Общие тенденции
Москва продолжает оставаться деловым центром, и основная активность и развитие рынка происходят именно здесь. На наш взгляд, 2019 год покажет очень умеренный рост как в плане операционных показателей, так и в плане туристического потока. Это обусловлено несколькими факторами: во-первых, увеличением внутреннего туризма за счет обвала рубля в 2014 г., во-вторых, ростом внешнего туризма и, как следствие, упрощением визового режима с Китаем.
Если говорить о гостиничном рынке в 2018 г., то, бесспорно, важным фактором роста послужило проведение Чемпионата мира по футболу. Москва несомненно выиграла в большей степени, так как на ее территории было проведено около 12 матчей. Также столица была главным транспортным узлом, куда прибывали все болельщики. По официальным данным, Москву посетило около 4 млн туристов за время проведения чемпионата. Сегментация по странам иностранных фанатов выглядит следующим образом: 8% - фанаты из Китая; 6% - из США; 5% - из Мексики, а также 4% составляет доля болельщиков из Аргентины, Бразилии, Великобритании, Колумбии и Германии.
Если говорить об операционных показателях, то все категории отелей показали прирост в 2018 г. Рекордный прирост на 44,2% (источник С&W) показателя доходности на номер (RevPar) связан с ростом цен за размещение (ADR) на 36,5% и загрузки. Рост показателей, конечно, обусловлен одним месяцем – июнем. Лидерами по росту цен за размещение (ADR) стали самые высокие сегменты рынка – люкс (+72%) и верхний предел высокого ценового сегмента (+55%). Что касается показателей загрузки, то лидерами являются высокий и верхний предел среднего ценового сегмента: +10% и +12% соответственно (источник - CBRE). В 2018 г. гостиничный рынок Москвы пополнился шестью брендированными отелями с общим номерным фондом около 1,5 тыс. номеров. Среди открывшихся гостиниц: DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Airport (432 номера), Ibis Domodedovo Airport (152 номера), Holiday Inn Express Khovrino (171 номер), Holiday Inn Express Sheremetyevo (198 номеров), Pentahotel Москва Арбат (228 номеров) и Radisson Blu Олимпийский (379 номеров).
Первый квартал 2019 г. был отмечен незначительным приростом (2% - источник JLL) операционных показателей по сравнению с тем же периодом 2018 г., в том числе средняя стоимость номера увеличилась незначительно (менее чем на 1%). Наиболее показательными будут результаты 2 квартала 2019 г., где можно будет полностью оценить влияние чемпионата мира на рынок гостиничной недвижимости.
Новое предложение 2018 г. в высоком сегменте отразилось на снижении уровня загрузки в первом квартале 2019 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (на 5% до 69%). Этот сегмент немного потерял по тарифу (снижение - менее 1%). Что касается средних ценовых сегментов, гостиницам верхнего предела среднего ценового сегмента удалось нарастить уровень загрузки до 72,5%, что на 6% выше аналогичного показателя прошлого года. При этом средний тариф в данном сегменте немного снизился до 4,6 тыс. руб. – минус 2% по сравнению с аналогичным периодом. В первом квартале на гостиничный рынок Москвы вышел всего один новый отель - Holiday Inn Express Бауманская (128 номеров) (источник - CBRE).
О вызовах и новых возможностях
В качестве нового вызова можно отметить большой ввод гостиничных проектов к началу Чемпионата мира. Это может значительно повлиять на операционные показатели гостиниц в перспективе. Если в Москве и Санкт-Петербурге в связи с востребованностью и деловым статусом этих городов показатели могут показать прирост, то в регионах из-за отсутствия комплексной структуры развития и стратегического планирования рынок может стагнировать и даже падать. На 2019 год только в Москве запланировано к вводу приблизительно 1000 номеров, что также может иметь влияние на операционные показатели.
Гостиничный рынок в России не так сильно развит и характерен низким проникновением брендов, как, например, европейские рынки, где операторы достаточно гибко ведут бизнес, представлены во множестве разных форматов и брендов и готовы подстраиваться под клиентов.
По мнению консультантов, именно отсутствие радикальных улучшений в экономике страны, а также неясные прогнозы с восстановлением темпов роста, превышающих среднемировые, является причиной того, что в пятилетней перспективе (2019–2024 гг.) средний прирост номерного фонда современного качества будет незначительным.
О конкуренции
Гостиничный рынок имеет ряд неоспоримых преимуществ, таких как: узнаваемость бренда, безопасность, глобальная система и сервисы бронирования, маркетинг, программы лояльности, уровень сервиса – все это немаловажные факторы для туристов, особенно для тех, кто имеет какие-либо предрассудки, в том числе и о безопасности своего пребывания. Поэтому, на наш взгляд, альтернативные формы краткосрочного пребывания уступают традиционному формату гостиниц.
Крупные гостиничные операторы пробуют альтернативные форматы, создавая конвергенцию между альтернативными формами пребывания и традиционными, создавая, например, сервисные апартаменты. Зачастую под этим термином подразумевают меблированные и полностью готовые для проживания, а также к сдаче в краткосрочную и долгосрочную аренду апартаменты. Это понятие подразумевает под собой обязательное наличие круглосуточно работающей УК и консьерж-сервиса, способных в любую минуту решить возникшую у жильцов проблему или оказать сервис-услугу (химчистка, доставка продуктов, вызов такси). Сервисные апартаменты обладают внутренней инфраструктурой, часто под этим подразумеваются тренажерный или фитнес-зал, бассейн, кафе, круглосуточные магазины и аптеки. У нас такой формат только набирает популярность.
О прогнозах
Если говорить о влиянии Чемпионата мира на гостиничный рынок в целом, то стоит отметить, что это было кратковременное влияние на операционные показатели и прирост туристического потока. К концу 2018 г. рынок стабилизировался и вернулся к привычным показателям. По мнению экспертов, никаких значительных изменений происходить в 2019 г. не будет.
По прогнозам компании CBRE, рынок продолжит постепенный рост в 2019 г., который будет сопоставим с 2017 годом.
Операционные показатели будут также показывать умеренный рост и постепенно возвращаться к докризисным показателям.
В 2019-2020 гг. тенденции роста международного брендированного предложения 4-5* продолжатся. На данный момент заявлено более 2 тыс. номеров.
Растет заинтересованность международных брендов к Москве. В 2018 г. открылся Pentahotels Moscow-Arbat (Rosewood Hotel Group). В процессе строительства находятся отели, планируемые к управлению под брендами международных операторов, которые ранее не присутствовали на рынке города -Toyoko Inn, Mandarin Oriental, 7 Days Premium.
Стоит отметить, что для туристов интересны города с богатой историей, большим количеством музеев и развлекательных мероприятий. Например, в Москве по инициативе администрации был сформирован и реализован календарь мероприятий, который в значительной степени повлиял на привлекательность столицы. Одним из самых успешных проектов стали «Московские сезоны» - цикл сменяющих друг друга городских ярмарок, фестивалей, концертов, из которых особой популярностью пользуются «Путешествие в Рождество», «Московская весна», «Московское лето», «Золотая осень». Согласно статистике, «Московские сезоны» привлекли около 66 млн посетителей.
Так же происходит и в крупных европейских городах, где преобладает большое количество интересных мероприятий, открыто большое количество музеев и проводятся разнообразные активности. У каждого города есть своя специфика: проведение сугубо деловых мероприятий, культурные столицы с широким выбором разнообразных активностей или сугубо пляжный отдых.
Для российского рынку очень характерна централизация. Например, более половины существующего номерного фонда приходится на гостиницы Москвы и Санкт-Петербурга (53%), за ними следуют Сочи (10%), Московская область (5%), Екатеринбург (3%) и другие города. Это исключительно российская специфика. В ближайшие несколько лет запланированы к вводу гостиницы еще в 14 городах, где ранее не было отелей под международным брендом, в том числе в Карачаево-Черкесии, Благовещенске, Владимире, Кисловодске и т.д.
Следует отметить, что расширение географии присутствия международных гостиничных операторов связано с крупными событиями международного масштаба. В 2017-2018 гг. были введены отели в 11 городах, где проходил чемпионат мира.
О предпочтениях инвесторов
Большинство инвесторов предпочитают ключевые города, так как рынок более предсказуем и менее подвержен влиянию со стороны внешних факторов.
Несмотря на нестабильную ситуацию в стране и кризис в 2014-2015 гг., гостиничный рынок показал высокую адаптивность к изменению рыночной конъюнктуры благодаря качественному управлению, которое, в отличие от арендного бизнеса, сводит до минимума риск одномоментного прекращения поступления доходов для собственника.
Однако количество игроков, заинтересованных в гостиничных активах, несколько ограниченно. Основными игроками являются: АФК «Система», «Амакс», «Киевская площадь», Gleden Invest, «Союз Маринс Групп», Группа «Сафмар». Данные инвесторы заинтересованы в крупных городах с хорошо развитой экономикой, также их интересуют популярные туристические направления, так как спрос всегда будет оставаться стабильным.
Глобальные изменения, которые помогут улучшить инвестиционный климат в России, преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге, смогут произойти только лишь при снятии санкций и окончании политической и экономической изоляции нашей страны. Это важный фактор, который поможет привлечь качественных институциональных инвесторов и оживить рынок.
Москва продолжает оставаться деловым центром, и основная активность и развитие рынка происходят именно здесь. На наш взгляд, 2019 год покажет очень умеренный рост как в плане операционных показателей, так и в плане туристического потока. Это обусловлено несколькими факторами: во-первых, увеличением внутреннего туризма за счет обвала рубля в 2014 г., во-вторых, ростом внешнего туризма и, как следствие, упрощением визового режима с Китаем.
Если говорить о гостиничном рынке в 2018 г., то, бесспорно, важным фактором роста послужило проведение Чемпионата мира по футболу. Москва несомненно выиграла в большей степени, так как на ее территории было проведено около 12 матчей. Также столица была главным транспортным узлом, куда прибывали все болельщики. По официальным данным, Москву посетило около 4 млн туристов за время проведения чемпионата. Сегментация по странам иностранных фанатов выглядит следующим образом: 8% - фанаты из Китая; 6% - из США; 5% - из Мексики, а также 4% составляет доля болельщиков из Аргентины, Бразилии, Великобритании, Колумбии и Германии.
Если говорить об операционных показателях, то все категории отелей показали прирост в 2018 г. Рекордный прирост на 44,2% (источник С&W) показателя доходности на номер (RevPar) связан с ростом цен за размещение (ADR) на 36,5% и загрузки. Рост показателей, конечно, обусловлен одним месяцем – июнем. Лидерами по росту цен за размещение (ADR) стали самые высокие сегменты рынка – люкс (+72%) и верхний предел высокого ценового сегмента (+55%). Что касается показателей загрузки, то лидерами являются высокий и верхний предел среднего ценового сегмента: +10% и +12% соответственно (источник - CBRE). В 2018 г. гостиничный рынок Москвы пополнился шестью брендированными отелями с общим номерным фондом около 1,5 тыс. номеров. Среди открывшихся гостиниц: DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Airport (432 номера), Ibis Domodedovo Airport (152 номера), Holiday Inn Express Khovrino (171 номер), Holiday Inn Express Sheremetyevo (198 номеров), Pentahotel Москва Арбат (228 номеров) и Radisson Blu Олимпийский (379 номеров).
Первый квартал 2019 г. был отмечен незначительным приростом (2% - источник JLL) операционных показателей по сравнению с тем же периодом 2018 г., в том числе средняя стоимость номера увеличилась незначительно (менее чем на 1%). Наиболее показательными будут результаты 2 квартала 2019 г., где можно будет полностью оценить влияние чемпионата мира на рынок гостиничной недвижимости.
Новое предложение 2018 г. в высоком сегменте отразилось на снижении уровня загрузки в первом квартале 2019 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (на 5% до 69%). Этот сегмент немного потерял по тарифу (снижение - менее 1%). Что касается средних ценовых сегментов, гостиницам верхнего предела среднего ценового сегмента удалось нарастить уровень загрузки до 72,5%, что на 6% выше аналогичного показателя прошлого года. При этом средний тариф в данном сегменте немного снизился до 4,6 тыс. руб. – минус 2% по сравнению с аналогичным периодом. В первом квартале на гостиничный рынок Москвы вышел всего один новый отель - Holiday Inn Express Бауманская (128 номеров) (источник - CBRE).
О вызовах и новых возможностях
В качестве нового вызова можно отметить большой ввод гостиничных проектов к началу Чемпионата мира. Это может значительно повлиять на операционные показатели гостиниц в перспективе. Если в Москве и Санкт-Петербурге в связи с востребованностью и деловым статусом этих городов показатели могут показать прирост, то в регионах из-за отсутствия комплексной структуры развития и стратегического планирования рынок может стагнировать и даже падать. На 2019 год только в Москве запланировано к вводу приблизительно 1000 номеров, что также может иметь влияние на операционные показатели.
Гостиничный рынок в России не так сильно развит и характерен низким проникновением брендов, как, например, европейские рынки, где операторы достаточно гибко ведут бизнес, представлены во множестве разных форматов и брендов и готовы подстраиваться под клиентов.
По мнению консультантов, именно отсутствие радикальных улучшений в экономике страны, а также неясные прогнозы с восстановлением темпов роста, превышающих среднемировые, является причиной того, что в пятилетней перспективе (2019–2024 гг.) средний прирост номерного фонда современного качества будет незначительным.
О конкуренции
Гостиничный рынок имеет ряд неоспоримых преимуществ, таких как: узнаваемость бренда, безопасность, глобальная система и сервисы бронирования, маркетинг, программы лояльности, уровень сервиса – все это немаловажные факторы для туристов, особенно для тех, кто имеет какие-либо предрассудки, в том числе и о безопасности своего пребывания. Поэтому, на наш взгляд, альтернативные формы краткосрочного пребывания уступают традиционному формату гостиниц.
Крупные гостиничные операторы пробуют альтернативные форматы, создавая конвергенцию между альтернативными формами пребывания и традиционными, создавая, например, сервисные апартаменты. Зачастую под этим термином подразумевают меблированные и полностью готовые для проживания, а также к сдаче в краткосрочную и долгосрочную аренду апартаменты. Это понятие подразумевает под собой обязательное наличие круглосуточно работающей УК и консьерж-сервиса, способных в любую минуту решить возникшую у жильцов проблему или оказать сервис-услугу (химчистка, доставка продуктов, вызов такси). Сервисные апартаменты обладают внутренней инфраструктурой, часто под этим подразумеваются тренажерный или фитнес-зал, бассейн, кафе, круглосуточные магазины и аптеки. У нас такой формат только набирает популярность.
О прогнозах
Если говорить о влиянии Чемпионата мира на гостиничный рынок в целом, то стоит отметить, что это было кратковременное влияние на операционные показатели и прирост туристического потока. К концу 2018 г. рынок стабилизировался и вернулся к привычным показателям. По мнению экспертов, никаких значительных изменений происходить в 2019 г. не будет.
По прогнозам компании CBRE, рынок продолжит постепенный рост в 2019 г., который будет сопоставим с 2017 годом.
Операционные показатели будут также показывать умеренный рост и постепенно возвращаться к докризисным показателям.
В 2019-2020 гг. тенденции роста международного брендированного предложения 4-5* продолжатся. На данный момент заявлено более 2 тыс. номеров.
Растет заинтересованность международных брендов к Москве. В 2018 г. открылся Pentahotels Moscow-Arbat (Rosewood Hotel Group). В процессе строительства находятся отели, планируемые к управлению под брендами международных операторов, которые ранее не присутствовали на рынке города -Toyoko Inn, Mandarin Oriental, 7 Days Premium.
Стоит отметить, что для туристов интересны города с богатой историей, большим количеством музеев и развлекательных мероприятий. Например, в Москве по инициативе администрации был сформирован и реализован календарь мероприятий, который в значительной степени повлиял на привлекательность столицы. Одним из самых успешных проектов стали «Московские сезоны» - цикл сменяющих друг друга городских ярмарок, фестивалей, концертов, из которых особой популярностью пользуются «Путешествие в Рождество», «Московская весна», «Московское лето», «Золотая осень». Согласно статистике, «Московские сезоны» привлекли около 66 млн посетителей.
Так же происходит и в крупных европейских городах, где преобладает большое количество интересных мероприятий, открыто большое количество музеев и проводятся разнообразные активности. У каждого города есть своя специфика: проведение сугубо деловых мероприятий, культурные столицы с широким выбором разнообразных активностей или сугубо пляжный отдых.
Для российского рынку очень характерна централизация. Например, более половины существующего номерного фонда приходится на гостиницы Москвы и Санкт-Петербурга (53%), за ними следуют Сочи (10%), Московская область (5%), Екатеринбург (3%) и другие города. Это исключительно российская специфика. В ближайшие несколько лет запланированы к вводу гостиницы еще в 14 городах, где ранее не было отелей под международным брендом, в том числе в Карачаево-Черкесии, Благовещенске, Владимире, Кисловодске и т.д.
Следует отметить, что расширение географии присутствия международных гостиничных операторов связано с крупными событиями международного масштаба. В 2017-2018 гг. были введены отели в 11 городах, где проходил чемпионат мира.
О предпочтениях инвесторов
Большинство инвесторов предпочитают ключевые города, так как рынок более предсказуем и менее подвержен влиянию со стороны внешних факторов.
Несмотря на нестабильную ситуацию в стране и кризис в 2014-2015 гг., гостиничный рынок показал высокую адаптивность к изменению рыночной конъюнктуры благодаря качественному управлению, которое, в отличие от арендного бизнеса, сводит до минимума риск одномоментного прекращения поступления доходов для собственника.
Однако количество игроков, заинтересованных в гостиничных активах, несколько ограниченно. Основными игроками являются: АФК «Система», «Амакс», «Киевская площадь», Gleden Invest, «Союз Маринс Групп», Группа «Сафмар». Данные инвесторы заинтересованы в крупных городах с хорошо развитой экономикой, также их интересуют популярные туристические направления, так как спрос всегда будет оставаться стабильным.
Глобальные изменения, которые помогут улучшить инвестиционный климат в России, преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге, смогут произойти только лишь при снятии санкций и окончании политической и экономической изоляции нашей страны. Это важный фактор, который поможет привлечь качественных институциональных инвесторов и оживить рынок.
