил офисную сделку года

Ритейлер «Магнит» арендовал 10,9 тыс. кв. м в офисном здании у Савеловского вокзала, что стало одной из крупнейших офисных сделок в Москве с начала 2025 года.
10.07
Источник: МЕГА
Игроки рынка

Более 80 магазинов открылось в МЕГАХ в первом полугодии 2025

Это на 12,5% больше, чем в прошлом году. Общая площадь новых магазинов - более 22 тыс. кв. м. Модный сегмент лидирует по количеству открытий – более 11 тыс. кв. м.
07.07
Источник: Пресс-служба Aspace
Инвестиции

ЦФА Aspace раскупили за минуты

Оператор сервисных офисов Aspace разместил цифровые финансовые активы (ЦФА) на сумму 130 млн рублей. Эмиссия прошла на платформе «Атомайз» и была закрыта досрочно — заявки собрали за 9 минут с начала размещения.
07.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre