Последствиями референдума стали конфронтация России с западным миром, политические риски и санкции. Как это отразилось на рынке коммерческой недвижимости России, проанализировали эксперты Cushman & Wakefield.
«Геополитика дает определенный фон, под влиянием которого мы живем вот уже пять лет. И нашему поколению точно жить еще долго с этим фоном. На днях стало известно, что Дональд Трамп признал Голанские высоты израильскими, спустя более чем полвека после того, как Израиль занял эту территорию. Все это говорит о том, что нам предстоит жить в этой парадигме еще очень долго», - прокомментировал Сергей Рябокобылко, управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield.
По его словам, следует обратить внимание на конкретные действия и улучшения на внутреннем рынке. «Все компании, которые сегодня инвестируют в коммерческую недвижимость в России, безусловно, смотрят с особым интересом на Москву, где коэффициент умножения частных инвестиций наиболее высок, так как много в сопутствующую инфраструктуру вкладывает сам город», - добавил Сергей.
Он подчеркнул, что Cushman & Wakefield привычно ориентируется на другие сроки, так как клиенты компании ожидают как минимум 10-летний горизонт планирования, а лучше - 20-летний. «Проекты, которые мы начинаем сегодня, будут завершены в следующие 10 лет и потом приобретены теми, перед кем будет стоять следующий 10-летний цикл владения. Если мы сегодня не будем закладывать 20-летний горизонт в наши решения, значит мы будем оставлять все возможности на столе», - подчеркнул Сергей Рябокобылко.
Денис Соколов, партер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman n& Wakefield, напомнил, что до 2014 г. российский бизнес инвестировал и покупал компании за рубежом, то есть проводил мощную экономическую экспансию. После референдума Россия сконцентрировалась на решении внутренних проблем, о которых до этого говорили мало. «Говорить о реновации, развитии общественных пространств решались только самые «отвязанные» урбанисты»», - добавил аналитик.
По его мнению, Россия становится современной страной, и ее можно сравнить с миллениалами, которые предпочитают потреблять сейчас, фокусироваться на деталях, которые создают локальный комфорт. «Мы занимаемся импортозамещением, благоустройством городов и всем тем, что направлено на решение локальных вопросов», - добавил он.
При этом, по словам эксперта, за последнюю пятилетку произошло заметное сжатие потребительского рынка. С 2014 г. розничный рынок России потерял 11%, рынок Москвы – 22%. «К уровню потребления 2014 г. мы вернемся не раньше 2030 г.», - добавил он. Кредитование экономики в номинальном исчислении выросло на 45%. А ипотечный долг российских домохозяйств вырос в 2,5 раза за пять лет.
Инвестиционный рынок
Отсутствие доступа к иностранным капиталам и ослабление курса национальной валюты привело к тому, что рынок коммерческой недвижимости перешел на национальную валюту. «Несмотря на то, что для большинства игроков рублевый бизнес был чуждым, сегодня практически все сегменты рынка работают в рублях. И только 5% владельцев топовых активов имеют возможность реализовать помещения по валютным контрактам», - отмечает Алан Балоев, партнер, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield.
По его словам, доля классических европейских инвесторов сократилась до минимальных значений. При этом доля азиатских инвесторов выросла, но так и не достигла того уровня, на который рассчитывали участники рынка.
Инвестиционный рынок в России находится в ослабленном положении. Объем рынка значительно сократился. За 5 лет, по разным оценкам, объем рынка составил чуть более 20-22 млрд дол. Это в 1,5 раза меньше, чем объем лондонского рынка.
Но именно сейчас формируется накопленный спрос, которые в ближайшие 3 года приведет к возникновению позитивного тренда. «По нашим прогнозам, объем инвестиций может восстанавливаться на 20-30% в год», - добавляет Алан.
Девелопмент
Объемы нового строительства находятся на низком уровне: девелоперы коммерческой недвижимости сосредоточены на оптимизации и повышении доходности уже имеющихся объектов, а не на строительстве новых. «Объемы нового строительства объектов коммерческой недвижимости снижались на протяжении всех 5 лет и в прошлом году достигли рекордно низких показателей. Например, в Москве в 2018 г было введено всего 133 000 кв. м офисов и 108 000 кв. м площадей в торговых центрах, что в 10 раз меньше объемов офисов и в 6 раз меньше объемов торговых центров, чем в 2014 г.», - рассказывает Юлия Токарева, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield.
Заметно растет доля проектов государственного сектора, например, связанных со строительством транспортной инфраструктуры – новые дороги, мосты, метро, МЦК, ВСМ Москва-Казань. Такое развитие инфраструктуры делает привлекательными территории, которые раньше не имели большой коммерческой ценности.
Офисная недвижимость
Пять лет назад объем ввода новых офисных площадей был рекордным за последние 10 лет и составил в 2014 г. 1,4 млн кв. м в сегменте класса А и В (в соотношении по 50%). В 2018 г. на рынке был зафиксирован 15-ти летний антирекорд по вводу новых офисных площадей (133 тыс. кв. м).
К вводу в эксплуатацию в 2019 г. заявлено 500 тыс. кв. м, в то время как из практики рынка следует, что реально будет введена только половина с преобладанием зданий класса А. «Крупнейшим в 2019 г. станет объект класса А – «Искра Парк», с офисной арендуемой площадью 50 тыс. кв. м. Объекты нового строительства будут равномерно распределены по Москве, крупнейшие из них появятся за пределами ТТК», - комментирует Дмитрий Тарасов, старший директор, руководитель отдела офисная недвижимость компании Cushman & Wakefield.
По его словам, за последнюю пятилетку заметно изменился портрет арендатора. Самые активные – IT-компании и компании с госучастием. «В докризисные годы государственный сектор был неактивным игроком коммерческого рынка, объем сделок с государственным участием в 2014 г. составлял 3% от общего объема. В последующие годы (2015-2018 гг.) сделки компаний с госучастием составили 15% от общего объема сделок на коммерческом рынке», - говорит Дмитрий Тарасов.
В ближайшие два года ожидается снижение спроса в связи с принимаемыми сейчас государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес, консервативными прогнозами развития экономики и новым циклом рынка офисной недвижимости в целом. Тем не менее, показатель останется на естественном для рынка уровне - 1,6-1,8 млн кв. м, считает эксперт.
Продолжится активное развитие гибких пространств на рынке офисной недвижимости. За 2018 год рынок гибких рабочих пространств Москвы увеличился в полтора раза и на начало 2019 г. составил 130 тыс. кв. м.
«К концу 2020 г. объем площадей гибких рабочих пространств увеличится вдвое, - считает Дмитрий Венчковский, партнер департамента корпоративных услуг Cushman & Wakefield. - Ожидается появление новых операторов, как российских так и международных.
Складская недвижимость
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, рассказывает, что с 2014 г. на рынке складской недвижимости произошли радикальные изменения. Во-первых, полный разворот от долларовых ставок к рублевому рынку. Второе – увеличение доли вакантных площадей: новой нормой стала вакансия в 5% и выше. Третье – исторически низкий уровень арендных ставок.
При этом ненасыщенность рынка и стабильный спрос позволили складскому сегменту сохранять динамику.
Теперь важную роль в формировании спроса играет онлайн-ретейл. В связи с этим ожидается развитие городской логистики. Этот тренд будет заметно влиять на рынок в ближайшие годы.
Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости в последние 5 лет испытывает серьезное давление, связанное со снижением доходов населения, а также уверенности населения в своем будущем.
Прошлый 2018 год стал пятым годом подряд снижения реальных доходов населения, согласно данным Росстата. Все это, безусловно, влияет на текущие доходы собственников ТЦ и на их уверенность в том, что стоит начинать новое строительство.
«Доля вакантных площадей в Москве снижается – на конец 2018 г. она составила 8,8%. При этом по выборке торговых центров, открытых за последние 5 лет, показатель снизился с 35% до 13%. А для наиболее успешных торговых центров он не превышает 3-4%. Таким образом, происходит определенный отток торговых операторов между объектами, менее успешные объекты испытывают постоянную ротацию арендаторов», - считает Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield.
Зато в последние 5 лет быстрыми темпами растет рынок онлайн-торговли, но пока в разы отстает от зрелых рынков Западной Европы, добавляет Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. Доля интернет покупок от общего оборота розничной торговли в России составляет всего 3,6%, поэтому не оказывает заметного количественного влияния на розничный рынок, но является важным фактором качественных изменений рынка торговли, расширяет спектр услуг, предоставляемых покупателям.
Гостиничный бизнес и туризм
«2014 год ознаменовался падением потоков посетителей РФ по тем направлениям, которые до этого лидировали на рынке въездного туризма. В первую очередь это коснулось приграничных обменов с Польшей и Финляндией, а также вызвало сокращение объемов въезда из стран Европы и США», - рассказывает Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.
В течение 2014-2015 гг. в сфере въездного туризма проходило замещение традиционных для России и Москвы рынков на рынки Юго-восточной Азии, Индии, Китая, Ирана и Турции.
Одновременно ослабление рубля дало мощный импульс развитию внутреннего туризма, который растет ускоренными темпами, в том числе под воздействием ограничений на поездки россиян в Турцию и Египет.
Рост внутреннего туризма обострил проблему дефицита качественного предложения на внутреннем рынке, что привело к стремительному росту цен. Эластичность спроса удержала внутренний туризм от дальнейшего роста, но при первой же возможности (укрепление рубля, открытие Турции) привело к увеличению объемов поездок по международным направлениям. Также подействовал эффект «отложенного спроса».
Сегодня туризм признан одним из приоритетных направлений развития экономики страны, от отрасли ждут роста вклада в ВВП, а также участия в импортозамещении. Программы поддержки туризма принимаются на федеральном и региональном уровнях.
По словам Марины Усенко, партнера департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, в 2014-2018 гг. страна готовилась к ЧМ-2018, в результате чего активно строились новые гостиницы современного качества (Саранск, Калининград, Нижний Новгород, Волгоград). Но даже с учетом появления новых гостиниц «под чемпионат» гостиничные проекты явно не находятся в приоритете у инвесторов – новых проектов заявляется все меньше.
«Динамика ввода полноформатных отелей (обычно это брендовые гостиницы) пока отрицательная: если в 2010-2013 гг. в стране в среднем открывалось 4,5 тыс. номеров, а в 2014-2018 гг. – 4,7 тыс. номеров (ЧМ-2018!), то за 2019-2022 гг. ожидается в среднем порядка 3,7 тыс. номеров в год. Это низкий показатель», - добавляет эксперт.
«Геополитика дает определенный фон, под влиянием которого мы живем вот уже пять лет. И нашему поколению точно жить еще долго с этим фоном. На днях стало известно, что Дональд Трамп признал Голанские высоты израильскими, спустя более чем полвека после того, как Израиль занял эту территорию. Все это говорит о том, что нам предстоит жить в этой парадигме еще очень долго», - прокомментировал Сергей Рябокобылко, управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield.
По его словам, следует обратить внимание на конкретные действия и улучшения на внутреннем рынке. «Все компании, которые сегодня инвестируют в коммерческую недвижимость в России, безусловно, смотрят с особым интересом на Москву, где коэффициент умножения частных инвестиций наиболее высок, так как много в сопутствующую инфраструктуру вкладывает сам город», - добавил Сергей.
Он подчеркнул, что Cushman & Wakefield привычно ориентируется на другие сроки, так как клиенты компании ожидают как минимум 10-летний горизонт планирования, а лучше - 20-летний. «Проекты, которые мы начинаем сегодня, будут завершены в следующие 10 лет и потом приобретены теми, перед кем будет стоять следующий 10-летний цикл владения. Если мы сегодня не будем закладывать 20-летний горизонт в наши решения, значит мы будем оставлять все возможности на столе», - подчеркнул Сергей Рябокобылко.
Денис Соколов, партер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman n& Wakefield, напомнил, что до 2014 г. российский бизнес инвестировал и покупал компании за рубежом, то есть проводил мощную экономическую экспансию. После референдума Россия сконцентрировалась на решении внутренних проблем, о которых до этого говорили мало. «Говорить о реновации, развитии общественных пространств решались только самые «отвязанные» урбанисты»», - добавил аналитик.
По его мнению, Россия становится современной страной, и ее можно сравнить с миллениалами, которые предпочитают потреблять сейчас, фокусироваться на деталях, которые создают локальный комфорт. «Мы занимаемся импортозамещением, благоустройством городов и всем тем, что направлено на решение локальных вопросов», - добавил он.
При этом, по словам эксперта, за последнюю пятилетку произошло заметное сжатие потребительского рынка. С 2014 г. розничный рынок России потерял 11%, рынок Москвы – 22%. «К уровню потребления 2014 г. мы вернемся не раньше 2030 г.», - добавил он. Кредитование экономики в номинальном исчислении выросло на 45%. А ипотечный долг российских домохозяйств вырос в 2,5 раза за пять лет.
Инвестиционный рынок
Отсутствие доступа к иностранным капиталам и ослабление курса национальной валюты привело к тому, что рынок коммерческой недвижимости перешел на национальную валюту. «Несмотря на то, что для большинства игроков рублевый бизнес был чуждым, сегодня практически все сегменты рынка работают в рублях. И только 5% владельцев топовых активов имеют возможность реализовать помещения по валютным контрактам», - отмечает Алан Балоев, партнер, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield.
По его словам, доля классических европейских инвесторов сократилась до минимальных значений. При этом доля азиатских инвесторов выросла, но так и не достигла того уровня, на который рассчитывали участники рынка.
Инвестиционный рынок в России находится в ослабленном положении. Объем рынка значительно сократился. За 5 лет, по разным оценкам, объем рынка составил чуть более 20-22 млрд дол. Это в 1,5 раза меньше, чем объем лондонского рынка.
Но именно сейчас формируется накопленный спрос, которые в ближайшие 3 года приведет к возникновению позитивного тренда. «По нашим прогнозам, объем инвестиций может восстанавливаться на 20-30% в год», - добавляет Алан.
Девелопмент
Объемы нового строительства находятся на низком уровне: девелоперы коммерческой недвижимости сосредоточены на оптимизации и повышении доходности уже имеющихся объектов, а не на строительстве новых. «Объемы нового строительства объектов коммерческой недвижимости снижались на протяжении всех 5 лет и в прошлом году достигли рекордно низких показателей. Например, в Москве в 2018 г было введено всего 133 000 кв. м офисов и 108 000 кв. м площадей в торговых центрах, что в 10 раз меньше объемов офисов и в 6 раз меньше объемов торговых центров, чем в 2014 г.», - рассказывает Юлия Токарева, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield.
Заметно растет доля проектов государственного сектора, например, связанных со строительством транспортной инфраструктуры – новые дороги, мосты, метро, МЦК, ВСМ Москва-Казань. Такое развитие инфраструктуры делает привлекательными территории, которые раньше не имели большой коммерческой ценности.
Офисная недвижимость
Пять лет назад объем ввода новых офисных площадей был рекордным за последние 10 лет и составил в 2014 г. 1,4 млн кв. м в сегменте класса А и В (в соотношении по 50%). В 2018 г. на рынке был зафиксирован 15-ти летний антирекорд по вводу новых офисных площадей (133 тыс. кв. м).
К вводу в эксплуатацию в 2019 г. заявлено 500 тыс. кв. м, в то время как из практики рынка следует, что реально будет введена только половина с преобладанием зданий класса А. «Крупнейшим в 2019 г. станет объект класса А – «Искра Парк», с офисной арендуемой площадью 50 тыс. кв. м. Объекты нового строительства будут равномерно распределены по Москве, крупнейшие из них появятся за пределами ТТК», - комментирует Дмитрий Тарасов, старший директор, руководитель отдела офисная недвижимость компании Cushman & Wakefield.
По его словам, за последнюю пятилетку заметно изменился портрет арендатора. Самые активные – IT-компании и компании с госучастием. «В докризисные годы государственный сектор был неактивным игроком коммерческого рынка, объем сделок с государственным участием в 2014 г. составлял 3% от общего объема. В последующие годы (2015-2018 гг.) сделки компаний с госучастием составили 15% от общего объема сделок на коммерческом рынке», - говорит Дмитрий Тарасов.
В ближайшие два года ожидается снижение спроса в связи с принимаемыми сейчас государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес, консервативными прогнозами развития экономики и новым циклом рынка офисной недвижимости в целом. Тем не менее, показатель останется на естественном для рынка уровне - 1,6-1,8 млн кв. м, считает эксперт.
Продолжится активное развитие гибких пространств на рынке офисной недвижимости. За 2018 год рынок гибких рабочих пространств Москвы увеличился в полтора раза и на начало 2019 г. составил 130 тыс. кв. м.
«К концу 2020 г. объем площадей гибких рабочих пространств увеличится вдвое, - считает Дмитрий Венчковский, партнер департамента корпоративных услуг Cushman & Wakefield. - Ожидается появление новых операторов, как российских так и международных.
Складская недвижимость
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, рассказывает, что с 2014 г. на рынке складской недвижимости произошли радикальные изменения. Во-первых, полный разворот от долларовых ставок к рублевому рынку. Второе – увеличение доли вакантных площадей: новой нормой стала вакансия в 5% и выше. Третье – исторически низкий уровень арендных ставок.
При этом ненасыщенность рынка и стабильный спрос позволили складскому сегменту сохранять динамику.
Теперь важную роль в формировании спроса играет онлайн-ретейл. В связи с этим ожидается развитие городской логистики. Этот тренд будет заметно влиять на рынок в ближайшие годы.
Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости в последние 5 лет испытывает серьезное давление, связанное со снижением доходов населения, а также уверенности населения в своем будущем.
Прошлый 2018 год стал пятым годом подряд снижения реальных доходов населения, согласно данным Росстата. Все это, безусловно, влияет на текущие доходы собственников ТЦ и на их уверенность в том, что стоит начинать новое строительство.
«Доля вакантных площадей в Москве снижается – на конец 2018 г. она составила 8,8%. При этом по выборке торговых центров, открытых за последние 5 лет, показатель снизился с 35% до 13%. А для наиболее успешных торговых центров он не превышает 3-4%. Таким образом, происходит определенный отток торговых операторов между объектами, менее успешные объекты испытывают постоянную ротацию арендаторов», - считает Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield.
Зато в последние 5 лет быстрыми темпами растет рынок онлайн-торговли, но пока в разы отстает от зрелых рынков Западной Европы, добавляет Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. Доля интернет покупок от общего оборота розничной торговли в России составляет всего 3,6%, поэтому не оказывает заметного количественного влияния на розничный рынок, но является важным фактором качественных изменений рынка торговли, расширяет спектр услуг, предоставляемых покупателям.
Гостиничный бизнес и туризм
«2014 год ознаменовался падением потоков посетителей РФ по тем направлениям, которые до этого лидировали на рынке въездного туризма. В первую очередь это коснулось приграничных обменов с Польшей и Финляндией, а также вызвало сокращение объемов въезда из стран Европы и США», - рассказывает Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.
В течение 2014-2015 гг. в сфере въездного туризма проходило замещение традиционных для России и Москвы рынков на рынки Юго-восточной Азии, Индии, Китая, Ирана и Турции.
Одновременно ослабление рубля дало мощный импульс развитию внутреннего туризма, который растет ускоренными темпами, в том числе под воздействием ограничений на поездки россиян в Турцию и Египет.
Рост внутреннего туризма обострил проблему дефицита качественного предложения на внутреннем рынке, что привело к стремительному росту цен. Эластичность спроса удержала внутренний туризм от дальнейшего роста, но при первой же возможности (укрепление рубля, открытие Турции) привело к увеличению объемов поездок по международным направлениям. Также подействовал эффект «отложенного спроса».
Сегодня туризм признан одним из приоритетных направлений развития экономики страны, от отрасли ждут роста вклада в ВВП, а также участия в импортозамещении. Программы поддержки туризма принимаются на федеральном и региональном уровнях.
По словам Марины Усенко, партнера департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, в 2014-2018 гг. страна готовилась к ЧМ-2018, в результате чего активно строились новые гостиницы современного качества (Саранск, Калининград, Нижний Новгород, Волгоград). Но даже с учетом появления новых гостиниц «под чемпионат» гостиничные проекты явно не находятся в приоритете у инвесторов – новых проектов заявляется все меньше.
«Динамика ввода полноформатных отелей (обычно это брендовые гостиницы) пока отрицательная: если в 2010-2013 гг. в стране в среднем открывалось 4,5 тыс. номеров, а в 2014-2018 гг. – 4,7 тыс. номеров (ЧМ-2018!), то за 2019-2022 гг. ожидается в среднем порядка 3,7 тыс. номеров в год. Это низкий показатель», - добавляет эксперт.
